[부동산 안정 대책 긴급 토론] 초고강도 아닌 대책, 정부의 조급함으로 인한 대책일 뿐

[부동산 안정 대책 긴급 토론] 초고강도 아닌 대책, 정부의 조급함으로 인한 대책일 뿐





■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수, 김인만 김인만부동산 소장
  
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 정말 뜨거운, 따끈따끈한 뉴습니다. 방금 부동산 종합대책이 발표됐는데요. 전문가 두 분 모시고 자세히 알아보도록 하겠습니다. 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수, 김인만 부동산의 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요. 

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 안녕하세요?

◇ 김혜민> 원래 정부 발표가 있으면 엠바고라고 해서 그래도 조금 나오거든요. 이번에는 정말 꼭꼭 숨기고 안 알려주셨어요. 저희가 지금 사실은 저희도 정리를 하면서 방송을 해야 합니다. 두 분의 총평부터 먼저 듣고 시작하겠습니다. 한 교수님?

◆ 한문도> 발표가 됐는데, 엠바고를 안 해서 조금 센 게 나올 줄 알았거든요. 그런데 종부세 부분은 그렇게 예상보다 센 것 같지는 않습니다, 제가 볼 때는. 다만 3억에서 6억 구간을 신설한 것이 특이점이 있고요. 그런데 그 부분도 그렇게 특이하다고 볼 수가 없는 게 결국은 세금 조금 올린 거고, 나머지 부분에서 조정 대상 지역 2주택자 추가 과세, 이 부분 신설하고요. 다주택자들에 대해서 종부세를 강화하는 부분을    넣었는데, 사실 시장에서 볼 때 초강도라는 표현을 계속 들어왔거든요. 초강도는 전혀 아닌 것 같고, 강도도 아닌 것 같고, 그냥 시장에서 예측 가능한 선에도 미흡한 수준? 이렇게밖에 보이지 않습니다. 다만, 주택임대 사업자, 이번에 편법으로 대출하고, 투자하는 형태를 차단한 것하고, 그다음에 주택임대 사업자에 LTV를 많이 줄인 것. 그리고 1가구 1주택자의 처분 기한을 3년에서 2년으로 줄였잖아요. 이게 단어 상으로 보면 간단한 것 같은데 실제 시장에서는 2주택자 가구 수가 200만 호가 되니까 주택 수로 한 400만 호가 시장에 나타날 수 있거든요. 그래서 이 부분이 시장의 변수로 작용할 수 있는 큰 내용을 가지고 있습니다만, 나중에 시장에서 이것이 효과를 발휘할 것이라고 개인적으로 생각합니다. 이 부분은 조금 괜찮다고 평가할 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 엠바고를 걸 정도로 그렇게 무서운 대책은 아니었다, 하지만 주택임대 사업자 부분이라든지, 몇 가지 시장에서 영향을 끼칠 수 있는 부분들이 몇 가지 있다고 한 교수님께서 총평해주셨습니다. 김인만 소장님?

◆ 김인만> 네, 정부에서 초고강도 대책을 발표하겠다고 엠바고도 주지 않았습니다. 그래서 저는 내심 상당히 기대를 했습니다. 과연 어떤 대책이 나오길래 이렇게 엠바고도 주지 않고, 초고강도는 도대체 어떤 대책일까? 작년에 8.2 대책도 나름 초강도 대책이었는데, 그 대책보다 더 강력하려면 도대체 어떤 내용이 나올까. 양도 세율 한 80% 정도 나오지 않을까, 내심 기대했는데요. 뚜껑을 열어보니까 초고강도는 어디 가고, 그냥 세금만 거두려는 강도 심보가 아닐까, 이런 생각이 들었습니다. 도대체 뭐가 초고강도라는 건지요. 물론 세금을 많이 거둡니다. 종합부동산세, 굉장히 부담스럽고요. 최고 3.2%까지 올린다고 합니다. 국민들은 또 생각합니다. 3.2%면 도대체 얼마나 될까, 3.2%를 제대로 공감하고 느낄 수 있는 사람이 과연 얼마나 될까? 저도 솔직히 3.2% 잘 느낌이 안 오거든요. 굉장히 큰돈은 맞는데요. 여기서도 정확히 봐야 할 것이 3.2%는 최고 종합세율 구간이고요. 공시가격 94억 초과입니다. 공시가격이 94억 초과면 시세로는 120억, 130억 정도 되는데, 그 정도면 재벌 회장님이나, 아주 유명한 연예인, 송중기, 송혜교 정도 되어야만 낼 수 있는 집에 대한 구조거든요. 거기에 3.2% 올린다고 해서, 제가 볼 때는 이게 상징적인 효과는 있을지 모르겠지만, 부자 과세, 우리 이 정도까지 강력하다는 것을 보여주기 위한 그런 쇼인 것 같아요. 그런데 실제로 국민들이 느끼기에는 가장 많은 소득 구간에 해당되는 게 과세 표준이 6억 이하, 또는 6억에서 12억 구간이거든요. 물론 이 부분도 많이 늘어납니다. 3주택자 이상이고, 조정대상 지역 2주택자 이상이면, 최고 1.3%가 늘어나니까 포인트로 0.5% 늘어나거든요. 막상 고지서를 받아보면 굉장히 부담스러울 텐데, 이 고지서도 내년 12월에 나온단 말이에요. 그래서 국민들이 공감하고, 체감하고, 무섭게 느끼기에는 아직까지는 역부족인 것 같고요. 사람들이 집을 살 때는 고민을 합니다. 나의 전 재산을 투자하는데, 과연 얼마나 오를까, 이정도 세금을 내면서까지 사람들이 그냥 사는 것 아니거든요. 충분히 고민하고, 계산하는데, 얼마나 더 오를지는 모릅니다. 딜레마에 그렇게 빠지게 되는데, 최근에 1, 2년간 많이 오르다 보니까 이 정도 세금 몇 백만 원, 몇 천만 원 내는 것보다 자고 일어나면 집값 1억, 2억 오르니까 지금 나오는 막연한 세금보다는 사람들은 불안감에 집을 사는 것이죠. 이런 불안감을 해소할 수 있는 내용이 담겨야 하는데, 계속 규제, 세금 규제만 나오고 있고, 그것조차도 공감이 잘 안 된다는 게 저는 가장 문제인 것 같습니다. 이게 또 공급 확대 대책에 대해서 이야기가 많았는데, 신창현 의원이 유출하면서 포함시키느냐, 안 시키느냐, 말이 많았습니다만, 구체적인 방안은 나오지 않은 것 같아요. 국민들이 느끼기에는 뭔가 조금 새롭고, 대단한 내용이 나와야 하는데, 이게 8.2 대책보다도 약한 것 같고요. 이게 얼마 전에 나온 8.27 대책의 연장선의 정부 관계자나 청와대에서 이야기한 내용을 종합해서 잘 정리한 보고 자료 수준인 것 같아요. 이 정도 가지고 집값을 잡으려면, 제가 볼 때는 지금 당장은 힘들 것 같고요.

