[생생플러스] 부동산 찐 부자들은 똘똘한 한 채 말고 '포트폴리오'

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)
■ 진행 : 김우성 앵커
■ 방송일 : 2024년 4월 2일 (화요일)
■ 대담 : 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트

- DSR부채관리 목적의 제도
- 현재 가계부채 1800조 넘지만 질적으로는 양호한 편
- 시장에 미칠 영향은 미미, 스트레스 DSR도 완화기조로
- 변동금리 보다는 주기성 금리가 DSR한도영향 덜 받아

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 김우성 앵커(이하 김우성) : 부자가 되는 대세 정보들을 전해드리는 화요일의 풍요로운 코너, 귀티나는 코너 부자대세 시간입니다. 부자가 되기 위한 각종 정보를 각 분야별 전문가에게 들어봅니다. 오늘 만날 전문가는 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트입니다. 안녕하세요?

◆ 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트(이하 남혁우) : 네 안녕하세요.

◇ 김우성 : 가계부채 비율 신흥국 중 1위라고 하는데, 과거 하우스 푸어 사태가 재현되는게 아닌가요?

◆ 남혁우 : 당시와 비교했을 때 현재 가계부채 상황은 조금 다르지 않나 생각 됩니다. 물론 가계부채 총량 관점에서는 작년 기준 1886조로 과거 대비 크게 증가한 것은 사실입니다만, 가계부채 건전성은 당시에 비해 나아 보이거든요. 첫째, 차주 상환능력이 양호한 편 입니다. 한국은행에서 발표한 보고서에 따르면 소득에 따른 가계부채잔액 점유 형태를 보시면 5분위(고소득자)의 이용 비율이 매우 높습니다. 둘째, 대출 부실우려가 낮습니다. 담보인정비율(LTV) 확인을 통해 알 수 있는데요. 담보인정비율 이란 대출을 받을 때 담보가 되는 자산가격 대비 대출 비중을 말합니다. 대출 비중이 높을수록 자산가격 하락 시 대출 부실리스크가 커지겠죠. 최악의 상황에서 자산을 매도해도 대출을 상환할 수 없으니까요. 현재 평균 LTV는 수도권 35%,  지방 광역시 45%로 낮습니다.

◇ 김우성 : 작년  9.13  가계부채종합관리대책  일환으로  스트레스 DSR이 부분 시행되었는데,  스트레스 DSR은 무엇인가요?

◆ 남혁우 : 현재 주택담보대출금액을 산정할 때 대출 상환금액이 연 소득의 40%  범위 내에서만 가능하도 록 대출금액을 통제 하고 있습니다. 대출상환금액이 커지면 대출 가능 금액이 줄어드는 구조인데 요. 스트레스 DSR은 대출 상환금액을 계산할 때 실제 대출금리에 최소 1.5%~ 최대 3% 가상의 가산금리를 더해 대출상환금액을 계산하기 때문에 대출금액이 전반적으로 감소하는 건 맞습니다.

◇ 김우성 : 받을 수 있는 대출금액이 줄어든다면, 앞으로 주택시장에 부정적 영향을 끼치지 않을까요?

◆ 남혁우 : 그렇죠. 대출은 주택시장에 자금공급 역할을 하기 때문에 대출한도가 크게 줄어든다면 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 과거 사례를 통해서도 찾을 수 있는데요. 2021년 DSR 40% 제도를 최초 로 시행했을 때 이미 한차례 경험 한바 있죠. 수도권뿐만 아니라 지방주요도시 거래량의 경우 당시 전월 대비 40%이상 급감하였고, 이후 금융권 대출이 막히면서 주택시장이 정체되었습니다. 일부 수도권 지역의 주간 매매증감률은 하락 전환 하였고요. 다만, 금번 스트레스 DSR 시행의 경우 올해부터 내년까지 순차적으로 시행을 앞두고 있어 
시장에 미치는 영향이 덜 할 수 있습니다. 

