[생생경제] 3기 신도시 1순위는 과천으로, 서울 시내는 중계동 가성비 좋아

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산 소장, 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수



[생생경제] 3기 신도시 1순위는 과천으로, 서울 시내는 중계동 가성비 좋아



◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> YTN 라디오 생생경제에서 삼일동안 준비했습니다. 신년특집 황금돼지를 잡아라! 1탄은 부동산 특집이에요. <신년특집, 황금돼지를 잡아라! 1탄, 돼지해에 집 사요, 말아요?>입니다. 올해 소원 리스트에 내 집 마련이라고 쓰신 분들 많이 계시죠? 집이라는 게 있는 것과 없는 것, 또 어디에 있는지에 따라 삶의 모습이 참 달라집니다. <신년특집, 황금돼지를 잡아라! 1탄, 돼지해에 집 사요, 말아요?> 들으시면서 집에 대한 신년 계획 세우시는 데 도움이 됐으면 좋겠습니다. 두 분 모셨습니다. 김인만 부동산의 김인만 소장님, 숭실대 사이버대학교 한문도 교수님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요. 새배 복 많이 받으세요.

◆ 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요. 복 많이 받으세요.

◇ 김혜민> 부동산 대책이 과연 집값 안정에 얼마나 도움이 됐는지 점수를 매기는 것부터 시작해보죠. 한 교수님?

◆ 한문도> 저희가 겨울에 좋아하는 스포츠가 피겨스케이팅이지 않습니까? 그게 기술 점수, 예술 점수, 이렇게 있는데, 혼돈의 대책 속에 점수도 혼돈이에요. 왜냐하면, 정책 방향은 거의 90점, 100점이에요. 그런데 정책 시행 시기의 적절성은 거의 50점 수준이에요. 9.13 대책이 나오고 잡혔잖아요? 9.13 대책을 차라리 앞에 발표했더라면. 그러면 그 전에 잡혔을 것 아니에요? 그게 의도적인지는 모르겠지만.

◇ 김혜민> 이미 너무 올라온 상태였다는 거죠?

◆ 한문도> 올라온 상태 마지막에서 강력한 것을 던지니까 잡혔는데요. 그것을 미리 던졌으면 혼돈을 많이 안 겪었을 것 같아요. 그런 게 있고, 내용은 한 80점 정도에요. 왜냐하면, 종부세가 예상보다 안 나왔어요. 평균을 내보니까 80점 나와요. 9.13 대책을     미리 했더라면 90점. 현재는 80점 수준. 일단 잡혀가고 있는 것 같아서 80점 드렸습니다.

◇ 김혜민> 일단 집값 안정의 측면에서 문재인 대통령의 부동산 대책은 평균 80점 정도 된다, 후하게 주셨어요. 시장에 계신 김인만 소장님은요? 집값 안정 측면에서요.

◆ 김인만> 오늘 새해부터 굉장히 당황스러운데요. 제가 이번에 속으로 80점 생각하고 있었는데, 교수님이 80점을 해서 저는 급히 수정해서 75점 정도로 주고 싶습니다. 

◇ 김혜민> 5점을 깎으신 이유는요?

◆ 김인만> 5점을 깎은 이유는, 사실 대책을 보면 대책이 굉장히 많이 발표됐잖아요? 굉장히 많은 대책이 발표됐는데도 불구하고 결국에는 9.13 대책이 나오고 집값이 안정됐단 말이에요. 안정이 됐지만, 그 후유증이 너무 많은 대책을 너무 많이 쏟아부었다. 저도 몇 번 나왔는지 계산해보지 않으면, 찾아보지 않으면 찾기가 어려울 정도거든요. 그래서 말씀하신 것처럼 조금 더 빨리, 작년에 8.2 대책이 나왔지만, 좋은 대책이지만, 아쉬운 것은 2018년 1월 1일부터 적용되고, 양도세는 4월 1일에 적용되고, 나중에 시행되는 대책들이 많았거든요. 조금 더 효과적인 대책, 집을 사는 사람들은요.    구매 욕구가 있고, 구매 능력이 있거든요. 그런데 지금 정부는 수요 억제를 위해서 모든 대책을 쏟아부었단 말이죠. 구매 능력을 잡으려면, 대출 규제를 강화해야 하고요. 구매 욕구를 잡으려면, 집 사도 돈 벌기 어렵다는 것. 예를 들어서 양도세 하나만 특히 더 강화시켰어도 조금 더 빨리 안정됐을 텐데, 너무 많은 대책을 쏟아부어서 저도 잘 모르겠고요. 아마 청취자분들은 몇 번 나왔는지 아시기 힘드실 것 같습니다. 대책 내용은 좋고요. 집값이 안정된 것은 좋지만, 너무 많은 대책을 쏟아부었다는 점에서 저는 25점을 깎아서 75점. 

◇ 김혜민> 알겠습니다. 일단은 내용의 균형성과 시기의 적절성 부분에서 점수가 조금 깎였고요. 그래도 집값 안정에 평균 75점, 80점을 주셨으니까 나쁜 점수는 아니에요. 그러면 아주 기본적인 질문을 드릴게요. 집값 안정이라는 게 뭔가 저는 궁금하더라고요. 그러니까 가격이 폭등하기 이전으로 내려가는 겁니까? 아니면 평균적인 가격을 유지하는 겁니까? 집값 안정이라는 개념을 어떻게 생각해야 해요?