◇ 김혜민> 그런데 지금 두 분 다 초고강도를 기대했는데, 아니라고 한 것 보니까 두 분은 다주택자나 고가 주택을 소유하고 계시지 않은가 봐요. 

◆ 한문도> 그렇지는 않습니다. 

◇ 김혜민> 가지고 계세요?

◆ 한문도> 네, 저는 임대사업자를 개인적으로는 하고 있습니다. 

◇ 김혜민> 그러면 이번 정책에 해당되십니까?

◆ 한문도> 그렇죠. 해당되죠. 

◇ 김혜민> 그런 입장에서는 어떻게 보세요?

◆ 한문도> 사실 다주택자, 저 같은 경우는 임대사업자 한 지 벌써 15년 차입니다. 정부가 원하는 아주 모범적인 형태로 운영하고 있고요. 개인적인 얘기입니다만, 임대료도 거의 안  올리고 있습니다. 5%씩 인상하는 게 임대주택법 개정안에 있지만, 저도 어려운 시절이 있었기 때문에 임차하시는 분들한테 감사하면서 지내고 있거든요. 제가 배 한 박스를 보내드립니다. 왜냐하면, 매년 그분들이 열심히 버신 소득을 저한테 이렇게 할애해주시는 것에 대해서 감사함을 느끼거든요. 그런 부분에서 세금은 내고 싶다는 얘기를 드린 적이 있습니다. 역으로 청와대 고위층분들의 40%가 다주택자잖아요. 그리고 고위층 열다섯 분으로 가면, 여덟 분, 거의 55%입니다. 과반수가 다주택자인데, 그분들의 다주택자 양상이 저 같은 스타일인지, 아니면 강남에 한, 두 개 찍어놓고 자기들이 법 만들고, 자기들이 치고, 이런 것이 아닌지 의심할 정도로 지금의 패턴을 보면, 고강도, 고강도, 그러면서 오늘도 공정시장 가액 비율 폐지 안 했거든요. 그냥 공시가격 올리면 세금 많이 내면 되는데, 이런 것을 보면, 앞뒤는 조금 안 맞지만 결론적으로 볼 때 건전한 임대사업자들을 정부의 좋은 정책을 기다리고 있죠. 불건전한 임대사업자? 그분들 입장에서 볼 때, 이것들이 엉키면서 초고강도라는 게 고강도도 아니고, 강도도 없고, 이상하게 나와서 개인적으로는 실망했습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 교수님은 임대사업도 하고 계시고, 다주택자이신데, 그런 분들이 보기에도 이게 그렇게 고강도는 아니다, 라고 평가를 해주신 거예요. 임대사업도 안 하시고, 다주택자도 아니신 김인만 소장님은요? 

◆ 김인만> 여러 가지 생각하는 게, 저 같은 경우는 종부세 대상도 되고 하지만, 사실은 세금 내기 아깝습니다. 아까워서 많이 올리면, 사실은 저도 많이 올리는 것은 싫은데요. 부동산 시장 안정이라든지, 전체적인 국가적인 경제를 봤을 때는 부동산 안정이 되어야 하는 것이 맞고요. 여러 가지 사회문제가 굉장히 큽니다. 그래서 빨리 좀 안정이 됐으면 좋겠는데, 지금 나오는 대책을 보면, 과연 집값을 잡을 의지가 있을까, 과열이 되면 추가 대책을 내겠다고 김동연 부총리께서도 발표했는데요. 그렇게 추가 대책이 있으면, 지금 잘 정리해서 한 번에 잘해야 하는데요. 지금 내고 또 추가 대책이 또 나오면 국민들은 피로합니다. 무슨 대책이 또 나오나, 못 느끼겠습니다. 너무 많이 나와서요. 저도 작년부터 대책이 한 10번 이상 나온 것 같은데, 도대체 무슨 대책이 또 나왔는지요. 공감할 수도 없고, 이게 너무 어렵습니다. 

