[생생인터뷰] 강남구 주요 재건축 단지 동향과 전셋값 추이는?

[생생인터뷰] 강남구 주요 재건축 단지 동향과 전셋값 추이는?


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장
  
◇ 김혜민PD(이하 김혜민)> 매주 월요일 이 시간, 함께하는 생활경제백서, 오늘이 시간에는 부동산 관련 이야기 나눠볼게요. 생생경제 전속 부동산 전문가, 김인만부동산의 김인만 소장 나오셨어요. 안녕하세요?
 
◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김혜민> 요즘 자주 봬요. 그만큼 부동산 현안이 많은데, 이렇게 더운 날은, 이런 계절적 요인도 부동산 시장에 영향을 미칩니까?

◆ 김인만> 아무래도 영향을 받죠. 영향을 받을 수밖에 없는데요. 여름철 같은 경우에는 여름 방학이 걸리면서 학군, 이사 수요가 있기 때문에 6월부터 움직이고요. 6월에서 7월 중순까지는 비교적 학군이 좋은 곳에서의 거래가 늘어나는 경우가 있습니다. 7월 말, 8월 초 휴가가 걸리면 아무래도 놀러도 가고, 분위기 자체가 달라지기 때문에 거래량이 많이 줄게 되고요. 대치동 같은 학원가 있잖아요. 학원가들이 방학 프로그램이 많거든요. 그래서 그런 학원가 주변 지역들은 단기 월세 시장이 굉장히 성행하고요. 단기 월세 가격도 비싸고, 매물 찾기도 굉장히 힘듭니다.

◇ 김혜민> 학군, 대단합니다. 

◆ 김인만> 우리나라에서 교육은 어쩔 수 없는 사안 같습니다.

◇ 김혜민> 무더위도 이기는 군요. 

◆ 김인만> 그렇죠. 더워도 애들 교육은 시켜야 하니까요.

◇ 김혜민> 그런데 이렇게 더운 날은 집 보러 다니는 것도 너무 힘들고, 그러니까 줄기는 줄지만, 학군이 좋은 곳은 그래도 된다.

◆ 김인만> 그래서 일반적인 시장은 여름휴가가 지나고, 찬 바람이 약간씩 불 때, 그때부터 활발해지는 경향이 있습니다.

◇ 김혜민> 그렇네요. 부동산 시장 상황 좀 알아보죠. 보유세 개편할 때 말씀 주셨고, 그 이후에 한 2주 흘렀죠. 시장 흐름 어떻습니까?

◆ 김인만> 이게 여러 통계 지표들이 나오고 있는데요. 통계 지표야 뉴스 보도로 많이 접하겠지만, 현장에서 접하는 상황은 굉장히 당황하는 상황입니다. 많은 분들을 만나보면, 보유세가 나온 다음에 이제 시장이 조금 죽거나, 급매물이 나오거나, 오히려 위축이 될 줄 알았는데, 오히려 거래가 늘어나면서 한 5,000만 원에서 1억    정도 가격이 올랐거든요.

◇ 김혜민> 보유세 개편 이후 가격이 더 올랐어요?

◆ 김인만> 모든 지역이 다 오른 것은 아니고요. 서울에서 많은 사람들이 선호하는 지역들, 강남이라든지, 마포라든지, 전반적으로 내가 사려고 대기하던 분들이 가격이 안 떨어지고, 5,000만 원 정도 오르면서 거래가 되고 하니까, 지금 들어가야 하느냐, 어떻게 해야 하느냐, 문의가 굉장히 늘어나고 있고요. 저 같은 경우에는 문의가 늘어나니까 좋은 현상이기는 한데, 조금 걱정이 되기도 합니다.

◇ 김혜민> 어떤 면에서 걱정이 되세요?

