서울시장 후보 부동산 공약 3인 3색...실천이 문제

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 5월 25일 금요일
□ 출연자 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수 (대한부동산학회 회장)


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 앞서도 특보 계속 전해드렸지만, 나라 안팎으로 온갖 이슈가 가득합니다. 특히 한반도를 둘러싼 국제외교 문제들은 도무지 한치 앞을 내다볼 수가 없습니다. 세기의 정상회담이라고 하더라도 불과 19일을 앞두고 취소되는 것처럼 말이죠. 하지만 다음 달 13일에 열리는 지방선거는 그렇지 않습니다. 흔들리지 않고 그날 열립니다. 그리고 우리 삶과 너무나 밀접한 국가적인 행사죠. 내가 사는 지역 후보들의 공약을 자세히 살펴야 하는 이유입니다. 오늘은 서울시장 주요 후보들의 부동산 공약을 비교해보려고 합니다. 실제로 선거에서 유권자들의 마음을 결정하게 만드는 핵심 주제이기도 한 부동산 공약, 서울시장 후보들은 어떤 방향을 잡고 있는지, 명지대학교 부동산대학원 권대중 교수, 연결해서 살펴보도록 하겠습니다. 권 교수님, 안녕하세요.

◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중): 안녕하세요.

◇ 장원석: 세부적으로 들어가 보기 전에, 유권자들이 가지고 있는 일반적인 의문들에 대해서 좀 여쭤볼게요. 대선을 비롯해서 지방선거에서 부동산 공약은 늘 유권자들의 관심을 받고 있는데, 그만큼 표심을 움직이게 하는 데에도 부동산 공약이 유효하다고 보십니까? 

◆ 권대중: 우선 역대 선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 버블처럼 잠시 왔다가는 식으로 그렇게 영향을 주지만, 직접적인 영향은 크게 주지 않고 있습니다. 우선 유력후보의 부동산 정책은 영향을 좀 미친다고 할 수 있지만, 선거가 부동산 시장에 미치는 영향은 그래도 좀 미미합니다, 생각보다.

◇ 장원석: 그러면 왜 그럴까요? 저는 유권자 입장에서 봤을 때 굉장히 거시적이고 방향성만 제시하고 모호한 느낌을 받기는 하면서도, 자극적인 수식어를 같이 붙이기 때문에 인기영합주의, 포퓰리즘적인 측면도 느껴지던데. 그러면 국가에서도 부동산이라는 것이 관리하기가 참 어려운 것인데, 지방자치단체에서 공약으로 내세워서 만약 당선이 된다고 한들 실제로 영향력이 있을까요? 공수표에 그치진 않을까요?

◆ 권대중: 지금 말씀하신 대로 후보자들이 내놓는 정책은 표심과 연결되는 정책들을 내놓다 보니까 실현 불가능한 것들도 있거든요. 실천 가능하고 실현 가능한 정책들을 내놓는 것은 그 모습이 크지 못해요. 대부분 표심 때문에 실현 불가능한 걸로 크게 몸집을 불려서 정책을 발표하다 보니까 이것이 선거에서 진실이 떨어진다고 봐야겠죠. 그리고 지방선거 같은 경우는 위에 상급기관이 있기 때문에 본인이 내놓는 정책이 100% 실행되지도 않을 수 있거든요. 특히 서울시 같은 경우는 1000만 인구가 사는 시지만, 그 정책이 위에 국토부도 있고 정부도 있기 때문에 나름대로 새로운 정책을 내놓기 쉽지 않아서 기존의 정책에서 한 발 더 나아간 정책들을 내놓거나, 또는 선심성 정책을 발표하기 때문에 아마 신뢰도가 좀 떨어지는 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇기 때문에 겉으로 보이는 구호에만 우리가 집중해서는 안 되고 깊숙이 들여다봐야 하는 이유인데요. 지난해부터 정부가 부동산 규제를 아주 강력하고 하고 있지 않습니까. 일단 서울시 부동산 시장에 대해서 현재 상태에 대해서 총평하신다면요?