◆ 김인만> 집값 안정이라고 하면, 굉장히 보는 관점에 따라서 다른데요. 집을 사지 못한 분들은 소위 말해서 폭락, 수억 원씩 떨어지기를 바랄 것이고요. 집을 가지고 있는 분들이나 이런 분들은 안정, 소위 말해서 지금 상태의 안정, 유지, 또는 소폭 하락 정도로 생각할 수 있는데요. 정부가 바라는 방침은 폭락도 바라지 않을 것이고요. 폭락하게 되면, 여러 가지 사회 부작용들이 많이 생기거든요. 그래서 폭등도 아니고, 폭락도 아닌, 물가 상승률 정도의 장기적인 상승이 안정이 아닐까, 저 개인적으로는 그렇게 생각하고 있습니다.

◇ 김혜민> 한 교수님, 집값 안정의 정의요?

◆ 한문도> 이렇게 생각하시면 될 것 같아요. 경제는 심리다, 이런 말씀을 많이 들으실 텐데요. 경제라는 게 정상적으로 가고, 좋은 정부, 좋은 나라라는 게 인생에 대해서 희망을 가지고, 기대를 가지고 있어야 하잖아요? 집값이 안정이라는 것은 우리가 버는 돈을 모아서 할 때 무주택자가 내가 집을 언젠가 살 수 있겠다는 계획을 세우고 갈 수 있어야 하는데, 말씀하신 것처럼 물가 상승률보다 너무 폭등하거나 하면 희망이 없어지는 거예요. 그러면 국민들이 삶에 대한 의욕이 저하되고, 거기다가 경제적으로도 또 투기 효과 같은 것으로 인해서 자본의 건전성이 약해지잖아요? 부채만 늘어나고요. 이런 부분이 나중에 문제가 되니까 집값 안정이 국민 삶의 복지와 직결되죠. 집값 안정이라고 정의한다는 것은 국민이 기대와 희망을 가지고 꿈을 가질 수 있는 환경이 되는 기본적인 주거 정책이라고 정의할 수 있겠습니다, 제 개인적으로는요. 

◇ 김혜민> 그러니까 무주택자들이 나도 한 번 집을 사볼까, 라는 현실적으로 가능한 꿈과 계획을 갖게 되는 걸까요?

◆ 한문도> 사볼까, 수준이 아니죠. 나도 무조건 살 수 있구나.  

◇ 김혜민> 그 정도가 되어야 합니까?

◆ 한문도> 더 올라가니까 살길이 없어져서 마음이 아픕니다. 

◇ 김혜민> 그게 집값 안정이라고 한 교수님이 정의해주셨어요. 지금 문자로 집에 대한 바람을 남겨주시고 있는데, 1119님께서 “현재 임대 아파트에서 살고 있습니다. 올해 집 살 생각이 있는데, 어떨까요? 너무 궁금합니다.” 하셨고요. 9181님께서는 “내 나이 칠십인데, 아직도 임대 주택에 거주하고 있습니다.” 또 6059님은 “황금돼지의 해 내 집 마련 고대해봅니다.” 이렇게 보내주셨어요. 그러니까 임대 아파트, 임대 주택, 아니면 전세, 월세로 살던 사람들이 이제 조금 집을 살 수 있겠다고 생각할 정도의 가격 안정이 집값 안정이라고 정의해주셨습니다. 그러면 오늘 우리 주제가 집을 살까, 말까예요. 그래서 어디를, 언제, 어떻게 사느냐로 나눠서 살펴보겠습니다. 먼저, 언제 사느냐부터 살펴볼게요. 한 언론사에서 전문가 32명에게 설문 조사를 했는데, 내년 내 집 마련 적기를 묻는 질문에 2019년 하반기가 44%가 나왔습니다. 김 소장님. 동의하십니까?

◆ 김인만> 저는 그 이야기를 들으면서 왜 하반기일까, 잠시 생각을 하게 됐는데요. 아마 그분들이 생각할 때는 입주 물량이 2019년도 상반기에 많이 몰려서, 헬리오시티도 곧 입주 시작하고 있거든요. 그래서 그런 입주 물량이 소화되고, 지금 규제 폭탄이 나왔으니까 심리적인 안정을 찾는데 시간이 필요하지 않을까 싶어서 2019년 하반기 정도로 한 것 같은데요. 저는 그렇게 생각하지는 않고요. 집이 필요한 분들은 그런 것 고민하지 마시고 내 집 마련해야 하는 게 맞다고 생각하고요. 오르면 오른다고 못 사고, 내리면 내린다고 못 사거든요. 집값이 너무 많이 올랐다고 하는데, 물론 많이 상승한 것은 사실이고요. 그래서 자기 상황에 맞춰서 절대 무리한 투자를 할 수는 없는데, 다행히 제가 75점 점수를 준 배경 중 하나는 수요 억제뿐만 아니라 이제 공급 확대로 정책을 전환했단 말이에요. 3기 신도시가, 물론 조금 기다려야겠지만, 여러 가지 기회들이 아직 많이 남아있거든요. 꼭 내 집 마련이라는 게 강남에 집을 사야만 내 집 마련은 아니잖아요. 내 상황에 맞는 집, 필요한 집이 있으면 사도 좋고, 무주택자들. 특히 무주택자들은 지금 정책 방향이 무주택자들 위주로 많이 바뀌고 있거든요. 추첨제 물량도 75%는 무주택자들한테 배정이 되고 있기 때문에 이런 기회가 많아지고 있는 상황을 잘 활용해서 3기 신도시도 좋고요. 올해 또 당장 집을 안 사도 되잖아요. 우리가 꿈이 있고, 목표가 있고, 3년, 5년 안에 내 집 마련을 하면 되니까 앞으로 기회가 많이 있으니까요. 절대 실망하지 마시고, 이런 기회를 잘 활용해보시면 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 한 교수님?

