[생생인터뷰] 임대주택 활성화 방안 갭투자 설 곳은 없다

[생생인터뷰] 임대주택 활성화 방안 갭투자 설 곳은 없다
 

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장
  
◇ 김우성PD(이하 김우성)> 정부가 임대주택 활성화 방안을 어제 김현미 국토교통부 장관이 발표했죠. 다주택자 임대사업자로 등록시켜 세금과 건강보험료 혜택을 주겠다. 주거 안정을 확보할 수 있도록 세입자들도 돕겠다는 얘기입니다. 임대소득자를 달래는 입장이면서도 한편으로는 다주택자들에게 매매냐, 임대사업자 등록이냐, 두 선택지를 준 거라는 얘기도 나옵니다. 임대소득자와 달리 세입자들에게는 그다지 큰 보호책이 아직은 덜 나온 것 아니냐는 얘기도 나오는데요. 다양한 전망이 상존합니다. 어떠한 부분을 살펴야 할지 핵심적 내용까지 분석해보는 시간을 마련했습니다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장 연결합니다. 안녕하십니까.
 
◆ 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장(이하 김덕례)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 어제는 경제면에서 이 뉴스에 굉장히 관심이 많았습니다. 임대주택 활성화 방안, 전체적으로 배경이나 맥락을 어떻게 파악하십니까?

◆ 김덕례> 어제 나온 임대주택 활성화 대책의 경우에는 현 정부가 계속해서 추구했던 정책 방향을 다시 한 번 재확인 시켜준 대책이라고 평가할 수 있을 것 같고요. 과거에는 집주인이라고 하면 아무래도 세입자보다 더 나은 계층이라고 인식하면서 다주택자가 가지고 있는 투기꾼이라는 인식이 많았기 때문에 되도록 세입자 관점에서 시장에 대한 조명이 많았습니다. 그런데 현 정부는 집주인에 대한 적정한 수입과 임차인의 주거 안정을 균형된 시각에서 바라보면서 임대차 시장의 안정을 도모하겠다고 했는데요. 그러한 부분을 대책으로 담아낸 것 같고요. 등록을 우선 유도하고 전월세 상한제나 계약갱신청구권과 같은 제도를 단계적으로 도입시키겠다고 했기에 이러한 부분을 직접 도입했을 경우 올 수 있는 임대차 시장의 불안을 최소화하겠다는 의지가 있는 거라고 보이고요. 무엇보다 유도를 하다가 안 되면 강제적으로라도 등록시키겠다고 하는 확고한 의지를 재확인시켜준 대책으로 보입니다. 

◇ 김우성> 사실상 현실적인 상황을 고려하되 정부가 가려는 목표는 확실하게 정했다고 봐야겠네요. 유인책이라고 할까요, 혜택이 있습니다. 제일 눈에 띄는 건 세금과 건보료 깎아준다는 거거든요. 어떤 내용이며, 유인책이 될까요? 어떻게 보십니까. 

◆ 김덕례> 그동안 다주택자 중에서는 여러 채 주택을 가지고 계신 분들은 임대주택 등록하길 원하는 분들도 있었습니다. 그런데 그동안 임대소득세가 노출되지 않다가 노출됐을 경우 갑자기 증가할 수 있는 건강보험료에 대한 부담이 많아질 수 있기에 꺼렸던 부분도 있는데요. 건강보험료의 부담 부분들을 굉장히 많이 줄어든 부분이 있습니다. 2020년 말까지 등록하면 건강보험료를 4년 임대할 경우 40%를 감액해주고, 8년 임대할 경우 80%까지 해주기 때문에 큰 폭의 건강보험료 부담은 완화된 거로 보이고요. 이외에도 취득세 같은 지방세라든가 임대소득세에 대한 감면 부분들, 양도소득세 감면들에 대한 혜택이 있기에 그동안 임대주택을 꺼렸던 부분들에서도 굉장히 좋은 유인책으로 작동될 수 있을 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 지금 국토교통부 자료를 보면 피부양자 기준에서는 등록 안 하면 154만 원입니다. 그런데 8년 임대는 31만 원. 차이가 크네요. 다주택자 분들이 고민이 많을 것 같아요. 양도세 중과 관련해서 인터뷰를 한 적이 있는데요. 선택지 사이에 놓인 것 같은데요. 등록하고, 안 하고 차이가 크겠죠?