◆ 권대중: 4월 1일 이후에 양도세 중과세가 시행되면서 임대주택 등록 활성화 방안으로 임대주택을 등록했던 사람들은 매물을 못 내놓게 돼 있어요, 지금. 내놓으면 벌금을 물게 돼 있는데. 그래서 시중에 매물이 많이 부족합니다. 그런데도 불구하고 거래는 없기 때문에 가격은 오히려 하락하고 있어요. 물론 서울시 같은 경우는 용산구를 제외한 나머지 부분은 거의 하락하고 있고요. 지방은 몇 년째 미분양이 늘어나면서 침체로 가고 있습니다. 특히 얼마 전 강남의 재건축 아파트 시장이 반포 현대 아파트 80가구 짓는데도 불구하고 재건축 부담금이 조합원들이 생각했던 것보다 너무 많이 나왔죠. 약 16배가 정도가 늘어났습니다. 조합원들이 800만 원을 생각했던 것이 1억3500 정도 부과되거든요. 부과된 건 아니고 부과될 거라고 통보했는데요. 이게 재건축 시장까지 얼어붙게 하고 있습니다. 여기에 지금 지방선거에 관계없이 정부의 재정개혁특별위원회에서 보유세 인상 이야기를 또 꺼내고 있거든요. 그것도 아마 다음주에 될 걸로 보여지는데, 이런 악재들이 지속적으로 나오면서 부동산 시장은 이제 상승세는 꺾이고 안정 또는 하향기로 들어가는 것 같습니다.

◇ 장원석: 이런 상황에서 방금 말씀하셨던 재건축초과이익환수제 관련한 것도 후보들이 공약에서 이야기하고 있는데 입장이 조금씩 달라요. 후보들이 정책을 쏟아내고 있는데, 그럼 구체적으로 어떤 공약들을 내세우고 있는지 살펴볼까요?

◆ 권대중: 우선 서울시장 후보로는 현 시장인 박원순 시장하고, 또 한국당의 김문수 후보, 그다음에 안철수 후보 세 분인데 박원순 시장과 김문수 후보는 도시재생 사업에 거의 반대 방향으로 정책을 내놨습니다. 그리고 안철수 후보는 오히려 그것보다는 스마트시티를 강조하고 있고요. 그리고 임대주택 공급도 역시 박원순 시장은 현재 있는 정부의 도시재생 뉴딜정책을 따라가는 정도고, 김문수 후보는 오히려 공공임대주택을 많이 늘리겠다고 얘기했고요. 안철수 후보도 역시 마찬가지로 임대주택을 10만 호 공급하면서 반값아파트 이야기를 이번에 했습니다. 또 결정적인 것은 박원순 시장은 용산 Y밸리를 개발하겠다는 게 큰 공약이고요. 김문수 후보는 지금 조금 전에 앵커께서 말씀하신 대로 재건축초과이익환수제를 폐지하겠다, 이렇게 발표했고요. 안철수 후보는 역시 이걸 폐지한다 소리까진 안 갔지만 1가구 2주택자들이 부담 가지 않는 방안을 내놓겠다. 그러면서 서울시가 낙후된 지역은 대규모 개방해서 강남북을 균형화하겠다, 이런 공약들이 대부분입니다.

◇ 장원석: 어쨌든 지금 3선에 도전하는 박원순 서울시장이기 때문에 여러 가지 측면에서 도전자 입장인 자유한국당 김문수 후보, 바른미래당 안철수 후보는 현 시정에 대한 비판을 많이 해요. 일단 김문수 후보는 ‘벽화만 그리고 있다’ 이런 식으로 비판했고, 안철수 후보는 ‘페인트칠만 하는 게 다가 아니다’ 이렇게 얘기했는데. 박원순 서울시장은 재생 쪽에 초점이 맞춰져 있는 것 같아요. 지금 시정 흐름에서 크게 변하지 않은 것 같은데, 구체적으로 어떤 내용이 있나요?

◆ 권대중: 우선 박원순 시장은 문재인 대통령의 도시재생 뉴딜정책을 그대로 이어가는 것 같습니다. 그 이유는 애당초 문재인 대통령의 도시재생 뉴딜정책의 출발이 바로 서울시의 도시재생을 따라간 거거든요. 그래서 처음에는 그게 6가지 유형에 15가지 모델이었습니다. 이게 좀 발전해서 4가지 유형에 57가지 모델로 바뀌었어요. 그러다 보니까 현 정부하고 박원순 시장하고 코드가 맞는 거죠, 도시재생 사업과 관련해서는. 그리고 재개발 사업이나 재건축 사업은 여전히 정부하고 보조를 맞추기 때문에 강력하게 규제하면서 개발보다는 보조 쪽으로, 또 주거환경 개선 쪽으로만 생각하는 것 같고요. 또 그런 차원에서 도심지의 구체적인 사업은 먼저 세운상가를 다시 사업한다는 세운상가 프로젝트가 있습니다. 그리고 용산역세권 개발과 관련된 용산 Y밸리 혁신플랫폼이 있고요. 그다음에 광장을 다시 재조성하겠다고 했죠, 광화문에. 이것도 역시 도시재생 사업 일환으로 지금 계획하고 있고요. 그 이외에도 서울형 도시재생 1·2차 사업을 통해서 30곳 정도를 발굴해서 계획하겠다고 했는데 역시 국토부도 이번에 10군데 정도는 서울시를 지원하겠다. 또 서울시에 도시재생들을 하겠다고 어제 발표했죠. 결국에는 박원순 시장은 기존의 노후재택을 개보수하는 쪽으로, 또 골목길을 살리는 쪽으로 소규모 도시재생 중심으로 간다고 보면 맞습니다.

