[생생플러스] 천장 높은 집 사면, 집값 2~3% 높아집니다.

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 3월 12일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 차장

- 부동산 가치를 너비 개념이 아니라 '부피'개념으로 봐야
- 최근엔 건축에서 추가로 천장고 높이도록 설계
- 건축 관련 규정 완화화면서 층고도 높아져
- 실제 10억 아파트 기준 2~3천만원 

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 부자가 되는 대세 비법을 알려드리는 부자 대세 시간, 오늘도 전문가와 함께하겠는데요. 우리은행 자산관리 컨설팅 센터에 이선호 차장, 감정평가사십니다.이선호 차장 스튜디오에 모셨습니다. 어서 오십시오.

◆ 이선호 우리은행 자산관리컨설팅센터 차장(이하 이선호) : 네 안녕하십니까? 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 근무하고 있는 이선호 차장입니다.

◇ 김우성 : 감정평가사가 굉장히 인기가 좋은 시험 아닌가요? 붙기도 어렵고요.

◆ 이선호 : 최근에 응시 인원들이 많이 증가했다고 하더라고요. 세무사, 회계사뿐만 아니라 자격증에 관련된 시험들이 좀 인기를 구가하고 있는 건 사실입니다.

◇ 김우성 : 왜냐하면 사실 이름이 좀 낯설 수도 있어서요. 뭐 여러 가지 부동산이나 개발 관련돼서 또 여러 가지 겪어보신 분들은 아실 텐데 청취자분들 중에 ‘뭐 하는 직업이지... 감정을 평가해 주시나? 매우 화났음.’ 절대 아니고요. 굉장히 중요한 일을 하잖아요. 어떤 일인지 좀 알려주십시오.

◆ 이선호 : 감정평가사는 이제 토지 등의 경제적 가치가 있는 부동산을 가치를 추계해서 판정하는 작업을 하는 업무고요. 사실 앵커님께서 말씀하셨지만 감정, 정말 사람의 감정을 읽는 것도 중요하다고 생각이 들어요.

◇ 김우성 : 이를테면 어느 단지 어느 지역에 재개발을 하는데 이 집은 현재 건물 구조, 나무들해서 대략적으로 가격이 이 정도입니다라고 하면 그분들 감정적으로 발끈... '아니 왜 이것밖에 안 돼요?‘ 이러면 정말 감정노동까지 하셔야 됩니다. 그런데 정말 중요한 일을 하고 있습니다. 부동산과 관련된 또 여러 가지 다른 것들도 있습니다만 이 가격과 가치를 평가하는 일인데 오늘 그것과 관련된 얘기를 해야됩니다. 여러분 힌트가 아니라 답부터 먼저 드리겠습니다. 천장이 높은 집을 사시면 집값도 높아집니다. 이게 오늘 비법이거든요.저는 원래 천장 높은 집을 좋아해서 예전에 이제 전셋집을 구하러 다닐 때도 제가 팔이 길거든요. 쭉 뻗어서 천장에 닿으면 ’아니야 이 집은 아닌 것 같아.‘ 안 닿으면 ’이 집 괜찮아.‘ 이랬는데 진짜 그게 사실이었습니다. 높은 천장 꼭 강조하던데 그 취지 뭔가요?

◆ 이선호 : 일단 최근에 이제 경기가 안 좋다 보니까 건설사 입장에서 분양성을, 미분양을 좀 해제하기 위해서는 상품성을 강화해야 되는데 특화 설계를 많이 하고 있어요. 그중에서 이제 대표적인 게 천장고를 좀 높이는 작업입니다. 법상으로는 2.2m까지 천장고가 가능한데 거실은 우물형 천장이라고 해서 2.3m까지 10cm...

◇ 김우성 : 움푹 들어간 부분.

◆ 이선호 : 맞습니다. 근데 최근에 2.5m 이런 상품들이 심심치 않게 많이 보이거든요? 가장 큰 이유는 말씀드렸다시피 분양성 강화, 즉 이제 미분양이라든지 지금 경기가 안 좋기 때문에 건설사에서 고육지책으로 하는 측면도 있습니다.

◇ 김우성 : 결국은 천장이 더 높은 집을 사람들이 좋아한다라는 거고. 근데 건설사 입장에서는 지금 특화 분양이라고 하셨는데 2.2~2.5로 높아지면 30cm만큼 시멘트든 공사비든 더 들어가잖아요?

◆ 이선호 : 공사비가 근데 우리가 이제 항상 경제논리로 공사비 들어간 것보다 밸류가 더 올라가면, 원가 대비 밸류가 더 올라가면 건설사 셈법은 괜찮은 거거든요.

