국토부 Q&A: 다주택자, 세입자 win-win 대책은?

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 12월 14일 (목요일) 
□ 출연자 : 김흥진 국토교통부 주택정책관

-다주택자들에게 인센티브 제공해 임대주택 등록 유도
-임대 기간 보장, 임대료 인상 제한으로 전월세 시장 안정화돼야
-임대주택 등록 시 각종 세제, 건보료 혜택
-8년 이상 장기 임대 시 양도세중과-종합부동산세 배제
-등록 안 하는 것보다 하는 게 세 부담 훨씬 적어
-누가 임대 등록했는지 정보 제공할 것
-현재 가구 증가 속도 감안하면, 2022년도 전체 45%정도 안정적 거주 가능
-당장 임대료 인상 증폭? 입주물량 많아 그럴 가능성 적어
-전세금반환보증, 계약갱신 거절 기간단축 등 임차인 권리방안 내년 하반기 개정 

◇ 신율 앵커(이하 신율): 어제 정부가 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했습니다. 이 방안의 핵심은 임대사업자로 등록하는 다주택자한테 세제 혜택도 주고요. 건강보험 싸게 해주고, 이래서 등록 임대주택을 늘리는 동시에, 월세·전세 올리는 거 좀 잡겠다, 이런 얘긴데요. 이게 정말 실효성이 있을지, 여러 가지 논란이 일고 있는 건 사실입니다. 자세히 알아보죠. 정부 측의 입장입니다. 국토교통부 김흥진 주택정책관, 전화 연결하겠습니다. 안녕하십니까.

◆ 김흥진 국토교통부 주택정책관(이하 김흥진): 안녕하세요.

◇ 신율: 이 방안의 핵심은 임대주택 등록을 유도하겠다, 이 얘기죠? 

◆ 김흥진: 다주택자들한테, 여러 채 보유하고 계신 분들한테 인센티브를 줘서 임대주택 등록을 유도하겠다는 게 정책 목표입니다. 사실 서민들 주거 안정을 위해서는 자가 보유를 많이 촉진시키고, 공공에서 임대주택을 공급해주는 것이 가장 근본적인 복지라고 할 수가 있겠습니다. 그런데 가계부채 문제라든지 아니면 정부의 재정 문제 때문에 그 부분은 한계가 있고, 결국은 사적인 전월세 시장에 살고 계시는 분들의 주거 안정을 어떻게 도모할 것이냐, 하는 것들이 가장 중요한다고 생각하고 있습니다. 그래서 임대 기간을 일정 기간 보장하고. 또 임대료 인상이 제한되는 그런 등록 임대주택을 많이 확충하는 것이 사적 전월세 시장을 안정시키는 가장 중요한 방법이다, 라고 저희가 생각을 해서 등록에 따른 부담을 저희가 줄여서 자발적으로 등록을 유도하고, 이를 통해서 세입자들이 혜택을 보는 그런 대책을 저희가 준비했습니다.

◇ 신율: 지금 공공임대주택 이게 목표라고 말씀하셨는데, 당연하겠죠. 그런데 전체 임대주택 시장에서 공공임대주택이 차지하는 비율이 얼마 안 되죠?

◆ 김흥진: 공공임대주택 재고량이 130만 호 정도 됩니다. 전체적으로 주택시장이 2000만 호가 좀 덜 되는, 1900만 호 정도가 되고. 그중에서 자가 주택을 제외한 실제 임대주택에 거주하고 있는 비율이 높지가 않습니다. 상당수의 주택이, 세입자분들이 580만 가구 정도가 이런 공공임대주택이 아닌 사적 임대주택에서 살고 있는 것으로 저희가 추정하고 있습니다.

◇ 신율: 그렇군요. 그런데요. 아까 인센티브 준다고 말씀하셨죠. 그러면 어떤 혜택을 주는 겁니까, 다주택자들한테?

◆ 김흥진: 일단 임대주택으로 등록을 할 경우 세제하고 건보료 혜택을 줄 계획입니다. 세제 같으면 취득세·재산세 같은 지방세도 포함되고, 또 임대소득세 같은 경우에도 2018년까지는 2000만 원 이하 소득에 대해서는 현재 과세가 안 되어 있습니다만, 2019년부터 과세가 됩니다. 그런데 임대사업자 등록을 하면 임대소득세에 대해서도 저희가 30~75% 임대기간에 따라서 감면을 해줄 거고요. 건강보험료도 거기에 맞추어서 4년 임대로 등록을 하시면 40%, 그리고 8년 임대로 등록을 하시면 저희가 80%를 감면할 계획이고. 또 장기임대를 저희가 유도하기 위해가지고 8년 이상 장기로 임대하시는 분에 대해서는, 세금 부담이 큰 게 양도세·종부세입니다. 양도세중과를 배제하고 종부세 합산도 하지 않는 그런 혜택을 드리려고 합니다.