◇ 김혜민> 그러면 일단 범위를 좁혀서 종부세 이야기하면요. 물론 두 분의 기대에는 못 미쳤지만, 참여정부보다도 높아진 거잖아요? 그래도 영향이 없을까요?

◆ 한문도> 일단 소장님 말씀대로 초고가 주택이나 고위 구간에 해당하는 분들은 사실 세금 내는 것을 좋아하는 사람은 없겠죠. 그분들은 사실 조금 부담 느낄 겁니다. 실제로 어제, 그제 제가 서초구청에 다녀왔습니다. 서초구청에 제가 태어나서 처음 봤는데요. 구청에 여섯 시가 지났는데 줄이 서 있더라고요. 이게 무슨 줄인가, 전쟁 때도 아니고요. 임대사업자 등록하려고 줄 서 계시더라고요. 6시가 끝났는데, 공무원의 근무가 끝났는데, 문재인 대통령께서 강력히 얘기하는 근로시간 준수를 넘어서서 30분을 다 처리해주더라고요. 법적으로 문제가 있지 않나 했는데, 왜 이렇게 줄 서 있는지를 물어봤어요. 번호표를 6시 전에 받았기 때문에 처리해준다는 명분 아래 처리하고 있더라고요. 그분들이 왜 그렇게 달려들었을까요? 정부가 이번에 발표한 임대사업자 축소, 이걸 가지고 달라붙었는데, 그러면 의도가 분명하지 않고, 투기성을 가진 분들이 뒤늦게 달라붙는 거죠. 이런 부분에서 제가 볼 때는 정부가 너무 급하게 가다 보니까 이런 미스들이 계속 나오는데, 소장님 말씀대로 윗사람들은 조금 타격이 분명히 있습니다. 부담을 느끼니까 벌써 구청에 가서 임대사업자 등록하는 거고요. 다만, 하위 구간에 있는 분들은 조금 오르기는 올랐지만, 크게 부담 느낄 정도는 아닙니다. 전체적으로는 세수가 조금 는 정도인데, 결국은 고강도는 아니었다는 게 결론적으로 똑같은 말씀입니다.

◇ 김혜민> 그러니까 기존보다는 세금을 많이 내는 것은 맞지만, 그분들이 가지고 있는 자산에 비해서 세금이 그렇게 좌우할 정도로 크지는 않다는 말씀이시고요. 교수님의 말에 소장님께 여쭤보면요. 교수님 말씀 들어보면, 투기해서 집 여러 채 가지고 있던 분들이 집을 내놓고 그게 공급으로 이어지고 하는 게 정부가 원하는 것 아니에요? 그게 조금 효과가 있는 것 아닙니까?

◆ 김인만> 정부가 원하는 안일 수도 있는데요. 사람들은 바보가 아닙니다. 철저한 계산 위주로 움직이는데요. 일단 참여정부 때보다 과연 고강도냐에 대해서 생각해봐야 할 게 종합부동산세 같은 경우는 참여정부 때 부부합산이었어요. 부부가 합산해서 계산하는데, 그게 위헌 판결 나면서 인별, 부부 각각으로 계산되거든요. 그래서 세율을 올렸지만, 과연 참여정부 시절보다도 더 고강도냐에 대해서는 한 번 더 생각해볼 필요가 있는 것 같고요. 제가 볼 때는 부부합산이 아니기 때문에 오히려 체감할 수 있는 종합부동산세는 그 정도는 아닐 것이다. 저는 그렇게 생각합니다. 그리고 또 고민되는 게 임대사업자 등록하려고 줄을 섰습니다. 이미 언질을 줬죠. 국토부 장관께서 8월 말에 이미 이렇게 하겠다고 이미 엠바고 아닌 엠바고를 줬습니다. 그래서 난리가 났죠. 5배 이상 급증하고요. 줄을 섰는데, 이미 빠져나갈 사람들은 빠져나갔고요. 뒤늦게 또 줄을 섰고, 이번 대책 내용을 보면 신규 취득 임대주택 대상이거든요. 양도세 중과라든지, 종부세 과세가 되는데, 기존에 이미 다 했던 사람들, 발 빠른 사람들은 혜택을 다 본 것이고요. 인제 와서 뒤늦게 열심히 세금을 내려고 하다가 지금이라도 등록을 할까 하는 사람들만 피해를 보지 않을까 싶고요. 저는 안타까운 게 분명히 작년 12월에 정부에서 임대주택 활성화 방안이 나왔거든요. 물론 이유가 있습니다. 투명 과세도 있고요. 서민 주거 안정도 있고요. 집주인들이 집을 내놓고, 매물이 늘어나면 거래량도 늘어나면서 집값은 떨어지지 않겠느냐. 정부가 바라는 방향인데요. 사람들이 느끼기에는 다주택자가 부담스럽다, 라고 하면 지방 집을 팔고, 똘똘한 서울 집은 가지고 가자고 똘똘한 한 채가 트렌드가 되는데요. 사실은 서울 강남 아파트를 여러 채 가진 사람들은 그렇게 많지 않습니다. 굳이 투자 측면에서 보면, 그 비싼 집을 20억, 30억짜리 아파트를 여러 채 가져서 뭐하겠습니까? 내가 살 집 하나, 투자용으로 재건축 하나, 나머지는 땅을 사도 되고요. 빌딩을 사도 되고요. 자산가들이 선택할 수 있는 방법은 굉장히 많거든요. 진짜 다주택자라면 오히려 소형 아파트들을 많이 투자하는데, 그런 분들이 다 종부세 대상이라든지, 규제 대상에 들어간 점은 굉장히 아쉽고, 정부 관계자들을 보면, 다주택자도 많고요. 강남에 집이 굉장히 많거든요. 

