전문가 “신도시 하마평 올랐던 김포, 광명 다 빠진 이유는...”

[YTN 라디오 ‘이동형의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00) 
■ 방송일 : 2018년 12월 19일 (수요일)
■ 대담 : 안명숙 우리은행 WM스타자문단 부동산투자지원센터장



전문가 “신도시 하마평 올랐던 김포, 광명 다 빠진 이유는...”

- 정부, 공급 문제 해결하겠다는 의지 담은 정책
- 하마평 올랐던 김포, 광명 다 빠져, 기존 거론된 곳 이미 가격 너무 올라 부담... 의도적 제한 가능성도
- 집값 더 안정세로 갈 가능성 높아, 시장 영향 주려면 시간 필요
- 공급 주택 꽤 많은 숫자
- GTX 건설로 2기 포함한 신도시 교통 여건 크게 개선될 것
- 정부의 부동산 시장 안정화 의지, 기대하고 믿어봐야
- 3기 신도시 발표 재밌는 부분, 자족 용지
- 서울 집값? 장기적이고 치밀한 계획 필요



◇ 앵커 이동형(이하 이동형)> 정부가 오늘 경기 남양주와 하남, 과천, 인천 계양, 이렇게 4곳을 3기 신도시 입지로 전격 발표했습니다. 오는 2021년부터 경기도 남양주와 하남 등 모두 4곳에 꽤 큰 규모의 신도시를 만들겠다는 생각인 것 같은데요. 이번 3기 신도시 지정이 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지, 전문가 연결해서 이야기 나눠보겠습니다. 안명숙 우리은행 WM스타자문단 부동산투자지원센터장입니다. 안녕하세요?

◆ 안명숙 우리은행 WM스타자문단 부동산투자지원센터장(이하 안명숙)> 네, 안녕하세요.

◇ 이동형> 발표 전부터 3기 신도시에 대한 관심이 뜨거웠는데, 오늘 발표된 신도시 선정 배경은 어디에 있다고 보십니까?

◆ 안명숙> 일단 정부가 발표한 것처럼 1기 신도시보다도 서울에 가깝고, 또 교통망도 전반적으로 2기 신도시가 교통망이 개선되지 않음으로 인해서 많은 불편을 느끼고 있다는 지적들이 있었기 때문에 이런 부분들까지 같이 해소할 수 있는 방안까지도 제안이 됐고요. 그래서 전반적으로 올해 서울 집값이 굉장히 뜨겁게 많이 올랐는데, 이것들을 대체할 수 있을 만한 대안이 된다고 판단된 4곳을 포함해서 전체 서울까지 총 155만 5,000호를 순차적으로 건설해서 공급의 문제를 해결하겠다는 의지를 담은 정책이 아니었나, 이렇게 해석하고 싶습니다.

◇ 이동형> 가장 고려되었던 것은 서울과의 접근성. 가까운 곳을 선택했고, 결국은 이번에 서울 집값이 너무 많이 올랐기 때문에 공급 대책의 하나로 꺼내 들었다, 이렇게 보면 되겠네요?

◆ 안명숙> 네, 그렇습니다.

◇ 이동형> 광명, 김포 고촌이 빠진 이유는 어떤 이유입니까?

◆ 안명숙> 글쎄요, 워낙 신도시에 대한 관심들도 많다 보니까 미리 언론에서 하마평에 올랐던 곳들도 많았고, 말씀하신 것처럼 김포라든지, 광명이라든지, 하남이라든지, 그린벨트도 많이 있고, 그러니까 개발할 여지가 있는 곳이라고 지적이 됐던 곳들이었기 때문에 사실은 미리 언론에서 가능성이 높은 곳으로 그런 곳들이 점쳤는데, 의도적이었는지, 어떤지는 모르겠습니다만, 이번 발표에는 다 빠져서 보란 듯이 많은 곳에서 예상한 것들이 완전히 틀린 결과가 됐는데요. 정부 입장에서는 이번 발표되는 곳들이 서울을 관통하는 GTX, 아직 예비타당성 검토가 미처 끝나지 않았지만, B노선이라든지, 통과를 했던 C노선이라든지, 이런 것들이 건설되게 되면 서울하고의 접근성이 10분, 20분 정도로 가까워지기 때문에 충분히 서울을 대체할 수 있을 만하다고 확신을 가졌던 것이고, 그런 곳들을 포함시켜서 기존에 거론됐던 곳들은 이미 가격도 너무 올랐고, 사실은 그런 곳들을 추가 지정하기에 굉장히 부담스럽지 않았을까. 그래서 그동안 거론되지 않았던 곳들이 발표된 것이 정부 입장에서는 여러 가지 이전에 검토되던 것들이 한 번 유출된 사건도 있었기 때문에 그런 것들을 의도적으로 제한 부분도 있지 않았을까? 이런 생각을 해보기도 합니다.