◇ 김우성 : 그렇군요. 결국 이렇게 하면 좀 사람들이 많이 좋아하고 여러 가지 이제 선택을 하게 된다라는 건데 이렇게 되면 사실은 왜 천장이 높은 집을 사람들이 선호하는지도 알아야 될 것 같습니다. 이게 코로나랑도 연관이 있다고요?

◆ 이선호 : 일단은 아파트 가치 측면에서 말씀드리면 주거용은 쾌적성이 상당히 중요한 가치 요소인데요. 쾌적성에서 공간감이 상당히 중요합니다. 예를 들어서 우리 사람의 눈높이는 바닥으로부터 1.6m 성인 남자 기준으로 되어 있는데요. 2.2m 천장으로는 60cm 정도의 상부 공간감이 있습니다. 근데 이게 30cm만 높아지면 60cm의 공간감이 90cm로 늘어나거든요? 그러면 단순 수치로 얘기하면 50% 상부 공간감이 늘어나는 거예요. 그러면 이러한 쾌적성이 상당히 이제 가치 요소에 큰 영향을 줄 수가 있습니다.

◇ 김우성 : 내 집이 더 커 보이고 넓어 보이는 거죠 

◆ 이선호 : 맞습니다. 

◇ 김우성 : 같은 값이면 같은 평수라도 훨씬 더 층고가 높으면 좋다 이 얘기인데 이렇게 많은 사람들이 좋아하는 집은 내가 나중에 살다가 어떤 이유로든 팔고 이사 가려고 할 때 더 좋은 값을 받을 수 있다, 이게 지금 감정평가사시니까요. 이 얘기하는 거 굉장히 지금 중요합니다.

◆ 이선호 : 맞습니다. 아무래도 이제 같은 가격으로 산다고 했을 때 천장고가 높은 집을 사는 메리트는 나중에 이제 파실 때 좀 더 좋은 가격을 받는 것도 이제 중요한데요.제가 이제 시공사에서도 이제 한 8년 정도 근무를 했었는데요. 우리가 이제 발코니 확장 공사비가 한 1~2천만 원 든다고 하거든요? 33평 기준으로 아마 30cm 천장으로 올린다면 한 그것도 한 1~2천만 원 공사비가 들 거 같아요.

◇ 김우성 : 공사비는 더 들어가는군요. 네.

◆ 이선호 : 우리가 서울 아파트 가격이, 중위 가격이 한 10억 정도 한다고 하는데 가치 비교를 하면 한 2% 정도는 이제 증가가 될 것 같아요. 그러면 2천만 원 정도, 조금 30cm의 차이가 그렇게 환산을 할 수는 있을 것 같습니다.

◇ 김우성 : 천장이 높다 그러면 10억짜리 집을 기준으로 하면 한 2천 3천은 더 받아요.지금 이 얘기를 해 주신 거고요. 저는 심지어 이렇게 집을 들어올 때 오래된 집이었는데요.앞서 말씀하신 것처럼 천장고가 중요합니다. 제가 키가 그렇게 큰 편은 아닌데 천장이 낮은 걸 싫어해서 그러면 천장을 다 없애고 그냥 콘크리트와 배관을 노출해서 약간 방음 페인트 처리를 하면 어떻겠냐라고 했더니 인테리어 하시는 분이 집 시끄러워서 안 된다고, 천장 있는 게 소음을 굉장히 막아주기 때문에 만류를 하시더라고요. 그 정도로 사실 층고가 높아지는 거에 대한 욕구들이 있거든요.

◆ 이선호 : 맞습니다.

◇ 김우성 : 혹시 천정이 높은 높이셨나요?

◆ 이선호 : 저희 집은 2.3m입니다.

◇ 김우성 : 아주 표준으로 저도 아마 그 정도 될 것 같습니다. 그러면 이게 아파트에만 해당되는 건지, 왜냐하면 아까 코로나19 얘기한 게 거주성이 굉장히 좋아진다. 성인 남성 기준으로 50% 이상 시야가 넓어지니까 굉장히 집에 있기가 편안해진다라는 얘기였는데 그러면 집 말고 상가라든지 카페 창업을 하시는 분들도 있고 가게를 찾으시는 분들 이분들도 궁금할 것 같아요. 여기도 비슷한 경향과 비슷한 맥락이 통합니까?

