"3기 신도시, 베드타운 되면 결국 또 수도권 초집중화"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 12월 20일 목요일
□ 출연자 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 서울 인근에 조성될 3기 신도시로 경기도 남양주와 하남, 인천계양, 그리고 과천까지 모두 네 곳이 선정됐습니다. 정부는 교통망 구축을 강조했습니다. 오늘은 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원과 이야기 나눠보겠습니다. 박사님, 안녕하세요.

◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규): 안녕하세요.

◇ 장원석: 3기 신도시가 만들어질 지역이 어제 발표됐는데요. 도시 전문가들이 예상했던 곳인가요?

◆ 두성규: 당초 유력 후보지와는 다소 조금 거리가 있는 것 같습니다. 과천 지역 같은 경우는 예상에 어느 정도 포함돼 있었지만요. 아마도 그동안 여러 가지 예상 후보지들이 유출되는 등의 사회적 문제가 많았기 때문에 상당히 꼼꼼하게 준비하면서 보안에 상당히 신경을 쓴 것 같습니다. 그래서 예상보다는 다소 좀 낯선 지역들이 등장했던 것 같습니다.

◇ 장원석: 앞으로 신도시로 추가 지정되는 곳이 더 있을까요? 

◆ 두성규: 네. 이번에 제2차 수도권 주택공급계획은 9·13 대책의 후속대책 성격을 갖는데요. 9월 21일 날 3만5000호에 대한 발표가 있었고, 어제 이제 15만5000호의 발표가 있는데요. 총 전체 수도권에 공급계획물량이 30만 호입니다. 그러다 보니까 내년에 11만 호가 추가적으로 발표할 예정에 있기 때문에 앞으로도 추가지정은 내년 같은 경우에는 조금 더 발표될 것으로 보여지고 있습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 3기 신도시로 선정된 지역은 토지거래허가구역으로 지정되는데요. 만약에 토지거래허가구역으로 지정되면 해당 지역에 어떤 조치가 내려집니까?

◆ 두성규: 네, 토지거래허가구역으로 지정되게 되면 상당히 그 부분과 여러 가지 개발예정지역 인근의 집값 부분에 대해서 최대 5년간 토지소유권 및 지상권 등 투기성 토지거래를 차단하는 효과를 가지게 됩니다. 그래서 오늘 자로 아마 공고가 되고 26일 자부터 발효되는 것이니까요. 정부가 이것으로 인해서 투기방지와 관련된 신경도 많이 쓴 것 같습니다. 그래서 이번 방안 속에도 투기방지 방안이라고 해서 토지거래허가구역을 조기에 지정하는 내용들이 포함돼 있었던 것 같습니다.

◇ 장원석: 신도시 이야기가 나오기 시작할 때부터 이미 그 지역의 땅을 사 모으는 행위가 있었고요. 최근 두 달 사이에 평소 거래보다 2배 이상 거래가 늘었다는 중개업소 전언도 있는데요. 이렇게 모니터링하고 제한한다고 하지만, 투기를 막을 수 있을까요?

◆ 두성규 투기세력들의 진입 자체를 완벽하게 만든다는 건 좀 힘들겠지만요. 그래도 어느 정도 지금 이번 대상지역들은 시장에서 유력 후보지의 예상지역과 약간의 차이가 있는 점도 있고, 그다음에 어제 발표와 함께 바로 주민 공고가 시작됐기 때문에 이런 점에서는 개발행위 제한이나 불법행위 방지의 일정 부분은 효과가 있을 것이다, 라고 보고 있습니다. 아마 정부가 이런 부분과 관련해서 이번에 투기과열지구 지정뿐만 아니라 실제로 투기성 거래나 난개발 우려가 되는 경우에 있어서는 합동투기단속반이라든지 이런 식으로 해서 지속적인 단속 가능성에 대한 것들을 길을 열어놓고 있기 때문에 제가 볼 때는 일부의 어떤 것을 완벽하게 하지 않는다 하더라도 어느 정도 투기방지에 대한 정부의 의지는 분명하게 이번에 포함된 것으로 보여집니다.

◇ 장원석: 3기 신도시를 선정한 가장 큰 이유 중 하나는 주택공급을 늘려서 서울 집중도를 낮추고, 나아가서는 서울 집값, 또 부동산시장 거품을 좀 걷어내겠다는 거잖아요. 어제 발표 내용으로 충분히 이런 조건들을 갖췄다고 보시는지요?

