속도내는 서울 역세권 청년주택 건설... 문제없나

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 4월 13일 금요일
□ 출연자 : 임재만 세종대 부동산학과 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 서울시가 ‘역세권 청년주택 사업’을 위한 계획 결정안을 통과시켰습니다. 서초구 서초동, 그리고 동대문구 신설동이 해당 지역입니다. 아무래도 직장인들이나 대학생들의 선호도가 높을 것으로 보이는데요. 하지만 전례로 봤을 때 인근 일부 주민들의 반발이라든지, 해결해야 할 과제는 남아있는 것으로 보입니다. 역세권 청년주택 사업, 순항할 수 있을지, 세종대학교 부동산학과 임재만 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 임 교수님, 안녕하세요.

◆ 임재만 세종대 부동산학과 교수(이하 임재만): 안녕하십니까.

◇ 장원석: 서울 역세권에 본격적으로 청년주택이 공급될 텐데요. 서울 서초동과 동대문구 신설동. 이게 구체적으로 어떤 의미가 있다고 볼 수 있을까요?

◆ 임재만: 여러 가지 의미가 있겠지만요. 가장 중요한 것은 서울 시내에 거주하는 청년들의 주거 문제가 아주 심각한 상황인데 그것을 해결해주는 어떤 계기가 될 수 있다는 점에서 가장 큰 의미가 있다고 보고요. 청년 주거 문제를 해결해줌으로써 취업이나 저출산, 그다음에 계층 상승, 이런 성장의 사다리가 끊어진 점에 대해서 이어주려고 하는 노력이라는 점이 가장 큰 의미가 있다고 생각합니다.

◇ 장원석: 기본적인 의식주 중에서 거주 문제를 해결해주려는 정부의 의지가 보이는데요. 그런데 이게 이전 정부부터 행복주택 이런 것들이 계속 추진되고 있지 않았습니까? 이것과는 어떤 차이가 있을까요?

◆ 임재만: 그전에 해오던 행복주택에도 일부 1인 가구, 특히 청년을 위한 주택들이 포함돼 있었는데요. 행복주택은 우리가 알고 있는 공공임대주택이라서 청년들만이 아니고 신혼부부나 또는 기본적으로 저소득층을 대상으로 하는 최대를 전체로 아우르는, 그러면서 소득이나 자산 기준으로 저소득층을 대상으로 하는 것이라고 한다면, 이번에 서울시에서 추진하고 있는 이 정책은 특히 청년, 신혼부부를 타겟으로 한, 청년층을 위한 대책으로써 특정 세대에 집중하는 그런 부분이라고 보고요. 전체적으로는 행복주택도 이 계획 안에 일부 포함돼 있습니다.

◇ 장원석: 역세권 청년주택이잖아요. 역세권에다가 청년주택 사업을 하는 이유는 있을까요?

◆ 임재만: 예. 역세권은 기본적으로 교통이 양호한 지역이니까요. 대중교통을 많이 활용하는, 그리고 아직은 소득이 충분하지 않아서 대중교통을 많이 활용해야 하는 청년들에게 가장 살기 좋은 입지라고 볼 수 있죠. 그래서 이러한 청년들에게는 교통이 편리한 역세권에 거주할 수 있도록 해주는 것이 가장 좋은 의의가 있다고 생각이 들어서 역세권의 청년주택 사업은 가장 좋은 사업이 될 수 있다고 생각합니다.

◇ 장원석: 청년주택에 신청할 수 있는 자격도 있을 것 같은데요. 따로 구체적인 사항이 나왔습니까?

◆ 임재만: 예. 지금 나와 있는 것으로는 도시근로자 소득을 기준으로 50% 미만, 60%, 70% 미만, 70% 초과, 이런 기준을 갖고 있고요. 그에 따라서 보증금과 임대료에 대한 지원도 차등적으로 해서 임대료가 20만 원, 많게는 40만 원 이 정도 수준이 될 수 있도록 하고 있습니다.

◇ 장원석: 한 방이, 거의 방 수준인가요? 크기가 어느 정도 되나요?

◆ 임재만: 기본적으로 소형 주택이기 때문에 예를 들면 작게는 15㎡, 16㎡, 좀 크면 30㎡ 정도 이렇게 소형 주택이죠. 1인 가구, 청년들이 사는 주택이기 때문에 집이 크면, 큰 집이면 좋겠지만 크면 일단 비용도 부담이 있고요. 작은 주택으로 들어갈 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.

◇ 장원석: 서초동은 올해 안에 건축허가를 받아서 2020년에 준공하는 것을 목표로 하고 있는데, 얼마 안 남았습니다. 서초동은 아무래도 위치가 위치인 만큼 직장인들의 선호도가 특히 높을 것으로 보이는데요. 서울시는 구체적으로 어떤 계획을 세우고 있습니까? 