◆ 김덕례> 커질 수밖에 없을 것 같고요. 예를 들어서 3주택자의 경우 한 채에서는 살고, 두 채의 경우 전세나 월세로 준다고 했을 경우 임대등록을 하게 되면 임대소득 비과세 부분이 1,333만 원까지 비과세가 됩니다. 초과하더라도 소득세나 건보료는 감면 혜택을 받을 수 있기에 실질적으로 내는 세금 부담은 크지 않은데요. 등록을 하지 않게 되면 비과세 되는 부분들 800만 원까지로 낮아지고, 초과 부분에 대해서도 소득세나 건보료를 내야 하기 때문에 등록을 하는 경우와 하지 않은 경우 혜택 차이가 크기 때문에 다주택자분들 고민을 많이 할 수밖에 없을 것 같습니다. 

◇ 김우성> 임대 주택이 자가소유 비율과 비교했을 때 꽤 많은 것 같거든요. 현재 임대 업자 등록된 상태는 어느 정도입니까?

◆ 김덕례> 현재 우리나라 1,937만 가구 정도가 있습니다. 이중에서 43%인 835만 가구가 임차 가구로 살고 있고요. 이중에서 공공임대가 아니고 민간들이 공급하는 민간 임대주택에 거주하는 가구가 955만 가구 정도 되니까 굉장히 많죠. 이중에서 등록해서 임대료나 임대 기간에 대해서 세입자분들이 보장받을 수 있는 등록 임대주택은 67만 가구밖에 되지 않습니다. 나머지 520만 가구 정도는 사적 임대주택 시장에서 전세가가 많이 올라가거나 아니면 월세부담이 늘어나게 되면 세입자들이 힘들어지는 부분에서 거주하고 있다고 볼 수 있습니다. 

◇ 김우성> 지금 부동산 자체 이익실현을 위해서 투기적 돈이 몰렸던 지난해 여러 가지 문제들을 줄이고 안정화가 여기까지 나타나는데요. 효과 부분에서 여러 얘기가 나옵니다. 당근으로서 유인책이 부족하다, 6억 원 초과주택에 대한 확대 기대도 컸는데 빠졌다는 얘기도 있습니다. 어떻게 보십니까?

◆ 김덕례> 일단 효과가 있다, 없다는 대책이 나온 지 하루 만에 평가하긴 어려울 것 같고요. 다주택자분들이 고민을 할 수밖에 없을 것 같아요. 등록임대로 전환할 것인지, 아니면 양도세 중과를 받기 4월 이전에 매각할 것인지, 그냥 등록도 하지 않고 현 상태로 유지할 것인지에 대한 찬반을 하고 조금 따져볼 수 있는 시간이 필요하기에 연말이 지나 내년 초나 되어야지 시장에서의 반응을 볼 수 있을 것 같고요. 다주택자들이 어떤 목적으로 주택을 가지고 있는지에 따라 다를 수 있는데, 다주택자분들 중에는 안정적인 임대소득을 기대하거나 아니면 최근 은퇴가구가 많아지고 베이비붐 세대들이 은퇴하면서 고정적인 수입이 없기에 임대주택을 통해서 생활비를 보전하고자 하는 다주택자분들도 계십니다. 이러한 부분은 장기 임대 목적이 있기에 충분히 전환할 수 있는 의향은 있을 거라고 보이는데요. 최근 서울을 중심으로 시장의 분양가격이라든가 매매가격이 급격히 오르면서 단기 시세차익을 기대하고 전세가가 높은 지역에서 갭투자를 하신 분들이 많습니다. 그래서 이러한 분들의 경우에는 임대 목적도 없기 때문에 양도세 중과를 하기 전에 매각을 하시는 쪽으로 선택할 수 있을 것 같습니다. 또한 그동안 대출 수요도 많았기에 대출을 많이 받아 주택을 보유하고 있는 것이 앞으로 금리도 오를 것이기에 원리금 상환 부담이 있는 부분들도 이제 임대소득에 대한 수익과 이자 상환에 대한 부담을 따져봐야 할 시간이 있기에, 정책적인 시장에 대한 효과는 조금 한두 달 정도 후에 나올 거라고 보는데요. 그래도 일정 부분은 다주택자들이 등록 전환을 하는 효과는 분명히 있을 거라고 보입니다. 

