걱정 말아요 그대 “부동산 관련 소송” - 최진녕 법무법인 이경 변호사

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 
□ 방송일시 : 2017년 12월 11일 (월요일) 
□ 출연자 : 최진녕 법무법인 이경 변호사

걱정 말아요 그대 “부동산 관련 소송” - 최진녕 법무법인 이경 변호사


◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): <걱정 말아요, 그대> 앞서 예고해 드린 대로 오늘은 ‘부동산 관련 소송’에 대해서 이야기 나눠봅니다. 월요일의 변호사, 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께합니다. 안녕하세요.

◆ 최진녕 법무법인 이경 변호사(이하 최진녕): 반갑습니다. 최진녕입니다. 날씨 쌀쌀한데 감기 조심하십시오.

◇ 김명숙: 오늘 진짜 추위가 매섭더라고요. 어쨌든 저희가 부동산 관련 소송 이야기를 할 텐데, 그전에 우선 최근에 얘기가 많이 되고 있는 조두순 출소 반대 청원도 있고요. 또 연말이잖아요. 주취감경 폐지 청원이 있는데요. 먼저 주취감경에 대해서 짧게 설명 부탁드릴게요.

◆ 최진녕: 주취감경, 말 그대로 술에 취했다는 이유로 형을 깎아준다, 이런 내용이겠죠. 그런데 다 그렇게 되는 건 아닙니다. 오히려 형법에 보면 위험한 주사가 있는 걸 알고도, 한마디로 위험을 예고하고도 술을 먹은 다음에 문제를 일으켰다 하면 아예 감경해주지 않는다는 원칙이 딱 서 있습니다. 다만 그와 같은 것 이외에, 술을 마시고 술에 완전히 취한 상태에서 자기도 모르는 사이에, 쉽게 말하면 필름이 끊긴 사이에 범행을 저질렀을 때, 이른바 사물을 변별할 능력이 없거나 의사 결정할 능력이 부족한, 그런 것을 이유로 해서 실무상 형을 감경해주는 케이스가 있었는데요. 아시다시피 이른바 ‘조두순 사건’이라고 해서 피해 여성 아이에 대해서 아주 흉측한 성범죄를 저질러서 검찰이 무기징역을 구형했음에도 불구하고, 주취감경이 인정돼서 12년형을 산 케이스 때문에 지금 국민들이 상당히 공분을 일으키고 있지 않습니까. 예전과 달리 그런 부분에 대한 국민의 문제 인식을 잘 알고 있기 때문에 최근에는 법원도 쉽사리 주취감경을 잘 인정해주지 않는 상황이기 때문에 요즘 같은 연말 분위기에 술 드시는 거 좀 자제하셔야 할 것 같습니다.

◇ 김명숙: 당연한 말씀인 것 같아요. 어쨌거나 과도한 음주는 건강에도 해롭잖아요, 여러모로.

◆ 최진녕: 가계에도.

◇ 김명숙: 그렇습니다. 맞습니다. 여러모로 좋을 게 하나도 없어요. 그런데 이렇게 국민의 청원에 의해서 법이 바뀌거나 범법자가 출소를 못한 경우가 혹시 있었나요?

◆ 최진녕: 결론적으로 얘기했을 때, 이렇게 청원을 한다고 해서 범법자가 못 나오는 그런 케이스는 있을 수 없다. 헌법의 원칙입니다. 헌법 13조에 보면 ‘모든 국민은 동일한 범죄에 대해서 거듭 처벌받지 아니한다’라고 해서 이른바 ‘일사부재리 원칙’을 규정하고 있습니다. 조두순 씨도 대한민국 국민이다 보니까 이미 유죄확정판결을 받은 것에 대해서 국민 청원을 이유로 해서 추가적인 형을 받도록 할 수는 없는데요. 그러다 보니까 지난주에도 청와대에서 공식적으로 ‘안타깝지만, 국민의 뜻과 달리 현행법으로써는 가중처벌을 못 한다’라고 얘기하고 있고요. 또 재심할 수 없느냐, 그렇게 해서 얘기하고 있습니다만, 재심이란 것이 현행법상 피고인에게 유리한 재심, 한마디로 유죄가 나왔는데 증거 보니까 무죄네, 이렇게 풀어주는 재심이 있지. 유기징역이 나왔는데 무기징역으로 해 달라는 그런 재심 규정은 없다 보니까, 적어도 현행법상으로는 재심이 불가합니다. 다만 그 대신에 이른바 ‘보안처분을 강화한다’고 해서, 예를 들어서 지금 확정돼서 나온 이후 5년간 전자발찌를 하게 되어 있는데 그것을 좀 더 길게 한다든가, 아니면 보호관찰을 하는데 24시간 감시를 한다든가, 이런 취지의 대책은 나오고 있습니다만, 본질적인 재처벌은 안 된다는 것이 지금 법조계의 전반적인 태도인 것 같습니다.