◇ 장원석: 더불어민주당 박원순 서울시장 후보는 아무래도 지금 3선에 도전하고 있고, 자신의 정책 일관성을 유지하기 위해서 ‘재생’이라는 키워드에 중점을 맞추는 것 같고요. 반면에 앞서 말씀하신 것처럼 자유한국당 김문수 후보는 완전히 대척점에 있어요. 돈 있는 사람이 돈 쓸 수 있게 투자를 유도하겠다, 이런 것 같기도 하고. ‘규제가 오히려 집값 양극화를 초래한다’는 비판을 하면서 ‘당선되면 재건축·재개발 허가 도장을 제일 먼저 찍어주겠다’고 굉장히 목소리를 높였는데요. 이런 것이 핵심 공약이죠?

◆ 권대중: 김문수 후보는 일단 재개발·재건축 사업의 규제를 철폐하겠다, 재건축초과이익환수제도 폐지하겠다. 그리고 사업 기간도 1/2로 단축하겠다. 이를 통해서 공공임대주택도 25만 호 정도 공급하고, 또 출산을 앞둔 신혼부부에게 우선임대주택 5만 호를 공급하겠다. 아주 주택정책에 대해서 적극적으로 발표했습니다. 물론 이게 어떻게 보면 유권자를 잡기 위한 제스처일 수 있는데, 어쩌면 김문수 후보가 강남 지역의 집값이 오르는 이유를 시장논리로 판단한 것 같습니다. 가격이 오른단 얘기는 수요가 많단 얘기거든요. 수요가 많단 얘기는 분명히 공급을 해야 한단 얘기고. 이것을 규제로 문제를 풀 건 아니라고 판단한 것 같습니다. 

◇ 장원석: 국가가 부동산 시장에 너무 규제를 많이 하니까 오히려 역효과가 나타나니까 자유시장질서에 맡기는 것이 낫겠다, 이런 의도라 하는데 역시 핵심 지지층인 강남 유권자들을 염두에 둔 공약들이라고 봐도 되겠죠?

◆ 권대중: 그렇죠. 일단 강남 지역의 재건축 아파트를 추진할 단지들이 많아요.

◇ 장원석: 층수도 35층 이상으로 해도 괜찮다고 계속 이야기하고요.

◆ 권대중: 네, 층고도 완화하고. 이건 안철수 후보도 같은 방법입니다. 층고를 완화하는 것만큼 사회적 기여나 국가적 기여를 하라, 이런 얘기거든요. 그래서 강남 지역이 지금 현재 재건축을 앞두고 있는 단지들이 많은 것뿐이 아니라 서울시내에 재건축 기간이 도래한 것이 10만 가구가 넘어요. 그러다 보니까 이들을 생각한 것 같고요. 또 한 가지, 노후불량 주택들을 새로운 환경으로 바꾸는 것은 분명히 규제해서만은 안 된다는 것. 오래된 아파트들 새로운 환경으로 바꾸는 것이 지역적으로 활성화시키고 주거환경을 개선하는 데는 분명히 필요하다고 이해하고, 이것을 아마 선거로 내놓은 것은 유권자를 잡기 위한 의도인 것도 분명하죠.

◇ 장원석: 박원순 후보가 ‘재생’이었다면 김문수 후보는 ‘개발’이란 키워드를 잡을 수 있을 것 같고. 이 가운데 쯤에 바른미래당 안철수 서울시장 후보가 있는 것 같아요. 보완적인 측면을 강조하는 것 같은데, 뉴타운 준공영방식 추진하고, 재건축초과이익환수제 폐지는 아니고 개편 같은 것을 언급했는데. 뉴타운 지정해제 같은 것은 박원순 후보가 계속 해오던 것인데, 박 후보가 자신의 성과로 꼽기도 했고요. 박원순 후보가 뉴타운 정책을 이런 식으로 추진해오던 목적이랑, 안철수 후보가 말하는 거랑 어떤 점에 차이가 있는 건가요? 

