[생생인터뷰] 포기는 없다... 더 세게, 더 강하게 부동산 대출 규제하는 정부

[생생인터뷰] 포기는 없다... 더 세게, 더 강하게 부동산 대출 규제하는 정부




■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
  
◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 저희가 월요일에 김인만 소장님과 함께 집값을 규제로 잡는 건 이제 정부가 포기해야 하지 않나, 라는 말을 했는데요. 보란 듯이 새로운 규제를 내놓았습니다. 지금까지는 규제 때문에 집값이 올랐었는데 이번에는 어떻게 될까요? 시장 상황 알아볼게요. NH투자증권 김규정 부동산연구위원 전화 연결됐습니다. 위원님, 안녕하세요?

◆ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원(이하 김규정)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 정부가 전세자금 대출을 옥죄겠다, 부부 합산 소득이 7천만 원 넘으면 대출을 못 받게 하겠다고 한 것이잖아요? 그러면 부부 합산 소득이 7천 1만 원이면 전세자금대출 못 받습니까?

◆ 김규정> 원칙적으로 7천만 원 부부 합산 소득 이상이 전세 대출 보증을 받지 못하게 결정이 최종적으로 된다고 하면, 그렇게 될 수도 있을 것 같고요. 그런데 다만 저희가 이번에 나온 내용은 은행에서 전세 대출을 받으실 때 필요로 하는 전세 대출을 위한 보증상품 가입에 있어서 주택이 두 채 이상이신 분, 그리고 부부 합산 소득이 7천만 원 넘어가시는 세대에 대해서는 이 보증상품 가입을 하지 못하도록 하겠다는 내용이 나온 것입니다. 

◇ 김혜민> 두 채 이상이라는 전제 조건이 있군요?

◆ 김규정> 네. 주택 주와 소득 요건이 같이 발표됐고요. 대출 보증 상품을 보통 주택보증 도시공사나 서울보증, 또 주택금융공사, 이렇게 세 곳의 상품을 주로 사용하시는데, 이번에 발표된 것이 한 50% 정도 사용하고 계신 주택금융공사의 보증 상품에 대한 요건 강화입니다. 그래서 사실 그 부분이 확정된다고 해도 아직은 강화되지 않은 주택보증 도시공사 상품이나 서울보증 상품 같은 것을 사용하시면 대출이 가능하실 수는 있습니다. 그런데 지금 진행되는 상황으로는 그런 것들까지 점진적으로 주택 수나 소득에 대해서 요건을 강화하겠다는 방침이 나온 것이니까 앞으로 점차 어려워질 가능성이 높다고 봐야겠죠.

◇ 김혜민> 네, 그러니까 아까 제가 걱정하는, 부부합산 소득 7천 1만 원이면 아예 전세자금 대출을 못 받는 것은 아니고요. 일단 지금은 주택금융공사 한해서, 그것도 주택이 두 채 이상이면 부부합산 7천만 원일 경우에 제한이 된다는 말씀이신 거죠?

◆ 김규정> 네, 그리고 아무래도 최근에 맞벌이도 많이 하시기 때문에 이 소득의 조건도 맞벌이 신혼부부의 경우에는 8천 5백만 원까지 소득이 조금 더 높게 잡혀 있고요. 자녀 수에 따라서도 최대 1억 원까지 소득 기준이 조금 다르게 적용되는 내용이기는 합니다. 외벌이이신 경우나, 이런 경우에 따라서 조금씩 차등 적용되는 부분도 본인의 조건에 맞춰서 생각해보실 부분이기는 하고요. 이 내용이 발표되고 나서 워낙 시장의 반응도 뜨겁고, 소득 요건이 너무 낮다. 이런 지적이 많아서 사실 금융 당국이 이 발표 이후에 10월 적용에 있어서 부처 협의를 거쳐서 조만간 확정 발표를 할 예정이라고 조금 한발 물러서는 양상을 보이기도 했습니다. 이게 원래 10월부터 주택금융공사에서 주택 수 요건과 소득 요건을 적용할 것으로 예정되어 있었는데요. 아무래도 맞벌이를 하시는 분들의 경우에는 이게 나쁜 용도로 쓰지 않더라도 소득이 넘어가시는 경우도 많이 있거든요. 그런 것에 대한 지적이나 불만들이 많이 나온 상황입니다. 금융 당국이 이걸 10월에 이 내용대로 시행할지, 아니면 기준을 조금 바꿀지에 대해서는 조금 협의를 해서 확정 발표하겠다고 되어 있는 상태입니다.