◇ 이동형> 그러면 정부의 의도대로 중장기적으로 집값은 안정화될 것으로 보입니까? 어떻게 판단하십니까?

◆ 안명숙> 마침 9.13 대책 이후에 전반적으로 거래도 줄고, 하락세로 돌아서는 것들이 확연히 지표로 나타나고 있어서 사실은 이런 부분이 이번 대책이 꼭 큰 영향을 미쳤느냐, 아니냐를 따지기 전에 집값은 조금 더 안정세로 갈 가능성이 높다는 게 전문가를 포함한 세간의 전망인데요. 사실은 이번에 공급 대책이라는 것들은 단기적으로 집값을 잡겠다, 또는 안정시키겠다, 라기보다는 지금 발표되는 대책들이 2021년부터 공급될 것이기 때문에 실제로 집값이 시장에 영향을 주기 위해서는 시간이 필요한 것이죠. 결국, 많은 분들이 많이 오른 집값 때문에 많은 빚을 내서 무리하게 들어가기보다는 청약 통장 붓고 있는 것들을 가지고 기다리시면 싼 집을 좋은 곳에 마련할 수 있다. 정부는 이런 시그널을 계속 주고 싶었고, 지금 오늘 대책도 그런 것들이 담겨있는 것이라고 해석합니다.

◇ 이동형> 입주까지는 시간이 꽤 걸리니까 조금 더 두고 봐야겠네요?

◆ 안명숙> 그렇습니다.

◇ 이동형> 지금 10만이 조금 넘는 가구잖아요?

◆ 안명숙> 그렇죠. 다 포함하면, 1기 때 서울에 미처 발표되지 않은 곳, 이것저것 다 포함하면 41곳에 15만 5,000호 정도니까 꽤 많은 숫자죠.

◇ 이동형> 숫자는 꽤 많은 것이다?

◆ 안명숙> 네, 맞습니다.

◇ 이동형> 2기 신도시 문제는 계속해서 교통망 얘기를 했거든요? 이번에 교통망은 문제 없겠습니까?

◆ 안명숙> 지금 교통망 같은 경우가 가장 중점이 되고 있는 게 서울하고 통과되는 GTX A 노선은 연말에 착공을 하겠다는 거고, C 노선 같은 경우는 내년 초에 기본 계획을 착수하고, 사실 B 노선은 인천 송도부터 남양주 마석까지 80km 정도가 연장되는 곳인데, 아직 예비타당성에서는 타당성이 낮다고 해서 아직까지 확정되지 않았던 거였는데요. 만약에 이쪽을 아울러서 왕숙 신도시가 개발되게 되면, 그로 인해서 6만 6,000호 정도가 들어설 것이고, 당연히 편익이 늘어나게 되면서 예비타당성을 통과할 가능성이 높아지기 때문에 그렇게 되면 GTX가 건설됨으로 해서 2기 포함해서 전반적으로 그 언저리에 있는 곳들의 교통 여건들이 크게 개선될 것으로 보이고요. 또 기존의 계획만 있고 아직 착공이 안 됐던 것들을 당기고, 서울하고 연장되는 노선들의 연결이라든지, 또는 BRT라든지, 버스, 또는 전철, 이런 노선들을 광범위하게 서울하고 집중될 수 있는 편의성을 제공하겠다, 이렇게 정부가 교통망 개선에 대한 의지를 밝혔습니다. 

◇ 이동형> 그런데 1기 신도시도 그렇고, 2기 신도시도 그렇습니다만, 이렇게 신도시 발표하고 나면 바로 그 지역 땅값이 급등하는 일들이 벌어지지 않습니까? 그러면서 투기가 몰리고 하는데, 이번에 투기 수요를 차단하겠다고 정부가 밝혔다고 하는데요. 가능할까요?

◆ 안명숙> 그런 지역 같은 경우는 땅값이 당연히 오를 가능성들이 있고, 어느 지역이 될 것이냐고 많은 시장에 소문이 돌았던 곳들은 그런 지역들을 노리고 투자를 하겠다고 하는 수요들이 거래가 들어갈 수도 있기 때문에 아마도 정부 입장에서는 그런 부분들을 미연에 차단해서 토지 거래 허가 구역으로 묶고, 그런 부분들을 관리하겠다고 하는데요. 그것들이 정부의 의지대로 원천봉쇄하거나 이런 자체까지는 쉽지 않겠지만, 정부가 의지를 가지고 전반적으로 땅값이라든지, 부동산 시장 안정화를 위해서 관리를 하겠다고 하니까 그런 부분들은 기대를 하고, 믿어봐야 할 것 같습니다.

