세금으로 집값 잡겠다?...가격 떨어질 때가 문제

YTN라디오(FM 94.5) [김호성의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2018년 9월 14일 (금요일) 
□ 출연자 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수

-9.13 부동산 대책, 종부세 강화·대출 규제 중점
-종부세 최대 3.2% 인상...참여정부 때보다 높아
-1가구 2주택자, 종부세와 양도세 중과세 사이 진퇴양난
-고가주택·다주택자 중과세 바람직...동시에 시장 경직화 우려
-조세로 부동산시장 안정화? 집값 하락 시 세 부담에 시장 침체 우려
-세금 인상에 따른 조세전가도 유의해야
-획기적인 공급대책, 수도권 지역으로의 분산정책 필요
-가격 오를 가능성 있는 지역엔 영구임대주택 공급량 늘려야

◇ 김호성 앵커(이하 김호성): ‘주택시장 안정대책’이 발표됐습니다. 강력한 여러 대책에도 좀처럼 잡히지 않는 집값, 투기에 대한 강력한 처방이다. 이런 평가가 있는 것 같습니다.핵심은 종합부동산세입니다. 어떤 부분이 달라지고요.   또 실제로 주택을 거래하는 사람들이나 거래 예정인 실수요자들에겐 앞으로 어떤 변화가 있을까요? 하나하나 짚어보도록 하겠습니다. 대한부동산학회장을 맡고 계신, 명지대 권대중 교수, 연결하겠습니다. 교수님, 안녕하십니까.

◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중): 안녕하세요.

◇ 김호성: 어제 나온 발표, 좀 알기 쉽게 간단하게 정리해주신다면요?

◆ 권대중: 우선 그동안 부동산 가격이 자고 나면 일어나듯이 올라가듯이 계속적으로 상승하기 때문에 정부가 아마 대책을 강력하게 내놨는데요. 이번에 8번째 대책입니다. 지난 8월 말 기준으로 한국감정원 자료를 보면 전국의 주택가격 상승률이 0.12%인데요. 서울이 0.8%나 올랐습니다. 4배 정도 오르니까 서울, 그것도 서울뿐만 아니라 인근 지역까지 확산되니까 정부가 대책을 내놨는데요. 어제 내놓은 대책은 첫 번째로 종부세를 강화시켰습니다. 고가주택에 대한 세율을 많이 인상했고요. 특히 2가구 3가구 주택에 대해서 종부세를 많이 올렸고요. 그다음에 다주택자에 대한 규제가 강화됐습니다. 고가주택은 전면 대출을 금지시켰죠. 이렇게 고가주택에 대한 규제, 또 1가구 3주택에 대한, 비주거 목적으로는 일단 대출을 못 받게 해놨고요. 그동안 논란이 됐던 주택임대 사업자에 대한 대출, 이것도 규제했습니다. 지금까지 70~80% 정도 대출을 준 걸로 알고 있는데요. 40% 정도로 줄여서 임대주택 사업자가 더 이상 문어발식으로 대출받고 집을 살 수 없도록 강화하면서 양도세와 종부세를 역시 또 과대하는 걸로 바뀌었고요. 그러면서 조세정의 차원에서 공정시장가액도 역시 마찬가지로 2022년도까지 점진적으로 100%까지 올리겠다고 발표했습니다. 그러면서 어제 좀 아쉬운 것은 주택 공급 차원에서 새로운 주택 이야기는 없었지만, 8월 27일 정부가 이야기했던 대로 공공택지를 30곳을 개발하고 30만 호를 공급하겠다고 하는 이야기를 했죠. 그리고 구체적인 내용은 9월 21일 택지 공급에 대해서 국토부가 다시 발표하겠다고 했습니다. 전반적으로 어제는 두 가지로 요약될 수 있는데요. 하나는 종부세 강화, 두 번째는 대출규제. 고가주택 9억 넘는 건 대출을 전면 금지시켜서 아마 고강도 대책이라고 보여집니다.