◆ 임재만: 서울시가 이미 역세권 청년주택 건립을 위한 지구단위계획 결정안 가결이 됐기 때문에 아마 곧 도시계획 결정 고시를 할 거고, 이에 따라서 건축심의가 이루어지면 해당 구청에서 관리하는 사업절차가 진행될 겁니다. 서초구는 용도지역 변경과 400%라는 기본 용적률을 적용해서 280가구 정도의 청년주택이 들어갈 텐데요. 여기에 230가구는 순수하게 청년들에게, 50가구는 신혼부부들에게 돌아갈 것으로 계획하고 있는 것으로 알고 있습니다.

◇ 장원석: 경쟁도 치열할 것 같고요. 문제는 원활하게 추진될 수 있을까 여부거든요. 왜냐면 역세권 청년주택은 지난 2016년이었나요. 그때도 추진됐었는데 민간 사업자에 대한 특혜 논란도 있었고, 임대료도 비쌌다고 하고, 또 인근 일부 주민들이 임대주택 건립 반대를 하면서 사업이 지지부진했는데. 이렇게 인근 일부 주민들이 반대하는 주요 이유는 뭐로 꼽히고 있습니까?

◆ 임재만: 가장 크게는 재산권, 토지 소유나 재산권이 사적 소유기 때문에 그 재산권에서 발생하는 소득이나 가치의 상승이나 이런 것들은 다 개인이 가져갈 수밖에 없는 것이고요. 그러다 보니까 청년을 대상으로 한 임대주택이 많은 지역에서는 이런 주택이 들어오면 공급 끼리 경쟁하게 돼서 임대료가 하락할 것 같다. 그다음에 인근의 아파트에 거주하시는 분들은 이런 민간의 임대주택이 들어오면 우리 집값이 떨어지지 않을까, 하는 그런 걱정들이 있을 수밖에 없고요. 그래서 지역주민과 갈등이 많이 빚어지는 게 아닌가 생각합니다.

◇ 장원석: 대학가에서 학생들에게 자취할 수 있는 곳을 임대하는 사업을 하는 분들은 대학이 기숙사를 올린다고 하면 굉장히 반대하시잖아요. 그것과 비슷한 맥락이라고 보면 될까요?

◆ 임재만: 예, 그렇습니다. 대학가 주변에서 원룸 같은 걸 갖고 계시면서 대학생들한테 임대 주시는 분들이 대학 내에 기숙사가 지어지면 아무래도 수요가 감소하고, 그래서 임대료도 떨어지고 공실도 좀 늘어날 것 같으니까 그런 반대를 하고 있는 것이고. 이번 이야기도 그와 같은 맥락에서 이해할 수 있을 것 같습니다.

◇ 장원석: 그런데 반대하시는 분들 이야기를 들어보면 어느 정도 이해가 가는 부분도 있지만, 실제로 지금 강동구 천호역 역세권 청년주택 부지에는 반대하는 문구가 걸려 있는 펼침막도 있고. 그리고 영등포구에서도 하이마트 부지 기업형 임대아파트 반대 비상대책위원회가 지금 반대하고 있는데. 안내문이 언론을 통해서 드러나면서 또 많은 분들이 의견을 주시더라고요. 제가 짧게 한 번 소개해 드리면, “주민 여러분 안녕하십니까? 우리 아파트 옆 하이마트 부지에 청년임대주택이란 미명하에 70%이상이 1인거주 5평짜리 빈민아파트를 신축하는 절차를 서울시가 추진하고 있습니다” 그래서 이런 피해를 입는다면서 ‘아파트 가격 폭락’, ‘연약지반에 지하 6층 굴착 시 우리 아파트 안전문제 발생’, ‘교통 혼잡 발생’, ‘일조권·조망권·주변환경 훼손’, ‘빈민지역 슬럼화, 범죄·우범지역 이미지 손상’, ‘아파트 청소년 문제, 불량 우범지역화 우려’, ‘보육권, 교육 취약지역화 문제 발생’ 안 좋은 것들이 굉장히 많이 발생한다고 우려하시는데, 아까 부동산, 아파트 가격, 그리고 임대사업의 부진 이런 것들은 설명해주셨거든요. 그런데 실제로 그러면 이분들이 주장하고 있는 교통 혼잡, 그리고 일조권·조망권, 그리고 슬럼화, 교육 문제 취약화, 이런 것들이 실제로 벌어질 수 있는 가능성이 어느 정도나 있다고 보십니까?