◇ 이동형> 자족 기능은 조금 떨어진다는 얘기도 있는데, 어떻게 보십니까?

◆ 안명숙> 이번 신도시를 발표하면서 조금 눈여겨보신 분들은 눈치채셨겠지만, 재밌는 부분들이 남양주라든지, 하남이라든지, 인천 계양이라든지, 과천이라든지, 이 4곳이 동일하게 예전 같으면 아파트가 몇만 호 건설됩니다, 라고 해서 끝나는 것이 다였다면, 지금은 이런 지역들의 자족 용지를 조금씩 남겨둔 부분입니다. 결국은 주택뿐만이 아니고, 거기다가 예를 들면, 산업 시설, 그러니까 일자리가 창출되든지, 아니면 문화라든지, 경제 중심도시로서의 역할을 하도록 기능을 부여하겠다, 물론 아직 그것에 대한 기능을 지금 미리 확정 지을 수는 없지만, 그럼으로 해서 자족도시 기능을 높이겠다, 또는 아이들을 키우기 좋은 환경을 만들겠다고 해서 주택을 건설하면서 콘텐츠를 넣겠다고 하는 부분은 다른 시선으로 다가갔다고 평가할 수 있거든요. 다만, 자족도시로서의 기능을 갖춘 게 예를 들면, 가장 잘 되어 있는 사례인 판교처럼 만들 수 있다면, 그러면 더 없이 일자리와 주택하고 같이 연계되면서 그런 부담을 줄일 수는 있겠지만요. 민간 기업들이 땅만 만들어놨다고 들어가느냐? 또는 그런 것들이 가능할 수 있느냐는 사실은 조금은 풀어야 할 숙제도 있다고 생각하거든요. 그래서 그런 부분들이 정부의 의도대로 될 수 있도록 창업이라든지, 그런 콘텐츠를 담아내는 도시로서 젊은 사람들의 입맛에 맞고, 그런 주택의 다양한 질을 충족시킬 수 있는 단계가 되도록 조금 차별화할 수 있는 노력들이 관리가 되고, 계획하는 과정부터 신경을 써야 할 것이 아닌가, 생각이 듭니다.

◇ 이동형> 결국, 이번에 신도시 건설하는 것은 집값을 잡아보겠다는 공급 대책 중의 하나이지 않습니까?

◆ 안명숙> 네, 그렇습니다.

◇ 이동형> 인구도 조금 분산하고요. 그런데 공급 대책 가지고 인구 분산이나 집값 내리는 데 효과가 있겠느냐, 회의론을 주장하시는 분들도 많아요. 

◆ 안명숙> 그동안 보면, 사실은 서울 수도권의 집값 때문에 공급을 늘리기 위해서 서울은 마땅한 땅도 없고, 서울을 중심으로 신도시를 건설하는 방법으로 많은 물량을 공급했음에도 불구하고 서울 집값은 계속 올랐죠? 그러다 보니까 과연 이게 공급하는 것이 서울의 집값을 낮추는 것에 직접적으로 효과가 있느냐, 하는 지적들이 있기는 합니다만, 사실은 그렇다고 하더라도 결국 우리나라에서 모든 것들이 집중되어 있는 서울로 많은 수요가 들어가서 주택을 마련하고, 거기에 근거지를 잡고, 그것이 어떤 투자의 목적이든, 주거의 목적이든 간에 그렇게 삶의 질을 조금 더 입지가 좋은 곳에서 영위하려고 하는 수요는 너무나 자연스러운 것일 수 있다는 생각은 들거든요. 그런데 마침 그런 부분들이 본인의 일자리라든지, 서울에서 거주해야지만 모든 것들이 해결될 수밖에 없는 서울의 집중화된 부분은 꼭 주택의 문제뿐만 아니고, 다른 산업과 교육과의 문제하고도 결부된 부분들이 적지 않기 때문에, 사실 서울의 집값 문제는 집값 외의 다른 요소들, 집값이 올라갈 수밖에 없는 다른 콘텐츠나 여러 가지 인프라의 문제들과 같이 해결해야 하는 부분이라고 생각하기 때문에요. 장기적이고 치밀한 계획들이 필요하지 않을까, 생각합니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 선생님, 오늘 말씀 여기까지만 듣겠습니다.

◆ 안명숙> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 안명숙 우리은행 WM스타자문단 부동산투자지원센터장이었습니다.