◆ 두성규: 네, 사실은 서울 집값 안정이라는 부분의 가장 지름길은 지금 서울 도심에 있어서 재건축이나 재개발 부분에 대한 규제 완화를 통해서 공급을 확대하는 방안이 가장 빠른 길인데요. 상당히 우회하는 느낌이 든다고 볼 수 있습니다. 그래서 이번에 서울 집값을 잡기 위한 수도권의 어떤 주택공급 방안 자체가 서울 집값을 잡을 수 있는 모든 요인들을 충분히 갖췄다고 이야기하기엔 다소 좀 어려운 것 같고요. 또 해당하는 지역의 주민들의 반발도 있을 것 같고. 그다음에 2기 신도시 주민들이 오히려 자기들보다 서울에 더 접근해서 3기 신도시가 발표됨으로써 상당히 이에 대한 반발도 예상되고 있습니다. 그리고 무엇보다 교통망 부분에 대한 정부의 계획은 상당히 체계적으로 발표되었지만 이런 부분들이 현실에 이르기까지는 시간이 걸리지 않겠느냐. 그리고 정부가 굉장히 좀 상당히 서두르는 느낌이 있기는 하지만 토지확보라든지 택지개발부터 구체적인 주택공급계획이 2021년까지 이야기하고 있지만 그때까지 과연 현실화될 것이냐, 라는 의구심 등 여러 가지 다양한 걱정들이 사실 많이 앞에 놓여있기 때문에 서울 집값에 있어서의 여러 가지 다른 요인들을 충분히 고려한다 하더라도 안정시킬 요인을 갖췄다, 단정하기에는 조금 어려운 것 같고요. 좀 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금 여러 가지 이야기해주셨는데요. 하나씩 차근차근 살펴보죠. 어제 발표현장 생중계 화면을 보면 장관만 예전엔 있었는데 이번에는 참석자들이 많았어요. 지자체장들이 나와서 함께 발표를 했는데. 서울의 경우는 일단 그린벨트는 이번에도 국토부의 요구를 받아들이지 않았고요. 그다음에 일부 유휴지를 이용해서 택지 공급을 늘리겠다, 주택공급을 늘리겠다고 이야기했어요. 그리고 지난달에 수도권 공공택지 후보로 지정된 지역 주민들이 연합회를 결성해서 굉장히 강한 반발을 하고 있잖아요. 신도시로 지정된 지역에서도 벌써부터 불만이 터져 나오고 있는데, 구체적으로 어떤 마찰이 있을 수 있을까요?

◆ 두성규: 네, 신도시 같은 경우에 있어서 사실은 주택공급이 있게 되면 아무래도 주택 밀도가 높아지는 측면들이 있고요. 그다음에 충분히 지금 현재에서도 신도시들이 서울과의 여러 가지 접근성 등에 있어서 충분한 여건들이 확충이 되지 못한 상태인데 공급물량을 넣음으로 인해서 주거환경 자체가 현재보다 더 힘들어지지 않겠냐. 즉 임대주택이 절반 가까이 들어가는 부분과, 그다음에 교통생활여건이 악화되는 것에 대한 거부감이 상당히 많은 상황인데요. 이런 부분들이 지역 주민들과 또 혹은 해당되는 지자체장들도 상당히 이 부분에 대해서 부정적인 의견을 갖는 경우도 있다 보니까 이번에 발표할 때는 해당되는 시장들이 같이 자리를 함께한 것 같은데요. 지자체가 택지를 함께 만들어간다는 모양새를 보이기 위한 것으로 보여지는데요. 지금 사실은 조금 전에도 말씀드렸다시피 사업 추진 과정에서 가장 중요한 부분은 서울에 있어서의 주택시장 안정을 위한 그런 측면들의 목적을 달성한다는 측면도 있겠지만, 가장 중요한 것은 신도시로 지정된 곳의 주민들이 이 부분에 대해서 적극적인 관심과 참여, 이 부분에 대한 것들을 따라주느냐 하는 부분들이 상당히 중요한 요소로 작용할 것 같습니다. 그래서 반발이 쉽게 풀어지지 않는다면 상당히 이 부분에 있어서 사업에도 난관이 예상되는데요. 예를 들면 지난달이죠. 11월 29일 날 같은 경우는 공공주택지구 지정반대 집회가 정부 세종청사에서 있었거든요. 그래서 이런 부분들을 감안하면 정부가 이번에 대책발표로써 끝날 것이 아니라 이런 주민들의 여러 가지 피해라든지 혹은 불안감이라든지, 이런 것들을 충분히 상쇄시켜줄 수 있는 추가적인 어떤 보완방안들도 고민해야 할 것으로 보여집니다.

◇ 장원석: 공공택지 지정하기 전에 주민들의 의사를 묻지 않았다면서, 일방적인 행정이다, 이렇게 강하게 반발하면서 집회를 하셨는데요. 지금 2기 신도시 주민들도 공공택지 후보지 지역주민 못지않게 마음이 편치 않다고 공개적으로 밝히는 분들이 많이 계세요. 본인들은 홀대받는다는 건데, 여러 가지로 마뜩잖다는 표현을 하세요. 그런데 무엇보다 가장 큰 문제로 지적된 게 교통이잖아요. 이 부분에 대해서 정부도 신경을 써서 강조한 것 같은데요. 어떻게 보십니까?

