[생생인터뷰] 전셋값이 1억씩 떨어진다?! 갭투자와 역전세난의 연결고리

[생생인터뷰] 전셋값이 1억씩 떨어진다?! 갭투자와 역전세난의 연결고리


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민PD
■ 대담 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원
  
◇ 김혜민PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 요즘 역전세난이 심각하다고 합니다. 서울 강남권에서도 집주인들이 세입자를 못 구해 전셋값이 억 단위로 떨어지는 현상이 발생하고 있는 건데요. 빚내서 집을 샀기 때문에 전세로 들어오는 사람이 없으면 그야말로 깡통전세가 되는 상황에 놓인 사람들은 한숨소리가 깊습니다. 역전세난, 과연 어느 정도이고 깡통전세 우려는 어떻게 봐야 하는 건지, 전문가와 짚어보겠습니다. 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원입니다. 어서 오세요~
 
◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규)> 네, 안녕하십니까. 

◇ 김혜민> 현상 진단부터 해보겠습니다. 올해 초 집값은 계속 상승하는 반면 전셋값은 떨어지고 있습니다. 역전세난이 심각하다고 하는데, 어느 정도인가요?

◆ 두성규> 불과 몇 년 전만 하더라도 전셋값이 너무 오랫동안 올라가니 전세난이라는 용어가 많이 등장했죠. 최근에 역전세난이라는 것은 전세 만기가 되어 새로운 세입자를 구해야 하는 시점에서 전세 가격이 이전보다 떨어지는 거죠. 그러다 보면 두 가지 선택을 해야겠죠. 하나는 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자분에게 보증금을 돌려주고 내보내거나 차익을 돌려줘야 하는데 역전세난 자체가 어느 지역에 국한된 문제는 아닌 것 같고요. 지금 전국적으로 서울 지역에 특히 송파지역의 경우에는 역전세난이라고 해서 전세 가격이 이전보다 떨어지는 폭이 큰 것 같아요. 주변 생활할 때 1~2억 돈이 큰 금액인데, 강남구 삼성동이라든지 잠실역 근처 이런 쪽에는 전세금이 2~3억씩까지 떨어지는, 서민들은 체감되기 힘든 모습을 보이고 있습니다. 그만큼 수도권에 주로 있다가 서울까지 포함해서 심각해지는 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 몇 년 전만 해도 전세난이 끝나 전세를 알아보러 다녔는데 전셋값과 집값이 별 차이 없는 거예요. 그 정도인데도 전세 들어갈 집이 없었거든요. 그런데 지금 말씀하신 대로 얼마 안 되는 차이에 전세난이 역전세난으로 바뀌었단 말이에요. 강남뿐만 아니라 송파 이야기도 해주셨는데, 지방의 경우는 아니고 일단 서울로 국한되는 건가요?

◆ 두성규> 아닙니다. 지금은 전국적인 양상으로 바뀌어 가고 있는 것 같은데요. 지방의 경우에는 이미 주택가격도 낮아지는 상황이지만 전세 자체도 이주라든지 산업 기반 자체도 붕괴된 것이 있기 때문에 어려운데요. 그렇지만 생활하는 주변에서 가까운 곳으로 보면 수도권, 특히 동탄2신도시를 인근으로 그쪽 입주물량이 많이 쏟아졌습니다. 근본적으로 역전세난이 발생하게 된 것은 입주물량이 많이 쏟아졌는데요. 올해 경기도 입주 예정 물량이 약 12만 호가 넘을 거로 보이기 때문에 그 많은 물량이 쏟아지면서 새로운 세입자를 구한다는 게 하늘의 별따기, 한편에서는 기존 세입자를 세입자 모시기라는 단어가 등장할 정도로 어렵습니다. 서울의 경우에 집값에 비해 전세에 들어가는 비율이 예전에는 높지 않았습니다. 높지 않았기 때문에 이런 현상이 나타난다고 하더라도 큰 문제가 되진 않았는데요. 2014년 중심으로 매매 금액이 10억이라면 전세 금액이 6억, 7억이 넘는, 일정 부분 8억 대까지 올라가는 상황에 있다가 가격이 떨어지니까 집주인으로 봐서는 하나의 주택을 가지고 있는 경우에는 상관이 없겠지만, 여러 주택을 가지고 있는 경우 대출을 받아 내줘야 하는, 그런 부분이 있는 거죠. 