◆ 김인만> 이게 사실 바람직하지는 않거든요. 정부의 바람대로, 정부가 바보도 아니고요. 정부가 통계 지표를 보고, 이 정도면 위험하다, 조금 안정을 시키기 위해서 규제를 내고 있고, 사실은 정부의 약발이 먹혀줘야 시장도 안정이 되는데요. 반대로 간다면 분명히 부작용이 더 커질 수밖에 없고요. 또 다른 서민들이나, 엉뚱한 분들이 피해를 보지 않을까, 그런 부분이 걱정이 됩니다.

◇ 김혜민> 네, 그런데 한국 감정원 하반기 전망치 발표에 따르면 집값이 하락할 것이다, 이런 분석을 내놨어요. 정부의 공식 기관이 집값 하락을 전망하는 게 흔치 않지 않나요?

◆ 김인만> 흔치는 않은데요. 지금 정부에서는 집값 안정을 바라고 있기 때문에요.

◇ 김혜민> 그런데 바람을 말하면 안 되잖아요. 전망을 해야죠.

◆ 김인만> 그런데 사실 우리가 지금 서울 아파트 시장만 봐서 그렇지요. 전국적으로 보면, 하락이 분명히 맞고요.

◇ 김혜민> 평균을 내면요.

◆ 김인만> 지금 전체적인 상황을 보면, 입주 물량이 굉장히 많고요. 2015년도부터 분양 물량이 굉장히 많이 늘어났거든요. 그래서 그 늘어난 분양 물량이 올해부터 입주 물량이 시작되는데, 이게 한 2, 3년 갈 거란 말이에요. 입주 물량이 부담스럽고요. 집값이 최근 한 5년 동안 많이 올랐고요. 금리도, 기준 금리는 우리나라는 거의 동결, 1.25%에서 1.5% 오른 다음에 안정을 찾고 있지만, 대출 금리는 기준 금리와 상관없이 많이 올랐거든요. 그래서 대출 금리 많이 오르고 있고요. 미국 기준 금리는 여전히 오르고 있고, 여러 가지 악재가 많습니다. 또 전셋값도 예전 같지 않게, 전세난이라고 들어보지 못했잖아요. 최근에는요. 전세 가격까지도 이렇게 되니까 아무래도 약세가 되는 게 정상인 것 같고요. 저는 한국 감정원 발표가 지극히 정상인 것 같고, 우리가 자꾸 서울, 강남, 인기 지역, 일부 시장만 자꾸 바라보고, 이게 과열이다, 문제가 있다고 하는데, 전국적으로 보면, 하락을 걱정해야 할 분위기가 맞는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 집값을 내리려고 애쓰는 지역이 떨어지는 게 아니라, 오히려 반대, 부익부 빈익빈이 더 강해지는 거죠.

◆ 김인만> 그렇죠. 양극화가 더 심화되고 있고, 이번 보유세만 하더라도 강남을 잡으려고 하는데, 반대로 지금 지방 아파트 매물이 늘어나고 있는 상황입니다.

◇ 김혜민> 그런데 아까 정부가 바보도 아니고, 이렇게 표현하셨잖아요. 그러면 정부가 바보도 아니고, 이렇게 될 것이라고 예상을 못 했나요?

◆ 김인만> 바보인 것 같습니다. 물론 예측은 했겠지만, 정부 입장에서는 강남이 과열이고, 고가 아파트가 문제고, 다주택자가 문제인데, 다주택자 규제를 안 할 수는 없으니까요. 어떻게 보면 규제 정책의 왜곡 현상인데요. 이런 시장 심리의 왜곡까지 정부가 예측해서 반응하기에는 굉장히 힘든 부분이고요. 정부는 팩트를 가지고, 통계자료를 가지고 규제 대책을 내릴 수밖에 없기 때문에요.

◇ 김혜민> 소장님은 예측하셨을 것 아니에요.

◆ 김인만> 저는 예측했지만, 제 말을 안 듣더라고요.