◇ 김혜민> 집값을 잡겠다고 했는데, 전세 대출을 제한한다. 그러면 저처럼 부동산에 문외한인 사람들은 무슨 상관이지? 집값 잡는데 왜 전세 대출을 잡지? 이런 생각을 하는데요. 이게 지금 우회 대출, 그러니까 다른 용도로 받아서 갭 투자 하는 사람들이 있어서 정부가 이렇게 한다는 거죠?

◆ 김규정> 네, 정부 발표 내용을 살펴보면, 현재 전세대출 보증상품의 소득제한이라든가, 주택 수 제한 등이 없다 보니 현재는 주택 수는 소득에 상관없이 주택금융 공사 보증 상품의 경우에는 최대 2억 원까지 그냥 임대 보증금의 80%까지 보증이 되고, 전세 대출을 누구나 받을 수 있는 상황이거든요. 그러다 보니 집이 있는 분들도 이런 상품을 이용해서 대출을 받고, 그런 자금을 재투자의 용도로 쓰는 것 같다는 판단하에 이런 내용이 나온 거죠. 실제로 최근 2분기까지 통계를 보면, 전세 대출이 계속 늘어나는 양상이기는 합니다. 그래서 이런 다른 용도로 전세 대출을 쓰는 투자자들, 투기적인 수요들, 이런 분들이 최근에 많이 있고, 나쁜 용도로 많이 쓰인다는 분석 하에 나온 것으로 볼 수 있죠. 그런데 이런 것들이 실수요자 입장에서는 오히려 또 반대로 제약이 되면서 지금 전세자금 마련이나 내 집 마련 대출, 이런 것에 어려움을 점점 겪게 되는 상황이어서 시장에서는 규제나 관리를 하는 것도 좋지만, 실수요자들에게는 이런 부작용이나 피해가 가지 않도록 세심한 조치나 배려나, 부분적인 적용이 필요하다는 목소리를 내고 있는 상태입니다.

◇ 김혜민> 실수요자들이 피해를 봐서는 안 될 텐데, 벌써 각종 꼼수에 대한 이야기가 나오고 있어요. 과거에도 대출 규제하면 소득신고 낮게 해서 피해 가는 꼼수가 있었잖아요? 이번에도 부부합산 7천만 원이 커트라인이라면 소득신고를 조금 부분적으로 하지 않거나 하는 꼼수를 부리면 적발하기 어렵지 않을까요?

◆ 김규정> 네, 실제로 근로소득 같은 것들이 원천적으로 모두 노출되기가 쉬운 직장인이라든가, 이런 분이 아닌 경우라면 말씀하신 방법 등을 통해서 소득을 낮게 신고하거나, 이런 방식으로 이런 규제를 조금 피해갈 수 있는 가능성은 여전히 남아있습니다. 그래서 정부가 실태 조사나 행정적인 지원을 늘려서라도 세무조사라든가 이런 식의 조치들로 적발을 해내겠다고 하는 상황이기는 한데요. 이게 모두 다 걸러질 수 있을지는 쉽지 않아 보이는 경우도 있고요. 아까 말씀드린 것처럼 반대로 근로소득 같은 것들이 원천적으로 다 노출될 수밖에 없는 맞벌이, 직장인들이라든가, 이런 분들이 조금 더 피해를 받게 된다는 생각들을 가지고 계셔서요. 그런 분들을 어떻게 적용할지에 대해서도 고민이 남아있습니다. 