◇ 김명숙: 일단 그 얘긴 여기까지 하고요. 오늘 알려 드린 대로 부동산 관련 소송에 관해서 이야기를 시작해볼까 합니다. 그런데 아까부터 문자 많이들 오고 있는데, 그 가운데 8599님, 너무 일찍부터 문자 주셨어요. 감사합니다. 8599님, ‘안산의 다가구주택을 20년간 가지고 있으면서 서울 재건축할 빌라를 샀는데, 지금 아파트 공사가 진행 중에 있어요. 2020년 3월에 입주입니다. 다가구주택을 언제 팔아야 양도소득세를 면할 수 있나요?’ 하셨네요.

◆ 최진녕: 일단 축하드립니다. 집이 두 채나 있잖아요, 이 분은.

◇ 김명숙: 그래서 축하드린다고?

◆ 최진녕: 그럼요. 집이 두 채나 있는 상당히 성공하신 분인 것 같은데요. 지금 가지고 계신 20년 된 주택이라면 일반적인 의미에서의 주거요건과 소유요건이 충족됐기 때문에, 지금 판다 하시더라도 양도소득세가 나올 가능성은 적어 보이는데요. 주위에 아주 구체적인 조건에 대해서는, 지금 대략적인 사실관계만 저희한테 말씀해주셨기 때문에 한 번 그 부분은 주위에 있는 세무사님이나, 아니면 제일 친절한 것이 요즘은 세무서입니다. 세무서에 가서 얘기해주시면 보복 전혀 없고 너무나 상세하게 양도소득세 같은 거 설명해주시니까 꼭 인근에 있는 세무서에 가서 한 번 상담을 해보시라. 아마 좋은 결과 얻을 수 있지 않을까 싶습니다.

◇ 김명숙: 저희 오늘 <걱정 말아요, 그대> 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께 부동산 관련 소송에 관해서 얘기 나누고 있는데요. 혹시 궁금한 사항 있거나 또 상담하실 사항이 있으면 #0945 문자 보내주시기 바랍니다. 혹시 문자로 길게 쓰기 참 뭐한다 하신다면, 걱정하지 마세요. 그냥 문자로 ‘상담 원함’ 이렇게만 보내주시면 저희가 따로 연락드려서 상담해 드릴 수 있도록 하겠습니다. #0945입니다. 구체적인 사안으로 들어가 볼까요, 변호사님? 사연이 들어와 있는데요.

“임대차계약을 해서 살고 있습니다. 보일러가 고장 났는데 집주인이 고쳐주지 않아요. 집주인에게 고쳐달라고 하는 게 맞는 거 아닐까요?”

◆ 최진녕: 그게 맞는 거 맞죠. 그 부분과 관련해서는 법이 그와 같은 것을 규정하고 있습니다. 민법에서 임대차 부분에 보면, 민법 623조에 ‘임대인의 의무’라고 돼 있어서, ‘임대인은 목적물을 임차인한테 인도해주고 또 계약하는 기간 동안 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 될 의무를 부담한다’고 되어 있습니다. 그것이 고의나 과실로 그것을 부서뜨렸다고 한다면 별론이겠지만, 그것이 아니고 이용하는 과정에서 손상이 발생해서 고장이 됐다고 하면 말씀드린 대로 수선유지의 의무는 집주인이 갖기 때문에 이 부분에 대해서 고쳐달라고 해서 하면 그 부분을 고쳐줘야 할 의무가 있고요. 더불어 만약에 고쳐주지 않는다고 하면 우리가 수리한 다음에 그 비용을 청구할 수 있는 상황이 있는데요. 임대인한테, 집주인한테 이른바 수선의무가 있다고 한다면, 거꾸로 우리 임차인 같은 경우 통지의무가 있습니다. 한마디로 임차 목적물이 수리 필요가 있을 경우 지체 없이 집주인한테 이를 알리도록 법이 규정하고 있습니다. 그러므로 속으로 앓지만 말고 이러이러한 문제가 있기 때문에 이걸 빨리 수리해 달라고 정식적으로 요청을 드리는, 나름대로 용기도 필요한 것이 아닌가 싶습니다.

