"대출 강화, 안전진단 강화! 부동산 시장 상황은?"

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 2월 21일 수요일
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치 본부장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 정부는 지난해부터 양도소득세 중과를 포함해서 과세를 통해 부동산 투기 분위기를 줄이려는 목표를 세우고 실행에 옮기고 있습니다. 보유세 인상을 빼놓고는 사실상 쓸 수 있는 카드를 거의 다 내놓은 셈입니다. 올해는 규제 강도가 조금 더 세질 것으로 보입니다. 부동산 임대사업자 대출 기준이 강화되고 양도소득세도 4월부터 또 인상됩니다. 보유세 인상 논의도 초읽기에 들어간 모습이고요. 또 재건축도 안전 문제가 없더라도 지금까지는 재건축할 수 있었는데, 이제 안전기준을 강화해서 재건축도 제한할 것으로 보입니다. 장재현 리얼투데이 리서치 본부장 연결해서 하나씩 알아보도록 하겠습니다, 본부장님, 안녕하세요.

◆ 장재현 리얼투데이 리서치 본부장(이하 장재현): 안녕하세요.

◇ 장원석: 먼저 이것부터 알아보죠. 부동산 임대사업자, 그리고 그 중에서 개인사업자들이 대출받기가 까다로워질 것이다, 이런 분석이 나왔습니다. 임대업이자상환비율, RTI가 도입된다고 하는데, 어떤 내용입니까?

◆ 장재현: 정부가 다음달 26일부터 부동산 임대사업자 대출이 받기 어려워지게 됐는데요. 이것은 아까 말씀하셨듯이 RTI, 임대업이자상환비율이 도입되면서 연간 임대비용보다 임대소득이 과도하게 많으면 대출을 받을 수 없게 됩니다. 쉽게 얘기해서 어떤 내용이냐면 임대소득을 임대업 대출의 연간 이자비용으로 나눈 가격이 RTI, 그러니까 임대업이자상환비율보다 1.25배 낮으면 대출을 쉽게 받을 수 없게 되는 부분인데요. 쉽게 예를 들면 임대소득이 3000만 원이고 매매가가 10억인 오피스텔이나 상가가 있다고 하면, 연 4%의 금리로 6억 원의 대출을 받는다고 가정하게 되면 지금까지는 매매가의 45%에서 많게는 70%까지 담보를 인정받을 수 있었기 때문에 대출을 받을 수 있었습니다. 10억짜리 상가나 오피스텔이 6억의 대출을 받을 수 있었는데, 앞으로는 연간 임대소득이 3000만 원이고 연 대출금리가 4%, 그러니까 연 대출이자는 4000만 원 정도 되지 않습니까. 이걸 나눈 가격이 0점 몇 퍼센트밖에 되지 않기 때문에 RIT 비율이 1.25나 혹은 주택이 아닌 상업용 같은 경우 1.5배보다 낮기 때문에 대출을 받을 수 없는 거거든요, 예전처럼. 그래서 이런 경우에는 최소 임대소득이 6000만 원까지는 올라가야 6억 정도의 대출을 받을 수 있는 거니까, 앞으로 임대소득이 많지 않은 경우에는 대출을 많이 빌려서 상가나 오피스텔 이런 부분들, 수익형 부동산을 사기가 조금 까다로워질 것 같습니다.

◇ 장원석: 원칙적으로는 연간 임대소득을 임대업 대출의 연간 이자비용으로 나눈 RTI가 1.25배 낮으면 원칙적으로는 대출을 받을 수 없는데, 그래도 채무상환 능력이 충분하면 은행이 설정한 한도초액 내에서 대출이 가능하다고 합니다만, 그래도 경영에 대출자금을 주로 활용하던 개인사업자들은 아무래도 전략을 바꿔야 할 것 같습니다. 그런데 개인사업자 대출을 강화한 배경은 어디에 있다고 보십니까?