◇ 김혜민> 우려에 대한 이야기는 조금 뒤에 심도 있게 나누기로 하고요. 그렇다면 위원님이 보시기에 역전세난의 배경은 공급물량 확대다. 그런데 일각에서는 정부가 그렇게 옥죄는데, 그런 옥죄는 정책 때문에 이렇게 됐다는 이야기도 있거든요. 

◆ 두성규> 그 부분은 사실 지금 정부가 규제를 내놓고 난 뒤에 이런 현상이 주로 발생하고 있으니까, 그런 부분으로 오해할 수 있는데요. 지금 쏟아지는 물량들은 준공이 되어서 완공된 거죠. 집이 다 완성된 거예요. 이 부분은 우리가 2015년도 16년도 굉장히 주택 시장에서 분양 많이 할 때, 이전 정부 시절이죠. 그 정부 시절 많은 분양, 많은 전문가들도 우려했습니다. 시장에서 받아줄 수 있는 이상의 물량이 많이 쏟아져 나올 건데 어떻게 감당하지, 이런 얘기가 있었는데 그게 준공이 되어 입주 시기가 되다보니 감당하기엔 부동산 시장은 정부가 규제를 강화하고 투기 수요를 억제하려고 하다 보니 전체적으로 옥죄는 상황이 되지 않습니까. 이 가운데 물량은 넘치는 상황이다 보니까 물량들이 사실 갈 데가 없는 거죠. 

◇ 김혜민> MB 정권 때부터 건설업이 붐을 시키려고 하다보니까 그때부터 계속해서 공사했고 준공되면서 물량은 쏟아져 나오는데 살 수 있는 방법은 정부가 막으니 남은 물량을 해결할 방법이 없는 거죠. 명쾌하게 정리했나요?

◆ 두성규> 네, 아주 정확하십니다. 

◇ 김혜민> 그래서 나타난 게 역전세난인데요. 결국 어떤 파장을 갖고 올 것인가, 부동산 시장에. 그게 관심입니다. 

◆ 두성규> 역전세난이면 우리 시장의 두 가지 면에서 볼 수 있는데요. 하나는 기존 세입자의 전세보증금을 제대로 보호할 수 있을 것인가. 전세 가격이 낮아졌는데도 낮춰주지 못하면 떠나야 하는 거죠. 나와야 하는데 집을 나올 때 새로운 주인도 돈을 가지고 있는 게 아니기 때문에 새로운 세입자를 구하지 못하면 아마 나올 때 돈을 돌려주지 못하는 상황이 될 수도 있어서 어려운 용어로 전세 보증금 반환에 대한 부분이 고민이 될 수 있을 것 같고요. 또 하나 집값 대비해서 전세가격이 높았을 때 돈 차이 얼마 안 되다 보니까 은행에서 빌리거나 자기 자금이 있으면 손쉽게 갭투자라고 하는데, 집을 투자 했던 사람들이 많이 있습니다. 실질적으로 금리도 낮은 기간들 오랫동안 지내왔기에 그런 것들을 몇 채, 동탄2신도시의 경우 한 사람이 가지고 있는 주택의 수가 50, 60채 정도 될 정도로 아주 작은 금액으로도 한 채를 보유하는데 실제 드는 비용은 1~2억도 들지 않는 식으로 많이 가지고 있는데요. 그런 분들이 대체적으로 현금 보유 없는 상황이다 보니까 그런 사람들이 나중에 파산 상태로 갈 수 있는 상황이죠. 그 결과도 세입자들이 보증금을 보호받지 못하는, 갭투자자는 수익을 얻기 위해 단기 투자를 한 것이지만 세입자는 굉장히 사실 주거상 불안정이 될 수 있는, 큰 사회 문제가 될 수 있는 여지를 안고 있습니다. 