◇ 김호성: 첫 번째 종합부동산세 강화에 대한 설명을 좀 더 들었으면 좋겠습니다. 참여정부 때보다도 높은데요. 어떻게 평가하십니까?

◆ 권대중: 처음 어제 발표한 내용을 보면 참여정부 때에는 3.0% 이상 안 됐는데 3.2%까지 인상했다고 높다고 이야기하는데, 실수요자나 또는 다주택자들도 주택의 합산이 170억 180억이 넘어야 해당하는 내용입니다. 완전 임대주택사업을 하는 사람들이 해당하겠죠. 그러나 투기 안정을 위해 3억 원 이하도 세율을 올리겠다는 겁니다. 보통 시가로 12~13억부터 18억 사이에 있는 3억 4억 정도 되는, 과표기준으로. 그게 현재 0.5%를 적용하고 있는데요. 조정대상구역이나 또는 그 이상 되는 지역에서 2주택이나 3주택자는 0.5%에서 0.9%까지 많이 올렸습니다. 특히 3~6억 사이 중에서 18억 이상 되는 것들은 좀 세율에 부담이 갈 것 같고요. 그리고 조금 전에 말씀드린 대로 94억이 넘는 경우. 과표 94억이면 시가로 170~180억 되거든요.

◇ 김호성: 그런데 그런 집 가지신 분들이 얼마나 되겠습니까?

◆ 권대중: 이것은 집이 한 가구가 아니고 여러 가구를 합산한 거거든요. 합산한 총액이 얼마냐는 거기 때문에 있을 수 있겠죠. 이런 경우는 3.2%까지 아주 대폭 올렸어요. 그리고 세부담 상한도 현재는 150%인데요. 300%까지 올랐습니다. 그러니까 다주택자나 고가주택을 가지고 있는 사람은 정말 부담스러울 수 있을 정도로 고강도의 제도라고 보입니다. 
 
◇ 김호성: 언급하신 대상자들이 이번 조치로 집을 그러면 팔게 될까요?

◆ 권대중: 제가 볼 때에는 아마 1가구 2주택자분들은 팔 수 있는데 이게 진퇴양난입니다. 조정대상지역에서는 양도세 중과세가 시행되고 있잖아요. 그러니까 양도세 중과세 때문에 팔지도 못하고, 가지고 있으면 세금을 많이 내고. 아마 진퇴양난이 아닌가. 물론 금액이 낮은 것들은 아마 매도에 나서지 않겠나, 하는 생각이 들고요. 또 여유가 있는 분들은 아마 대기 수요처럼 보려고 있을 확률도 있습니다. 그러나 이번 정부 대책으로 매물이 조금 나올 확률이 있습니다.

◇ 김호성: 세금 부담보다 집값이 오르는 것이 더 크다면 집을 안 팔지 않겠습니까?

◆ 권대중: 가장 큰 문제가 그겁니다. 세금으로 부동산 시장을 안정화시키는 것은 한계가 있습니다. 세금을 낸다 하더라도 이번에 고강도 대책을 내놓은 것이 지금 당장 매도자에게 해당하는 게 아니고 내년 12월에 적용됩니다. 거기에다가 주택 가격이 세금을 내는 것보다 더 많이 오르기 때문에 부동산 시장이 안정화되는 거거든요. 양도세를 중과하더라도 남으니까 내는 것 아닌가요. 그러니까 투자, 투기하는 거거든요. 그래서 근본적인 원인 대책, 근본적인 원인을 치료하지 않고 조세로 이렇게 부동산 시장을 규제하거나 안정화하면 주택시장이 하강할 때, 하락할 때 문제가 됩니다.

◇ 김호성: 어떤 현상이 구체적으로 나오나요? 

◆ 권대중: 주택가격도 떨어지는데 세 부담까지 부담을 주면 주택시장이 아주 침체될 수 있습니다. 그래서 공급대책이 동시에 나왔어야 하는데 좀 아쉬움이 있습니다.

◇ 김호성: 그러면 앞으로 나오게 될 공급대책은 어느 정도 방향으로 예측하고 계시나요?