◆ 한문도> 저도 소장님 의견에 전적으로 동의합니다. 집을 일희일비하지 마시고, 여력이 된다고 하시면 자기가 살 수 있을 때 사시면 돼요. 쓸데없이 이상한 이론과 투자 신문에 흔들리다 보면 삶이 흔들리잖아요? 잠을 못 자는 분들도 계신데, 그러지 마시고, 살 수 있으면 사세요. 내려가 봤자 30%고, 올라가 봤자 30%입니다. 물론 강남은 예외이지만, 거기도 워낙 들쑥날쑥해서 그분들의 몫이라고 보고, 제가 봤을 때는 2019년 하반기라는 언론사의 조사 결과를 믿을 필요는 없고, 제 개인적으로는 일차적으로 여력이 된다고 하면, 하반기에 접근해도 되고, 2차적으로는 그다음 해. 2020년에 하는 게 좋을 것 같아요. 미국에 국채라는 게 있잖아요? 국채 금리가 단기 국채가 짧기 때문에 원래 금리가 더 높아야 하는데, 지금 역전 현상이 벌어지고 있어요. 이런 것이 미국에서 경제 위기가 있을 때마다 15년, 20년 주기로 그런 현상이 와요. 그게 지금 와서 제가 경제 정보지들을 접해보니까 2020년, 2021년이 조금 위험하다는 세계적으로 공론화된 의견들이 많습니다. 그래서 소장님이 말씀하신 것처럼 입주 물량도 있고, 또 강남 같은 경우도 헬리오시티 다음에 고덕 지구, 강동 지역에 12,000, 많이 나오거든요? 아시는 바와 같이 지금 시장이 안정됐잖아요? 강남은 드디어 빠지기 시작했고요. 조정 국면에 들어갔습니다. 조정이라는 게 6개월 만에 끝나는 게 아니잖아요? 그러면 하반기보다는 내년까지 장기적으로 보시고, 아까 말씀해주신 신도시도 30만이면 되게 큰 물량이고, 위치가 좋아요. 제가 볼 때는 여력이 되시면 그냥 사시고, 왜냐하면, 아기일 때, 초등학교 때는 추억이 많잖아요. 그냥 사셔서 그것을 즐기는 게 낫지, 그거 막 참다가 돈을 벌어서 대학생이 됐어요. 애기들이 옆에 없어요. 요즘 대학생들이 부모 옆에 없잖아요? 인생사는 목적이 뭔가요, 행복이잖아요? 제가 볼 때는 애들이 어리면, 살 수 있으면 바로 사시고, 애들이 다 컸으면, 천천히 사셔도 되겠다, 이렇게 말씀드리겠습니다. 

◇ 김혜민> 또 아이들이 전학 가는 스트레스가 굉장히 크니까 아이들한테 안정적인 환경을 주기 위해서는 집을 투자의 개념보다는 정말 보금자리의 개념으로 보는 것이 중요하다는 말씀을 해주셨어요. 두 분 말씀은 이것인 것 같아요. 어차피 문재인 정권에서는 부동산 정책은 무주택자들과 실수요자들을 위한 정책을 펼치니, 집 적기라는 개념 자체가 언제 투자하면 많이 벌 수 있을까, 하는 개념이 많이 들어 있잖아요? 그러니까 그런 개념에서 조금 탈피하셔서 내 가정에 필요한 때가 적기라고 생각하고, 주택을 구입하시면 되겠다고 말씀해주셨습니다. 두 분을 모시고, 부동산 특집을 하고 있는데 행복론을 듣고 있는 듯한 느낌이 듭니다. 지금 문자로 질문이 오고 있는데요. 8106님. “직원이 너무 많은 대출을 해서 집을 산 것을 보니까 말렸는데, 지금 와서 후회하는 것은 아닌 것 같아요. 그냥 집은 최소 현금 70이 되면 사야 한다고 생각합니다.” 이렇게 보내주셨어요. “많은 대출은 정신적으로 힘들어지면서 마음의 여유가 없어집니다.” 하셨어요.

◆ 한문도> 잘 아시네요. 정확합니다. 

◇ 김혜민> 그러면 내 예산의 어느 정도가 대출비로 나가면 계획을 해도 될까요?

◆ 한문도> 지금 질문 주신 애청자분이 정확하신데요. 70%에서 30% 정도 되면, 비싼 거면 10억이고, 3억이면, 지금 정부에서 무주택자는 고정 금리를 주거든요? 2%니까 60만 원, 70만 원이니까 자기 급여에서 차지하는 비중이 20, 30%밖에 안 돼서 충분히 감내할 수 있죠. 제가 볼 때 그게 정확한 거고, 50% 이상 되면 부담이 돼요. 집값의 유동성이나 금리에 대해서 적응력이나 대처 능력이 떨어지죠. 그래서 제가 볼 때는 사장님이 아주 좋으신 분 같아요. 정확하시고, 직원분들이 만약에 50%라고 하면, 회사 돈을 대주시든지, 아니면 말리시든지, 그러시면 될 것 같습니다. 애청자분들도 그게 제일 좋을 것 같습니다, 안전하고. 