◇ 김명숙: 그럼 예를 들어 도배나 싱크대 같은 것, 그런 것도 수리할 경우 집주인이 해줘야 하는 건가요?

◆ 최진녕: 기본적으로 이 부분은 말씀드렸듯이 싱크대 수리라든가 아니면 좀 전에 얘기했던 보일러 같은 경우에는 상당히 중요한 부분이죠. 생활하는데 부엌에 싱크대 없으면 어떡하겠습니까, 이 추운데 보일러 없으면 어떡합니까. 그러므로 기본적인 이와 같은 중요한 물품에 대해서는 사용, 수익에 필요한 부분이기 때문에 마땅히 임대인이 해주는 것이 맞습니다. 다만 이 부분과 관련해서 완전히 이런 부분이 일부분은 강행규정으로 되어 있진 않지만, 경우에 따라서는 관행이 상당 부분 중요하기도 하거든요. 그래서 실제로 관행으로 보면, 전세 같은 경우 도배장판은 들어가는 세입자가 보통 부담하는 것이 관행인 것 같고요. 대신 월세나 반전세 같은 경우 집주인이 이와 같은 것을 해주는 것이 실무적인 관행인 것 같은데요. 말씀드렸듯이 아주 생활에 기반적 시설이 되는 부분에는 이와 같지만, 예를 들어 우리가 살다가 갑자기 전구가 나갔다, 이런 정도라고 하면 사실상 판례에 비춰봤을 때, 누구나 고칠 수 있는 사소한 하자나 파손 같은 경우 임차인이, 그것은 필요비기 때문에 세입자가 부담하게 되는데요. 결국 임대차계약서에 그런 부분까지도 꼼꼼하게 챙겨놓는다고 하면 그 부분에 대해서 나중에 문제가 생기지 않을 수 있다는 점을 말씀드리고요. 또 하나, 임대차보호법은 기본적으로 임차인을 보호하게 되어 있습니다. 그래서 내용에 소유자가 무리한 요구를 해서 다 이것들은 임차인이 부담한다, 이렇게 해놨다 하더라도, 그와 같은 특약은 무효입니다. 그러므로 내용상 불리하게 계약했다 하더라도 적극적으로 임대차보호법에 의한 권리를 주장한다면 임차인으로서는 권리를 보호받을 방법이 있기 때문에, 적극적인 권리행사가 필요하지 않을까 싶습니다.

◇ 김명숙: 다음 사연 보겠습니다.

“저는 재개발지역에 사는 세입자입니다. 제가 사는 곳은 2010년 11월에 사업인정 됐고, 지금은 2018년 8월 초까지 이사를 가야 합니다. 그런데 2002년 5월부터 세입자로 살았고 산 지 15년이 돼서 당연히 주거이전비를 받을 수 있을 거로 생각했습니다. 처음에는 조합 측에서도 주거이전비를 받을 수 있다고 했다가 이제는 줄 수 없다고 합니다. 이유는 제가 재개발 지역 내에 있는 빌라를 매입한 적이 있어서 세입자 자격이 상실됐다고 하네요. 참고로 빌라 매입 계약자는 저고요. 지금 살고 있는 집의 세입자는 남편 이름으로 되어 있습니다. 이런 상태에서 주거이전비를 받을 수 있을까요?”

◆ 최진녕: 이 부분은 주거이전비라고 말씀하셨지만, 이사비가 아닌가 하는 생각인데요. 현재 재건축·재개발과 관련된 법률상에 주거이전비와 이사비, 또 그리고 상가 같은 경우 영업손실, 이것들이 다 하나하나의 별개의 내용인 것 같은데요. 주거이전비는 통상 이사비와는 별도로 재건축조합원이 그 기간 동안 다른 집에 들어가서 세를 들어서 사는 데 필요한 전·월세 자금을 지원하는 비용을 보통 얘기하고 있습니다. 그런데 이 부분에 있어서 재개발지역에 들어가서 사는 세입자라고 한다면 아마 조합원이 아닐 가능성이 있어 보입니다. 조합원이 아니라고 하면, 지금 얘기하시는 주거이전비, 주거지원비는 사실 대상이 아닐 가능성이 높지 않을까 싶은데요.

◇ 김명숙: 이사비는 가능하고요?