◆ 장재현: 중요한 게 개인사업자 대출이 강화된 이유는 아무래도 대출 비중이 지난해보다 많이 늘어났기 때문인데요. 특히 은행권 자료에 보면 지난해 한 해 동안 대출비중이 22조1800여 원 정도가 증가했고, 주택담보대출과 신용대출을 합친 가계대출 증가액이 거의 22조3000억 정도랑 비슷한 상황이거든요. 그만큼 상가라든지 이런 어떤 오피스텔 오피스라든지 빌딩이라든지, 이런 걸로 인해서 개인사업자 대출이 크게 늘어났다고 보는데. 문제는 부동산 매입뿐만 아니라 기존에 가지고 있던 업장의 영업성과가 많이 좋지 않아서 건물이나 이런 걸로 대출받는 비중이 높아진 것도 문제가 될 수 있거든요. 그러다 보니까 이제 굉장히 대출비중이 높다 보니까 어쩔 수 없이 이런 RTI 비율을 통해서 대출을 조금 규제하는 부분이 필요하다고 생각한 것 같습니다.

◇ 장원석: 본부장님, 전화 상태가 고르지 않아서 다시 한 번 연결하도록 하겠습니다. 청취자 여러분, 양해 부탁드리겠습니다. 오늘 부동산 이슈에 대해서 다뤄볼 게 좀 많은데요. 지금은 일단 부동산 임대사업자들의 대출규제에 관해서 이야기하고 있었습니다. 개인사업자들이 임대업으로 인해서 사정이 괜찮으면 상관없지만, 사정이 좋지 않은데도 계속해서 빚을 늘려가면서 투자를 확대하는 것, 이런 것들을 막기 위한 대책으로 볼 수 있습니다. 그래서 아무래도 개인사업자들은 지금까지 대출을 주요 경영자금으로 사용했다면 그 전략을 바꿔서 움직여야 할 것 같습니다. 개인사업자 대출 규제를 강화한 배경을 지금 살펴보고 있었고요. 본부장님, 계속 말씀 나눠보죠. 갭투자 등의 위험 부담을 감소하고 말씀드린 것처럼 무분별하게 투기에 뛰어드는 개인을 규제하는 정책은 이해가 되는데, 그래도 집 한두 채 세 주면서 노후생활 하는 고령자라든지 은퇴자가 많지 않습니까. 그런데 이것까지 규제하기에는 과하지 않나, 이런 생각이 드는데, 이런 분들에게 피해는 없을까요? 

◆ 장재현: 물론 일부분 피해는 있을 것 같습니다. 그런데 그만큼 지금 가계부채라든지 사업자대출 규모가 너무 커져 있다는 것에 대한 문제인식이 더 큰 것 같고요. 이에 따라서 실제 소액 투자를 하거나 실소유자들 중에서 집 한두 채를 임대하시는 분들 같은 경우에는 대출 재계약이라든지 이런 부분에서 문제가 생길 수 있습니다. 다만 차주의, 앞서 말씀하셨던 것처럼 채무상환 능력이 충분하다고 판단되면 은행 심사의견을 받아서 대출은 가능하거든요. 그래서 그만큼 앞으로의 투자자들 역시도, 임대사업을 하시는 분들 역시도 어느 정도의 임대소득과 그리고 본인이 직접 하고 있는 임대물건에 대한 부분들을 어느 정도 자산포트폴리오를 맞추는 게 앞으로는 중요하지 않을까, 이렇게 생각이 되고요. 특히 지금 이런 대출 부분이 문제돼서 무리하게 대출을 받았거나, 혹은 겨우 대출이자보다 오히려 임대소득이 적은 분들 같은 경우에는 한두 채를 더 가지고 있더라도 빨리 매도를 통해서 자산을 좀 더 다른 쪽으로 투자하시거나, 아니면 매도를 통해서 빨리 정리하는 게 오히려 조금 더 나은 방법이 아닐까, 이렇게 생각이 됩니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 사정이 괜찮은 분들이야 괜찮겠지만 소규모 임대소득 수입이 전부인 분들은 그런 식으로 매도하든지, 전략을 크게 바꾸는 생각을 하셔야겠군요. 그리고 강남 집값의 상승세가 좀 꺾였다, 이런 얘기가 조금씩 조심스럽게 들려오고 있던데요. 강남 부동산 시장, 실제로 어떻습니까?