◇ 신율: 8년 임대를 했을 경우에요?

◆ 김흥진: 그렇습니다. 8년 이상 임대를 했을 경우 양도세중과가 배제되고,

◇ 신율: 종부세도 배제하고?

◆ 김흥진: 예. 합산을 하지 않습니다.

◇ 신율: 종부세도요, 종합부동산세도요?

◆ 김흥진: 그렇습니다.

◇ 신율: 그런데 이게 종합부동산세에 해당되는 분들은 혹할 수 있지만, 다주택 가지신 분들 중에서 이거 해당이 안 되면서 다주택 가지신 분들도 있을 거거든요. 그럼 그분들의 입장에서 볼 때 8년이 너무 길다, 등록 안 하고 그냥 버틸 가능성이 높다, 이런 분석 나오는데. 이거 어떻게 보세요?

◆ 김흥진: 저희가 양도세 혜택을 주고 있는 게 8년 이상 임대에다가 공시가격 6억 이하인 주택에 대해서만 혜택을 주고 있습니다.

◇ 신율: 공시가격 6억 이하요?

◆ 김흥진: 예. 6억 이하 주택에 대해서 양도세중과 배제, 종부세 합산 배제 혜택을 주는데. 저희가 우선적으로 이 제도의 취지는 세입자 보호가 일단 주목적이고, 그렇게 하다 보니까 일정 금액 이하의 주택에 살고 계시는 분들을 보호하기 위한 게 주목적이라는 말씀을 우선 드리고요. 그다음에 거기에 해당되지 않는 분이라고 하더라도, 제가 좀 전에 말씀드린 것처럼 2019년부터는 임대소득에 대한 과세도 실시되고, 또 이 과세소득하고 연계가 돼서 건강보험료도 부과가 앞으로 되도록 되어 있습니다. 그런데 등록하고 등록하지 않은 경우에 따라서, 등록을 했을 경우에 세 부담과 건강보험료 부담이 줄어들기 때문에 등록을 하는 것이 등록을 하지 않는 것보다 세 부담이 훨씬 적은 것으로 그렇게 나타나고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 그게 세 부담은 적을 수 있지만, 8년이라는 세월이잖아요. 4년, 8년. 이걸 임대하시는 분들 입장에서 볼 때는 인플레이션이라든지 이런 거 다 고려해봤을 때 어떤 것이 더 현명한지 판단할 겁니다. 그게 Rational Choice, 이성적 선택 합리적 선택 아니겠어요? 그렇기 때문에 세입자 보호라는 취지는 100% 공감합니다만, 현실성이 떨어진다는 얘기가 그래서 나오는 거 아니겠습니까?

◆ 김흥진: 장기간 보유하는 데에 대한 부담은 분명히 있지만, 또 매각이 완전히 제한되고 있는 것은 아닙니다. 그러니까 예를 들어서, 다른 임대사업자한테 매각을 한다든지, 똑같은 조건으로. 현재 임차조건과 똑같은 조건으로 다른 임대사업자한테 매각을 할 수 있는 길이 열려있습니다만 물론 약간 제한적인 측면이 있다고 말씀을 드릴 수 있고요.

◇ 신율: 그런데 만일 예를 들면요. 임대사업 안 하는 사람한테 집 팔면 다 토해내야 해요?

◆ 김흥진: 그동안 받은 세제혜택은 다시 돌려내야 하는 상황이고요. 그런데 그게 전혀 매각을 못하는 것이 아니고, 다른 임대사업자들한테, 등록을 한 임대사업자한테 등록을 할 수 있는 그런 측면이 있는 것이고요. 또 하나는 저희가 이렇게 장기적으로 임대를 하는 것을 부담스럽게 여기는 것은, 사실은 세금을 내지 않을 수도 있다는 측면들이 많이 작용하고 있는 것 같습니다. 임대사업 등록을 하지 않으면 실제로 정부가 세금 같은 것을 확인하기가 어렵기 때문에 등록을 하지 않아도 세 부담이 적다, 이렇게 판단하실 수가 있을 텐데, 저희가 내년 4월까지 임대차 시장의 현황에 대한 데이터베이스를 구축해서 다주택자 분들이 주택을 보유하고 있는 현황이라든지, 실제로 임대 소득을 어느 정도 내고 있는지를 저희가 확인할 수 있는 시스템을 구축할 거고, 이를 바탕으로 임대소득에 대한 정확한 과세가 이뤄진다고 하면 등록을 하는 것이 훨씬 더 혜택이 있을 것으로 저희들은 생각하고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 예를 들면 임대사업자한테 집을 팔면 문제가 없겠지만, 집 팔 때 ‘당신 임대사업자입니까?’ 이것만 골라서 팔기는 힘들잖아요, 현실적으로.