◇ 김혜민> 또 고민해야 할 분 중 하나는 재건축 이주자들이에요. 재건축해서 오갈 데가 없는데 주택금융공사에서 이렇게 전세자금 대출을 깐깐하게 하면, 이분들은 당장 전세 구할 돈을 어디서 구하냐. 이런 이야기들이 나오는 것이거든요?

◆ 김규정> 네, 실제로 말씀하신 것처럼 재건축 이주 전세자금 대출이나 이런 경우에는 실제로 주택 수라든가 소득이라든가 이런 것들이 기준을 못 맞추게 되는 경우들이 있을 것이기 때문에요. 이런 특별한 케이스별로 보증 상품이나 이런 것들의 규정이 다르게 쓰일 필요가 있다는 얘기들은 계속 나오고 있습니다. 현재로서는 그런 부분까지 세밀하게 다 구분이 되어서 예외 사례나 이런 것들이 만들어질지는 지켜봐야 하는 부분이고요. 이런 것들이 제기될 때마다 그때그때 다른 방식으로 대출 보증이나 이런 것들의 규제를 열어놓는 대응이 되지 않을까 예상됩니다. 

◇ 김혜민> 시장 전문가시니까 위원님께 물어보면요. 지금 8.27 대책도 그렇고, 정부에서 내는 대책들이 결국 집값을 안정시키지 못하고 오히려 오르게 하는 효과를 가져왔어요. 계속 이런 정부의 대책, 대출을 옥죄는 이런 대책들이 실효성이 있다고 보십니까?

◆ 김규정> 전체적으로 부동산 시장의 수요 자체를 억제하는 효과는 있기는 합니다. 그런데 그 대상이 지금 우려를 표방하시는 것처럼 실제로 실수요나 아니면 저소득 계층 위주로 많은 영향을 미친다는 부분이 고민이 되는 부분인데요. 실제로 7, 8월에 가격이 급등한 서울 지역의 경우에 상당히 고가의 주택들 거래가 이루어지면서 급등 양상을 보인 곳들 실태를 조사해보면요. 약간 현금 자금성, 유동성을 가진 고액자산가들의 투자가 많았다는 것이 현상에서 보이는 부분이었어요. 그런 분들은 최근에 정부가 계속 강화하고 있는 대출 규제에도 상대적으로 타격을 덜 받는 계층이었다는 거죠. 그리고 이런 유동성을 가지고 쉽게 투자하시는 분들끼리 오히려 더 고가 주택을 계속 거래하면서 가격을 올리고, 자산을 늘려가는 상황아고, 반대로 실제로 대출 규제에 전반적으로 타격을 더 많이 받는 실수요나 내 집 마련 필요 계층, 이런 분들이 더 대출 규제의 영향을 많이 받았다는 분석들이 많이 나오고 있습니다. 전체적으로 수요 억제책이기는 한데, 오히려 지금 같은 서울 지역의 고가주택, 아파트 시장 중심으로 유동성이 몰려있는 상황으로는 여유자금이 있는 분들은 더 진입하기가 쉬워지고, 필요하신 분들은 대출에 압박을 받게 되는 부작용, 양극화 상황이 극심해질 수도 있을 것 같습니다. 저희가 가계 부채가 늘어나고 있는 것은 사실이기 때문에 관리는 필요한데요. 지금 계속 시장의 지적은 오히려 실수요 계층, 내 집 마련 필요 계층, 또 전세 자금이 필요한 실수요자들이 더 타격을 입게 되지는 않을까 하는 우려를 표방하고 있는 것이요. 그런 부분에 대한 세밀한 실질적인 규정 마련이나, 대출 진행 같은 것들이 필요해 보입니다. 