◆ 장재현: 실제 강남 시장 같은 경우에는 두 부분으로 나눌 수 있을 것 같습니다. 최근에 안전진단 문제, 안전진단 기준을 강화하고 또 재건축 초과이익환수제를 통해서 재건축 사업이 지지부진한 단지 같은 경우에는 어느 정도 가격이라든지 거래량이 많이 줄어든 상황이지만, 반면 규제를 피해서 사업을 진행했거나 혹은 지금 진행하고 있고 분양한 단지들 같은 경우에는 가격이 어느 정도 상승선에 올라가 있거든요. 그만큼 시장이 두 부분으로 나눠져 있다고 보시면 될 것 같고. 실제 지금 언론이나 부동산 업계에서 보고 있는 것처럼 강남 아파트값이 0점 몇 퍼센트 떨어졌다, 이렇게 얘기하고 있지만, 실제 시장에 가보면 가격이 크게 떨어지진 않았거든요. 호가 부분은 그래도, 올 초와는 큰 차이가 없이 오히려 가격이 오른 부분들이 많이 눈에 보이고요. 그렇기 때문에 아직까지 강남 지역은, 주로 아파트의 호가 부분은 잡히지 않았다고 생각이 되고. 다만 거래량은 조금 줄어들었는데 이게 지금 1월이나 2월 대출규제라든지 초과이익환수제 부분의 시행, 이런 것들이 맞물리면서 소폭 거래량이 줄어든 건 맞는데, 반면 재건축아파트의 사업이 진행되고 있는 부분, 사업장들 같은 경우에는 가격이나 거래가 크게 줄지 않았다는 점이 특징이라 볼 수 있습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 국토교통부가 어제 발표한 ‘재건축아파트 안전진단 기준 정상화 방안’ 이건 잠시 뒤에 제가 한 번 더 여쭤보고요. 정부가 다주택자를 대상으로 주택임대사업자 등록을 유도한 측면이 있었잖아요. 그래서 임대사업자가 좀 늘었는지도 궁금하네요.

◆ 장재현: 실제 지금 통계상으로 임대사업자가 크게 늘어난 부분은 아직까지 눈에 보이는 수치는 없습니다. 다만 양도소득세 중과가 상반기까지, 4월부터 양도세가 시행되기 때문에 그전에 다주택자들 같은 경우에는 선택해야 하거든요. 지금 최근 상황 같은 경우 양도소득세뿐만 아니라 보유세 인상까지도 얘기가 나오고 있는 시점에서는 분명히 다주택자들이 어느 정도 임대사업자 등록을 해놓고 장기적인 보유를 위한 채비에 들어갈 걸로 보여지기 때문에 충분히 앞으로 이런 임대사업자 등록을 하시는 분들은 늘어나지 않을까, 생각이 됩니다.

◇ 장원석: 임대사업자 등록이 늘어나면 주택 가격이 실제로 잡힐까요?

◆ 장재현: 아닙니다. 임대사업자 등록이 늘어났다고 해서 주택가격이 잡히는 건 아니고요. 결국 공급과 수요가 시장의 가격을 결정하는 거지 않습니까. 지금 재건축에 대한 규제, 그리고 재건축, 그리고 전체 아파트 시장에 대한 규제가 사실은 문재인 정부의 주요 골자기 때문에 앞으로 공급이 조금 더 도심 내에, 혹은 주요 지역 내에 신규 공급이 일어나기는 어려운 상황이거든요. 그리고 특히 수도권 외곽지역 같은 경우에는 이미 신도시들이 많이 지어지고 있고 입주하고 있는 상황이기 때문에 경기권 지역으로 많은 공급을 이뤄내기도 어려운 상황이기 때문에, 실제 서울 도심이라든지 서울 지역과 또 경기도의 주요 도심지역 같은 경우에는 앞으로 상당 기간 공급량이 조금 줄어들 가능성이 있기 때문에 장기적으로 봤을 때는 수요·공급, 그리로 특히 서울이라든지 경기 주요 지역에는 유입되는 인구들이 많고 또 주택을 필요로 하는 사람들이 많기 때문에 가격적으로 이게 잡힐 상황은 아니라고 지금 판단되고 있습니다.

