“노름판 주택시장 공급 절대 안돼 세율보다 과세기준 낮춰야”

YTN라디오(FM 94.5) [김호성의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2018년 9월 13일 (목요일) 
□ 출연자 : 이태경 헨리조지포럼 사무처장

-토지공개념, 역대 정부에서 정책 개발·제도화 못했어
-부동산 문제, 토지 사유화에 따른 불로소득에서 발생
-불로소득 환수 위해 보유세 부과 필요
-정부, 보유세·종부세 개혁 후퇴로 집값 폭등 사달난 것
-노름판 주택시장 공급 늘리면 절대 안 돼
-보금자리주택 등 공급에는 강력한 수요억제가 병행돼야
-세율 높이는 것보다 과세 기준 끌어내리는 게 중요
-무주택자라도 추격매수 못하도록 대출 규제 강화해야

◇ 김호성 앵커(이하 김호성): 영등포 역 근처에 30평형 대 아파트가 있습니다. 2011년 4억2000만 원에 거래됐습니다. 최근 8억 원이 넘게 거래가격이 형성됐습니다. 이것은요. 누군가에게는 가만히 앉아서 7년 만에 4억이란 재산이 생긴 것이죠. 그동안 또 다른 누군가에게는 내 집 장만을 위한 돈이 7년 만에 4억이 더 필요해졌다. 이런 이야기 아니겠습니까. 이런 지역이 점점 늘어나고 있습니다. 정부의 집값 잡기가 오히려 집값을 띄우고 있다, 이런 비판이 만만치 않습니다. 이런 가운데 이해찬 민주당대표가 이재명 경기도지사와 함께 ‘토지공개념’의 실질적인 도입을 주장했습니다. 토지공개념. 헨리조지포럼의 이태경 사무처장으로부터 토지공개념을 둘러싼 배경, 그리고 앞으로 어떤 방향으로 이 정책이 세워질 것인가 궁금한 것이 많은데 한 번 물어보도록 하겠습니다. 안녕하십니까. 

◆ 이태경 헨리조지포럼 사무처장(이하 이태경): 안녕하십니까. 

◇ 김호성: 처장님, 최근에 토지공개념 이야기가 많이 나와서요. 저희들이 이 부분에 대한 궁금증을 해소해주실 분을 찾다가 처장님께 여쭤보면 참 좋은 이야기를 들을 수 있을 것 같다는 생각이 들었고요. 헨리조지포럼이라는 게 사실 좀 낯섭니다. 간단하게 이 설명부터 시작해주실까요? 

◆ 이태경: 헨리조지포럼이라고 하는 것은 기본적으로 헨리 조지라는 사람을 이해하셔야 하는데요. 사실 참여정부 때 좀 많이 알려지긴 했죠. 보유세라고 하는 제도의 철학적 이론적 근거를 만든 사람이고요. 헨리 조지라는 사람은 19세기 미국의 경제학자였습니다. 그런데 이 사람의 문제의식은 뭐였냐면 산업혁명 이후 생산성이 고도로 발전하고 사회의 부가 엄청 그전하고 비교할 수 없을 정도로 커졌는데 그러면 사람들이 다 고루고루 잘 살아야 하는데 왜 도대체 부자들은 한도 끝도 없이 부자가 되고 가난한 사람들은 왜 도대체 비참한 노예 상태를 못 벗어나는지,

◇ 김호성: 그게 땅 때문이란 이야긴가요? 

◆ 이태경: 예. 그게 헨리조지 생각은 지주들이 사회가 만들어낸 부를 지대의 형식으로 뺏어가서 그런 거다. 그러니까 그 지대에 세금을 부과해서 국가의 재정으로 충당하면 모든 사람들이 골고루 평등하게 잘살 거고 국가도 부강해질 거다. 자본주의 시장경제도 굉장히 건전하게 발전될 거라는 생각을 한 게 헨리 조지 아이디어의 골자고요. 이 포럼은 그 아이디어를 계승하고 발전시키는 걸 목적으로 하고 있습니다.

