[생생인터뷰] 안 잡히는 서울 집값 'YIMBY' 공급정책으로

[생생인터뷰] 안 잡히는 서울 집값 'YIMBY' 공급정책으로
 

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 심교언 건국대학교 부동산학부 교수
  
◇ 김우성PD(이하 김우성)> 국토교통부가 수도권 주택공급 확대를 위해서 올해 말까지 서울을 포함한 신규 공공택지 31곳의 입지를 선정할 계획이라고 밝혔습니다. 구체적 입지에 대해서는 밝혀진 바가 없습니다만, 개발제한구역과 그린벨트 이야기가 나왔죠. 경우에 따라서 굉장히 멀고 매력이 없다는 말도 있었고, 일부 지역에서는 역전세난 걱정을 할 만큼 공급과잉에 대한 우려까지 나옵니다. 어떤 상황을 봐야 할까요, 전문가와 이야기 나눠보겠습니다. 심교언 건국대학교 부동산학부 교수입니다. 안녕하십니까.
 
◆ 심교언 건국대학교 부동산학부 교수(이하 심교언)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 신규공공택지 개발 계획이 밝혀졌습니다. 공급에 대한 부분, 정부의 보완책 같아 보이는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 정부가 방향은 잘 잡은 것 같습니다. 과거 8.2대책부터 계속해서 수요 대책만 했는데 수요 대책은 단편적인 대책이라 볼 수 있습니다. 그래서 공급을 수반한 정책을 잡았다는 것은 방향은 잘 잡았다고 보입니다. 

◇ 김우성> 주거복지로드맵 통해서 수도권 일대 신규공공택지 공급 얘기가 나왔고요. 사실 이때는 매력적이지 않은 장소가 많다는 비판이 많았거든요. 어떻게 보아야 할까요. 

◆ 심교언> 작년 11월에 나왔던 장소를 보게 되면 수도권 전체 9개가 나왔는데, 수도권의 경우 몇 개 사업지구를 제외하고 매력적이지 않은 데가 많았습니다. 그린벨트 중에서 특히 과거 연구 결과를 보면 강남 집값을 잡기 위해서는 성남이나 과천, 하남 지역에 많이 공급되어야지 집값이 조금 주춤하더라는 것이 결과인데요. 그런 것들을 봤을 때는 미흡하지 않았나 보입니다. 

◇ 김우성> 지금 그러한 부분 때문일까요, 서울을 비롯해 우량지역이 선정될 거라고 밝혀졌습니다. 아직은 정보가 정확하지 않은데요. 어떤 상황입니까?

◆ 심교언> 그린벨트를 하겠다는 말만 나오고 어느 지역이라는 건 나오지 않았습니다. 그런데 서울 시내 전체 그린벨트를 보면 서울시 면적의 4분의 1 정도가 됩니다. 149㎢가 되는데요. 그 면적을 다 할 것이냐, 그건 아니고. 정부 목표가 강남 집값을 잡아서 서울 집값을 안정화시키겠다는 게 목표이기에 강남 인근 지역인 서초구 같은 경우 많이 지정되어 있는데, 그쪽 지역과 성남이라든가 과천 지역이 거론되지 않을까 보입니다. 

◇ 김우성> 앞서 설명해주셨지만, 여러 정책과 무관하게 계속 높아지는 강남 지역을 중심으로 한 집값 잡으려면 하남, 성남, 과천 곳들에 대한 신규 공급이 필요하다고 말씀해주셨는데요. 공급하면 강남 쪽 집값이 떨어진다, 어떤 메커니즘인지 설명되면 좋을 것 같습니다. 

◆ 심교언> 과거 200만 호 공급했을 때는 수년간 계속 마이너스를 보였습니다, 가격이. 물량 공급이 중요하다는 거고요. 2008년 1월 잠실 지역에 2만 호가 입주한 적 있습니다, 재건축 이후에. 그때도 보면 강남 집값이 크게 출렁거리고 하향으로 간 적이 있습니다. 그것을 봤을 때는 강남 인근에 일정 정도 물량, 적어도 3만 호 이상 물량이 공급된다면 당분간은 잡지 않을까 보입니다. 다른 대도시들 사례를 보면 일시적으로 잡는 것이고 대도시 집값, 특히 강남과 같이 고가, 계속적으로 상승하는 게 많기 때문에 그런 것들을 꾸준히 계속 공급하는 것이 필요합니다.  