◇ 김혜민> 오늘 뉴스에 엄청나게 많이 나오더라고요. 

◆ 김인만> 진정성이 느껴지려면 얼마 전에도 청와대 장하성 수석께서 강남에 내가 살고 있는데, 살아보니까 별 것 없더라, 이런 발언도 하셨어요. 그 발언이 진정성이 있으려면 서울 집을 팔고, 내가 남양주로 이사 갔는데, 서울이 별 것 없어서 나도 갔다. 국민들도 너무 강남에 집착하지 마라, 이렇게 발언이 되어야 했던 거죠. 김현미 장관 같은 경우도 작년에 팔기는 팔았는데, 동생한테 팔았죠. 그런 부분들이 국민들한테 신뢰를 잃는 거고요. 

◇ 김혜민> 정책을 만드시는 분들이 좋고, 비싼 동네에 살고, 비싼 집을 갖는 게 죄도 아니고요. 국민들이 뭐라고 하는 것도 아니에요. 그런데 그런 분들이 내놓는 정책이 지금 서민들의 눈높이에 맞지 않는다고 생각하니까요. 지금 소장님이 지적하신 게 정책적 모순 아닙니까? 임대소득자 등록해서 떳떳하게 돈 벌라고 할 때는 언제고, 이제는 또 조이니까요. 한 교수님은 어떻게 보세요? 임대소득자로서요. 

◆ 한문도> 정확히 지적한 겁니다. 정부가 너무 급하게 가다 보니까 미스 매칭이 일어난 거죠. 임대사업자 하실 분들은 하고, 시장이 정상적으로 움직여야 하는데요. 아시는 바와 같이 여러 가지를 같이 묶었어요. 매물 잠김 현상이, 4월에 발표하고 나서 5월, 6월, 7월 다 조용했거든요. 중간에 박원순 시장께서 자꾸, 드라마 그거 있잖아요. <김 비서가 왜 이럴까>. 저는 박원순 시장이 왜 이럴까, 도대체. 왜 이상한 짓을 하시나, 잘 잡아가고 국민이 안정되고, 전세 가격도 안정됐잖아요. 이번 정부, 소장님이나 저나 조금 비판하고 있는데, 하나 잘한 것은 있습니다. 전세 가격이 일단 안정됐어요. 잘 가고 있는데, 거기서 이상하게 그것을 던진 바람에 기폭제가 됐고, 이번에 카페지기 입권된 것처럼 시장 교란 세력이 가세하고, 물건이 몇 개 없으니까 매점매석이 가능하잖아요. 그 플레이가 일어나다 보니까 정부에서 아차 했던 거죠. 임대사업자 매물장부 현상으로 됐구나, 조합원 지위 양도 금지를 거니까 재건축, 재개발 대상도 매물이 안 나오고, 여러 가지로 나올 물건이 없는데, 공급 대책이 없잖아요. 없으니까 물건이 없는 거예요. 그러니까 결국은 투기꾼들이 교란하기 좋은 상황을 만든 거죠. 네이버 매물에 한 단지, 한 500세대 거래량으로 따지면 5%면 20개가 되거든요. 20개, 15개 사고 나서 남은 세 개를 1억 더 주고, 1억 더 주고, 1억 더 주고, 3일만 딱 하면 집값이 5억짜리가 8억이 되는 거예요. 그러면 물건이 없잖아요. 없으면 어떻게 돼요? 부르는 게 값이잖아요. 9억 올리면, 네이버 매물에 9억이면, 가만히 살던 사람이, 요즘 주위에서 그러잖아요. 내 집이 갑자기 3억이 한 달 새 올랐어, 미치겠어, 불안해. 너무 올라서 불안해하세요. 이것들이 미스가 일어나니까 정부에서 지금 제가 헤매고 있는 것 같은데요. 임대사업자로의 부조화가 축소할 수밖에 없는 상황이 된 거죠. 돼서 뒤늦게 한 것이 실수죠, 우리 소장님 말씀처럼 종합적으로 이런 것을 해서 한 방에 했어야 하는데, 지금 벌써 여덟 번째인가요, 아홉 번째. 지금 이것도 헷갈리더라고요. 이 자체가 슬픈 일이죠. 제가 볼 때는 이번 정책뿐 아니라 전반적으로 썩 마음에 안 들고, 임대사업자 대책이 늦었지만, 나온 것이 다행인 것 같습니다.  

◇ 김혜민> 네, 물론 지금 집값이 ‘미친 집값’이라고 하셨는데, 이게 욕이 아니고, 통용되는 말이에요. 그래서 문제인 것입니다. 상황이 이렇게 심각하다 보니까 정부에서도 여러 차례 발등의 불을 끄기 위해서 정책들을 내놓고 있는데요. 오늘 정부에서 아주 막 발표한 내용입니다. 주택시장 안정 방안에 대한 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수와 김인만 부동산의 김인만 소장과 함께 나누고 있습니다. 우리 양도소득세, 비과세 요건 강화한 이 부분 이야기해야 할 것 같아요. 이 부분은 아무래도 많은 분들이 관심 가지실 것 같아서요. 내용을 먼저 김인만 소장님께서 소개해주시겠어요? 양도소득세, 비과세 요건이 실거주 2년 이상에서 3년 이상으로.