◇ 김혜민> 우리 시장에 계신 소장님은 어떠세요? 대출이 어느 정도면 됩니까?

◆ 김인만> 저도 전적으로 동의하고요. 세상일이라는 게 꼭 내 계획대로, 내 의지대로 되는 것은 아니거든요. 올라줘야 하는데, 안 올라갈 수도 있고요. 2년, 3년 정도 생각했는데, 5년 정도 조정기가 갈 수도 있는 게 우리 세상일이거든요. 만약에 대출을 절반 이상 받아버리면, 전제조건이 안 떨어지고, 무조건 올라가 줘야 한다는 게 전제조건이 되거든요. 그런데 미국 금리도 앞으로 더 오를 가능성도 있고, 우리 금리도 여러 가지 문제가 있는데, 요즘 또 이자만 내는 것이 아니라 원리금상환을 하잖아요. 그래서 그런 리스크를 안으면서 결국 우리 가족이 행복하자고 내 집 마련을 하는데, 대출을 50% 이상 받아서 집값이 올라가 주면 다행이지만, 집값이 오르지 않고, 오히려 떨어지면서 대출 이자는 내고, 종합부동산세를 내고 하면 가정 자체가 힘들거든요. 너무 스트레스를 받으면서, 리스크를 안으면서 내 집 마련 하는 것은 저는 절대 반대하고요. 적어도 내 자본이 50% 이상은 되어야 한다고 생각합니다.

◇ 김혜민> 네, 적어도 50%는 돼야 집 살 생각을 해볼 수 있다고 말씀해주셨어요. 언제 사느냐 이야기는 나눴고요. 어디를 사느냐, 해볼게요. 두 분에게 그냥 물어볼게요. 어디 사면 됩니까?

◆ 김인만> 조건에 따라 다른데요. 분양이냐, 내 집 마련이냐에 따라 다르잖아요.

◇ 김혜민> 내 집 마련으로 합시다. 

◆ 김인만> 자금은 어느 정도로 하면 될까요? 무조건 좋은 지역이라고 하면, 강남이라든지, 한강 변, 저는 무조건 추천하고요. 자금이 되는 분들이라고 하면, 한강 르네상스, 예전에 있었잖아요. 한강 변 지역은 10년, 20년이 지나도 우리나라가 망하지 않는 한 그 가치는 이어질 것 같아요. 이게 우리나라뿐만 아니라 다른 나라에서도 증명된 부분이거든요. 가급적 능력이 된다고 하면, 한강 변, 핵심 지역에 투자하는 게 맞고요.

◇ 김혜민> 그런데 많이 떨어졌잖아요? 그래도?

◆ 김인만> 집값이 생각처럼, 가보면요. 호가가 많이 올랐다가, 호가가 약간 떨어진 것이지 아직까지 저는 집값 하락이 시작도 안 했다고 생각하고요. 

◇ 김혜민> 시작도 안 했으면, 떨어지면 어떡해요? 

◆ 김인만> 기다려야죠. 결국에는 우리 화폐 가치 하락에 따른 인플레이션만큼 집값이 오르거든요. 집값이 영원히 오른다고 생각하면 안 되고요. 중간에 조정이 될 때도 있고, 오를 때도 있지만, 10년, 20년 바라보면, 결국에는 올라가 있는데, 적어도 서울 도심 지역 같은 경우는 그래서 제가 대출을 조심하라고 하는 겁니다. 대출을 많이 받은 분들은 기다릴 수가 없거든요. 투자는 기다림의 미학이거든요. 기다려야 다음에 언제든지 기회가 오는데, 이게 대출을 많이 받아버리면, 2년, 3년은 어떻게든 버틸 수 있겠지만, 그 이상은 버티기 힘들단 말이에요. 버틸 역량이 되는 분들, 자금이 충분한 분들, 또는 집을 많이 가지지 않았는데, 돈이 있는 분들은 그렇게 하시면 좋을 것 같고요. 집이 여러 채 있는 분들은 굳이 무리할 필요는 없다. 그렇게 생각합니다. 자금이 조금 부족한데, 내 집 마련을 해야 하는 분들은 저는 꼭 그렇게 강남이나 그런 좋은 지역을 고집하지 마시고, 상개동도 좋고요. 서울에 좋은 지역이 많이 있잖아요. 가격 대비 중계동만 하더라도 학군이 좋으면서 가성비 따져보면, 강남 대치동보다 가성비는 더 뛰어난 지역일 수도 있거든요. 자기 상황에 맞춰서 그렇게 하면 되고, 자금 능력이 충분하신 분들은 좋은 지역으로 가라. 단, 무주택자이거나, 청약을 기다리는 분들은 조금 기다려라. 3기 신도시를 기다려보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 3기 신도시 얘기는 조금 더 자세히 얘기해보기로 하고요. 한 교수님은요? 어느 지역 추천해주시겠어요? 먼저 돈이 많은 분들, 자금의 여유가 있는 분들은요?

◆ 한문도> 강남. 돈이 많으신 분들이죠. 얼마나 많은 분들이에요? 

◇ 김혜민> 우리 소장님이 말씀하신 것처럼 조급해할 필요가 없는 분들이겠죠.