◇ 김우성> 정부가 80만 가구 등록 민간 임대주택을 200만까지 늘리겠다는 효과 말고도 김덕례 실장님께서 말씀해주신 것처럼 갭투자로 갔던 비정상적 수요들까지 정리하는 의미가 있을 것 같다, 시간이 지나봐야 정확해지겠네요. 세입자 입장에서는 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 이건 바로 해줘야 하는 것 아니냐는 아쉬운 얘기도 나오는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 김덕례> 과거 선진국에서도 임대료 규제를 했을 때 부작용에 대한 경험이 있습니다. 현재 바로 전월세 상한제라든가 계약갱신청구권을 도입해버리면 임대인 입장에서는 굳이 임대를 할 이유가 없기에 바로 매물로 내놓아 임대주택이 없어질 수도 있고요. 임대인이 굳이 돈을 들여가며 임대의 품질을 유지하기 위해 주택 관리를 하지 않을 수 있습니다. 비용적 측면이 있기에. 임대 주택의 품질이 오히려 낮아지기 때문에 세입자들이 오히려 더 낮은 질의 주택에서 살아야 하는 문제도 있기에 오히려 등록을 활성화시키고 등록한 주택에 대해서 전월세 상한제라든가 계약갱신청구권들을 도입하면 공적 지원이 된 부분에 대해서 주택에 대한 공공성을 확보할 수 있는 부분이기에 임대인 입장에서도 수용하기 좋은 부분이 있습니다. 단계적으로 도입하는 것이 세입자에게 장기적으로 유리하다고 볼 수 있습니다. 

◇ 김우성> 정부가 관리하고자 하는 범위 안에 민간임대주택 사업자들이 들어올 수 있도록 단계화가 필요한 부분이라는 말씀이시네요. 주택시장을 놓고 물론 본인의 돈이 충분해 갖고 계신 분들이야 기다릴 수도 있지만, 갭투자나 대출하신 분들에 대한 여러 대책에 대해 효과가 나타날까 여러 의문이 나오고 있습니다. 보유세 얘기까지 나오거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 김덕례> 저는 정부가 굉장히 확고한 의지를 갖고 있다고 보입니다. 그렇다면 정상적인 방법에 의해서 주택을 구입하지 않았거나 내가 장기간 임대를 하고자 하지 않았던 분들에 대해서는 불리한 시장 환경이 될 수 있기에 그런 분들은 매각을 하는 쪽으로 의사결정을 하는 게 많아질 거라고 보입니다. 그러면 정상적으로 임대 수입을 기대할 수 있는 쪽으로 시장이 재편되지 않을까 생각이 들고요. 이뿐만 아니라 정부가 하겠다는 건, 인프라 차원에서 임대 사업자의 DB도 구축하고 임차인 보호 차원에서 단계적인 등록을 할 수 있는 제도화를 더 강화시켜가겠다고 하기에, 과거와 같은 단기 시세 차익을 기대한 다주택 구입들은 정상적인 것이 아니라면 더 어려워질 수 있어 보입니다. 

◇ 김우성> 여러 가지 환경 변화의 첫 단추가 채워지는 것 같습니다. 앞으로의 흐름을 보고 또 다시 연결하겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 김덕례> 네, 감사합니다. 

◇ 김우성> 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장이었습니다.