◇ 김혜민> 박근혜 정부에서 빚내서 집 사라고 해서 대출 규제를 굉장히 완화시켜줬잖아요. 그래서 실수요자들이 그때 집을 굉장히 많이 샀어요. 일각에서는 정말 빚내서 집 사라는 거냐, 했지만 이렇게 집값이 오르니까 고맙다고 말하는 분들도 계시거든요. 왜냐하면, 지금 실수요자들은 대출받기가 이렇게 어려워지면 집을 살 수가 없거든요. 

◆ 김규정> 네, 지금 말씀하신 것처럼 10월이면 시중 은행의 DSR까지 규제가 강화 적용 되어서 대출이 더 어려워지시는 상황이 될 것이고요. 지금 살펴보고 있는 내용이 그대로 확정, 진행된다면 전세 대출 자체도 어려워지는 상황. 그런데 실수요자들이 직주근접형 주택으로 살고자 하는 서울 지역의 아파트 가격이나 전세 가격은 지금 계속해서 급등세를 보이고 있는 상황이기 때문에 일반 실수요자들, 대출이 어려워지시는 분들은 점차 서울 진입의 문턱이 높아지고, 차단이 되고, 그 안에서 여력이 되는 분들 간에만 거래나 자산 운용이 가능해지는 상황이어서요. 오히려 실수요자들에게 진입 장벽이 더 급격하게 높아졌다는 분석이 나올 수밖에 없는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금 위원님께서 DSR, 총부채원리금상환비윹을 말씀해주신 겁니다. 그러니까 내가 가진 모든 대출의 원금과 이자가 연간 소득에서 차지하는 비중을 말하는 거고요. 이걸 도입하면 대출받기가 조금 더 어려워진다는 말씀을 해주셨습니다. 아까 전에 위원님께서 수요를 억제하는 효과는 있다고 말씀하셨어요. 그런데 전문가들은 수요를 억제하는 것보다 공급을 늘려야 한다는 이야기들을 하고 있습니다. 정부는 주택 공급을 자꾸 수도권에 확대하겠다고 하거든요. 서울 집값이 잡힐까요? 수도권에 공급 확대한다고?

◆ 김규정> 지금으로서는 쉽지는 않아 보입니다. 일단 8월 27일 대책에서 발표한 것은 서울 수도권에 공공택지 조성 개발을 다시 추진해서 30만 호 정도 주택 공급을 하겠다는 건데요. 서울시에 그린벨트 해제나 이런 것들이 아직 원활해 보이지 않고, 그러면 말씀하신 것처럼 수도권 택지 위주로 공급이 진행될 가능성이 많아 보이거든요. 그럴 경우에는 서울 인접한 수도권 쪽에 새 아파트들도 지금 선호도가 높기는 하지만, 여전히 서울 지역 내부 도심이나 강남권이나 이런 주요 도심 업무 지구 주변 지역에서는 새 아파트 공급이 부족하다는 얘기들이 수요에 비해서는 계속 나올 수 있을 것 같습니다. 또 수도권으로 새 집이 공급이 계속되고 있기는 하지만 여전히 투자자금은, 주거비용은 낮춰서 수도권으로 이사 가신 분들도 투자는 서울에 계속하고 있는 상황이다 보니까 실질적으로 수요자들이 원하는 도심이나 서울 요지에 계속 소형 아파트 공급을 하는 부분도 같이 진행되어야 하고요. 서울에 몰리고 있는 투자자금 유동성을 분산시킬 수 있는 대안 투자처 같은 것들이 같이 마련되지 않으면 지금 서울 지역에서 나타나고 있는 추가 상승 기대에 따른 투자 심리나 아니면 유동성 장소에 따른 가격 급등을 단번에 해결하기에는 어려운 부분이 있습니다. 수도권 택지 개발 공급을 한다고 하더라도 적어도 5년 이상은 있어야 입주 아파트로 시장에 공급되기 때문에 사실 단기간 효과를 내기도 조금 어려운 부분이기는 합니다.