◆ 한문도> 자기 자본 50%, 빌딩 몇 채 가진 분들은 강남 하시면 되죠. 

◇ 김혜민> 그러면 자기 집을 마련하고 싶은데, 자금이 조금 부족한 분들은 중계동 꼽아주셨어요, 소장님은.

◆ 한문도> 제가 볼 때는 이번에 정부가 공급한 신도시 있지 않습니까? 거기 투자하시면 되고요. 제가 볼 때 거기 투자하시는 게 제일 좋을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 그러면 신도시 이야기로 넘어가 볼게요. 과거 1기 신도시 당시에 분당을 할까, 중동을 할까 고민하다가 중동 선택해서 후회한 사람들이 주변에 많다고 하더라고요. 그렇죠? 제가 봐도 분당은 지금 엄청나게 떴잖아요?

◆ 김인만> 사실 그 당시 분양가는 똑같았거든요. 시작은 똑같았는데, 지금 차이가 많이 벌어졌으니까 일산이냐, 분당이냐, 말이 많았는데, 지금 차이가 많이 벌어졌죠.

◇ 김혜민> 그러면 지금 3기 신도시 중에서 어디를 해야 합니까?

◆ 한문도> 3기 신도시는 조금 예외인 게 1기 신도시 할 때는 강남이 지금처럼 이렇게 부각되지는 않았어요. 싸이의 강남스타일이 뜨고, 묘하게 겹치면서, 또 언론들이 강남을 부각시키면서 더 정상적인 가격보다 많이 뛴 것 같고요. 현재. 시기가 지나면 맞춰지겠지만. 중동 같은 경우는 거기에서 강남으로 연결되는 도로가 조금 약해요. 그 부분 때문에 조금 그런데, 1기 신도시 중에 제가 알기로는 부천 신도시하고, 산본 신도시, 여기서 평생 사시겠습니까? 하면 나중에 이사 가고 싶어요, 그러시고요. 일산, 분당은 평생 살고 싶다는 분들이 많아요. 그게 결국은 똑같이 지었는데, 교통의 문제하고 인프라에서 자족도시가 조금 부족하고, 부천 같은 경우에 지금도 기억나는 게 이름이 ‘소풍’이었어요. 큰 쇼핑몰이 IMF 나고 해서 조금 안 좋았어요. 기반 시설하고, 구시가지하고 연결돼서 혼재성이 있는데요. 그래도 살기 좋은 곳이거든요. 제가 볼 때 지금은 그때하고 다릅니다. 이번에 한 것은 거리가 바로 서울에서 붙어있어요. 붙어있어서 교통은 크게 걱정할 게 없는 게 GTX 지나가면 금상첨화지만, 그게 없어도 차로 20, 30분이면 서울 시내로 바로 들어오거든요. 그래서 이번에 발표한 신도시들은, 내년에도 발표하잖아요? 그중 아무거나 하셔도 본인하고 가까운 데 있으면 하시는 게 좋을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 본인이 좋은 데를 택해도 된다. 과거 1기 신도시와는 상황이 다르다고 말씀해주셨어요. 우리 김인만 소장님은요?

◆ 김인만> 물론 그렇죠. 서울과 가깝고요. 보도자료 내용을 보면, 차량 15분 거리라고 하는데, 이게 제 생각에는 남양주 신도시가 차량 15분 거리라고 하는데, 제가 볼 때는 새벽 3시에, 차 안 막힐 때 달려서 서울 경계선을 통과하는 시간이 아닐까. 서울이라도 강남을 생각한다면, 그 시간에 말도 안 되는 시간이고요. 물론 자료를 만들면서 그럴 수도 있는데, 이게 교통 문제도 있고, GTX 계획도 발표됐지만, 그래도 지금 대한민국의, 서울의, 부동산 중심은 강남이거든요. 강남에 접근성이 얼마나 좋으냐인데, 강남 접근성으로 따지자면, 아무래도 규모는 조금 작죠. 7,000세대밖에 안 되지만, 과천은 로또 같이 될 것 같고요. 

◇ 김혜민> 과천은 이미 집값이 많이 오르지 않았습니까? 비싸잖아요?

◆ 김인만> 많이 올라도 분양을 하게 되면, 일반 민간 아파트보다는 분양가가 낮게 나올 것이니까요. 과천 1순위가 될 것 같고요. 서울 동쪽. 동북부 쪽. 하남하고 남양주가 어떻게 보면 비슷한 거리에 나왔는데, 이왕이면 제가 특정 지역을 어떻게 하는 것은 아니지만, 우선순위를 굳이 정하자면, 하남에 조금 더 우선순위가 있을 것 같고요. 계양 같은 경우는 서쪽이니까 비교 대상은 안 되는데, 거주 지역이 서쪽인 분들은 인천을 노려도 되고, 또 이번이 끝이 아니거든요. 다음 물량이 또 나오니까 다음 물량을 기다려 봐도 됩니다. 아직까지 지금 발표만 했지 분양이 되려면 빨라야 2021년부터 시범 단계 분양이 시작되거든요. 그러니까 지금 나 어디 해야지, 이렇게 정할 필요는 없을 것 같고요. 마음속으로 생각하고 있고, 다음 물량이 나오면 여러 가지를 감안해서 정하면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 내년 상반기에도 예정되어 있잖아요? 11만 가구의 3기 신도시. 광명이나 김포 쪽을 기대하는 분들이 많은데, 광명, 김포는 서울 접근성은 제일 좋잖아요? 김포도 많이 올랐고, 어떻게 보세요, 한 교수님? 광명이나 김포 쪽이 선정될 것이라고 보세요?

