아파트 매물이 사라진 서울시, 매수우위지수 12년 만에 최고

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 8월 31일 금요일
□ 출연자 : 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 서울 아파트값 상승폭이 30주 만에 최고를 기록하자 서울 주택시장에서 매물의 씨가 마르고 있습니다. 서울시가 여의도·용산 개발 발표를 보류하고, 바로 이어서 정부가 서울의 자치구 4곳을 추가로 투기지역으로 지정하는 8·27 대책을 발표했는데 효과가 바로 나타나기는 어려워 보입니다. 매수자가 우위에 서는 분위기가 형성되면서 부동산 계약을 파기하는 사례도 빈번하게 일어나고 있습니다. 잘못 팔면 양도세 중과세 등 세금 폭탄을 맞을 수 있고, 여기에다가 집값이 더 오를 것이란 기대까지 겹치면서 매수우위지수는 2006년 이후 12년 만에 가장 높습니다. 여기에다가 오는 10월부터는 시중은행에 총부채원리금상환비율 DSR을 관리지표로 본격적으로 도입합니다. 이건 어떤 영향을 미칠지, 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장과 함께 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 김 실장님, 안녕하세요.

◆ 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장(이하 김덕례): 안녕하십니까.

◇ 장원석: 요즘처럼 집을 파는 사람들이 도도하다, 콧대가 높다고 생각이 든 적이 없던 것 같은데. 부르는 게 값이다, 천장을 뚫었다. 온갖 매수자 우위 상황을 나타내는 표현이 나오고 있어요. 매수우위지수가 2006년 이후 제일 높다고 하는데, 매수우위지수가 뭡니까?

◆ 김덕례: 매수우위지수는요. 부동산중개업체를 대상으로 해서 조사하는 지수인데 주택을 팔고자 하는 매도자하고 주택을 살고 싶어 하는 매수자 중에서 시장에 어느 쪽이 더 많은지를 조사해서 이걸 지수로 산출한 것을 매수우위지수라고 표현하고, KB국민은행 통계에서 발표하고 있습니다. 100이 넘으면 집을 사고 싶어 하는 매수자가 많다고 이해할 수 있고요. 100보다 적다고 하면 집을 팔고 싶은 사람이 많다고 이해할 수 있는데, 서울 같은 경우에는 8월에 보면 152.3이라는 수치 지수가 집계돼서 발표가 됐는데 이 수치는 굉장히 사고 싶어 하는 사람이 많다는 걸로 해석할 수 있고, 2006년에 11월쯤에 150 정도의 지수가 넘은 적이 있었습니다. 그때 이후에 가장 높은 수치를 보이고 있는 거기 때문에 서울에서는 굉장히 지금 집을 사고 싶어 하는 사람이 많은 시장이라고 이해할 수 있습니다. 

◇ 장원석: 이렇게 매수자, 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다 보니까 당연히 이런 매수자 우위 시장이 형성되는 이유는 어렴풋이 알겠는데, 구체적으로 전문가가 보시기에는 어떻게 분석되고 있습니까, 이런 분위기에 대해서요?

◆ 김덕례: 최근에 서울이 금융위기 거치고 나서는 굉장히 집값들이 많이 강남 중심으로 떨어지면서 강남 이제 끝났다고 하는 시절이 있었던 것 같습니다. 그런데 주택 가격이 다시 금융위기가 조정되고 회복되면서 3년 전부터 서울 주택 가격이 꾸준히 조금씩 올라갔던 경향이 있는데. 최근에 들어서는 규제가 강화되면서 집을 마련하는 것들이 예전보다는 조금 더 어려워졌고, 특히 최근에 서울시장께서 서울을 개발하겠다고 이야기하다 보니까 아무래도 내 집을 마련하지 못한 분들은 주택 가격이 굉장히 오르는 상황에서 앞으로 주택 공급도 부족해지고 더 마련하기 어렵다는 불안심리가 확대되면서 이런 현상들이 나타나고 있는 거라고 보여지고요. 아무래도 집을 사고 싶은 사람이 많고 서울에는 집이 조금 부족한 상태이다 보니까 집을 갖고 계신 분들은 앞으로 더 많이 오를 것 같으니까 오히려 좀 더 높은 가격에 팔고 싶어 하는 심리들이 좀 더 많아지면서 매물 자체가 시장에서 많이 줄어들고 있는 부분들이 나타나고 있는 것 같습니다.

◇ 장원석: 물론 박원순 서울시장이 여의도·용산 개발을 보류하겠다고 발표한 것하고, 정부가 서울 4개구를 투기지역으로 지정한 게 며칠 지나지 않았기 때문에 그 규제의 효과를 바로 바라는 것은 무리가 있겠습니다만, 그래도 부동산 시장에서 조금이라도 꿈쩍해야 하는 것 아닌가요?