◇ 김우성 : 대출한도가 줄어드는게 중요한 문제인 것 같은데요. 스트레스 DSR이 전면 시행되면, 대출한도가 정말 많이 줄어 드는 건가요?

◆ 남혁우 : 스트레스DSR  때문에 생각보다 대출 문제로 스트레스 받지 않을 수도 있습니다. 변동금리를 선택하지 않을 경우 대출한도 축소 효과가 생각보다 크지 않기 때문입니다. 스트레스 DSR 적용 시 대출한도금액 변화를 시뮬레이션 해봤는데요. 변동금리를 선택할 경우 평균 -16%~-25% 대출 금액이 감소합니다. 하지만, 5년에 한번 변동하는 주기형 금리를 선택하는 경우 평균 -3% ~ -5% 로 대출감소폭이 적습니다. 앞으로 많은 분들이 주기형 금리를 선택하여 주택담보대출을 신청할 것으로 보입니다.

◇ 김우성 : 스트레스 DSR 제도를 시행하는 이유가 무엇일까요?

◆ 남혁우 : 장기적으로 가계부채 건전성이 개선될 것으로 보입니다. 현재 우리나라 변동금리 대출 비중이 60%가 넘는데요. 결국 대출을 더 많이 받을 수 있는 주기형 금리를 선택하도록 유도해 장기적으로 고정금리 비중을 높아지겠죠. 향후 대출금리가 하락 시 주택담보대출이 급증하는 것을 사전에 예방하고자 하는 것으로 판단됩니다. 스트레스 DSR을 적용 할 경우 대출금리가 낮아져도 대출증가폭이 굉장히 제한적입니다. 원래 현재 DSR  체제에서는 대출금리가 낮아지면 대출가능금액이 커지거든요. 규제적 목적보다, 가계부채 관리 측면에서 시행되는 정책이라 생각됩니다.

◇ 김우성 : 스트레스 DSR 시행으로 향후 주택시장 전망은 어떨까요?

◆ 남혁우 : 주택시장에 미치는 부정적 영향은 다소 제한적이지 않을까 생각됩니다. 규제가 시장에 미치는 영향을 판단할 때, 단순 규제여부보다 규제 강도가 중요한데요. 물론 완화정책이 시장에 가장 좋겠죠. 규제 강도가 상대적으로 약한 편이고, 가계부채와 관련하여 일관되게 규제정책을 시행하는 것이 아니란 점으로 보았을 때도 다소 희망적입니다. 가계부채 관련 정책을 본다면 스트레스 DSR  제도를 시행하지만, 주기형 대출금리 선택 시 생각보다 대출한도 감소가 크지 않구요. 또한. 중도상환수수료 폐지 추진, 대출 갈아타기 플랫폼 활성화를 통한 대출금리 인하 유도 등 완화적 정책을 병행하고 있습니다.

◇ 김우성 :  앞으로 부동산 규제가 계속 발표 되는건 아닌지 시장의 우려도 있는데?

◆ 남혁우 : 주택시장 경기가 뚜렷하게 회복하지 않았기 때문에 규제정책이 나오기에는 다소 제한적일 것으로 생각됩니다. 서울 아파트 월별 거래량 3천건 이하에 머물러 거래가 정체 되어있고, 역사적 평균인 6천여건 아래죠. 부동산 거래 침체가 오래될 수 록 중개업, 인테리어업 등 2-3차 산업군 종사자분들도 힘들죠. 고분양가, PF  부실우려처럼 건설경기들 둘러싼 상황 역시 좋지 않거든요. 결국, 강력한 규제책을 하면 수요감소, 관련산업의 우려 등으로 어려운 상황이 전개될 가능성이 있습니다. 규제강화 기조는 당분간 어렵지 않을까 생각됩니다.

◇ 김우성 : 네 오늘 말씀 감사합니다. 지금까지 우리은행 남혁우 자산관리컨설턴트와 함께 했습니다.