◆ 김인만> 2년에서 3년 이상으로 바뀌었고요. 고가 주택, 장기보유 특별공제 요건도 강화됐습니다. 이게 1주택자면 비과세가 아니냐고 생각할 수는 있는데요. 9억까지만 비과세고요. 9억 초과분에 대해서는 과세가 되는데, 이제 실소유자 보호 차원에서 최장 10년 이상 보유하면, 80%까지 공제를 해줬거든요. 그런데 이 부분은 2년 거주에 한해서 80% 해주겠다, 거주 요건에 들어간 부분이고요. 또 조정대상 지역의 일시적인 2주택을 3년에서 2년으로 줄였습니다. 여러 가지 정부가 기존에 다주택자들을 규제 많이 하겠다고 했는데, 이번에 보면, 고가, 1주택자까지 손을 대는 것으로 봐서 굉장한 조바심을 내고 있는 것 같습니다. 조금 더 긴 호흡으로 가야 하는데요. 지금 대책 내용을 보면, 일관성도 잃어버리는 것 같고요. 1주택자도 규제하고, 종부세도 인상안이 나왔는데, 또 나오고요. 뒤죽박죽이 되어버리고 있습니다. 저는 조금 안타까운 게요. 사실 집값이 왜 오르느냐, 이 속을 보면 인간이 남들보다 잘살고 싶은 탐욕과 남들보다 떨어지면 불안한 마음, 그런 마음이 본능이거든요. 본능인데, 최근 집값이 오르다 보니까 그런 말들이 들린단 말이죠. 나는 1억이 올랐다, 2억이 올랐다, 그러면서 나는 세금을 조금 내더라도 집을 사야겠다고 해서 뒤늦게 실소유자들이 많이 들어오고 있는 상황이거든요. 그런데 정부는 오직 권력, 규제만으로 집값을 잡겠다는 건데요. 사실 쉽지가 않은 게 시간은 필요합니다. 분명히 집값은 안정되는데, 지금 당장 빨리 안정이 안 되는 게 문제고요. 사실 심리라는 건 꺾이기 마련이거든요. 로미오와 줄리엣도, 줄리엣이 자살을 했잖아요. 그게 가만 내버려 뒀으면, 자기들은 사랑해서 좋아죽겠는데, 양가 집안이 반대한단 말이에요. 하지마라고 하니까 더 하고 싶고, 막 죽음을 불사하면서까지 그렇게 하는데요. 사실 가만 내버려 두면, 2년 지나면 아마 줄리엣도 다른 남자 만날 것이고, 로미오가 바람을 피우든 어떻게 되는데요. 지금 정부는 너무 마음이 급해서 꼭 참여정부 시절에 투기와의 전쟁에서 실패한 데자뷰도 있고 하기 때문에요. 너무 조급증을 내면서 너무 빨리빨리 집값을 잡겠다고 하는 정책이 오히려 부작용이 나와서 이제는 1주택자들도 규제한다고 하니까 제가 볼 때는 이게 일관성이 없지 않나, 아쉬움이 있습니다. 

◇ 김혜민> 그런데 김동연 부총리는 오늘 분명하게 얘기를 했어요. 투기 억제, 실소유자 보호, 또 맞춤형 규제라고 했고요. 실수요자는 철저하게 보호하겠다고 했고, 1주택자도 저희 같은 서민들이 아니라, 시가 13억, 14억, 이렇게 넘는 아파트 가진 고가 주택자들 아닙니까? 

◆ 김인만> 고가 주택을 가지면 실소유자가 아닌가요? 돈이 많으면 투기고, 돈이 작으면 실수요다, 라는 논리는 맞지 않지 않을까요? 

◇ 김혜민> 아파트 하나 샀는데 그렇게 오른 분들도 계시니까요. 

◆ 김인만> 있죠. 있고요. 오히려 소형 아파트를 여러 채 사신 분들이 더 투기가 아닐까, 하는 생각도 듭니다. 

◇ 김혜민> 교수님, 어떻게 생각하세요? 양도소득세, 비과세 요건 강화된 거요. 

◆ 한문도> 일단 비판적인 부분은 소장님이 다 말씀해주셨고요. 저는 조금 칭찬 좀 하겠습니다. 이번에 정부가 워낙 야단을 맞으니까요. 아까도 말씀드렸지만, 전세 가격은 비교적 안정돼서 ‘미친 전세’라는 단어는 없습니다. 그 대신에 ‘미친 집값’이 등장했고, 그 부분을 조금 봐줘야 할 것 같고요. 애는 쓰고 있다. 애는 쓰는데, 아까 말씀 중에서 청와대 내에서 자기들 뒷주머니를 생각해서 그런지 자꾸 불협화음을 내고, 국민들의 신뢰를 잃어가고 있다는 게 조금 슬픈 일이고요. 다만 이번에 발표한 것 중에 1가구 1주택자가 처분하는 기간을 3년에서 2년으로 줄였거든요. 이 부분이 조금 시장의 공급 물량으로 나오지 않을까. 2년으로 줄어드니까요. 이 부분은 그대로 그나마 조금 괜찮다고 보이고요. 소장님 말씀대로 1가구 1주택에 대해서 조이는 것은 모양새가 명분은 가졌지만, 국민의 집값을 볼모로 해서 세금을 더 거두는 모습이 너무 잘 보이니까요. 정부가 조금 연기를 하려면 조금 더 연습을 하고 나서 해야 할 것 같습니다. 국민들이 스마트하시기 때문에 제가 볼 때는 칭찬을 조금 주고, 잘못된 것은, 이 방송을 정부 관계자가 듣는다면, 메모했다가 다시 한 번 저녁때 상의하셔서 국민들이 원하는 정책을 내줬으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 칭찬은 뒤에 이야기를 하시기 위해서 그냥 하신 것 같은데요. 연기를 더 잘했으면 하셨는데, 그 말이 맞다면요. 저는 1주택자인데, 제가 그런 고가 아파트가 없는 사람이니까요. 그 정도면 제한을 해도 되지 않을까, 이런 생각을 사실 했었거든요. 그런데 소장님하고 교수님 말씀을 듣다 보니까 1주택자는 정말 실소유자인데요. 실소유자까지 제한들이 들어가니까 일관성이 없다는 말이 맞는 말씀이신 것 같아요. 중요한 것은 전세예요. 전세 거주자분들에 대한 내용도 있었어요. 전세 자금을 1주택자 때는 대출을 해주고, 2주택자부터는 안 해준다는 거죠?