◆ 김덕례: 정책이 발표되고 나서 시장에서 그것들이 효과를 나타내기 위해서는 좀 시간들이 많이 필요한데 아직까지는 발표돼서 중앙정부하고 지방정부가 코드를 맞춘 지도 얼마 되지 않았고. 최근에 서울 시장 자체가 아무래도 집값이 조금 오르는 경향성들을 가지고 있었기 때문에 소비자 입장에서도 주택 수요자 입장에서도 아무리 투기지역으로 조금 더 강화되기도 했고, 그리고 앞으로 추가 대책이 나온다는 논의들도 있기는 하지만 그래도 내 집 마련을 해야겠다는, 아니면 일부 자산가들 같은 경우는 조금 더 안전자산인 것 같은 서울 아파트 주택에 투자해야겠다는 심리들은 여전히 시장에 남아있는 것 같습니다.

◇ 장원석: 한국감정원이 발표한 자료를 보니까 8월 넷째 주 서울 아파트값 상승폭이 전주 대비 0.45%. 이게 통계 작성을 시작한 2012년 5월 이후 주간 단위는 최고치인데. 물론 박원순 시장 발표하고 국토부 발표 전의 자료로 기준을 삼은 거기 때문에 그걸 고려한다더라도, 단순히 수요 억제로는 지금 이렇게 상승하는 경향, 그리고 달궈진 주택 시장을 식히기 어렵다는 해석도 많거든요. 이건 어떻게 보시는지요?

◆ 김덕례: 주택 시장을 관리하는 방법은 수요를 관리하는 방법이 있고, 공급 확대를 해주는 방법이 있는데요. 서울 시장 같은 경우에는 전국적으로는 주택보급률이 100%를 넘어서 양적으로 충분하다고 이야기하지만 서울시 같은 경우에는 아직 주택보급률이 100%가 다 채워지지 않았습니다. 그래서 아직까지 멸실주택률이라든가 아니면 꼭 모든 가구들이 집에만 살지 않고 오피스텔 같은 경우도 사는 방법도 있기 때문에 이런 모든 변수들을 고려해서 서울시에서 주택들을 계산해보면 2010년 기준으로 약 4만 호 정도가 절대적으로 부족해 보이기 때문에 주택을 조금 더 지속적으로 꾸준히 공급하는 공급 정책까지 같이 가야 할 필요가 있고요. 그런 측면에서 본다고 하면 며칠 전에 투기지역을 조금 더 확대지정함과 동시에 수도권에 30만 호 정도의 주택을 공급할 수 있도록 30개의 공공택지를 추가 지정하겠다고 하는 정책들은 조금 일정 시간이 지나고 나면 주택 가격 안정에 기여할 수 있지 않을까, 라고 봅니다.

◇ 장원석: 그런데 방금 말씀하신 대로 그렇고요. 일정 시간이 지나야 하잖아요. 왜냐면 주택 공급이라는 것이 당장 거기에 공급하겠습니다, 해서 바로 집이 생기는 게 아니라 토지를 선정하고 토지에다가 집을 쌓아올리고, 또 거기에 입주할 사람을 정하고 하는 시간이 걸리는데 그 사이에 여전히 집값이 오르고 매수자가 우위에 있는 부동산 시장은 계속될 거라는 우려 때문에 시간이 너무 오래 걸리는 것 아니냐는 지적이 있거든요. 그런 수요 억제책, 그리고 공급카드를 동시에 꺼낸 점. 이걸 어떻게, 실효성이 있을까요?

◆ 김덕례: 정책으로 발표하고 나서 택지 지정부터 입주까지는 최소 5~6년 이상이 걸리기 때문에 그 이후에는 있고요. 올해 이렇게 유독 아파트 가격 상승 압력이 나타는 이유는 기존에 얼마나 인허가를 받았는지 물량들을 살펴보면 영향이 있는데. 작년 말고 재작년에 2016년에 보통 서울에서는 연평균 4~5만 호 정도가 아파트 인허가를 받고 있는데 2016년 같은 경우에는 그 평균 수준보다 굉장히 낮습니다. 2만5000호 정도의 아파트 인허가량이 공급됐고. 그러다 보니까 그것들이 공급돼서 시장에 나와야 하는 게 올해 내년 정도일 텐데 지금 공급물량이 2016년도에 적었기 때문에 올해 상승 압력들이 좀 높아지고 있는데, 2017년 작년 같은 경우에는 서울에서 아파트 인허가량이 7만5000호 정도가 됐습니다. 평균보다 굉장히 많은 양이 공급됐기 때문에 한 2~3년 후에는 그 공급물량에 의해서 조금 조정되고 안정화될 수 있다고 보여집니다. 그리고 그 이후에 이번에 발표된 공급확대 정책들이 시장에서 물량으로 공급된다면 가격 안정 효과는 있겠지만, 올해라든가 내년 상반기 정도까지 2016년도의 물량들이 적어서 있었던 공급물량이 줄어서 오는 효과들은 부정적인 가격상승 압력들은 당분간 지속될 수밖에 없다고 보여지는 부분들이 있고요. 특히 최근에 이상하게 많이 과도하게 오르고 있는 부분들은 시장이 주는 정책이 주는 일부 불확실성이 확대되면서 나타났던 영향이 있다고 보여집니다. 그래서 중앙정부와 지방정부가 다른 이야기들을 하면서 오는 정책에 대한 불확실성이 사람들의 불안감을 조금 더 확대시킨 증폭시킨 부분들이 있기 때문에 이런 부분들의 궤를 조금 낮춰서 정부 정책 방향이 일관성을 갖춰준다면 주택 가격 상승이 조금 올랐다고 하는 것 외에 지금 일정 부분은 심리적인 불안요인에 의해서 더 추가적으로 시세라든가 호가가 올라가는 부분들에 영향은 조금 줄어들지 않을까, 라고 보입니다.