◇ 장원석: 앞서 말씀해주신 것처럼 4월부터 양도소득세가 늘어나기 때문에 다주택자들이 3월 말까지는 여러 주택을 쥐고 있을지 아니면 처분할지, 임대사업 등록을 할지 고민할 텐데. 그런데 사실 규제로 인한 세금 인상보다 집값이 오르는 폭이 더 커서 그냥 버티고 있는 사람들이 많아서  정부 계획의 실효성이 떨어진다는 분석이 많았지 않았습니까. 그런데 4월에 양도소득세를 높이게 되면 정부 생각대로 부동산이 안정될까요?

◆ 장재현: 과거 참여정부 시절을 보면 단순히 양도세로만 집값이 잡히진 않았거든요. 그러니까 왜냐면 1주택자들도 있고 또 일시적인 2주택자들 역시도 양도소득세를 피할 수 있는 어느 정도 보완책들이 있고. 특히 아파트 가격이 양도세보다는 결국 대출규제와 대출금리 상승이 오히려 주택시장의 거래를 끊기게 하면서 가격이 떨어지는 양상이 있었고. 또 2007년 이후에 수도권에 아파트 분양이 단기간 많이 늘어나면서 수도권 외부지역에 미분양이 늘어나고, 그러면서 여러 요인들이 결국 주택 가격을 안정화시켰던 그런 사례를 봤을 때는 단순히 양도세만 잡아서는 집값을 안정시키기는 좀 어렵고요. 결국 지금 문재인 정부가 참여정부가 하고 있던 정책들보다 조금 더 강력한 정책들을 조금씩 내놓고 있지 않습니까. 그런 것들을 보면 실제 여러 가지의 규제와 지금 앞으로 계속 대출금리가 상승할 수밖에 없다는 분석들이 계속 나오고 있기 때문에 이런 대출금리 상승, 대출규제 이런 것들이 앞으로 거래량을 감소시키면서 주택 가격을 하향안정화시키지 않을까, 라는 예상을 해보고 있습니다.

◇ 장원석: 양도소득세 이야기는 이 정도에서 마무리하고요. 어제 큰 이슈로 떠오른 재건축 안전진단 강화에 대해서 이야기해보겠습니다. 어떤 내용인지부터 짚어볼까요?

◆ 장재현: 큰 주요 골자는 정부가 재건축아파트에 대한 안전기준에 대한 것 중에서 구조안전성에 대한 비중을 확대했다는 부분입니다. 기존에는 안전진단 종합판정을 위해서는 구조안전성이 20%, 주거환경이 40%, 시설노후도가 30%, 비용분석 10% 이 정도 수준이었는데, 이중에서 구조안전성을 20%에서 50%로 크게 늘렸고, 반면 주거환경 부분을 40%로 15%로 조금 많이 감소시켰거든요. 이런 부분들이 문제가 뭐냐면, 지금까지는 주민들이 구조안전성만큼이나 열악한 주거환경, 그다음에 시설노후도 이런 부분들을 통해서 재건축이 필요하다, 이렇게 주장했는데 지금 정부가 구조안전성 비중을 좀 더 높이게 되면서 구조적으로 문제가 없게 된다면 재건축이 쉽지 않은 그런 부분들이 문제가 생겼습니다. 그래서 지금 재건축 연한이 돌아오고 있는 목동이라든지 상계동이라든지 강남의 여러 단지들이 재건축을 조금씩 시행할 시점에서 이런 안전진단의 기준이 강화되고, 특히 구조안전성의 비중이 확대된 부분들이 좀 불리하게 작용할 것으로 보이면서 시장에서 불평불만들이 나오고 있는 것 같습니다.