◆ 임재만: 글쎄요. 정확하게 예측하기는 어렵겠지만요. 기존에 있던 사례나 이런 것들을 통해서 봤을 때 아마 그런 우려는 대단지로, 소위 말하는 정말 빈민들이 거주하는 그런 지역들이 존재한다거나 아니면 대단지로 공공임대주택을 지어서 공급한다거나 하는 것들이 있다면 그런 우려는 충분히 있을 수 있다고 생각이 드는데요. 예를 들면 우리가 미국 영화에서 보면 슬럼가에서 나타나는 그런 마약거래라든가 범죄라든가, 이런 슬럼화되는 그런 지역들을 봤을 때 우리도 그런 우려가 있을 수 있다고 생각이 드는데요. 예를 들면 교통 문제만 하더라도 역세권 청년임대 주택은 차 없는 세입자들만 들어올 수 있게 하고요. 그래서 그들이 대중교통을 많이 활용할 수 있도록 하기 위해서 또 역세권에 입지하는 거거든요. 그렇다 보면 교통 문제없고요. 슬럼화 문제라든가 청년들이 들어오는 곳인데, 주로 대학생이나 아니면 사회초년생들이 들어오는 곳인데 오히려 교육에 도움이 되면 됐지, 교육에 악영향을 미칠 거라고 생각은 안 들고요. 다만 건물을 높게 짓다 보니까 특정한 지역에서는 그것 때문에 일조권 문제가 있을 수는 있다고 생각이 됩니다만, 기본적으로 역세권은 대체로 밀집해서 짓기 때문에 그런 일조권의 문제가 크게 발생하지는 않을 거고. 그런 것들에 민감하지 않은 시설들이 주변에 있기 때문에 큰 문제는 되지 않을 거라고 생각이 드는데요. 기존에도 SH나 LH 같은 데에서 임대주택이 들어오면 그 주변에 집값이 떨어지는가, 이런 것들에 대한 연구가 있었거든요.

◇ 장원석: 어땠습니까?

◆ 임재만: 그 연구결과를 보면 큰 영향은 없다. 아주 가까운 곳의 일부 가격이 떨어지긴 하더라도 그것도 1% 이내 가격이 떨어지는 정도였기 때문에 큰 영향은 없다고 하는 것이 지금까지 나온 여러 가지 사례를 통해서 본 연구결과라고 볼 수 있겠고요. 지금 말씀드렸던 것처럼 대단지가 아닌 경우, 특히 가좌지구나 오류지구나 이런 데에 청년주택들이 들어온 곳에, 거기에도 초기에 반대가 많았거든요. 앞에서 말씀하셨던 2016년 이후에. 그런데 지금 현재 그 지역에 가보면 그런 청년주택 때문에 집값이 하락했다든가 동네가 좀 더 안 좋아졌다든가 하는 그런 사례는 찾아보기 힘들다. 그런 점에서 우려는 충분히 하실 수 있지만, 실제 그렇게 우려하는 것만큼 그런 부정적인 영향을 실제 미친 사례는, 특히 서울시에서는 거의 찾아보기 힘들지 않느냐고 이렇게 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 대학생들이나 사회초년생들이 살게 될 청년임대주택을 조금 자극적인 단어로 불만을 토로하시는 분들이 있긴 한데, 이건 또 일부의 사항이고요. 다 주민들이 모두 반대하는 건 아니라는 점 다시 한 번 말씀 드리겠습니다. 서울시에서는 어쨌든 역세권에 청년층이 유입되면 지역경제 활성화에도 일조할 것이고, 순기능도 있을 것이라고 보는데. 그래도 일부에서는 공론화 과정이 부족하지 않았느냐, 이런 지적도 하더라고요. 그래서 서울시도 정부와 함께 주민들을 설득해나가겠다고 했는데, 이거 어떻게 해결해나가야겠습니까?

◆ 임재만: 말씀하신 대로 이런 시설들을 우리가 혐오 내지는 기피시설로 사람들이 인식하는 경향이 있는데, 앞에서도 잠깐 말씀드렸듯이 그런 연구결과나 아니면 가좌나 오류동 같은 그런 사례 같은 것을, 주민들과 함께 경험을 공유하는 과정들이 필요하고요. 그러면서 현지답사도 하고 주민설명회도 하고, 조금 지난한 과정이겠지만 시간이 걸리더라도 충분히 주민들과 협의하고 설명하고 설득하는 그런 과정들을 거쳐야 할 것 같은데요. 이런 사업들을 급박하게 추진하다 보면 주민설명회라거나 이런 것들도 형식적인 절차에 그치고 말 가능성이 있기 때문에 조금 시간이 걸리더라도 이런 부분들은 충분히 이야기하고, 연구결과라든가 또 실제 사례라든가 이런 것들을 같이 주민들과 공유하고, 또 실제 현장에도 가보고 하는 그런 과정들을 거쳤으면 좋지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 설명 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 임재만: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 세종대 부동산학과 임재만 교수였습니다.