◆ 권대중: 우선 재개발사업지구의 해제를 사업을 진행하려면 80% 이상의 동의를 받아야 합니다, 주민들. 거꾸로 말하면 20% 이상 반대하면 못한단 얘기거든요. 그래서 박원순 시장은 30% 이상 반대하면 그 지역을 지구지정에서 해제해주는 거거든요. 그런데 사업을 안 하고 골목 살리기나 이런 걸로, 우리 동네 살리기 운동으로 가는 건데. 그러다 보니까 여력이 없는 사람들은 그대로 거주하니까 생활이 점점 열악해지니까 이걸 새로운 환경으로 바꿔주는 것을 박원순 시장이 내놓은 겁니다. 다시 말하면 상당수 부분이 찬성하고 있는데도 불구하고 재개발 사업을 반대하는 사람들 때문에 사업을 못 한다면 도시가 점점 더 슬럼화되니까 이것이 정부가 개입해서 준공영제로 하자. 다시 말하면 정부가 더 지원해서 수익을 개선해주는 겁니다. 대부분 재개발 사업이나 뉴타운 사업지구가 해제되는 건 두 가지입니다. 첫째는 수익이 없어서 해제하는 거고요. 두 번째는 반대로 재개발 사업을 했을 때 거기 사는 사람들이 일부부만 혜택을 받고 나머지는 혜택을 못 받는 경우거든요. 그렇다면 안철수 후보는 그런 지역을, 사업이 부진한 지역을 준공영제로 개발하자. 그렇게 해서 정부가 지원해주는 만큼 그 지역에 있는 사람들은 국가적·사회적 기여를 하라. 이것이 말하자면 기부 차원을 통해서 도시기반시설을 개선하고, 그리고 거기에 따라서 임대주택도 좀 더 공급하라, 늘려라. 지금 현재 재개발사업지구 같은 경우는 기존의 임대아파트 세대수 이상은 제외거든요. 또는 15% 이상 지어야 하는데 이걸 20%로 확대하라. 이렇게 서로 상생하자는 이야깁니다. 이것은 현실성이 있을 수 있는데, 이런 걸 진행하는 과정을 조합에 맡기다 보니까 사업이 잘 안 되니까 신탁제도를 도입해서 신탁제도와 연계해서 공공개발을 높이자. 그런 게 안철수 후보의 생각이고요. 또 한 가지 재건축초과이익환수제와 관련해서는 실거주자가 부담을 느끼면 사업을 못하니까 실거주자에게만큼은 이걸 완화시킬 수 있는 방안을 내놓자. 그래서 이것을 분할납부 하게 하거나 또는 연기하는 쪽, 물납하는 방법 이것을 또 마련하겠다고 공약을 내놨습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 세 주요 후보의 공약을 살펴봤는데요, 부동산 정책에 대해서. 박원순 후보는 재생 쪽, 그런데 도시재생이 돈을 들인 만큼 효과가 크지 않다는 비판도 있고. 김문수 후보는 개발 쪽 키워드인데 정부 정책과 배치된다는 것이 가장 단점이고. 바른미래당 안철수 후보의 경우 실효성에 의문을 제기하는 분들이 많더라고요. 그리고 제가 앞서도 잠깐 말씀드렸는데, 공약들이 굉장히 명확해 보이는 것 같지만 자세히 살펴보면 거시적이고 불투명한 것 같기도 해요. 특히 재건축 문제, 초과이익환수제 입장이 그런 것 같은데 학자로서 이런 점은 어떻게 보십니까?

◆ 권대중: 우선 도시재생 사업은 기존 주민들 의견을 청취해서 그들의 의견을 반영해서 주민과 소통하는 상태에서 재생사업이 추진돼야 합니다. 그러면서 전문가나 정부가 새로운 환경을 만들어갈 수 있는 창조도시를 만들어줘야 하거든요. 무작정 헐고 다시 짓는 것만이 도시재생은 아닙니다. 이런 차원에서 실천 가능한 공약들을 내놔야 하고, 그것이 꼭 거기 사는 주민들에게 도움이 되고 미래지향적이게 되거든요. 또 지속발전 가능해야 하고. 이번에 내놓은 정책들은 조금 실현 가능성이 있는 것도 있지만 대부분 선거를 의식해서 큰 그림을 그리다 보니까 유권자들이 볼 때는 저게 과연 실현 가능할까. 재건축초과이익환수제를 이렇게 부과하고 있는데 이걸 당장 정부는 추진하는데 시장이 폐지할 수 있을까. 이런 반론도 있고요. 그래서 각 후보들의 정책을 유권자들은 면밀히 분석하고 볼 필요가 있습니다. 가장 중요한 것은 실천 가능하겠는가.

◇ 장원석: 실천 가능한 공약인가. 우리 유권자들이 앞서 서두에도 말씀드렸지만, 영리하게 어떤 의미가 있는지 자세하게 살펴본 다음에 후보를 선택하는 것이 중요해 보이네요. 오늘 설명 구체적으로 잘 들어봤습니다. 고맙습니다.

◆ 권대중: 감사합니다. 

◇ 장원석: 지금까지 대한부동산학회 회장인 명지대학교 부동산대학원 권대중 교수였습니다.