◆ 김흥진: 저희가 이번에 임대등록 데이터베이스를 구축하면서 임대등록을 한 사람들은 다 DB로 저희가 관리를 할 계획입니다. 그러면 이 정보들을 가지고, 정부가 가지고 있는 포털사이트라든지 이런 데를 통해서 다른 임대사업자를 확인할 수 있는 그런,

◇ 신율: 정부가 공인중개사 역할을 하겠다?

◆ 김흥진: 공인중개사 역할 하는 것이 아니고, 필요한 정보를 제공해주겠다는 것입니다. 그 정보를 가지고 공인중개사분들이 그 정보를 보시고 필요한 분들을 서로 연결시켜주거나 하실 수 있습니다. 저희는 기본적으로 8년 이내에 매각을 하라는 것을 원하는 것은 아닙니다. 장기간 보유를 하시고 거기에 따라서 거주하시는 분들도 8년 거주의 혜택을 볼 수 있도록 유도하겠다는 뜻입니다.

◇ 신율: 장기보유를 하라는 건 아니겠지만, 하기는 힘들어진 건 사실인 것 같은데. 그런데 좋습니다.

◆ 김흥진: 매각 제한은 있습니다. 장기보유를 하고 거기에 따른 인센티브를 주겠다는 얘깁니다.

◇ 신율: 그런데 이 제도가 어느 정도 되느냐에 따라서, 아까 우리 김흥진 정책관님이 말씀하신 세입자 보호 있지 않습니까. 이게 성공이 되느냐 안 되느냐가 결정되는데. 이게 제대로 안 되면 혜택도 못보고 집만 못 팔고, 이렇게 되지 않느냐, 이런 걱정도 되긴 되겠네요.

◆ 김흥진: 저희가 2022년까지, 앞으로 5년 동안 매년 20만 호 정도 임대주택 등록이 이루어지고, 그렇게 되면 등록된 임대주택이 200만 호 정도 될 것으로 저희가 기대하고 있습니다. 그리고 처음에 제가 말씀드린 공공임대주택도 2022년까지 200만 호 정도 확보가 되면 400만 호 정도의 주택이 임대료 인상이 제한되고 장기간 거주할 수 있는 주택이 됩니다. 현재 가구 증가 속도를 감안하면 900만 가구 정도가 2022년도에도 임차가구로 거주할 것으로 생각하고 있어서, 전체의 45% 정도가 어느 정도 안정적인 거주가 가능하게, 거주할 것으로 봅니다. 

◇ 신율: 그런데 시민단체 측이 걱정하는 건 뭐냐면, 또 하나가 이런 겁니다. 그러니까 8년 동안 못 올리는 거 아니에요. 그러니까 8년 동안 올릴 걸 한꺼번에 확 올린다, 이거에요. 월세든, 전세든. 이거 막을 수 있는 방법은 없잖아요.

◆ 김흥진: 일단 지금 현재로서는 전세 가격이 상대적으로 안정이 돼 있고, 또 향후 1~2년 동안 입주물량이 상당히 많이 있습니다. 그래서 이 부분을 임대료 인상으로 증가할 확률은 상당히 낮다고 보고요. 그리고 등록된 임대주택하고 공공임대주택이 많이 늘어난다고 하면 아무래도 다른 임대주택, 다른 주택을 세를 놓고 계시는 분들도 마음대로 임대료를 올린다든지 하기는 힘들 것으로 생각이 됩니다.

◇ 신율: 그건 한 번 두고 보죠. 그런데 이 부분은 잘하신 것 같아요, 전세금반환 보증보험. 이거 집주인 동의 없이 할 수 있는 거 있죠. 이건 잘된 것 같아요.

◆ 김흥진: 저희가 집주인 동의 없이도 전세금반환 보증에 가입할 수 있도록 했고, 또 가입 대상 보증금도 저희가 조금 높였습니다. 이건 내년 초부터 바로 시행이 될 거고요. 그다음에 세금 문제만 주로 언론에 홍보됐습니다만, 그거 이외에도 주택임대차보호법 개정을 통해서 계약갱신 거절기간 같은 걸 단축하는 등 또는 임차인 권리보호 강화방안도 많이 마련했습니다.

◇ 신율: 알겠습니다. 이거 2년 후부터 실시되는 거죠?

◆ 김흥진: 방금 말씀드린 임차인 권리보호 방안은 내년 하반기에 저희가 개정할 생각입니다.

◇ 신율: 그렇군요. 다른 건 2년 후고요?

◆ 김흥진: 예. 대부분이 2019년에 세법 개정과 동시에 이루어지는 것들이 많습니다.

◇ 신율: 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 김흥진: 예

◇ 신율: 지금까지 국토교통부 김흥진 주택정책관이었습니다.