◆ 이선호 : 상공간의 경우에는 이제 주거는 쾌적성인데, 상공간의 경우에는 이제 매출이 중요하고 장사가 잘 돼야 되는데요. 그러기 위해서는 이제 체류, 그러니까 실제 거기서 체류하면서 소비를 할 수 있는 체류 시간이 중요합니다. 그러면 가장 매력적인 요소는 아무래도 이제 공간감인데 보고, 즐기고 그 공간감을 이제 체류하면서 경험을 할 수 있는 그 공간감이 상당히 중요합니다. 최근에 이제 대형 베이커리 카페들이 이제 많이 늘어나고 있는데요. 보시면 한 10m 정도 높게 이제 천장고를 설정했습니다.

◇ 김우성 : 궁전같이 지어놨습니다. 이렇게 삼각형... 굉장히 천정이 높고 이렇게 만들기도 하죠. 저도 사실은 그 천정을 없애고 노출 콘크리트처럼 하면 안 되냐고 문의했던 이유가 카페 같은 데를 가면 그대로 콘크리트 기둥이나 보 같은 골조가 보이잖아요? 그게 다 이런... 이를테면 좀 효과를 노린 거네요. 그냥 공사비 아끼려고 그랬나 이게 아니네요.

◆ 이선호 : 상부 공간감도 이제 쾌적하고 개방감 있게 이제 하는 측면이 이제 강하고요.그리고 이제 오브제라고 해서 조형물을 많이 넣어요. 보통 우리가 카페, 대형 베이커리 카페에 가면은 상징물을 이제 큰 조형물 앞에다 이제 전시하는 경우도 있거든요.

◇ 김우성 : 나무 같은 것들로...

◆ 이선호 : 나무도 그렇고 그러면 이제 좀 커요. 그런 것들을 넣으려면 공간감이 확보돼야 하기 때문에 일부러 이제 노출 콘크리트로 해서 천장을 좀 들어올리는 경우도 있습니다.

◇ 김우성 : 맞습니다. 그 안에 여러 가지가 들어가고요. 또 오래된 창고나 공장을 개조한 데가 많습니다. 성수동도 핫플레이스지만 을지로도 있고 이런 데 가보면 옛날에 쓰던 기계나 옛날 구조물들을 그대로 배치했는데 그걸 그대로 두면 정말 옛날 게 돼버리지만, 높은 천장으로 확장해 놓고 딱 해주면 뭔가 상징처럼 돼서 이런 층고 하나에 이런 이야기가 숨어 있다라는 것도 놀랍습니다. 그런데 이제 많은 분들이 관심 있는 거는 그게 과연 내가 그럼 지금 사는 집을 천장을 높여 놓으면 돈을 더 받을 수 있느냐, 이런 관심으로 바로 연결될 것 같은데 그런 것들은 규제에 걸리지 않나 싶기도 하고요.

◆ 이선호 : 아무래도 이제 우리 건축법이나 주택법상 높이 규제가 있어요. 그런데 이 자율적인 건축을 위해서 최근에 이제 정부에서 규제 완화를 하는 추세에 있습니다.

◇ 김우성 : 그러면은 뭐 이를테면은 여러 가지 규제가 있는데 천정고도 높일 수 있는 규제 완화가 되어 있는 부분이 있나요?

◆ 이선호 : 예를 들어서 이제 작년 9월에 건축법 개정으로 인해서 일조권 사선 제한의 기준 높이가 9m에서 10m로 이제 1m 올랐는데요. 보통 9m는 3개 층을 의미하는데요. 9m에서 10m면 한 층당 한 30cm 정도 천장고가 높아집니다.

◇ 김우성 : 그러면은 새로 신축하는 집들은 예전에 3층짜리 집을 짓는다. 9m짜리로 지어야 됩니다. 왜냐하면 9m짜리 집이 뒷집에 그늘을 주게 되면 안 되니까. 근데 지금 10m까지 올릴 수 있다라는 거니까 한 층당 30cm. 그럼 제가 지금 살고 있는 집이 우리 이선호 감정평가사님 집처럼 2.3m, 2m 30cm 정도의 천장인데 제가 천정도 다 없애고 윗집에 양해를 구해서 콘크리트 좀 깎아서 한 40cm 더 올렸습니다. 이건 가능할까요?

◆ 이선호 : 이게 이제 우리가 가변형 벽체라든지 수평적인 면적들은 얼마든지 조금 이제 변형이 가능하지만 한 번 지어진 건물은 천장고를 바꾸기가 만만치 않아요. 그러니까 보통 우리가 고치지 못하는 디폴트 값이라고 하는데 그래서 최근에 이제 설계를 할 때 나중을 위해서 일부러 이제 천장고을 확보하는 건축물들이 많아지고 있어요.