◇ 김혜민> 갭투자에 대해 설명해주셨는데, 매매 가격이 5억 원인 주택의 전세금 시세가 4억5천만 원이라면 그 전세를 끼고 5천만 원으로 5억 원짜리 집을 사는 거잖아요. 그런데 이것을 50여 채, 

◆ 두성규> 50채나 60채 가지고 있는 사람들도 있습니다. 

◇ 김혜민> 그런 분들은 현금을 갖고 있지 않으니까 전세금 돌려달라고 했을 때 돌려줄 수 없고, 계속 악순환으로 돌 것 아닙니까. 

◆ 두성규> 한두 가구도 아닌 대다수 50가구, 60가구 되는 분들이 말 그대로 전세보증금도 고스란히 돌려받지 못하는 상태에서 거리로 내몰릴 수 있는 상황이 되는 거죠. 

◇ 김혜민> 이런 상황이라면, 갭투자를 한 투자자들이 급매물로 집을 내놓을 가능성이 커지고, 그러다 보면 집값 하락으로 이어지지 않을까 싶거든요. 

◆ 두성규> 그런 부분들의 가능성은 지금 벌써 나타나고 있습니다. 사실 집값이 정부의 규제로 인해 안정세로 접어들고 있다는 평가도 있지만, 일단 저금리 기조가 끝나가는 상황에서 주택 투자에 대한 매력도가 상당히 떨어지고 있고요. 대출을 받기 힘든 상황, 대출 규제들도 많기 때문에 사실 주택을 사기 위한 자금 확보가 쉽지 않은 상황입니다. 그와 함께 입주 물량까지 포함해서 시중에 집이 넘치는 상황입니다. 서울의 경우에는 공급 부분이 충분하지 않다는 평가가 많이 있고, 그럴 가능성이 있기 때문에 조금 여유이지만 서울과 인접 신도시를 제외하면 전체적으로 물량도 많이 넘치는 상황이기에 향후 금리 인상 자체가 하반기에 본격화되거나 할 경우에는 상당히 집을 가진 사람들 자체에도 선택을 해야 할 정도로 심각한 상황에 직면하고 있는 거죠. 그 와중에 세입자들의 안정적인 주거를 통해 쉴 수 있는 공간으로 주거가 되어야 하는데 전세 보증금 반환 부분에서 골머리를 안게 되면 일상생활까지 영향을 줄 수 있는 여지가 있을 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 이번 정권이 어쨌든 부동산 문제만큼은 확실히 잡겠다고 공언하고 있고 이야기 나누는 대로 정책도 많이 내놓았는데, 그래서 그런 과정에서 역전세난은 과도기적 성격이니까 너무 문제시 하지 말자, 이런 전문가들도 있거든요. 

◆ 두성규> 역전세난이 계속해서 심각한 사회 문제로 지속성을 가질 거라고 보진 않습니다. 과거 경우 서울의 강남 지역, 잠실 지역이라고 볼 수 있는데요. 입주 물량이 새로운 아파트 준공으로 인해 갑자기 쏟아지면서 일시적인 상황으로 한 번 왔던 적 있고요. 그밖에는 그동안 전세 가격이 고공행진을 거듭한 측면이 있기에 역전세난 자체가 지속적인 사회의 구조적 문제로 남아 있을 거라곤 보지 않는데요. 전반적으로 서울을 제외한 나머지 경기도까지 포함한 수도권에 물량이 많다는 것은 아마도 이것이 단기적으로 끝나긴 힘들 것 같고요. 예상하기엔 내년도 하반기 정도까지 계속해서 15년, 16년에 착공에 들어간 물량이 준공되어 쏟아질 가능성이 많고, 서울 같은 경우에도 서울 주변에 있는 다산신도시나 이런 쪽에 새로운 아파트가 많이 준공되면서 일정 부분 세를 사는 것 자체가 주거 안정이 안 되니 차라리 주택 가격의 상승 기조나 이런 것을 보면서 내 집 마련의 꿈을 조기에 형성하자고 해서 집을 사신 분들도 많으세요. 내년 하반기까지는 계속해서 전세 물량 공급은 넘치고 세입자 구하기는 더욱더 어려워지는 부분으로 인해 내년까지는 이런 현상이 나타나겠지만 말씀드린 대로 계속해서 심각한 사회 문제로 구조화된다고 말하기엔 어려울 것 같습니다. 