◆ 한문도> 네, 제가 볼 때 광명은 100% 될 것 같습니다. 개인적으로 볼 때. 100%라고 하면, 틀려도 어쩔 수는 없는데, 제가 문재인 대통령이 아니니까요. 그런데 도시계획 하시는 분들은 다 아시겠지만, 광명이 입지나 거리나 또 환경이나 토지 가격을 비교해보면, 제일 신도시로 지정하기에 적정한 곳이에요. 그런데 사고가 나서 발표가 안 된 건데, 김포도 마찬가지죠. 김포가 조금 먼 것 같지만, 조금만 정부에서 재원을 들여서 교통을 해결하면, 거의 환상의 도시죠. 사실 아까 우리가 강남 얘기를 많이 했는데, 저도 많이 살아봤지만, 강남 공기가 굉장히 안 좋습니다. 강남 살아보신 분들은 아시는데요. 제가 강남 사시는 분들한테 무슨 소리를 들을지는 모르지만, 공기는 안 좋아요. 안 좋고. 살아본 분들 중에 외곽에 가신 분들은 공기는 좋은데, 인프라가 부족하다. 서로 상반된 게 있어요. 강남이 또 교육환경은 좋잖아요? 서로 상반된 지점이 있는 것 같아요. 세월이 흐르면, 10년, 20년 후에 어디가 떠오를지 몰라요. 강남이 30년 전만 하더라도 다 논밭이었잖아요. 그것을 생각하면, 30년 뒤에는 어떻게 변할지 모르니까 경제에는 영원한 건 없다는 생각이 들고요.

◇ 김혜민> 본인의 가치에 따라서 집도 갈 수 있는 것 같아요. 그러면 이제 어떻게 사느냐에 대한 이야기를 나눠볼게요. 내 집 마련을 하는 방법 중에 가장 중요한 게 전략인데, 기존 아파트를 사는 게 좋을까요, 신규분양 단지를 청약하는 게 좋을까, 여쭤보려고 했는데, 이것도 상황에 따라 다르겠네요? 그럼 똑같은 조건의 사람이라면요?

◆ 김인만> 일단 무주택자들이라면 제 생각에는 일단 가급적이면 신규 분양을 노려보는 게 당연히 맞고요. 우리는 정부 대책에 맞서면 안 되거든요. 따라가 줘야 하는데, 정부에서 지금 무주택자 위주로 정책을 펴고 있단 말이에요. 그렇다면 혜택을 주는 데 굳이 거부할 이유는 없잖아요. 혜택을 주는 것을 받아들여야 하기 때문에 무주택자들은 가급적이면, 지금까지 기다렸잖아요. 지금 기다렸는데, 상승기가 6년 정도 됐는데요. 지금 2, 3년 못 기다리고, 이미 상당 부분 오른 기존 주택을 산다는 것은 저는 조금 아쉬움이 있을 것 같고요. 무주택자가 아닌 분들, 무주택자라도 가점 점수가 굉장히 낮은 분들은 우선순위에서 밀릴 수 있는데, 가점 점수가 높은 분들은 일단 기다려 보셔라. 3기 신도시, 반드시 기다려보시라고 말씀드리고 싶고요. 무주택자가 아닌 분들은 고민이 더 많아집니다. 왜냐하면, 청약 당첨 가능성이 굉장히 낮아지거든요. 그런 분들은 무조건 3기 신도시만 기다리지 마시고, 그렇다고 아무거나 할 수는 없잖아요. 그래서 내 자금에 맞춰서 이왕이면 현재 가치가 높은 아파트, 세대 수가 조금 크든지, 브랜드 가치가 좋고, 역세권, 이런 기존 아파트라도 조금 더 경쟁력이 있는 아파트로 하는 게 좋지 않을까. 다만, 3주택자 이상, 이렇게 집이 여러 채 있는 분들은 무리하지 마시라. 규제도 지금 많이 나왔고요. 앞으로 종부세가 올해 더 강화되잖아요. 강화된 종부세도 적용되고, 금리가 더 오르고 하면 아무래도 부담이 될 것 같으니까 3주택 이상 가진 분들은 절대 무리하지 마셔라. 그렇게 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 소장님께서 정부의 정책에 맞서지 말라고 하신 말이 제가 다른 누군가에게도 들은 기억이 있어요. 그런데 맞는 말인 것 같아요. 정부의 정책에 맞서지 말라는 말이 흐름, 시대의 흐름. 또 방향에 개인이 맞선다고 그게 되겠습니까?

◆ 김인만> 부동산 대책이 나올 때는 시장 상황을 감안해서 통계 자료를 보고 나오거든요. 2013년도 박근혜 정부 때 양도세 특례가 나왔잖아요. 1주택자 집을 사면, 양도세 면제 혜택을 줬는데, 사실 그때 집을 샀어야죠. 정부에서 사라고 했잖아요. 강력한 혜택을 줬는데, 그것을 못 받은 분들은 되게 큰 기회를 놓친 것이고요. 그것을 잘 잡은 분들은 많은 기회를 잡았는데요. 앞으로도 신도시라든지, 여러 가지 정부에서 대책들이 나오는데, 이런 것을 잘 활용한다면, 지금은 기회를 놓쳤을 수도 있지만, 5년 후, 10년 후에 좋은 기회를 잡은 결과가 되지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 교수님. 사실 30대 사회초년생들, 신혼부부들이 분양 시장에 가장 관심이 많거든요. 전략적으로 접근할 수 있는 방법이 있습니까? 