◇ 김우성> 공급 확대, 꾸준한 공급이 필요하다, 시장에 대한 역할을 강조하신 부분인데요. 다주택자들을 옥죄는 것만으로는 한계가 있는 점을 보완할 수 있을까요? 확실하게 그렇다고 볼 수 있을까요?

◆ 심교언> 다주택자들 수요를 억제한다는 건 단편적인 정책이고, 어떤 선진국의 역사를 봤을 때는 공급 외에는 거의 방법이 없습니다. 그래서 공급을 늘린다면 집값을 잡을 수 있지 않을까 보입니다. 

◇ 김우성> 여러 다른 전문가분들도 시장이 합리적인 흐름으로 움직이는 게 아니라 본능적으로 움직인다고 할 만큼 부동산에 대한 에너지, 관심이 높은 상황에서 이러한 질문에 대한 부연설명을 드리는 거고요. 신도시급 택지 개발은 힘들지 않겠는가. 서초구 예시도 들어주셨고, 내곡동 얘기도 나오는 상황인데요. 규모가 작으면 오히려 기대한 효과만큼 안 나올까 이런 우려가 있는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 서울 시내 면적으로만 보면 한 단지의 규모가 작을 가능성이 있는데, 인접 지역인 과천이라든가 청라와 같은 지역을 봤을 때는 신도시급 규모로 나올 수 있지 않을까 보입니다. 과거에도 택지 물량을 찾기 위해서 노력한 결과들이 많은데, 어느 정도 물량은 확보되는 것 같고, 작게 하더라도 작은 것들이 여러 개 들어가서 시너지 효과를 내도록 하는 게 좋지 않을까 볼 수 있겠습니다. 다만 그 경우에는 광역교통 문제라든가 이런 것들이 곤란하기 때문에 비용은 올라가지 않을까 보입니다. 

◇ 김우성> 여러 가지 다면적인 효과를 봐야 할 것 같고요. 신규 택지에서는 공공임대, 신혼희망타운 등 얘기도 나오는데요. 민간 분양도 있다고 하거든요. 지금 어차피 서울에서 아파트 사두면 오른다는 심리 때문에 과열 양상을 띠지 않을까, 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 단기적으로는 과열 가능성이 있을 것 같습니다. 보금자리의 경우 수억 원 이상 시세 차익을 거두고 그래서 로또라는 얘기까지 나온 적 있는데요. 단기적으로 과열이 되겠지만 중장기적 효과를 봤을 때는 가능하면 상승 속도를 늦추거나 어느 정도 효과는 있지 않을까 보입니다. 그리고 민간 분양의 경우에는 도시계획에서 중요한 것들인데, 임대 주택이라든가 특정 계층을 위한 주택만을 공급할 경우에는 슬럼화가 빨리 진행된다거나 사회 불안을 야기하는 요소가 있습니다. 분양 주택과 임대 주택은 반드시 섞어서 하라는 것이 하나의 교훈으로 볼 수 있습니다. 

◇ 김우성> 여러 분야에 계신 전문가들은 믹스 얘기를 하시죠. 상한가 도입 검토 얘기가 나오는데요. 뜨거운 감자였거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 분양가 상한제의 경우 과거 200만 호 공급하거나 이럴 때 효과가 꽤 있었습니다. 주변 지역 가격을 낮추는 효과가 있었는데, 물량이 많지 않으면 오히려 시세를 따라서 폭등하는 경향을 많이 보입니다. 그 지역에 당첨 받은 사람들만 로또라는 얘기가 나오는데요. 적어도 물량이 많지 않다면 분양가 상한제보다는 채권 입찰제 같은 것들을 해서 시세차익을 국가가 거둬서 서민 쪽으로 쓰는 게 좋지 않겠는가. 국민들 전체를 청약 열풍으로 몰고 가는 것들이 분양가 상한제의 폐해인데, 2000년 이후에는 분양가 상한제가 가격을 안정화시켰다는 연구 결과가 거의 없습니다. 그렇기에 효과를 다시 한 번 생각해보고, 시세 차익을 개인들이 가져가는 것 맞느냐, 아니면 국가에서 거둬가서 서민들에게 쓰는 게 맞느냐는 판단들도 한 번 생각해볼 시기인 것 같습니다. 