◇ 김혜민> 쏟아질 예정인 공급 물량이 끝나고 나면 문제가 완화될 거라고 하셨어요. 결국 정부는 갭투자 같은 것 해서 부동산 투기하지 말고 그냥 집 두세 채 살 거면 임대사업자로 등록해서 부동산 투자해라, 이거잖아요. 두세 채 가진 사람들 임대사업자로 등록하라고 정부에서 이야기하고 있는데 효과가 나타나나요?

◆ 두성규> 예전에도 정부는 그런 부분에 대해 자주 언급했는데요. 그다지 효과를 거두지 못하다가 올해 4월 1일부터 다주택자에 대한 중과제도가 되고 대출 규제 등 실제로 집을 많이 가지고 있는 분들에 대한 세제 압박감이 커지고 있습니다. 논의 중인 보유세 부분에 대한 강화도 6.13 지방선거가 끝나고 나면 아마 결과가 나올 것 같은데요. 집을 가지고 있거나 자체로도 부담스러운 상황이 되고 있는 거죠. 이런 부분에 대해 임대사업자 등록을 하게 되면 취득세부터 장기보유 특별공제나 양도할 때도 혜택을 주는 등 많은 세제 혜택을 정부가 하나의 인센티브로 제공하겠다고 약속했기 때문에 지금 많은 분들이 임대사업자 등록을 하신 거로 알고 있습니다. 2월, 3월 특히 4월 양도소득세 강화를 앞두고 임대사업자 등록이 집중되었던 부분을 보이는데요. 3월의 경우 통계를 보면 약 3만 5천 명 정도가 임대사업자 등록한 거로 알려졌기에 정부도 예상했던 것보다 굉장히 많은 사람들이 임대사업자로 등록하면서 임대사업자 등록이라는 자체가 우리나라에서 새로운 임대 시장에서 하나의 제도로 정착해가지 않을까. 실질적으로 임대사업자 등록을 통해 임대사업을 하게 되면 8년간 집을 가진 분이 등록하는 게 중요한 게 아니라 8년간 세입자는 2년마다 갱신을 할 때 전세 가격 상승을 제한된 금액으로 한다든지, 오랫동안 머무를 수 있다든지, 세입자에게는 환영할 만한 좋은 뉴스인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지금이라도 다주택자들은 임대등록을 하는 게 낫겠네요?

◆ 두성규> 저는 적극적으로 추천하고 싶습니다. 아마도 극히 단순하게 그렇지 않고 버틴다는 자체는 굉장히 세제 부분에 대한 조세 부담, 세금으로 인한 부담이 클 거고요. 일각에서는 전세 보증금으로 돌린다든지 전가하지 않겠느냐는 얘기도 나오지만, 쉽지 않을 것 같습니다. 다만 특정한 직업이 없다든지 단순히 임대만 하시는 분들은 임대사업자 등록으로 자산이 노출되고 경우에 따라 건강보험 등 추가적 비용 부담해야 할 부분도 일부 있습니다. 그런 것들을 잘 생각해서 하셔야 되겠지만, 앞으로 임대 시장이 선진화되는 과정에서 본다면 임대 시장 등록이라는 것은 앞으로 필요하지 않겠는가. 임대 소득에 대해서도 어느 정도 일정 규모에서는 과세 대상으로 포함시키면서 대신 그로 인해 다른 수익들을 충분히 정부도 인정해주는, 상생의 모습으로 나아갔으면 합니다. 

◇ 김혜민> 상생의 모습으로 갔으면 좋겠다고 말씀해주셨습니다. 최근 문제가 되고 있는 역전세난에 대해 한국건설산업연구원 두성규 선임연구위원과 이야기 나눴습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규> 네, 감사합니다.