◆ 한문도> 소득에 따라 다르겠지만, 일단 1, 2년은 신혼부부 공급 주택에 대해서 시세 대비 갭이 발생해서 신혼부부한테는 유리한 조건이에요. 일단 여력이 안 되셔도 주택 대출이 금지됐다고 하는데, 무주택자 신혼부부한테는 70% 이상 해줍니다. 생애 최초 형태로 해서 디딤돌도 있고 해서 그것을 활용하시는 게 1번이고요. 거기서 만약 떨어지셨다? 안 되시면, 바로 다른 신규 분양지보다는 전세가 있지 않습니까? 전세가가 계속 하락하고 있어요. 물량이 많이 나오니까요. 전국적으로 많이 나온다는 소식은 1, 2년 들어왔잖아요. 전세에서 1, 2년 머무시다가 천천히 작전을 짜셔도 될 것 같고, 세 번째가 공공임대주택이 있지 않습니까? 이번에 많이 발표했는데, 시기가 2, 3년 뒤에 입주하잖아요? 그사이에 전세로 계시다가 공공임대주택 청약 넣은 상태에서도 신규 분양 청약을 할 수 있어요. 물론 당첨이 되면 안 되지만, 두 가지 다 동시에 하시면서 적극적으로 하셔야지, 내가 지금 돈이 없다고, 물론 아까 말씀하신 50%, 70% 개념이 아니라 정부에서 70%를 저금리로 해주니까 제가 알기로는 1, 2% 수준으로 알고 있어요. 2, 3%인가, 부담이 덜 하니까 거기에 적극적으로 대처하시는 젊은 분들한테 도움이 될 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 요즘 대학입시도 저 같은 경우에는 그냥 수학능력시험 하나 보고 들어갔는데, 전략이 뭐가 많더라고요. 제도도 많고요. 그런 것처럼 부동산도 정부에서 주는 제도들을 알아보셔서 본인에게 맞는 것들을 택하는 것이 가장 지혜롭고, 현명한 방법이라고 생각합니다. 서울 안의 이야기를 해볼게요. 얼마 전에 박원순 시장이 주택공급방안을 이야기했잖아요? 도심에 업무용 빌딩 공시를 주거용으로 전환하겠다, 이런 것들이 결국 서울 안에 세울 땅이 없다. 왜냐하면, 그린벨트나 재개발을 안 할 방향인 것 같으니까요. 그래서 이런 정책들을 내는 것 같은데, 어떻게 평가하세요?

◆ 김인만> 저는 그린벨트를 풀어서 주택 공급하는, 3기 신도시가 사실은 그린벨트를 풀어서 쉽게 주택을 공급하는 방식이잖아요? 사실 저는 개인적으로 이런 그린벨트 풀어서 주택 공급하는 방식은 반대하는 입장이고요. 이미 우리나라 경제 성장이라든지, 인구가 정점을 찍고, 내리막을 겪고 있는 상황에서 새롭게 또 미개발 지역을 개발한다는 것은 안 맞는 것 같고요. 개발된 지역을 재생하고, 재개발, 재건축해야 하는데, 문제가 재개발, 재건축을 잘못 건드리면, 또 이게 투자 심리를 자극해서 집값이 오를 수도 있거든요. 그래서 정부나 서울시의 고민이 거기서 출발하는데요. 서울시 같은 경우는 유휴지를 활용한다든지, 도심 빌딩 공시를 잘 활용해서 한다고 하는데요. 이것도 현실성이 약간 떨어지는 게 서울 수요자들이 원하는 집은 그런 도심의 빌딩을 개조하거나 이런 집이 아니고, 소형 아파트거든요. 소형 아파트가 공급될 수 있는 진지한 고민을 해야 하고요. 이것을 한 달, 두 달, 6개월 만에 답을 찾아라, 이렇게 원하지는 않습니다. 이게 1년, 2년, 5년, 10년이 걸리더라도 서울 도심에 제대로 된 소형 아파트가 나올 수 있는 고민. 사실 고민하면 답이 나올 수도 있거든요. 이게 쉽게 하려고 하다 보니까 답이 안 나오는 거고요. 이게 법을 바꿔가면서, 예를 들어서 유휴지 같은 경우도 현재 법에 있는 것이 아니라, 그런 식으로 임대 아파트 공급을 해주어야 하는데, 유휴지에 짓는다고 하면, 용적률을 많이 올려준다든지, 재건축, 재개발도 용적률을 풀어주는 대신에 공공 임대아파트를 많이 공급해준다, 이러면 조금 법도 바꾸면서 실제로 서울 도심에 소형 아파트, 특히 공공 임대 아파트를 신혼부부들, 젊은 층이 거주할 수 있는 10만 채 이상 공급해야 해결될 수 있지 않을까 생각하거든요. 그런데 찾아보면 불가능한 이야기는 아닐 것 같습니다. 서울에 유휴지가 많이 있고요. 지하철도 땅 위로 다니는 지상철을 지하로 내리면서 그런 공간을 활용할 수도 있는 것이거든요. 그래서 빨리 답을 내려고 하지 마시고요. 시간을 조금 두더라도 제대로 된 고민, 서울의 도시 재생을 하면서 임대 아파트를 많이 공급할 수 있는 고민을 해줬으면 좋겠습니다. 