◆ 김인만> 네, 그렇습니다. 전세 대출을, 저도 칭찬을 해주어야 할 것은 해야 할 것 같은데요. 저는 전세에 대한 규제는 굉장히 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다. 잘못하면, 아니, 서민이 사는 전세를 규제하는 게 왜 바람직하냐고 하겠지만요. 처음부터 단추가 잘못 끼워진 것이 전세 자금 대출 자체는 이게 없어져야 할 제도고요. 처음부터 시행이 되지 말았어야 합니다. 왜냐하면, 전세 자금 대출을 해주니까, MB 정부 때 집주인들은 전세를 마음대로 올리고요. 세입자는 부담 없이 저리의 전세자금 대출을 받아서 집 주인 주면 되니까 전세금 인상에 대해서 벽이 없어지는 거예요. 그래서 사실은 나쁜 말일 수도 있지만, 돈이 부족하면 월세를 살아야 하고요. 아파트 가기 힘들면 빌라에 사는 게 자본주의 사회인데, 대출이 나오니까, 저리의 많은 대출이 나오니까 굳이 수준이 그렇게 되지 않음에도 불구하고 자기 수준을 넘겨서 가는 경향이 굉장히 많았고요.  

◇ 김혜민> 안정적이고 싶으니까요. 그렇게 한 거죠.

◆ 김인만> 집 주인은 또 쉽게, 쉽게 올리거든요. 전세금 1억 올려, 그러면 예전 같으면 못 올린단 말이에요. 세입자가 못 올리면 사실 집 주인도 세입자 사정이 보이는데 어떻게 올리겠습니까? 그런데 대출받으면 되잖아, 세입자도 그래, 월세보다는 대출이 나으니까 해서 이게 사실 가계 부채에도 굉장히 영향을 많이 주게 되고요. 그때 올라간 전세금이 결국에는 지금 매매 가격을 밀어 올린 효과도 분명히 있습니다. 지금은 전세가 안정이라고 하지만, 제가 걱정하는 건 지금 매매 가격이 많이 올랐잖아요. 그러다가 나중에 매매 시장이 또 안정을 찾으면 결국에는 실수요자들은 전세로 가면서 또 전세 가격이 또 따라 올라간다는 것에 대해서 분명히 문제가 있는 부분이고요. 전세자금 대출은 규제해야 하는 것이 맞는데, 문제는 지금 전세자금 대출을 받는 분들이 너무 많아졌어요. 그래서 그것을 지금 손대려고 하다 보니까 잘못됐지만, 지금 손대려고 하다 보니까 후유증이 많은데, 저는 지금이라도 정부에서 규제를 하는 것은 맞다고 보고요. 오히려 저는 전세 제도 자체가 아예 이번 기회에 완전히 바뀌어야 한다고 봅니다. 우리나라가 이렇게 아파트가 투기 대상이 된 데에는 전세 제도 때문이라고 생각합니다. 전세가 있으니까 10억 아파트를 전세금 5억에 5억만 있으면 집을 사는 것이거든요. 대출 조금 받을 수 있으면 더 좋고요. 그런데 전세가 아니라 외국처럼 렌트, 월세라면 강남 아파트 25억, 30억 집을 누가 자기 돈 다 받아서 집을 삽니까? 집을 사려고 하면 자기 돈이나 대출을 받아야 하는데요. 대출을 규제하게 되면, 사고 싶어도 못 사거든요. 그런데 우리나라는 전세제도가 있기 때문에 ‘갭 투자’라고 하죠. 이렇게 아파트가 투기 대상이 됩니다. 예전에는 서민 주거 안정이라든지, 여러 가지 이유가 있었지만, 이제는 진지하게 전세 제도에 대해서도 고민이 조금 필요하지 않을까 생각합니다. 

◇ 김혜민> 네, 전세 제도에 대한 근본적인 고민이 필요하다는 말씀을 하셨고요. 전세 자금 대출을 규제하겠다는 건 결국 전세 자금으로 투자를 하는 것을 막겠다는 의도인 거잖아요?