◆ 최진녕: 그렇죠. 그런데 말씀드렸듯이 여기에 사는 세입자라 하더라도 이사비, 예를 들어서 요즘에는 포장이사비가 1~2백만 원 수준이 되는데, 그런 부분은 설령 다른 데 빌라를 매입했다 하더라도 그와 같은 것과 상관없이 이사비는 받을 수 있지 않을까 생각이 듭니다.

◇ 김명숙: 그리고 4734님, ‘재혼 가정인데 1가구이고요. 남편 명의로 분양을 받았는데 어떻게 해야 세금이 적게 나오나요? 혼인신고는 아직 안 했는데, 언제 혼인신고를 해야 할까요?’

◆ 최진녕: 지금 1가구 1주택에 양도소득세 이런 것을 묻고 있으신 것 같은데요. 1가구 1주택이 문제가 된다고 하면, 적어도 제가 아는 한, 지금 취득했는데 매도를 하려고 하신다는 겁니까? 질문 내용이 정확하지 않아서.

◇ 김명숙: 분양을 남편 명의로, 지금 재혼을 했는데 1가구래요. ‘남편 명의로 분양을 받았는데, 어떻게 해야 세금이 적게 나오나요’ 하셨어요.

◆ 최진녕: 절세 방안을 물으신 것 같은데, 본인도 한 채를 가지고 있고 재혼하는 남편도 가지고 있는 그런 케이스가 아닌가 싶은데요.

◇ 김명숙: 혼인신고를 언제 해야 하느냐고 물으셨어요.

◆ 최진녕: 결국 취득 계약은 했는데 혼인신고는 하지 않은 상태에서 재혼하는 그런 상황이라고 하면, 일단 혼인하지 아니한 상태에서 각자 취득하고 결국 나중에 혼인하면 1가구 2주택이 되니까요. 혼인신고하기 전에 취득하는 것이 1가구 1주택에 따르는 세제혜택을 받을 수 있지 않을까, 그런 취지인 것 같아서. 제가 더 상세한 내용 없이 말씀드리기 때문에 정확한 건 아니겠습니다만, 어쨌든 혼인신고를 하면 두 분이서 1가구가 되는 것이고 거기에서 취득하면 1가구 2주택이 되는 그런 상황인데요. 그렇다면 결국 혼인신고하기 전에 각각 취득한 다음에 혼인신고를 하는 것이 맞지 않는가 하는, 지금 질문하신 취지는 그런 것이 아닌가 해석이 되는 것 같습니다.

◇ 김명숙: 그리고 7260님, ‘9년째 어머니를 모시고 살고 있어요. 아파트 명의가 어머니 앞으로 되어 있는데, 저한테 이전해주신다고 해요. 상속세는 어떻게 되는지요. 그리고 언제쯤 제 앞으로 이전하는 게 좋을까요?

◆ 최진녕: 어머니 명의로 되어있는 것을 살아계시는 동안 받아오시는 것은 증여가 될 겁니다. 

◇ 김명숙: 증여세와 상속세는 엄연히 다른 것이잖아요.

◆ 최진녕: 엄연히 다른 것이죠. 일단 돌아가시면 그때는 실질적으로 상속세가 되는데요. 살아계시는 동안 이것을 가져오신다면 결국 증여에 따른 증여세금을 납부하지 않을 방법은 없을 것 같습니다. 다만 그것이 10억 미만이 된다면 증여세율이 30% 정도 되는 것이고, 그것이 넘어가면 40% 정도의 증여세가 되는데요. 결국 이것을 살아계실 때에 증여로 받아오실지, 아니면 돌아가신 다음에 상속으로 받아 가실지. 이 부분에 있어서는 증여세율에 대해서도 고민해야 하고요. 아마 이분 같은 경우, 제가 사실관계는 좀 더 특정해야겠습니다만, 본인 이외에 다른 형제자매가 있을 가능성이 있어 보입니다. 아마 그것 때문에 돌아가시기 전에 증여를 받는 방법을 고민하시는 것이 아닌가 싶은데, 말씀드렸듯이 단순한 세율뿐만 아니고 돌아가신 이후에 미리 이것을 증여받아놓으면, 나중에 다른 형제자매가 있다고 하면 추후에 분쟁이 있을 수 있기 때문에 어머님이 명확하게 이 부분에 있어서 돌아가시기 전에 유언이나 재산에 대한 가이드라인을 마련해놓는 그런 부분이 필요한 것 아닌가 생각합니다.