◇ 김혜민> 네, 쉬운 길 가려고 하지 말고, 서울시에 소형 아파트를 세울 수 있는 여러 가지 법적인 것들, 경제적인 것들을 생각해보라고 조언을 주셨어요. 한 교수님, 서울 시내 부동산 문제. 어떻게 해야 합니까?

◆ 한문도> 제가 조금 얘기 드릴 게 일단 박원순 시장이 8만 호 얘기했잖아요? 국토부 장관하고 중간에 여의도 개발 발표하면서 트러블이 있고요. 어떻게 보면 민망한 짓을 하셔서 국민들을 혼돈에 빠뜨리셨는데, 저는 개인적으로 박원순 시장님을 좋아하는데요. 박원순 시장님을 좋아하시는 애청자분들도 제 얘기를 들으시면서 전해주셨으면 좋겠어요. 뭐냐면, 8만 호 계획은 선거 공약 때 나온 거예요. 나온 것을 재탕한 것이거든요? 그런데 마치 새로 하는 것처럼 발표하시는 것은 지난번 시장하실 때도 청년 역세권 주택을 많이 말씀하셨잖아요? 그 결과를 발표 안 하잖아요. 다 못 했거든요. 이런 부분에 대해서 자꾸 대권을 의식하는 느낌을 받아요. 개인적으로. 이번에도 업무용 빌딩, 말씀하셨잖아요. 그것은 사실 즉흥적으로 나온 것이라고 생각해요. 왜냐하면, 제가 얼마 전에 모 오피스텔 단지에 입주자 대표를 맡아서 도시 중앙난방을 개별난방으로 바꿨습니다. 그랬는데, 그렇게 힘든지 몰랐어요. 여기서 말씀드릴 수 있는 게 비용이 300~400 정도 더 들더라고요. 거꾸로 말씀드리면, 업무용 빌딩을 300, 400을 들여서 평당, 새로 짓는 게 낫잖아요. 상하수도 놓고, 그것을 생각 안 하고, 겉으로 보기에는 되게 좋은 거예요. 마치 아버지가 내가 사업 시작한다, 했는데, 알고 보니까 빚내서 한 거예요. 답이 없어요. 이런 것을 다 체크해야 하는데, 그냥 발표하시잖아요. 이런 것을 박원순 시장님 선거 캠프에 계시면, 철저하게 하셔서 준비하시는 게 저 같은 사람한테 반대되는 얘기를 안 들으실 것 같고요. 그린벨트 얘기를 드리면, 용산 있지 않습니까? 용산 공원이 서울시 면적의 몇 %인데, 미국의 센트럴파크 있잖아요? 거기 뉴욕하고 비교를 해봤어요. 그러면 우리가 도시 크기 대비 서울이 605헥타르인가, 이렇게 되는데, 그 비율을 적용하면, 용산 공원이 한 30% 더 많아요. 제가 모 방송에서 제안을 했습니다. 용산 공원의 30%를 조립식으로 해서, 아까 소장님께서 말씀하신 임대 주택. 거기다가 지으면 10만 호를 뽑을 수 있어요. 그것을 나라 땅이니까 계속 활용하고, 후세대를 위해서 활용할 수 있잖아요? 의지만 있다고 하면요. 뉴욕도 공원의 비율이 만약에 20%라고 하면, 20%를 맞추면 그걸 계산하니까 거기에 2/3 땅이 남더라고요. 그러면 뉴욕 핑계 대서 박원순 시장님 같은 분이 뉴욕도 이 정도면 된다, 우리도 용산 공원을 공원화할 때 30% 정도 땅이 남는다, 이것을 임대주택으로 하겠다, 반대할 사람이 누가 있어요? 물론 용산에 아파트 가진 분들은 잠시 반대하겠지만, 속으로는 그게 다 자식하고, 다 연결되니까 속으로는 찬성하잖아요. 제가 볼 때는 서울시 정책은 우리 소장님이나, 저나 감시위원회를 만들어서 계속 조사하든지 해야 할 것 같고, 박원순 시장님께서 조금 진정으로 시민들을 생각해서 하시면 좋을 것 같습니다. 한 가지 마지막으로 짧게 말씀드리면 모 방송에서 어느 해외 건축가가 우리나라에 왔어요. 그 사람이 서울을 남산에서 바라보면서 한 말이 있어요. 이렇게 아름다운 도시가 있느냐고. 요즘 도시 중에 이렇게 그린벨트가 예쁘게 있는 곳이 드물다. 그러면서 감탄을 자아냈거든요. 그린벨트는 지켜야죠. 지키면서도 실행 가능한 것을 하면, 후세대한테 좋은 정책이 될 것 같습니다. 

◇ 김혜민> YTN 라디오 생생경제, 신년특집 1탄입니다. 마무리는 이렇게 짓겠습니다. 집 사려는 분들, 또 부동산 정책을 세우시는 분들, 조급증 버리시고요. 집이 사람이 사는 곳이라는 개념 정리부터 하고 출발했으면 좋겠습니다. 오늘 두 분 함께 해주셔서 감사합니다. 지금까지 김인만 부동산의 김인만 소장, 숭실대 사이버대학교 한문도 교수였습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 네, 감사합니다.

◆ 한문도> 네, 고맙습니다.