◇ 김혜민> 이거 진짜 웃을 일이 아니에요. 정부가 유일하게 정부의 의도대로 된 것은 상반기 등록의 임대 사업자가 늘어났다고 하더라고요. 그러니까 보유세 개편안 확정 이후에 다주택자들이 임대 사업으로 등록하면, 이런 부분에 혜택을 얻을 것이다, 라는 것 때문에 임대 사업자로 등록한 거죠. 이거 하나 먹힌 겁니까?

◆ 김인만> 지금 정부에서 가장 효과적으로 잘하고 있는 게 세금, 세수 증가는 굉장히 잘하고 있습니다. 이번 보유세도 어떻게 되었든 간에 세금, 세수 증가가 내년에 한 7,800억 정도 늘어날 예정이고요. 임대 사업자도 이제 정부의 바람은, 원래 임대 사업자를 잘 내지 않으려고 하거든요. 많은 임대인들, 월세 받는 사람들이 이게 조금 번거롭기도 하고요. 내 소득이 노출되기 때문에 굉장히 꺼려합니다. 그래서 실제로 임대인들 중에 임대 사업을 내는 분들이 한 10%, 또는 20% 이하 정도 되는데요. 정부는 이거를 빨리 노출시켜서 세금도 걷고, 투명화하는 것이 목표거든요. 그래서 많은 노력을 하고 있습니다. 작년 파리 대책에서 올 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과세 매기겠다고 하니까, 주택 수가 많은 분들은 보유 가치가 낮은 아파트는 물론 정리하겠지만, 정리가 힘든 분들은 임대 사업자 등록을 해서 혜택을 보는 분들이 굉장히 늘어났고요. 실제로 지난해 26만 정도에서 올해 33만 명 정도로 27% 정도가 늘어났습니다. 그래서 늘어나는 추세는 분명하고요. 이번 종부세 인상도 보면, 3주택자를 규제하거든요. 임대 사업자 등록은 더 많이 늘어날 것 같고, 저는 이게 바람직한 현상이라고 봐요. 사실 소득이 있으면 투명하게 세금을 내야 하는 것이 정상이고요. 임대 사업을 하면, 임대 사업자를 내야 하는 게 정상이기 때문에 굉장히 바람직한 현상으로 가고 있는 것은 맞습니다. 그런데 이게 정부가 의도하든, 의도하지 않았든, 약간 문제가 생길 수도 있을 것 같아요. 이게 주택 수가 양극화 문제도 있고요. 임대 사업자를 내고 싶어도 내지 못하는 분들도 계시거든요. 30대 같은 경우의 직장 다니는 분들은 겸직 금지 규정도 있어서요.

◇ 김혜민> 겸직 금지 규정이 있어서 안 된다, 이런 것을 저도 기사로 봤어요.

◆ 김인만> 또 고가 아파트들도 안 되고요. 혜택이 없죠. 그래서 조금 규제를 완화해서 임대 사업자 등록을 유도하려면 확실하게 혜택도 주고, 이렇게 해야 할 것 같아요. 겸직 금지도 조금 문제가 있죠.

◇ 김혜민> 오늘 뉴스 보니까요. 강남구 주요 재건축 단지들이 관리 처분 계획 인가를 취득했다고 했어요. 저는 강남에 재건축 아파트가 없어서 이 관리 처분 계획 인가를 받는다는 게 정확하게 어떤 뜻인지 모르겠는데, 어떤 의미에요?