◇ 장원석: 지금까지는 말씀하신 것처럼 주차장이 부족하고 층간소음, 주거환경이 안 좋고 소방시설, 이런 것들을 이유로 해서 재건축 허가를 해줬는데, 이제는 이런 것들로는 재건축 허가가 잘 안 날 것이고. 말씀하신 것처럼 재건축 연한이 30년이기 때문에 30년 쯤 된 아파트단지들은 굉장히 충격에 빠진 모습이에요. 서울에만 10만 가구가 넘는다고 하던데. 이런 것들이 결국 투자수요가 줄 것이라는 전망도 있는데, 재건축 단지 입주물량, 공급이 줄어서 서울시 값을 역으로 올리는 영향도 있을 것이라는 분석도 나오는데, 그건 어떻게 보십니까?

◆ 장재현: 여러 가지 문제에 있다고 보는데, 일단 안전진단 강화를 통해서 단기적으로 재건축아파트의 가격을 잡을 수는 있습니다. 그런데 문제는 저희가 또 과거의 사례를 들어보면 실제 과거 2007년 참여정부 때 재건축 규제를 강하게 했고 또 세계금융위기부터 시작해서 부동산 시장이 장기적으로 굉장히 안 좋았지 않습니까. 그런데 이것들의 규제를 완화시키면서 2~3년 동안 단기간 너무 가격이 급등해버리는 부작용이 발생했거든요. 마찬가지로 지금 안전진단 강화를 통하고 초과이익환수제, 대출규제 이런 걸 통해서 재건축아파트 가격을 단기간은 잡아놓을 수 있겠지만, 결국에는 어느 순간에 지금 압구정이라든지 개포우성이라든지 지금 강남에 있는 여러 단지들. 특히 목동 같은 경우에는 신시가지단지니, 목동 1단지부터 시작해서 다 고가 아파트들인데, 이 고가 아파트들이 어느 순간 안전진단이 확 풀리게 될 경우에는 그때 가격이 또 다시 급등해버리는 문제가 발생할 수 있거든요. 그래서 사실 단기간에 집값을 잡을 수 있는 데는 분명히 효과적이긴 하겠지만, 장기적으로 봤을 때는 결국에는 특히 고가 아파트들이 몰려있는 강남 주요 3구라든지 목동이라든지 이런 지역들 같은 경우에는 앞으로 가격 상승률이 장기간 더 높아질 수 있는 가능성을 열어둔 부분이 있고요. 또 하나는 앞서 말씀하신 것처럼 신규아파트 공급이 안 되면서 서울 시내에 있는 새 아파트들, 지금 재건축을 하고 있는 새 아파트들의 희소성이 더 높아진 거거든요. 그렇게 됐을 때는 새 아파트들의 가격이 어느 정도 다시 인기가 많아지면서 가격이 어느 정도 나갈 수 있고. 그 새 아파트 가격이 올라가면서 주변에 있는 재건축단지들도 결국에는 가격이 조금씩 올라가게 돼 있거든요. 그래서 이런 문제들이 단순하게 재건축을 규제로써 잡는 것에 대한 단기적인 효과는 있겠지만, 시장에서 보고 있는 부분은 장기적으로는 가격상승의 여지를 조금 보류해놨을 뿐이지, 앞으로 가격이 안 오르지는 않을 거라는 예상들을 하고 있습니다.

◇ 장원석: 그래서 그런지 시간을 좀 더 벌기 위한 목적인지 몰라도, 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리는 방안도 논의할 수 있다, 이런 얘기도 나오고 있거든요. 그런데 이런 식으로 계속해서 재건축 압박이 들어가면 해당 직격탄을 맞는 말씀하신 양천구 목동, 노원구 상계동, 송파구 이쪽 말고 그 주변지역, 게다가 일산 같은 신도시까지 영향을 주지 않을까, 이런 것도 궁금하네요.

