[생생인터뷰] 다주택자 임대사업자 등록 서두르는 게 유리

[생생인터뷰] 다주택자 임대사업자 등록 서두르는 게 유리


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장
  
◇ 김우성PD(이하 김우성)> 부동산 안정화를 경제 정책의 중요한 목표로 삼고 있는 게 현 정부인데요. 규제 및 안정 대책 실현되고 있습니다. 작년 8.2대책 이후 다주택자를 겨냥한 다양한 규제도 시행을 앞두고 있습니다. 오는 4월 1일부터 주택임대사업자 등록 개정 세법 적용을 앞두고 있습니다. 다주택자들 고민이 많아졌는데요. 이런 상황에서 세입자들의 입장이나 환경도 변할 수 있습니다. 코앞으로 다가온 임대사업자 등록 관련 제도 변화와 여파를 살펴보는 시간을 마련했습니다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장 연결해서 관련 이야기를 나눠보겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 부동산 관련해 워낙 많은 제도와 규제책이 쏟아져 정리해야 할 것 같습니다. 다주택자 임대사업자 등록, 어떤 건지 설명해주세요. 

◆ 장재현> 정부가 올해 4월 1일부터 주택관련 세제에 큰 전환점을 주기 위해서 지난해 8.2대책과 함께 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했습니다. 다주택자들에게 거주 주택 외에 주택은 양도하거나 임대주택으로 등록하라는 메시지를 던졌고, 그에 따라 세입자들이나 시장의 투기 수요 등을 잠재울 수 있는 정책의 일환으로 볼 수 있는데요. 정부는 8.2대책 이후 12월 13일 임대사업자에 대한 세금 감면 등 혜택을 주는 임대주택등록 활성화 방안을 발표했습니다. 그 핵심 골자는 간단히 얘기하자면, 임대사업자의 취득재산세 감면을 2021년까지 연장하고 건강보험료 인상분을 최대 80% 할인하고, 8년 임대시 양도소득세 장기특별공제를 70% 정도 확대한다는 게 골자였고요. 이러다 보니 다주택자들의 경우 4월 1일 전에 본인이 가지고 있는 주택들을 임대사업 등록할지, 하지 말아야 할지에 대한 기로에 서 있다고 볼 수 있습니다. 

◇ 김우성> 정부가 매매시장까지 겨냥해서 임대시장까지 여러 가지 변화를 추구하는 상황인데요. 당장 다주택자들 선택지가 좁아졌습니다. 등록이냐, 아니냐. 시간이 얼마 안 남았거든요. 4월 1일부터인데요. 국토부장관은 작년 대책 발표하면서 다주택자들 집 좀 파시라는 얘기까지 나올 정도였는데요. 결국 등록하는 게 유리한 건가요?

◆ 장재현> 4월 전, 3월에 등록하는 게 유리해 보입니다. 개정세법을 살펴보면 단기임대를 계획중인 다주택자의 경우에는 3월 중으로 등록해야 임대사업을 할 수 있는, 양도소득세 중과 배제 대상을 4월 1일 이후에 등록할 경우에는 기존에 적용되는 양도소득세 중과 배제나 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없거든요. 빨리 임대사업자들은 임대사업자 등록을 하는 게 좋고요. 임대주택으로 등록시에는 현재 4월 1일부터는 취득부터 처분까지 모든 과정에 걸쳐서 세금이 많이 바뀌게 됩니다. 취득 단계에서 보면 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택, 오피스텔을 포함한 주택을 최초 분양받으면 취득세가 면제되고요. 취득세액이 200만 원 초과이면 85% 정도 감면됩니다. 임대주택은 등록해야 하는 거고요. 보유 단계에서도 재산세 혜택을 받을 수 있는데, 재산세는 임대주택이 두 채 이상일 경우 감면 적용이 되거든요. 전용면적 40㎡ 이하는 전액 면제, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25%로 차등 적용하거든요. 그래서 재산세나 취득세 부분이 감면 받을 수 있고, 종합부동산세도 과세 대상에서 제외되거든요. 종합부동산세라는 것은 1인당 주택 공시가격이 합계 6억 원을 넘을 경우 과세되는 세금이라고 볼 수 있는데요. 이 부분도 임대주택 등록을 하게 되면 수도권의 경우에는 공시가격 6억 원 이하 주택은 한 채 이상 임대할 경우 소득세 30% 정도 감면되고, 중공공 주택도 75% 감면 받을 수 있습니다. 종합적으로 종합부동산세, 재산세, 취득세 부분이 다 감면되고, 특히 지금 처분 단계에서 가장 관심 있어 하는 것이 양도소득세이거든요. 아무래도 다주택자들의 경우에는 올해부터 양도소득세 중과대상이 되기 때문에 임대사업자 등록을 하면 공시가격 6억 원 이하, 수도권 외의 지역은 3억 원인데 임대주택을 등록하고 임대임무기간을 지키면 양도소득세 중과 대상에서 배제됩니다. 이런 부분도 실수요 시장, 특히 다주택자들의 경우에는 임대사업자 등록 활성화해서 임대사업 등록을 많이 할 수 있게끔 유도하는 부분인데요. 이렇게 임대사업자 등록을 유도해서 다른 세입자의 주거 안정 등 부분까지 꾀할 부분까지 모색하는 것 같습니다. 