◆ 두성규: 2기 신도시 주민들로 봐서는 충분히 신도시로써 시작되었지만 현재로서는 서울에 접근성이나 교통 여건 등이 충분히 갖추어지지 않은 가운데 자신들보다 서울에 더 가까이에 3기 신도시가 만들어진다는 것 자체는 2기 신도시가 상대적으로 부동산시장에서 더 외면받거나 또는 주택 가격 하락 등 여러 가지 불리한 측면들이 더 많아질 것으로 예상되고 있기 때문에 상당히 부정적인 그런 시각으로 많이 보고 불편한 마음을 감추지 않고 있습니다. 그래서 제가 볼 때는 사실 실질적으로 3기 신도시의 성립 자체가 2기 신도시 주민들이 그동안 원했던 여러 가지 교통망 확충의 노력이나 시행과정에 있어서의 어떤 그런 결과치를 두고 본다면 3기 신도시의 공약으로 내건 여러 가지 많은 계획들 자체가 현실화되는 것에 대해서는 제가 볼 때도 좀 의문점이 많이 들고 있습니다. 그래서 일단 2기 신도시 주민들은 3기 신도시가 생기는 것 자체가 서울 접근의 하나의 장벽처럼 생각될 수 있는 여지가 있기 때문에 상당히 불편한 심기가 앞으로도 지속될 가능성이 크다고 볼 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 어제 김현미 국토부장관은 3기 신도시에서 서울로 출퇴근하는 분들이 30분이면 출퇴근할 수 있도록 하겠다고 밝혔어요. 도로도 더 늘리고, 전철노선도 더 연결하고, 수도권 광역급행철도도 조기에 착공한다고 했는데. 일단 이게 계획대로 진행된다면 어느 정도 수요를 충족할 수 있을 거라고 보는데. 정부의 청사진이 순탄치만은 않아 보여요. 왜냐면 광역급행철도가 지금 바로 첫 삽을 뜬다고 하더라도 5년 정도 걸리지 않습니까. 그래서 3기 신도시 입주가 시작되는 4~5년 뒤와 속도를 맞추려면 조금도 지체가 되면 안 되는데, 지금 GTX-A 노선은 연내에 착공하기로 했기 때문에 아슬아슬한데, GTX-C 노선은 얼마 전에 예비타당성 조사를 통과했기 때문에 좀 더 시간이 있어야 착공에 들어갈 것 같고요. 물론 이것도 조기착공 한다고 했지만. 더 문제는 B 노선이잖아요. 인천 송도에서 남양주 마석을 잇는 노선인데, 예비타당성 조사가 진행 중인데 경제성이 없다는 이야기도 나와서 제대로 구축이 정부 계획대로 이루어질까 의문이 드는데, 이 부분에 대해선 어떻게 보세요?

◆ 두성규: 네. 정부가 상당히 의지를 보이는 만큼 아무래도 조금 중간과정을 지켜봐야 할 것으로 보여집니다. 그런데 제 개인적으로는 큰 기대감을 갖기는 좀 어렵지 않을까 보여집니다. 여러 가지 GTX 쪽이라든지 또 BRT나 각종 여러 가지 교통망들을 구축하는 다양한 방법들을 제시하고 있습니다. 그런데 지금까지도 GTX-A 노선의 경우에도 가장 빠른 상황이지만 연내 착공을 공언하고 있는데 아직까지 그 부분도 과연 연내 착공이 가능하냐에 대해서는 또 논란의 여지가 남아있는 상황들이고요. 위례신도시의 트램 같은 경우를 보더라도 당초에 충분히 약속했음에도 불구하고 아직까지 이 부분이 지지부진한 상태여서 예비타당성조사 면제에 대한 이야기까지 나오고 있습니다. 사실은 GTX-B 노선과 상당히 유사한 모양새를 보여주고 있는데. 이런 선례들을 볼 때 과연 정부가 이야기하는 공약하고, 약속했던 것만큼 이런 부분들이 그대로 이행될 것인가에 대해서는 의구심을 갖지 않을 수 없고요. 이런 부분에 대해서는 저도 지금 단정하기는 어렵지만 정부의 어쨌든 의지는 굉장히 강력한 만큼 추가적으로 우리 국민들이, 또 해당되는 지역들의 주민들이 굉장히 관심을 갖고 계속해서 지켜봐야 할 것으로 보여집니다.