◆ 장재현: 일단 재건축 안전진단 기준이 강화되면 지금 보면 강남 서초·송파, 양천, 노원, 영등포까지 대략 12개 이상 사업지 정도가 지금 안전진단을 신청해놓은, 혹은 추진하려고 하는 상황이거든요. 그쪽 단지들부터 막히기 시작하고, 그러면 결국에는 지금 재건축을 준비하는  모든 단지들이 어느 정도 재건축사업이 보류되거나 장기적으로 지지부진해지는 경향이 생기게 될 거고. 그렇게 됐을 때는 분명히 재건축단지라든지 이런 부분들이 문제를 많이 제기할 것 같습니다. 실제 구조안전성이란 문제랑 주거환경이라는 문제를 같이 볼 필요가 있는데, 주거환경 문제도 사실은 오래된 단지들, 30년 이상 단지들 같은 경우에는 상하수도라든지 주차공간에 문제가 많다고 생각하고 있거든요. 그런 부분들을 어떻게 해결할 것인가. 그리고 이런 새 아파트 공급을 계속 안 하게 됨으로 인해서 사실 이것을 집값을 잡는 게 아니고 앞서 얘기했던 것처럼 장기적으로 그냥 앞으로 집값이 상승할 여지를 계속 보류만 시켜놓고 있는 상황이거든요. 그래서 이런 부분들이 어느 정도 재건축을 하려는, 그리고 또 추진하려는 단지들 같은 경우에는 안전진단에 대한 부분보다는 공공 임대아파트라든지 다른 부분을 통해서 공공의 수요를 늘리고 재건축을 허가해주는 쪽으로 가는 방향 맞지 않을까, 라는 부분도 있다고 생각합니다.

◇ 장원석: 끝으로 계속해서 말이 나오고 있는 보유세 인상 부분도 짧게 다뤄보겠습니다. 정부가 최근에 발표한 단독주택 공시가격, 그리고 공시지가가 큰 폭으로 상승했는데 이게 보유세 인상 부분과 크게 연관돼 있기 때문에 정부가 어떤 의도를 갖고 있는지 끝으로 설명 들어볼까요?

◆ 장재현: 이미 지난해 말부터 보유세 인상을 검토하겠다, 해서 정부 주요관계자들 이야기했고 시장에서도 설왕설래가 되게 많았습니다. 지금 현재 문재인 정부의 기조가 어쨌든 규제로 보시면 될 것 같고. 그리고 지금 아파트값이 잡히고 있다고는 하지마나 사실은 상반기 아파트값이라든지 청약 경쟁률 이런 부분들이 시장이 전반적으로 나쁘지 않거든요. 특히 서울 주요 지역이라든지 경기 주요 지역 같은 경우에는, 수도권 지역들 같은 경우에는 꾸준하게 어느 정도 가격이 꾸준히 올라가고 있는 상황이기 때문에 사실은 보유세 인상을 검토하겠다는 얘기, 보유세 인상이 어느 정도 되겠다는 예측은 해볼 수 있다고 생각합니다. 문제는 지금 같은 상황에서 보유세 인상이 나오게 되면 사실 거래세라든지 이런 부분을 낮춰주거나 다른 방안이 있어야 하는데, 양도세와 보유세까지 높아지게 되면 사실은 시장을 막아두는 역할을 하는 거거든요. 그렇게 됐을 경우 실수요자들 같은 경우에는 어쨌든 앞으로 대출규제라든지 보유세라든지 이런 부분들이 계속해서 인상될 수 있기 때문에 이런 상황에서 여러 채를 단기간 보유하거나 무리한 대출을 했을 경우에는 앞으로 리스크가 굉장히 커질 수 있는 상황입니다. 그래서 오히려 안정적인 대출계획, 그리고 똑똑한 한 채 정도 장기적인 보유하는 게, 똑똑한 한 채를 보유하는 게 다주택을 보유하는 것보다는 장기적으로 이익이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 장재현: 네.

◇ 장원석: 지금까지 장재현 리얼투데이 리서치 본부장이었습니다.