◆ 권대중: 우선 정부가 어제 발표한 말을 빌면 지난 8월 27일 서울·수도권 지역의 30곳을 개발해서 30만 가구 정도를 공급하겠다고 했는데, 이 30만 가구 가지곤 부족합니다. 서울시 내의 주택 수가 가구 수보다 훨씬 적습니다. 지난 8월 27일 통계청이 발표한 자료를 보면요. 서울은 약 4만 가구가 산다고 합니다. 그런데 실제 주택 수는 286만7000가구밖에 안 됩니다. 그러니까 공급이 많이 부족하죠. 그래서 획기적인 공급대책, 소위 말하는 도시재생사업을 통해서 공급을 늘리고 택지가 가능한 지역, 물론 그린벨트를 훼손해선 안 되겠습니다만 공급 가능한 지역의 공급을 늘리고, 그래도 안 되면 수요를 분산하는 정책도 필요합니다.

◇ 김호성: 예를 들자면 수도권으로 하는 건가요?

◆ 권대중: 예. 예전에 수도권 지역에 미분양 아파트가 많이 적체됐을 때 정부가 미분양 아파트 해소책으로 취득세를 50% 감면하고 양도세를 5년간 면제한 적이 있습니다. 그게 2009년도 2월 12일 그랬고, 2012년도 9월 20일 그랬거든요. 이렇게 세제혜택을 주면서 수도권 지역으로 분산하는 정책도 병행하면 조금 수요가 줄어들어서 좋지 않겠나. 마지막 한 가지는 지금 유동자금이 1117조나 된다고 합니다. 이 유동자금이 부동산에 머물지 않고 산업경제 발전으로 될 수 있도록 시장이나 이쪽으로 이동할 수 있어야 합니다. 이게 만약 안 되면 조금 전에 말씀드린 대로 주택을 공급하는데 리츠나 또는 펀드를 이용해서 그 자금을 이용해서 주택 공급을 늘리는 방법도 한 방법일 수 있습니다.

◇ 김호성: 지금 유동자금에 대한 언급 하셨는데요. 주택공급 물량을 늘린다 하더라도 실수요자들이 혜택을 봐야 하는데, 거기에 따른 부작용도 지금 우려하는 분들이 꽤 많으신 것 같습니다. 어떻게 보시는지요?

◆ 권대중: 그래서 이번에 고가주택이면서 주택이 있는 사람들은 LTV를 제대로 받습니다, 대출 안 해주는 걸로. 그건 잘한 것 같습니다. 일단 고가주택이나 다주택자들에 대한 세금 부담을 늘리는 것은 바람직한데 이게 자칫 시장을 경직되게 만들어서 그나마도 어려운 시장을 더 어렵게 만들 수 있거든요. 그게 제일 부담스럽고요. 무주택자들에게는 지금보다 좀 더 주택 구입을 원활하게 할 수 있도록 규제를 완화하고 지원해야 한다고 생각됩니다, 저는.

◇ 김호성: 지금 집을 가지지 못한 분들이 전세 월세를 살면서 결국 세금 부담에 따른 부담을 집이 없는 사람들이 안게 되지 않을까, 라는 걱정하시는 분들이 많은 것 같습니다. 실제로 그렇게 될 거라고 보시는지요?

◆ 권대중: 이게 세금을 가지고 주택시장을 안정화시키면 조세전가가 일어납니다. 몇 십만 원 정도 세금이 더 나오면 전월세를 몇 십만 원 올리거든요. 그래서 이런 것들도 먼저 사전에 대비해야 하고요. 그리고 주택시장을 자꾸 옥죄게 되면 집 없는 사람들은 주택 가격이 올라간 다음에 이런 정책이 나오는 뒷북치기 정책이 나오는 것에 대해서 불만이 많거든요. 그래서 사전에 주택가격 올라가기 전에 이런 규제정책이 나오거나 공급을 늘리는 정책이 필요한데 8번의 정책이 전부 이렇게 고강도 정책으로 반복적으로 나온다는 이야기는 이전 정책을 성공하지 못했다는 이야기거든요. 그러니까 자꾸 새로운 정책이 나오는 건데. 그러니까 집 없는 사람들 입장에서 볼 때는 주택 가격이 1년 2년 전보다 1.5배 2배 올랐거든요. 생활하는 데도 어려운데 내 집 마련 꿈이 점점 멀어지기 때문에 사회적 박탈감과 소외감을 느낄 수도 있어요. 그래서 정부는 이런 걸 해소하기 위해서 무주택자가 주택을 쉽게 구입할 수 있도록 공급도 늘리고 규제도 완화해야 할 거라고 생각돼요.