◆ 김인만> 재건축의 단계가 여러 단계가 있거든요. 지역 구역 지정부터 시작해서 조합 설립 인가도 하고요. 사업 시행 인가도 하는데, 관리 처분 계획 인가를 받았다는 건요. 다 끝났고요. 이제 공사가 들어가는 거예요. 그래서 공식적인 재건축 추진 단계는 이제 마지막 단계로 추가 분담금이 얼마다, 평균 배정도 끝나고요. 이제 이주하고, 공사만 들어가면 끝나는 단계이기 때문에 관리 처분 인가가 됐다는 건 실질적인 재건축 사업은 거의 완료 단계다, 이제 공사만 하면 된다고 보면 되겠고요. 이게 초과이익 환수도 작년까지 관리 처분 인가 접수를 받은 단지가 대상이 됐잖아요. 그래서 관리 처분이 굉장히 중요한 의미를 가지고 있습니다. 관리처분 인가를 받았다면 더 이상 리스크는 없고, 이제 완공되는 일만 남았다, 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 앞으로도 여러 아파트들이 관리처분 인가 예정이라고 하더라고요. 그러면 이렇게 되면, 강남 전셋값에 영향을 끼치겠죠?

◆ 김인만> 아무래도 영향을 받을 수밖에 없겠죠. 관리 처분이 나면, 이제 이주 수요가 나오니까요. 멀쩡한 강남에 이주 수요가 나온다는 얘기는 수요가 증가한다는 얘기거든요. 올해 이주 수요가 한 13,500가구 정도로 예상됩니다. 신반포 3차나 경남이나 잠실 미성 크로바 같은 아파트들이 대상이 되는데요. 13,500가구가 어디 가겠습니까? 보통 일반적으로 사람들은 자기가 살던 지역을 크게 벗어나지 않으려고 하는 경향이 있거든요. 5km 바운더리 내에서 움직이기 때문에 강남에 살던 분들이 재건축이 된다고 해서 강북으로 가지는 않고요. 강남 내에서 돌아다니면서 다른 전세 수요를 찾기 때문에 아무래도 전세 가격이 최근 조금 약세였는데, 다시 조금 반전이 되지 않을까, 그렇게 생각하시는 분들도 있습니다.

◇ 김혜민> 강남의 전셋값이 오르면, 다른 지역도 전셋값이 오르나요?

◆ 김인만> 아무래도 영향을 줄 수밖에 없죠. 강남은 최상위층, 천장 지역인데, 그게 그렇게 기대처럼 되리라고 하면, 또 그렇게 안 될 수도 있습니다. 왜냐하면, 강남 같은 경우는 이제 올해 입주 물량도 많거든요. 재건축이 지금만 되는 것이 아니고요. 몇 년 전부터 재건축이 되고 있었기 때문에 올해 2,200가구 정도가 입주 예정이기 때문에 신규 물량이 나오고 있고요. 올해 말에는 대형 사업이죠. 가락 시영을 재건축한 헬리오시티가 9,500세대 정도 아파트가 나옵니다. 그래서 이거는 이주 수요 때문에 강남 전세 가격이 조금 소폭 반전되겠지만, 전체 서울 부동산, 전세 시장을 위협할 정도로 그렇게 위협적이지는 않을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 왜냐하면, 서민들한테는 전셋값이 가장 큰 이슈니까요. 

◆ 김인만> 굉장히 민감하죠.

◇ 김혜민> 네, 그래도 요즘 예전에 비해서는 전세값이 많이 안정돼서 그래도 조금 안심하는 분위기인데요.

◆ 김인만> 굉장히 다행이죠.

◇ 김혜민> 그럴게요. 오늘 저희가 최저임금 이야기를 했는데, 최저임금도 부동산 시장에 영향을 끼치죠?

◆ 김인만> 최저임금이 부동산에 당장 영향을 준다고 볼 수는 없는데요. 아파트 가격, 특히 부동산 중에서 아파트 가격이 움직이는 여러 가지 이유 중에 궁극적인 이유는 화폐 가치가 떨어지는 것이거든요. 인플레이션 때문에 화폐 가치가 떨어지는 건데, 최저임금이 굉장히 민감한 부분이, 최저임금이 오르면 단순히 알바비만 오르는 것이 아니고요. 장사하시는 분들이나 최저임금을 올려줘야 하는 분들은 그 돈을 어디서 마련하겠습니까? 경제가 좋아서 매출이 그냥 늘어나면 상관이 없는데, 그렇지 않다면 물건 가격을 올리거나, 어떤 식으로든 물가 인상이 반영이 될 수밖에 없고요. 이런 최저임금이 당장은 아니더라도 2, 3년 또는 3, 4년 후가 되면, 분명히 인플레이션에 저는 영향을 준다고 보고요. 부동산 시장 입자에서는 제가 부동산 하는 입장에서 보면, 최저임금으로 고통받는 분들은 굉장히 많지만, 오히려 부동산 상승 압력은 굉장히 커지지 않을까, 그렇게 생각합니다.