◇ 김우성> 이 정도 되면 임대사업자 등록해서 여러 가지 혜택도 챙기면서 정책 상황 변화를 봐야겠다는 게 합리적인 결정 같은데요. 사실 등록사업자가 되어도 할 게 많더라고요. 의무임대기간도 지켜야 하고, 여러 가지 신고를 해야 하고 복잡한 부분이 있다고 지적하는데, 어떤 건가요?

◆ 장재현> 의무임대기간 4년, 준공공 임대는 8년 정도 준수해야 합니다. 최고 8년 정도까지 보유하고 있어야 이러한 세제 혜택이 주어지는 거고요. 기간을 준수하지 않고 주택을 매도할 경우에는 최대 1천만 원에 달하는 과태료가 부담되고 감면된 세금은 추징됩니다. 임대료는 의무임대기간 동안 연 5% 범위 내에 인상폭이 제한되거든요. 말씀드린 것처럼 이런 부분 세입자들에게 유리한 부분이라고 할 수 있고요. 또 하나는 그밖에 세무신고의무가 있습니다. 세무서에 신고해야 하는 부분. 소득세나 종부세 유예 신고 등 부분도 해야 하고요. 모든 계약 과정에서 정부가 정한 표준임대차 계약서를 사용해야 하는 부분이거든요. 표준임대차 계약서는 임대료나 증액 관련 내용을 비롯해 계약 기간, 보증금 관련 사항, 민간임대 선순위 담보권 등 여러 가지 권리관계나 임대사업자, 임대차의 권리와 의무가 포함되어 있거든요. 이런 것들을 통해서 어느 정도 시장의 거래 안정화나 권리 보호 강화를 추진하겠다는 정부의 의지가 담긴 것 같습니다. 

◇ 김우성> 이러한 상황에서 세입자들은 많은 혜택을 받습니다. 8년까지 장기적 거주가 가능합니다. 이사 안 하셔도 되고, 임대료 5% 이내이니까, 등록사업자인 경우인데요. 이런 것들이 시장에 영향을 미칠까요? 지금 재건축 안전진단 강화 조치도 하고 매매에 대한 규제, 임대에 대한 규제가 안정화 방향을 향하는데요. 시장은 어떤지 궁금합니다. 

◆ 장재현> 세입자들에게는 어느 정도 안정된 임대 주택을 장기간 주거할 수 있다는 장점은 분명히 있는 것 같습니다. 다주택자들이 임대사업자를 등록할 경우 임대료를 연 5%로 어느 정도 한정되고 그밖에 정부에서 하는 게 소액보증금 보호 강화한 부분이 있거든요. 최우선 변제 되는 소액보증금 서울 최대 3천4백만 원, 지방이 최대 2천7백만 원까지 시장에 맞게 어느 정도 올라온 상황이고, 그래서 계약갱신 거절도 통보하지 않을 경우에는 같은 조건으로 오랫동안 살 수 있게 계약갱신 거절 통지 기간을 단축시켜서 조금 빠르게 장기적으로 세입자들이 안정되고 장기적으로 저렴한 임대료에 살 수 있게 해놓았는데 문제는 이런 부분이 사실 법으로 막아놓더라도 시장의 형태를 보면 반전세 같은 편법이 많았거든요. 반전세의 경우 사실 신고가 되지 않은 임대주택이나 마찬가지인데, 보증금은 높고 다달이 월세까지 내야 하는 부분까지 있었습니다. 장기적으로 임대할 경우 사실 그 임대료의 상승폭이 매매가가 안 올라갈 경우 전세나 월세 가격이 많이 오르게 되거든요. 과거 경험상. 따라서 이런 정책들이 시행되기 전에 매매 시장이 좋지 않을 경우에는 결국 전세나 임대료를 많이 올려서 매매가 안 오르는 것을 보완하려고 하는 성향들이 있습니다. 그러다 보면 장기간 임대해야 하기 때문에 계약 전에 임대료를 크게 올린다거나 다른 임대등록 전 편법을 통해 임대료를 매년 올릴 방법들이 생겨날 거로 우려스러운 부분이 있고요. 사실 법보다는 서울이나 경기도 주요 지역에 결국에는 세입자들이 살 만한 공급량이 부족한 부분이 가장 큰 문제이기에 공급 정책이 같이 따라와 주는 게 가장 중요한 게 아닌가 봅니다. 

◇ 김우성> 오늘 말씀 감사합니다. 

◆ 장재현> 네, 감사합니다. 

◇ 김우성> 장재현 리얼투데이 리서치팀장이었습니다.