◇ 김명숙: 그리고 0980님, ‘오피스텔도 1가구 2주택으로 보나요?’

◆ 최진녕: 오피스텔은 주택이 아니기 때문에, 설령 주거용 오피스텔이라 하더라도 1가구 2주택 대상은 아닌 것으로 제가 알고 있습니다.

◇ 김명숙: 아니랍니다. 3409님, ‘제가 원룸 오피스텔에 사는데 다음 달에 월세가 끝나요. 똑같은 월세에 같은 조건으로 재계약하려는데 부동산에서 대서료 10만 원을 제가 내야 한다고 해요. 왜 집주인이 내지 않고 제가 내야 하나요?’ 이런 경우도 있나 봐요.

◆ 최진녕: 그럼요. 현실의 문제인 거죠.

◇ 김명숙: 그냥 집주인이랑 합의해서 하면 안 내도 되지 않을까요?

◆ 최진녕: 합의해서 해도 되죠. 그리고 다른 데로 옮기는 것이 아니고 그대로 해서 있다고 하면, 그것은 새로 할 것도 없죠. 자동갱신이 될 수 있을 것 같습니다. 지금 같은 경우 몇 개월 남았는지는 제가 잘 모르겠습니다만, 만약 이것이 한 달도 채 남지 않았다고 하면 이미 같은 조건으로 갱신됐을 가능성이 있습니다. 그렇다면 결국 새로 임대차계약을 체결하지 않는다 하더라도 그대로 기존 임대차계약이 유지된다고 볼 여지가 있기 때문에, 기존에 썼던 계약서 내용을 꼼꼼히 다시 살펴보시라. 그렇게 해서 한다고 하면 새로 계약 체결할 필요도, 그에 따르는 복비를 지급할 필요도 없을 가능성이 높으므로, 그 부분의 계약을 꼼꼼하게 살펴보시고요. 더불어 아까 얘기하신 복비는 양측에 받을 겁니다. 그러므로 그것을 왜 나한테만 받느냐고 얘기할 수는 없을 것 같으니까요. 그 부분도 현재 소유자와 상의해보시는 것이 어떨까 싶습니다.

◇ 김명숙: 그리고 2417님, ‘증여세하고 상속세 중에 어떤 게 더 싸요? 토지와 건물 중으로 어떤 것으로 받는 게 좋을까요?’ 하셨어요. 세금 측면에서 질문하셨네요.

◆ 최진녕: 아마 이 방송을 한 번 더 해야 할 것 같은데요. 상속세·증여세 내지 매매에 따른 것을 한 번 더 해야 할 것 같은데요. 증여세는 상당히 고율입니다. 그런데 상속세는 실질적으로 러프하게 봤을 때 10억이 넘어가지 않는다고 하면, 각종 공제나 이런 걸 하면 사실상 상속세는 내지 않을 가능성이 상당히 높습니다. 서민들은 그래서 상속세 걱정할 필요가 사실상 없습니다. <걱정 말아요, 그대> 다만 형제가 많을 때 그에 따르는 상속 분쟁이 더 문제가 될 것 같으니까, 돌아가시기 전에 미리 아들한테 얼마 하는 것들을 원만하게 해놓고 돌아가시는 것이 추후에 가족이 유지되는 비결이 아닌가 생각합니다.

◇ 김명숙: 또 지금 질문 중에 ‘토지와 건물 중 어떤 것으로 받는 게 좋을까요?’

◆ 최진녕: 아마 땅만 되어 있는 것과 건물만 되어 있는, 땅도 많고 건물도 많은 분인지는 모르겠습니다만, 보통 대지 위에 건물이 있기 때문에 보통 요즘 주택 같은 경우 대지권 등기가 같이 돼 있습니다. 그래서 따로 분리해서 양도할 수 없습니다. 다만 상가건물이나 이런 것은 경우에 따라서는 대지권 등기가 안 돼 있으면 건물 따로 상가 따로 이렇게 등기가 될 여지도 없지 않습니다만, 그것이 따로 돼 있으면 나중에 각각의 가치가 떨어질 수밖에 없습니다. 그래서 지분을 통해서 취득하는 것은 별론으로, 그것을 따로따로 취득하는 것은 결코 권장해 드리고 싶지 않은 상태인데요. 대지권이 없는 건물은 사실 값이 얼마 안 나가는 케이스가 상당히 많고요. 경우에 따라서는 대지 따로 건물 따로 됐을 때 나중에 그것을 팔려고 해도 팔지 못하는 케이스도 상당히 많고, 설령 팔더라도 제값을 못 받는 케이스가 많습니다. 그러므로 만약 건물이 따로 있고 토지가 따로 있는 분이라면 그중에서 본인한테 유리한 것을 취득하면 되겠지만, 건물이 있는 대지라고 한다면 그것을 가급적 같이 취득하는 것이 합당하다는 것을 말씀드릴 수밖에 없습니다.