◇ 김호성: 토지공개념 이야기가 그러니까 그 연장선상에서 자연스럽게 나오게 되는 것이겠군요. 이 개념 자체는 사실 1990년대 초나 박정희 대통령 그때 당시 이미 본격적으로 논의된 사안인데 왜 지금까지 제대로 된 개념정립 또는 정책의 입안, 추진이 안 되고 있다고 보시는지요?

◆ 이태경: 토지공개념은 사실 (*여론이 되게 깊고요.) 우리 건국하고 나서 농지개혁을 했지 않습니까, 우리가 대한민국이. 49년에 농지개혁법이 만들어지고 50년에 농지개혁이 단행됐는데 그때 이미 농지개혁 안에 토지공개념이라는 정신이 아주 강하게 들어가 있는 거고요.  그다음에 그게 계속 계승되다가 1989년 90년에 노태우 정부 때였죠. 그때 워낙 부동산 가격 폭등하고 이러니까 다시 이게 수면위로 올라왔는데. 가장 큰 문제가 뭐냐면 토지공개념이라고 하는 것은, 토지라고 하는 것의 가치는 만인이 공유해야 한다는 것인데요. 역대 정부들이 토지공개념을 꽉 붙잡고 국정철학으로 가져가면서 그 철학을 현실에서 실현시킬 수 있는 정책수단들을 개발하고 제도화시켰어야 하는데 그렇게 하지 않고 이게 그냥 부동산이라고 하는 걸 경기가 나빠지면 부양하는 수단으로, 가격이 떨어지면 다시 올리려고 하고. 맨날 그런 식으로 냉온탕식으로 했거든요. 그러다 보니까 자리를 못 잡은 것이죠.

◇ 김호성: 개념은 도입했지만 실체가 없어서 토지가 제한 공급되고, 그러니까 집값이 폭등한다. 이런 인식은 토지공개념 개념을 생각할 때 올바른 인식인가요?

◆ 이태경: 이해찬 대표 발언에서도 읽어봤는데 문제의식은 비슷한 것 같아요. 그런데 거기서 땅 공급이 안 된다, 이런 이야기는 무슨 말인지 잘 모르겠어요. 그 이야기는 잘 이해가 안 가는데 토지공개념이 제대로 제도화되지 못해서 그래서 이게 지금 가격이 폭등하고 투기가 기승을 부린다. 이 문제의식은 적확하죠.

◇ 김호성: 그러면 이런 상황을 어떻게 해야 하나하나 풀어나갈 수 있는가요? 첫 번째 스텝은요?

◆ 이태경: 가장 중요한 건 역시 부동산 문제는 복잡하게 생각할 것 없고요. 불로소득에서 생기거든요. 토지를 사유화하면 불로소득이 생기지 않습니까. 지금 사회자께서 모두에 말씀하셨다시피 갑자기 영등포에 있는 아파트가 7년 새에 가격이 두 배 가까이 뛰었는데 그게 다 불로소득이죠. 그런데 그래서 투기가 기승을 부리고 이러는 거거든요. 그래서 결국 가장 중요한 게 불로소득을 어떻게 그러면 원천적으로 차단하거나 아니면 사후적으로 환수할 거냐. 이게 사실 가장 핵심이고요. 그게 근간일 거고. 그 가장 좋은 수단이 보유세입니다. 그래서 보유세가 지금 대한민국에서 터무니없이 낮아서 이런 문제가 생기는 거니까요. 일단 보유세라고 하는 것을 걷고, 그건 자기가 사용하는 토지 가치에 대해서 사용료를 내는 것이거든요. 그걸 공공을 위해서 공공 목적으로 사용하는 게 가장 중요할 것 같고요. 또 예컨대 대규모 공공임대주택의 공급, 이런 것도 사실 토지공개념 정신에 부합하죠.

◇ 김호성: 보유세를 올리는 것이 오늘 발표하는 부동산대책의 주요 내용이 그러면 되겠네요?