◆ 한문도> 네, 저는 소장님이 말씀하신 대로 적극 동의하는데요. 전세 자금 대출을 MB정부 때 던졌을 때 편하게 말씀드리면, 공인중개사분들끼리 모이셔서 지금 매매가가 6억인데, 전세 자금을 80%, 90%까지 해주니, 그냥 10억에 놓고, 8억을 빌리면 집을 살 수 있다. 이런 통상적으로 이야기가 바로 출발된 거예요. 대한민국 국민이 똑똑하잖아요. 공인중개사분들은 또 집을 다루시니까 얼마나 빨리 움직이세요. 바로 이게 소장님 말씀하신 대로 그냥 집값 올리는 기폭제가 된 거죠. 시장에서 지표상으로는 안 나타나지만, 자연스럽게 올라간 것이고요. 역으로 생각하면, 지금 정부가 1주택자까지만 하고, 2주택자는 제어하겠다고 하는데요. 역으로 한 번 생각해볼게요. 무주택자만 전세자금 대출해야 한다고 가정을 할게요. 그러면 1주택자인데, 이사로 인해서 잠시 어디를 가게 됐어요. 처분 기한은 2년, 3년이 있으니까 처분을 하려고 매도를 내놨다는 증명을 하면, 그러면 자기는 전세 자금을 받을 수 있는 자격이 되잖아요. 그러면 그 집은 매물로 나올 것 아닙니까? 그런데 지금 형태는 어떻냐면, 조금 투자해놓고 기다리는 거예요. 지금 가정을 합니다. 무주택자만 전세자금 대출이 된다고 가정하면, 지금 전세 자금으로 올려붙이던 매매가가 상방 압력이 확 줄어버리게 되죠. 심하게 얘기하면 전세 자금 대출이 없다고 가정할게요. 그러면 2년 뒤에 다들 하실 때 전세자금 대출 버틸 수 있나요? 그러면 전세가가 어떻게 돼요? 다 같이 내려가죠. 다 같이 내려가면 어떻게 돼요, 매매가격이 다 같이 내려가죠. 여기서 문제는 국가 경제에 급격하게 시장의 변화가 오면, 다른 경제에도 위험이 있기 때문에 정부에서도 이걸 고민하고 있을 거예요. 누가 봐도 전세자금대출 다 같이 안 받으면 다 같이 집값 내려가고, 다 같이 전세가 내려가면, 그다음에 버는 돈은 다 우리 손에 들어오게 되고, 은행 빚으로 나갈 일이 없잖아요. 그러면 그 돈이 어디로 가요. 지금 은행의 50% 이상이 다, 우리나라 은행의 100%가 다 외국은행이 대주주잖아요. 번 돈이 다 외국으로 나가는 거예요, 지금. 그러면 이걸 전체적으로 큰 그림을 보면, 전세자금 대출, 무주택, 서민만 빼고는 없애고, 이런 식으로 차근차근 가다 보면 2, 3년 후에는 따뜻한 세상이 오지 않겠습니까? 제가 볼 때는 소심하게 하지 말고, 확실하게 깊이 생각을 해서 전문가들 모아놓고, 한 100일을 토론하더라도 답을 내는 것이 낫지, 이렇게 일흔 분이서 모이셔서 데이터만 받아서 던지다 보니까 계속 미스 매치가 나는 것 같아요. 전세자금 대출 좋지만, 조금 더 세게 했으면 좋겠다고 제 개인적인 생각을 말씀드립니다. 

◇ 김혜민> 지금 문자로 많이 의견 주고 계세요. 고위 관료들, 강남권 집 일단 팔아라, 이게 여러분들 나쁜 건 아니에요. 강남에 집 있는 게 나쁜 겁니까? 아니죠. 그거는 우리가 나쁘다고 몰아가는 건 아니에요. 

◆ 김인만> 문제는 자기는 가지고 있으면서 8.2 대책 발표할 때 분명히 이야기했습니다. 더 이상 집 사지 마라, 정부 믿고 사지 마라고 했는데 집값은 폭등했고요. 자기 집은 동생한테 팔았단 말이에요. 그 부분에 대해서 국민들은 분노하고, 실망하는 거죠.  

◇ 김혜민> 다른 청취자님께서는 “종합부동산세, 정부에서 갈팡질팡 종잡을 수가 없네요. 도대체 누구 믿고 살아야 해요” 하셨고요. 또 다른 분은 “혼인신고만 하면 임대 아파트 9평, 월 20만 원, 애 하나, 13평, 월 25만 원, 애 둘이면, 16평, 임대료 30만 원, 저출산 대책에도 해결할 수 있고, 일석이조입니다” 이렇게 대안을 내주셨고요. 오늘 YTN 라디오 생생경제 주택시장 안정 방안에 대한 내용 다루고 있습니다. 제가 마무리를 해야 하는데, 총평을 여쭤볼게요. 제가 몇 번 말씀드렸어요. 1번, 투기 억제를 목표로 삼았다. 될까요? Yes or No?

◆ 김인만> No 하겠습니다. 

◆ 한문도> 세월이 나타날 텐데, 지금은 No인데, 세월 때문에 동그라미가 됩니다. 

◇ 김혜민> 세월이 약이다.

◆ 한문도> 1년만 보시면 될 것 같습니다.  

◆ 김인만> 시간이 지나면 다 해결될 문제인데, 정부에서 너무 조급증을 내서 지금 당장 잡으려고 하니까 문제가 되는 거고요.

◇ 김혜민> 어차피 집값은 안정되고, 투기도 억제될 텐데. 

◆ 김인만> 강제로 억지로 하려고 하다 보면 부작용만 더 심해지는 거고요. 사실 규제를 이렇게 많이 안 했으면 집값이 이렇게 많이 안 올랐을 수도 있고요. 

◆ 한문도> 맞습니다.

◇ 김혜민> 집값이 사춘기 소년 같네요.