◇ 김혜민> 네, 정부에서 또 어떤 부동산 정책 관련한 강력 카드를 내놓을까, 궁금해지는데요. 3주택 이상 보유자, 초고가 주택에 대해서는 종부세 강화를 검토하겠다. 이렇게 이해찬 더불어민주당 당 대표와 장하성 정책실장이 이런 발언을 했습니다. 정부가 또 꺼낼 수 있는 카드, 현실적으로 어떤 것이 있을까요?

◆ 김규정> 지금 시장에서 예측하는 것은 계속 추진하고 있는 대출 규제 강도를 더 높여서 전체적으로 수요 압박을 할 것이라는 예상이 있고요. 물론 지금 나와 있는 내용들도 많이 있습니다. DSR 추가 기준 강화 같은 것을 포함해서 진행될 것이고요. 방금 얘기도 나온 그런 초고가, 다주택자들에 대한 종부세, 보유세 강화도 다시 검토가 될 수 있다는 예측들이 있습니다. 그리고 이번에 나온 것처럼 시장 요구에 따라서 지역은 결정돼봐야 알겠지만 공급을 늘리는 내용도 나올 것으로 예상되어서 대출 규제, 세 부담 증가, 공급 확대 같은 세 가지 분야에서 종합 대책이 나올 수 있지 않을까 예상해보고요. 그 외에도 재건축에 관련된 추가 규제 가능성이나 아니면 세 부담에 영향을 줄 수 있는 공시가격 현실화에 속도를 높일 것이라는 예측 등 다양한 내용이 시장에서 언급은 되고 있습니다. 그런데 결정은 아마 지금 8월 27일 조치들이 나오고 나서 시장이 계속 안정되지 못할 경우에 검토되어서 추석 전으로 어느 정도 내용이 가닥이 잡힐 것으로 예상해봅니다. 

◇ 김혜민> 대출을 계속해서 옥죌 것이라고 말씀하셨는데요. 내일 금통위의 금리 발표가 있잖아요. 대부분 전문가들은 일단 동결 예상했는데, 부동산 시장 가격 안정화를 위해서는 금리를 올리는 것이 도움이 된다는 소수 의견도 있더라고요. 그런데 금리를 높이면 대출을 더 옥죄는 건데, 어떻게 보세요?

◆ 김규정> 지난번 금통위에서 부동산 시장의 투기 과열이나 이런 것들에 저금리가 영향을 미친다는 소수 의견이 있었던 상황입니다. 이번에도 비슷한 의견이 유지될 것으로 예상되는데요. 저희가 볼 때도 이번에 동결 가능성이 훨씬 높은 상황이기는 하고요. 그러면 시장에 계속 이미 많이 풀려있는 유동성 자금, 그리고 또 서울 지역에 몰려있는 지방의 투자자금이나 상반기에 주택 거래에서 발생한 개인들의 현금성 유동자금, 이런 것들이 저금리 상황에서 계속 부동산 시장에 집중되어 있을 가능성이 여전히 높습니다. 그래서 이런 부분들이 장기적으로 저금리 유동성 때문에 지금 시장의 흐름 같은 것들이 이상 현상을 보이고 있다는 부분을 인정하고, 어떻게 이런 자금을 분산투자 시킬 것인가에 대한 고민이 필요한 상황입니다. 이미 부동산 시장, 특히 서울의 고가 아파트 상품들이 안전 투자 자산으로 다 인식이 되고 투자자들이 몰리고 있는 상황이기 때문에요. 이렇게 투자 수요자들의 인식 변화나 투자 흐름 행태 변화 같은 것에 대한 인식과 그에 맞춘 조정이 없으면 반복되는 규제로는 시장의 움직임이 안정되기가 쉽지 않을 것으로 우려됩니다.

◇ 김혜민> 인식 조정이 없으면 반복되는 규제만으로는 조정이 힘들 것이다, 라고 이야기 해주셨습니다. 포기는 없다. 더 세게, 더 강하게, 부동산 규제하는 정부에 대한 이야기, NH 투자증권 김규정 부동산연구위원과 말씀 나눴습니다. 위원님, 고맙습니다.

◆ 김규정> 네, 감사합니다.