◆ 이태경: 그렇게 보이는데요. 정부가 공급확대 쪽으로 잔뜩 방향을 틀 것 같이 이야기하다가 다시 여론이 비등하니까 수요억제 쪽으로 약간 방점을 찍는 느낌은 들어요. 그런데 문제는 뭐냐면 이게 사실 7월 이후에 이 사달이 난 것도 정부가 보유세 개혁, 종부세 개혁이죠. 그걸 굉장히 후퇴시키면서 이 정부가 불로소득 환수할 의지가 없구나, 라고 하는 걸 시장 참여자들이 알면서 이렇게 상황이 나빠진 거거든요. 그래서 이번에 대책이 나오더라도 이걸 시늉만 내선 안 되고요. 시장 참여자들이 다 압니다. 이게 정말 보유세 개혁할 건지, 아니면 그냥 시늉만 내는 건지 다 알거든요. 그래서 정말 중요한 것은 실제적으로 세 부담이 부동산 가지고 있는 사람들이 실제로 많이 증가할 수 있도록 이렇게 설계해야 효과가 있을 거라고 봅니다.

◇ 김호성: 이미 김동연 경제부총리는 세 가지 원칙, 그러니까 '실수요자 보호, '투기억제', '맞춤형 대책' 이것은 그대로 있는데 곧 추가대책이 발표된다는 것 아니겠습니까. 여기에서 조금 전에 처장님께서 말씀하셨던 수요억제가 공급확대 쪽보다는 훨씬 더 큰 의미를 갖고 있는 것 같다, 이런 말씀이신데요. 사실 공급확대 관련해서 그린벨트 해제 논란이 최근에 많이 되지 않았습니까. 공급을 늘리는 이 정책은 어떻게 바라보고 계시는지요?

◆ 이태경: 공급을 늘리면 절대 안 되고요. 그것은 해도 좋고 안 해도 좋고 이런 게 아니고요. 절대 하면 안 됩니다. 왜냐하면 기본적으로 지금 시장라고 하는 게 일종의 비이성적 과열이 지배하는 투기시장이거든요. 완전 노름판입니다. 지금 별 이야기가 다 나오지 않습니까. 지방 자산가들이 돈 싸들고 서울 와서 아파트 매입한다. 그다음에 대학생까지 갭투자 나선다, 이런 상황이에요. 이런 상황에서는 이게 정부가 공급을 늘려봐야, 공급이 실제로 늘려면 한참 시간이 오래 걸리고요. 그리고 지금 이런 국면에서 공급을 늘린다고 말하면 정말 지금까지도 불안과 초조 속에서 주택 매수를 미루고 있던 분들이 정말 집이 부족하구나. 정부가 그걸 사실상 공유하는 거구나, 라고 받아들입니다. 그래서 지금이라도 집 사야겠구나, 하고 추격매수에 나설 수 있거든요. 그러니까 지금 이런 시점에서는 공급확대는 절대로 하면 안 됩니다.

◇ 김호성: 처장님, 그런데 정동영 민주평화당 대표 같은 분들은 임대주택공급, 이런 걸 통해서 집값을 잡을 수 있다. 실수요자에게 혜택을 준 사례가 있다. 강남 보금자리주택 이런 걸 예로 들면서 이야기했는데요. 이런 의견도 있잖아요.