◇ 김혜민> 아니, 지금 문자로 어떤 분이 YTN 라디오 생생경제는 꼭 국정 홍보 방송 같다고, 이렇게 보내신 분이 계시는데, 들어보시면 전혀 그렇지 않습니다. 

◆ 김인만> 국정 홍보 방송은 아니고요. 최저임금에 대해서 저는 굉장히 부정적으로 보고 있는 상황입니다.

◇ 김혜민> 인플레이션이 올 거고요.

◆ 김인만> 부동산 입장에서는 가격을 더 상승시키는 요인이 되고요.

◇ 김혜민> 여러분들, 오해하지 마시고요. 저희는 양쪽 입장을 다 이야기하고 있습니다. 사실 경제라는 게, 뭐 경제든, 세상사가 어떻게 딱 무 자르듯이 이야기할 수 없는 거잖아요.

◆ 김인만> 그렇죠. 특히 요즘 내수 경제가 너무 좋지 않거든요. 수출도 안 좋고요. 내수 경제도 안 좋은데, 최저임금만 올려가지고는 문제가 될 것 같고요. 전체적인 파이를 키우는 노력도 같이 병행되어야 할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그렇습니다. 하반기 부동산 시장, 여러 가지 악재들이 있을 것 같은데요. 전망, 어떻게 하세요?

◆ 김인만> 이게 지역마다 분명히 편차가 있는데요. 전국적으로 보면, 분명히 약세가 맞고요. 공인중개사 6,000명을 대상으로 설문조사를 했는데, 한 55% 정도가 이제 서울 수도권은 보합이고요. 지방은 55.3%가 하락을 예측했습니다. 현장에서 뛰는 공인중개사들이 어떻게 보면 부동산 시장을 가장 잘 알고 있거든요. 이런 분들이 지방을 이렇게 부정적으로 본다면, 부동산 시장이 안 좋은 것은 사실이고요. 지금 우리가 자꾸 서울만 바라봐서 과열이니, 문제니, 규제가 더 나와야 한다, 아니다, 이런 이야기를 하고 있는데, 전국적으로 보면 분명히 문제가 될 것 같고요. 하반기는 더 안 좋아질 가능성이 높습니다. 입주 물량이 훨씬 더 많이 늘어나고 있고요. 서울은 그나마 올해 입주 물량이 한 35,000가구 정도로 안정세를 유지하고 있는데, 경기도만 하더라도 14만 가구 정도 입주하거든요. 경기도가 감당할 수 있는 입주 물량이 6만 가구 정도 되는데, 14만 가구 정도면 굉장히 문제 될 가능성이 높고요. 지방도 지금 대구나 세종시나, 이런 일부 지역 빼고는 굉장히 상황이 안 좋습니다. 그나마 좋았던 창원이나 부산 시장도 굉장히 안 좋거든요. 그런데 하반기 또 금리, 미국 금리 인상 압력도 굉장히 크고요. 여러 가지 요인을 보면, 정부가 이게 자꾸 규제를 해서 부동산을 죽이기보다는 오히려 구분을 잘해서, 물론 강남은 조절을 해야 하겠지만, 지방 시장은 오히려 활성화를 고민해야 할 때가 아닌가 싶습니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 부동산 전망, 부동산 관련 이야기, 생생경제 전속 부동산 전문가. 김인만부동산의 김인만 소장이셨습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.