◇ 김우성> 인위적인 가격에 대한 개입보다는 여러 가지 더 분산, 순환될 수 있는 제도적 틀을 말씀해주셨고요. 역전세난 얘기도 나옵니다. 강남이나 서울권에서는 부족 이야기가 나오는데, 동탄이 많이 거론되고요. 공급 과잉에 대한 또 다른 우려가 나오는 상황이거든요. 어떻게 보아야 할까요?

◆ 심교언> 역전세난은 대량공급되거나 대량입주가 시작되면 반드시 나타나는 현상이 역전세난입니다. 과거에 보면 5년, 10년 이렇게 역전세난이 발생하는 게 아니고 길게는 3년, 짧게는 1~2년 정도 발생하고 있습니다. 그래서 이것들은 대량공급이라는 것 때문에 어쩔 수 없이 나타나는 현상이긴 하지만, 과거의 사례를 찾아봤을 때 세입자들이 아주 큰 피해를 보는 경우가 많습니다. 이사를 가지 못해서 연쇄적으로 이사를 못 가는 상황이 벌어지는데요. 정부에서는 전세보증금 보험이라든가 이런 것을 강화하는 방법도 생각할 수 있고요. 그리고 집 주인이 반환을 못 하게 될 경우 정부에서 긴급 자금으로 해서 대출하는 방안 같은 것도 미리 준비해야지 세입자들 피해가 줄어들 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 깡통전세나 여러 대비책이 필요하네요. 공급 과잉과 부족 등 여러 가지 얘기가 나오는데요. 관심이 높으신 부분은 수급 상황보다는 부동산 가격일 겁니다. 계속 올라가는 것에 대해서 몇몇 학자들은 본능적인 시장 반응이라는 표현까지 쓰는데요. 서울 집값이 과도하게 오르는 부분을 안정화 시키는 것들, 어떻게 전망하십니까?

◆ 심교언> 선진국에서는 저가의 주택, 저렴한 주택을 공급하는데 올인하고 있습니다. 임비(YIMBY·Yes In My Backyard)라는 말도 나오는데요. 과거에는 10층 정도 지을 수 있는 집을 20층 짓게 해주고 차이만큼 저렴한 주택을 공급하라는 정책들 많이 합니다. 그것을 봤을 때는 우리도 그런 쪽으로 많이 한다면 어느 정도 안정화시킬 수 있을 것 같습니다. 다만 인구 이동의 패턴이라든가 경제 집중 패턴을 봤을 때는 중장기적으로 서울은 계속 오르기 때문에 서민이나 신혼부부, 청년들을 위한 대책들은 계속적으로 마련하는 게 필요하지 않을까 보입니다. 

◇ 김우성> 님비 이야기를 많이 들었는데 임비, 

◆ 심교언> 임비라는 말이 최근에 많이 회자되고 있습니다. 

◇ 김우성> 넛지로 소개되는 것처럼 자연스럽게 선순환을 유도할 것 같다는 생각이 듭니다. 일단 여러 가지 입주가 코앞에 다가온 건 아닌데요. 5년 정도를 보면서 임대주택 정책에 대한 보완이 필요하다는 얘기도 나옵니다. 조언해주신다면요?

◆ 심교언> 임대주택 대책을 보면 당장 너무 빨리 효과를 보려고 하는데 집착하는 것 같아요. 저번 정권에서도 행복주택 같은 것들을 너무 서두르는 바람에 지자체 반발로 안 됐는데요. 숫자라든가 공약 숫자에 매달리지 말고 시장 상황이라든가 주변 주민들에게 계속해서 설득해나가면서 지속적으로 끌고 나가는 게 필요한 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 분산해나가고 다양한 방법을 통해 부작용을 줄여나가고, 이런 것들을 병행해야 할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 심교언> 네, 감사합니다. 

◇ 김우성> 심교언 건국대학교 부동산학부 교수였습니다.