◇ 장원석: GTX-B 노선 예정지역에 계신 분들은 좀 걱정이 많으신 것 같더라고요. 청와대 청원도 하시고. 그래서 인천광역시도 예비타당성 조사를 면제해 달라고 요청해놓은 상태인데요. 예비타당성 조사를 면제받을 수 있는 건가요?

◆ 두성규: 예, 그런 부분들은 지금 위례신도시 트램 같은 경우에도 이게 여러 가지 사업성 부분에 있어서 예비타당성 조사를 통과하기가 쉽지 않은 그런 노선들이 충분히 있을 수 있습니다. 그런 경우에 있어서는 이것을 민간투자사업에서 국가재정사업으로 바꿔서 사실은 하는 방안들이 있을 수 있는데요. 문제는 이렇게 될 경우에 있어서는 사실은 국가 예산이 들어간다든지, 재정적인 어떤 부담을 추가적으로 확충해야 한다는 측면들이 있기 때문에 사실 쉬운 문제는 아닌 것 같습니다. 다만 경제성과 또 실제 해당되는 지역에 있어서의 필요성들을 잘 판단해서 결정을 내려야 하는 문제이기 때문에 그 가능성 자체가 없는 것은 아니고요. 이런 부분들은 추후에 여러 가지 서울시라든지, 국토부라든지, LH 등이 함께 사실 고민해서 결정해야 할 사안으로 보여지고요. 다만 이런 부분들이 졸속으로 이뤄져선 안 되고 상당히 여러 가지 주변에 미치는 영향들과 또 부담해야 하는 재정부담의 주체 등의 그런 것들을 고려해서 사실은 상당히 꼼꼼하게 살펴본 이후에 결정해야 하는 문제로 보여집니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 1·2기 신도시 때 좋았던 점도 있지만 문제점으로 지적된 부분, 이번에는 또 반복되면 안 되니까요. 꼭 타산지석으로 삼아야겠고요. 그런데 이런 것들이 수년씩 걸리는 거고 들어가는 돈도 몇조 단위기 때문에 긴 사업입니다. 그래서 부동산시장에는 어떤 변수로 작용할지도 궁금하네요. 어떻게 보십니까?

◆ 두성규: 네. 지금 제가 서두에 말씀드린 대로 실질적으로 수도권 공급계획이 그대로 계획대로 된다면 어느 정도 서울의 수급상황 부분에 있어서도 조금 여러 가지 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 여지는 있을 것으로 보여집니다. 다만 지금 실제 계획들로 인해가지고 서울에 있어서의 쏠림현상을 충분히 완화시킬 수 있을 것인가에 대해서는 단정하기 쉽지 않은 상황이고요. 여러 가지 주택공급과 함께 지금 정부가 발표한 대로 각종 교통망 확충들이 같이 동시에 이행돼야 한다는 측면에서 본다면 사실은 이 부분들이 모두가 준공되고 완비가 돼가지고 부동산시장에 긍정적인 수급상황으로까지 가기가 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 그래서 부동산시장에서는 아마도 이 부분들을 조금 길게 고민하면서 지켜보겠지만 제가 볼 때에는 단기간 내에 일시적인 어떤 수급상황에 대한 긍정적인 신호를 줄 수 있을지언정, 장기적인 측면에 있어서는 제가 서두에 말씀드린 대로 재건축이나 재개발 등 서울 도심지 내의 정비사업과 관련된 이 부분들도 사실은 좀 고민을 같이 해봐야 하는 문제가 아닌가 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 이 부분도 짧게 들어보겠습니다. 베드타운화를 막기 위해서 이번에도 3기 신도시에다 일자리를 창출하고, 여러 가지 정부가 대책을 세운 것 같아요. 어떤 부분을 가장 조심해야 할까요?

◆ 두성규: 사실 인프라가 제대로 구축되지 않은 상황에서 신도시를 개발하는 것은 역대 우리 과거 사례를 보면 베드타운화가 됨으로써요. 오히려 더 서울로서의 접근을 위한 교통체증 등 각종 도시문제만 확대재생산 할 가능성이 상당히 많이 있습니다. 그리고 결과적으로 또 수도권 쪽에 초 집중화 현상을 초래할 가능성이 많기 때문에 이런 부분들이 이번에 베드타운화되지 않도록 자족 도시로서의 기능도 이번에 언급하고 있는데요. 이것이 선언에 그치지 않고 실질적인 그 기능을 확충할 수 있도록 정부가 지속적인 관심과 정책적인 의지를 충분히 투입해야 할 것으로 보여집니다.

◇ 장원석: 미래를 단정적으로 예측할 수는 없는 상황입니다. 하지만 중간중간 발생하는 변수에 대해서 잘 슬기롭게 극복하면서 잘 좀 추진됐으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원이었습니다.