◆ 이태경: 저는 그런 생각 왜 하시는지 잘 모르겠어요. 잘못된 생각이시고요. 그건 굉장한 착시가 있는 건데요. 보금자리주택이 주변보다 시세가 좀 싸죠. 싼데 그것 때문에 그러면 강남 집값이 안정된 게 아닙니다. 그때 상황을 보시면 2008년 하반기에 글로벌 금융위기가 있었지 않습니까. 그것 때문에 강남이나 서울 집값이 많이 떨어졌어요. 사람들이 수요가 바짝 얼어붙은 거죠. 그래서 그 덕에 강남도 아파트 가격이 많이 떨어졌던 거죠. 보금자리주택 그건 공급량도 얼마 되지도 않거든요. 그런 정도 가지고 강남 집값이 안정되고 그렇게 안 되고요. 저희가 역사적인 사례를 봐도 대규모 공급으로 가격을 안정시켰던 사례가 딱 한 번 있습니다. 그러니까 90년 초반에 1기 신도시 있지 않습니까. 분당 일산 만들 때. 그때 200만 호 건설했어요. 그때 쯤 완성시켰는데 어마어마하게 대규모 물량이었고, 또 그것만 한 것도 아니고요. 그때도 보면 강력한 수요억제를 같이했거든요. 병행돼야 효과가 있는 거지, 그건 맞는 이야기는 아닌 것 같습니다.

◇ 김호성: 그렇다면 지금 집을 더 짓지 않는 상태에서 보유세를 강화하는 방안을 추진했을 경우 집 문제가 해결된다고 보십니까?

◆ 이태경: 지금 국면이 어떤 국면인지에 대한 진단이 가장 중요하겠죠. 도대체 왜, 서울 아파트 가격 같은 경우는 2014년 가을부터 본격적으로 가격이 상승했거든요. 그런데 그때도 공급은 충분했어요. 충분했고 다주택자들이 막 그냥 주택을 매립했고 주택담보대출 금액이 폭증하고 막 이랬습니다. 그 이야기는 무슨 말이냐면 압도적으로 투기수요 때문에 가격이 뛰고 있다는 거예요. 그러니까 이런 상황에서는 공급을 늘리면 절대 안 되고요. 아주 시장이 깜짝 놀랄 정도로, 지금 상태에서 시장에서는 충격과 공포가 필요합니다. 그 정도로 강력한 보유세 정책이 나와야, 대출도 아주 강하게 조여야겠죠. 그래서 그런 식으로 정책 조합이 이뤄지면 저는 시장이 분명히 안정될 거라고 생각합니다.

◇ 김호성: 그러면 종부세 세율이 2.0%에서 3.0%까지 올리는 방안, 이런 이야기 나오고 있는데요. 그리고 지금 말씀하신 대출규제 같은 경우 보면 집값 최대 80% 가능한 걸 40%로 축소하는 방안. 이런 것들이 지금 나온다는데 이 정도 선이면 제대로 된 대책으로써 받아들일 만하다고 보시는지요, 아니면 더욱더 강력한, 충격과 공포라는 표현까지 쓰셔서요.

◆ 이태경: 너무 약하고요. 지금 3.0% 최고세율 이야기하는데 그게 94억 이상에요, 공시가격. 94억 이상이면 이건희가 살고 있는 집이나 해당될 겁니다. 그러니까 별로 의미 없는 이야기고요. 세율 높이는 것도 중요한데 더 중요한 것은 과세기준을 확 끌어내리는 겁니다, 지금.

◇ 김호성: 과세기준을 끌어내린다.

◆ 이태경: 예. 지금 1주택자 같은 경우에는 9억 이상이거든요, 공시가격. 그러니까 공시가격이 9억 이상이면 실거래가는 13억 14억 할 겁니다. 그걸 확 끌어내려서요. 예를 들자면 4억 정도로 끌어내리고, 그리고 세율도 더 높이고요. 그다음에 대출 같은 경우에도 지금 말씀하신 것은 임대주택 사업자에 대한 이야긴데 그것 말고 사실 집이 있는 사람은 대출을 사실상 못하게 만들어야 할 것 같고요. 그리고 무주택자라고 해도 지금 단계에서 집을 산다는 건 추격매수거든요. 그래서 추격매수 못하게 사실상 대출을 무주택자라고 하더라도 대출을 엄청 조여야 할 것 같습니다.
 
◇ 김호성: 알겠습니다. 처장님, 오늘 말씀은 여기까지 시간상 들을 수밖에 없을 것 같네요. 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 이태경: 고맙습니다.

◇ 김호성: 지금까지 헨리조지포럼 이태경 사무처장이었습니다.