◆ 김인만> 춘향이도 변 사또가 차라리 조금 지켜봐 주고, 공감을 해줬으면 괜찮은데, 자꾸 주리를 트니까 그렇게 마음을 안 여는 것이거든요. 정부에서는 조금 긴 호흡을 가지고 결국에는 시간이 해결해줍니다. 제가 걱정하는 부분은 오히려 결국에는 집값이 잡히는데 지금 나오는 이러한 과도한 규제들이 분명히 규제가 무겁습니다. 종합부동산세 우습게 볼 일이 아니고요. 무거운데, 사람들이 못 느낄 뿐인데요. 만약에 1년이나 2년 후에 집값이 안정되고, 오히려 떨어지는 상황이 됐을 때도 종합부동산세는 그때도 내야 하고, 그 후에도 계속 내야 한단 말이에요. 금방 풀리지 않거든요. 그러면 굉장히 고통스럽고, 내수 경제라든지, 우리나라 국제 경제 전반적으로 악영향을 미치게 됩니다. 그러면 또 풀어줘야 한다, 이런 상황이 벌어질 수도 있는데요. 너무 지금 당장만 보지 말고, 이미 올라있는 집값. 근시안적으로 하지 말고, 긴 호흡을 가지고 이제는 안정화 방안? 결국에는 시간이 해결해 주거든요. 시장이 스스로 잡혀 줍니다. 그래서 너무 빨리 잡으려고 하지 말고, 이미 늦었으니까 조금 차근차근하게 좋은 대책을 잘 준비했으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 네, 2번, 실수요자 보호 원칙이었어요. 이거는 어떻게 잘 지켜졌다? 아니다?

◆ 한문도> 최선을 다했습니다. 다했는데, 실수요자들이 시장에 진입하기에 힘든 시장 상황이 연출되다 보니까 애는 썼으나 이런 말이 있잖아요. 선한 일을 분명히 했는데, 결과는 선하지 않았다. 지금 그런 상황이 된 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 제일 슬픈 상황인데요.

◆ 한문도> 정부를 조금 믿어보고, 공급 대책 발표한다고 했잖아요, 21일 날. 발표 한 번 보고, 조금 숨통이 트이는지는 추석 지나면 알 수 있을 거고요. 이 얘기는 조금 드리고 싶습니다. 주택을 많이 가지고 계시고, 투자를 많이 하셔서 수익을 많이 창출한 제 주위에 투자 잘하시는 분들이 나는 끝물인 느낌이다, 나는 빠지고, 준비하고 있다. 이런 표현들이 나오고 있습니다. 이 부분을 청취자분들이 조금은 참조하시면 시장을 보는 데 도움이 되실 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 버블의 끝이다. 소장님은요?

◆ 김인만> 실수요자를 보호하는 건 정부의 책임이자, 의무죠. 그래서 당연히 보호를 해야 하는데, 사실 보호를 해주고 싶었으나, 집값이 급등해서 실수요자는 보호가 될 수가 없습니다. 집을 사고 싶은데, 이렇게 많이 올랐는데 살 수가 없죠. 그래서 정부의 마음과는 달리 결국 실수요자는 상당한 상처를 받을 수밖에 없는 상황이고요. 끝물 이야기했는데, 이런 말이 있습니다. 주변에 친구나 지인들 중에 그동안 집을 안 사거나 집 사는 데 욕했던 사람들이 집을 사면 이제 끝물 징조라는 말이 있거든요. 최근에 그런 분들이 많이 움직이고 있습니다. 제가 며칠 전 친구를 만났는데, 자기 친구 중에 절대 집을 안 사는 분이 있는데, 지금 집을 사려고 열심히 돌아다니고 있답니다. 나쁘게 말하면 끝물 징조는 분명히 보이고요. 세상에 분명한 것은 차면 기울고, 오르막이 있으면 내리막이 있습니다. 너무 지금에 대한 상황에 도취되어서 무리하게 투자하지 마시고요. 필요한 실수요자들은 돈이 되면, 떨어졌다가 나중에 또 오르고 하는 게 부동산입니다. 그런데 오직 투기, 오직 돈만을 위해서 이렇게 시장을 교란하면서 하는 것은 저는 분명히 반대 입장이고요. 정부도 너무 단기적으로 이렇게 급급하게 미래를 생각하지 않고, 분명히 몇 년 있으면 안정화가 될 텐데, 너무 조급증 내지 말고, 조금 좋은 대책을 잘 준비했으면 좋겠습니다.

◆ 한문도> 첨언을 하나 드릴게요. 재건축, 재개발 좀 풀어서 용적률 완화 시켜주고, 팍팍 풀어주면 공급량이 늘어나잖아요. 수요와 공급의 원칙에 의해서 시간이 흐르면 조금 잡히잖아요. 공급을 조금 같이 했으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.

◆ 김인만> 그런데 전제조건은 공공임대 아파트를 많이 공급해주어야 해요. 

◇ 김혜민> 이 공급 이야기는 21일 날 발표하면 두 분을 모시고, 다시 이야기하도록 하겠습니다. 그때는 엠바고를 조금 풀어주시면 좋겠는데요. 저희 힘들었어요, 이거 공부하느라요. 고맙습니다. 오늘 급하게 부탁드렸고, 함께 한 시간이었는데요. 두 분의 말씀, 분석, 잘 들었습니다. 한문도 교수님, 그리고 김인만 소장과 함께했습니다. 고맙습니다. 

◆ 김인만> 네, 감사합니다.

◆ 한문도> 네, 고맙습니다.