◇ 장원석: 지금 정부가 주택공급 정책을 밝힌 것은 현 정권의 말쯤에, 2~3년 뒤라고 했으니까요. 그 정도에 효과가 나타날 것으로 분석하고 계시고요. 불확실성 해소를 해줘야 한다고 얘기해주셨는데. 지금 시중에 상대적으로 돈은 많은 편인데 투자나 소비가 없으니까 경기는 나아지지 않고, 소위 ‘돈맥경화’ 이런 우스갯소리도 하더라고요. 이런 상황에서 부동산에 투자하는 것이 적기라는 판단에 지금 수도권 부동산 쪽으로 투자가 몰렸다는 분석이 있던데, 이것은 경제 건전성 면으로 봤을 때 굉장히 좋지 않잖아요.

◆ 김덕례: 시중에 있는 우리 경제를 구성하고 운영하는 것은 주택부동산뿐만 아니고 다른 제조라든가 서비스라든가 모든 산업들이 있는데 경제를 볼 수 있는 지표 중에서 통계청이 경기순환시계라는 것을 통해서 경제 상황을 한눈에 보여줄 수 있는 지표들을 발표하고 있습니다. 거기 보면 유독 국내설비투자 부분의 지표가 지금 굉장히 침체하고 있는 걸로 나오는데 그런 설비투자 쪽으로 지금 있는 유동자산들이, 유동성들이 조금 이동할 수 있게끔 해주는 경제 정책들이 저는 필요할 거라고 보여지고요. 다만 그런 쪽이 아무래도 침체되다 보니까 그래도 기대할 수 있는 서울시 아파트는 안전자산이란 인식들이 계속 있는 것 같습니다. 그래서 이런 직접적인 투자보다는 최근에 우리 시장에 간접투자상품이라고 해서 부동산 펀드라든가 부동산 리츠 같은 것들을 지금 활성화시키기 위해서 정부에서도 조금 노력하고 있는데, 좀 더 규제를 완화해서 부동산 펀드라든가 부동산 리츠와 같은 간접투자를 통해서 다른 쪽으로 자산들이 조금 이동할 수 있게끔 해주느 시장제도를 확대시켜나갈 필요가 있다고 저는 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 지금 정부가 8·2 부동산대책 이후 1년이 지났지만 시장에서도 어느 정도 내성이 생긴 것 같고요. 그리고 참여정부 학습효과도 있는 것 같아서 많은 분들이 지금 부동산 열기에 계속 동참하고 계시는데. 규제를 살짝 풀어주고 불확실성을 해소시켜주는 것이 어느 정도는 필요하다는 입장을 밝혀주셨어요. 그리고 10월부터는 시중은행에서 총부채원리금상환비율 DSR이 관리지표로 도입되지 않습니까. 이것도 큰 변수가 될 것 같은데, 어떻게 달라질까요?

◆ 김덕례: DSR이라고 하는 새로운 개념이 들어오는데 이것은 기존에 우리가 대출을 받을 때 썼던 DTI라고 해서 나의 연간 소득분에, 그리고 내가 주택담보대출을 받는 비율의 상한을 정했던 지표보다 조금 더 강화된 지표이고. 주택담보대출뿐만 아니고 마이너스통장이라든가 아니면 신용대출까지 모두 부채로 잡아서 소득대비로 하기 때문에 기존의 주택담보대출 외에 신용대출이라든가 아니면 마이너스통장들을 활용했던 분들은 DSR 기준에 의해서 대출제약이 될 수밖에 없습니다. 그렇다고 하면 신용대출을 통해서 경제활동을 했거나 담보물건이 크게 없어서 마이너스통장을 활용해서 경제활동을 했던 분들은 아무래도 어려워지는 분들이 있고요. DSR이 도입되면 고소득층의 경우 주로 담보대출을 받고, 취약계층이나 서민들은 담보물건이 많지 않기 때문에 주로 신용대출에 많이 포션들을 갖고 있어서 아무래도 고소득층보다는 중소득층, 그리고 저소득층이 대출 제약들을 더 많이 받게 되고. 전체적인 주택부동산 시장 속에서 보면 아무래도 수요 감소요인이기 때문에 부동산 시장에 있어서의 수요를 위축시킬 수 있는 영향들은 있습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 도움 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김덕례: 네.

◇ 장원석: 지금까지 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이었습니다.