◇ 김우성 : 혹시 높일 경우를 대비해서.

◆ 이선호 : 맞습니다. 최근에 저희 이제 꼬마 빌딩들 이제 거래하는 우리 자산가분들 신축하는 경향을 보면 강남의 꼬마 빌딩들이 다 천장을 다 높이면서 신축하고 있습니다.

◇ 김우성 : 역시 이런 가치들을 읽고 있기 때문에 작은 구역에 올리는 꼬마 빌딩, 이름은 귀엽지만 가격은 귀엽지 않습니다. 이것도 층고를 높여서 설계한다라는 거 앞으로 내가 부동산 투자하거나 부동산으로 집을 사거나 부동산의 가치를 고민할 때는 내 머리에서 천장까지 높이가 얼마나 높은지를 따져야겠다. 오늘 잘 얻어가시면 될 것 같습니다. 그런데 이제 규제로 못 높이는 곳들도 있고 또 여러 가지 얘기가 있는데 이게 뭐 고도 제한 같은 것들도 있잖아요?

◆ 이선호 : 네 맞습니다. 남산이나 경복궁 문화재 주변에 보면 고도 제한이 있는데요. 작년 6월쯤이었을 것 같아요. 그때도 고도제한 완화를, 서울시에서 고도지구 재정비라고 해서 정책을 발표했습니다. 이렇게 되면 이제 고도 제한이 완화되면서 높이를 올릴 수가 있는데 사실 용도지역도 중요합니다. 용도지역이 이제 용적률과 관련된 수평 면적의 합인데 용도지역 때문에 이제 층은 더 못 올릴 거예요. 하지만 높이 규제에 따른 수직적인 공간 그러니까 부피는 늘릴 수가 있을 거에요.

◇ 김우성 : 천장이 올라갈 수 있다는 얘기이죠.

◆ 이선호 : 맞습니다. 그렇게 되면 예를 들어서 오피스텔을 만약에 신축을 한다면 복층형 구조도 가능하고 그다음에 카페를 넣는다면 아까 말씀드린 것처럼 천장고를 좀 많이 올릴 수도 있는.

◇ 김우성 : 복층식도... 그게 불법이었는지 모르겠는데 저 어릴 때 카페를 가보면요.한 층인데 지하에, 그걸 2층으로 개조해가지고 이렇게 일어서면 이렇게 고개를 숙이고 나와야 되는, 기억나시나요? 공부만 열심히 하셨군요. 네 알겠습니다. 이렇게 좀 천장이 높였을 때 다양한 활용 상업적 활용도 된다라는 것까지 지금 힌트를 주셨고요. 마지막으로 좀 높이 관련해서 부동산 투자, 부동산으로 좀 이익을 보시려는 분들에게 도움이 될 만한 얘기 한번 해 주시죠.

◆ 이선호 : 마지막으로 한번 높이에 대해서 말씀드리면 저희가 부동산을 투자하거나 매매할 때 보면 제곱미터 즉 평당 3.3제곱미터당 얼마, 수평적인 면적 기준으로 잣대를 들이대면서 금액을 얘기를 합니다.

◇ 김우성 : 맞아요. 평당 얼마 이러죠.

◆ 이선호 : 근데 사실은 공간이라는 거는 한문으로 얘기하면의 빌 공의 사이 간 아닙니까?즉 높이를 감안한 부피를 얘기하는 거거든요? 부동산은 공간 상품이고 공간이 중요하면 사실 높이도 간과해서는 안 되는 중요한 요소거든요? 그래서 같은 가격이면 우리가 실제로 임장을, 현장을 보면서 높이를 조금이라도 좀 개방감 있는 높이에 있는 상품을 선택하시는 것이 가치 투자하는 데 있어서 바람직하다고 봅니다.

◇ 김우성 : 오늘 부동산 관심 있는 분들 많이 도움 받으셨을 것 같고요. 집 보러 가서 천정에 있어도 이거 천정 까면 안에 꽤 높이 더 올라갈 수 있나요? 이런 거 확인하셔도 아마 부동산 중개업자들은 이분 전문가네, 이렇게 오늘 방송 들으신 거 활용 많이 하시기 바라겠고요. 이렇게 복층으로 나눠진 데로 안 가보셨다고 하니까 굉장히 모범생 이선호 차장이셨습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다. 

◆ 이선호 : 감사합니다.

◇ 김우성 : 우리은행 자산관리컨설팅센터 이선호 감정평가사와 함께했습니다.