◇ 김호성: 그래서요. 임대사업자 활성화 대책이 지금 실패했다, 이런 지적들이 있는데 말이죠. 이 문제를 어떻게 봐야겠습니까?

◆ 권대중: 임대사업자 대책을 지난 12월 13일 내놓은 대책이 정부는 원래 두 마리 토끼를 잡으려고 했던 것 같아요. 임대사업자를 음성적인 시장에서 양성화시키면서 전월세 시장을 안정화시키고 더 나아가 주택시장을 안정화하려고 했는데, 이게 처음에 너무 많은 혜택을 준 겁니다. 지금 이번에 임대사업자에 대해서 대출을 규제하고 양도세나 종부세를 부과하겠다고 했거든요. 이게 또 문제입니다. 무슨 얘기냐면 이전에 등록한 사람들과 차별화가 돼서 이전에 등록한 사람들이 프리미엄을 붙여서 매도할 수 있어요. 다시 말하면 임대주택에 등록하게 되면 그 주택을 매도할 수 없거든요. 임대사업자끼리는 매매가 가능합니다. 그래서 이게 임대사업자 등록을 하면서 4년 8년 동안 장기적으로 거주할 수 있게 하는 건 좋고, 매년 5% 이상 올리지 못하게 하는 건 좋은데, 이러면서 주택시장에는 매도물건이 또 사라지는 그런 현상, 매물부족 현상이 생겼거든요. 이제 가격을 올리는 그런 현상이 벌어졌습니다. 그래서 임대주택 사업을 등록해서 양성화하는 건 좋은데 이런 매도를 할 수 있게, 매각을 할 수 있게 규제를 좀 완화할 필요는 있어요.

◇ 김호성: 공급 물량을 늘리는 것이 투기를 막기보다 오히려 부추긴다고 하는 우려가 있습니다. 과거 실제로 그런 사례도 있었고요. 어떻게 보고 계십니까?

◆ 권대중: 저는 서울·수도권 지역 특히 강남 지역이나 주변 지역에서 가격이 오를 가능성이 있는 지역. 또 저가로 공급해서 시장가격과 차이가 나는 지역. 이런 지역의 주택은 분양주택으로 가면 안 된다고 생각합니다. 영구임대주택으로 가야 합니다. 그래야 주택 가격이 안 오릅니다. 예를 들면 서울 강남 서초동의 경우, 또 강남 같은 경우 세곡동이나 내곡동에  분양한 임대주택. 그 당시에 4억5000, 5억씩 분양했던 것이 10억이 넘어버렸습니다. 그러니까 무주택자가 이 주택을 구입함으로써 중산층으로 올라서거든요. 그러다 보니까 투기꾼들이 들어와서 그걸 이용하는 거죠. 그래서 아예 가격이 오르는 지역 같은 경우는 영구임대주택으로 공급해서 주택은 투기의 대상이 아니고 사용하고 이용하는 데에 족하다고 하는, 그런 쪽으로 개념을 바꿀 때가 되지 않았나 하는 생각이 듭니다.

◇ 김호성: 사고 파는 것이 아니라 사는 곳으로의 정착이 시급하다는 말씀이시군요. 네, 교수님. 말씀 고맙습니다. 오늘 여기까지 듣죠.

◆ 권대중: 감사합니다.

◇ 김호성: 지금까지 명지대 부동산대학원 권대중 교수였습니다.