◇ 김명숙: 이번에는 사연으로 한 번 만나보겠습니다.

“몇 달 전에 전실 확장한 집을 샀습니다. 전 주인이 소방법상 아무 하자가 없는 집이라고 했었는데, 알고 보니까 주택법상으로 다 위배된다고, 전부 원상복구 하라고 합니다. 위반 시 벌금 1천만 원이라고 하고요. 원상복구 비용만으로 몇 백 정도 소요되는 것으로 보고 있고, 원래 부동산 법상 6개월 이전의 하자는 전 주인이 처리해주는 것으로 알고 있는데 맞나요? 제 경우는 해당이 되는지요?”

◆ 최진녕: 지금 두 가지를 여쭤보시는 것 같은데요. 현재 매매해서 가지고 왔는데 확장한 집이 건축법, 주택법이라고 했지만 제가 아는 한 건축법 위반, 아마 불법 확장 이런 부분인 것 같습니다. 그 부분과 관련해서는 실무적으로 행정기관이 편의상 등기부나 건축물 대장상 명의자를 상대로 해서 시정조치나 이행강제금을 부과합니다. 그렇다 보니까 그와 같은 불법을 저지른 사람은 이미 팔고, 원상회복하거나 이행강제금의 대상은 내가 되니까 억울할 수밖에 없는 상황인 것 같은데요. 안타깝게도 현 상황 속에서 원상복구 의무는 현재 소유자가 부담할 수밖에 없습니다. 통상 이와 같은 케이스는 아파트보다는 빌라 같은 다가구주택이나 다세대주택에 먼저 만들어서 사용승인을 받은 다음에, 나중에 방 두 개를 확장하는 그런 케이스에서 하기 때문에, 사실상 매수하는 사람이 확장해서 불법이라는 것을 알고 매수했을 가능성이 상당히 있지 않을까 싶은데요. 결국 그와 같은 것을 고려해서 매수했다고 하면 그에 따른 행정적인 제재도 받아야 하고요. 물론 일정 부분에 대해서 전 주인에게 손해배상 청구를, 이른바 매도인의 담보책임을 물을 수는 있겠는데요. 그 기간이 6개월은 아니고, 그것보다는 훨씬 더 기간은 깁니다. 다만 말씀드렸듯이 그 내용을 모르고 했다고 하면 손해배상 청구나 이걸 통해서 민법상 하자담보 책임을 물을 수 있겠지만, 그 부분을 알고 확장된 집을 구매했다고 하면 사실상 손해배상 책임을 묻기도 쉽지 않지 않을까 하는 생각입니다.

◇ 김명숙: 지금 사연이 왔는데 제가 축약해서 여쭤보면, 상가 건물인데 가게를 계약해서 2년 동안 인테리어하고 장사를 하고 있었는데 건물이 팔렸대요. 계약기간이 1달 남았는데 건물이 팔려서 넘어가게 될 경우, 가게를 빼줬으면 한다고 했는데, 임대차보호법에 따라서 계약이 끝나도 상가임대차 같은 경우 3년 더 있을 수 있다고 하는데, 이에 대해서 설명을 부탁드린다고 하셨어요.

◆ 최진녕: 여기도 <걱정 말아요, 그대> 원칙적인 것은 임대인이 소유자가 바뀌어버리면 바뀐 소유자가 ‘나가’ 하면 나가야 하는 것이 법리입니다. 그렇지만 그렇게 했을 경우 서민이 보호가 안 되죠. 그래서 만든 것이 주택임대차보호법과 상가임대차보호법 아니겠습니까. 그래서 지금도 상가기 때문에, 2년이 됐다 하더라도 이 계약과 관련해서는, 서울인지 어느 지역인지는 모르겠습니다만 전체 환산보증금이 4억 원이 안 된다고 하면 상가임대차보호법이 적용되고요. 그렇다고 하면 현재 임대인인 소유자가 넘어갔다 하더라도 현재 소유자가 전 임대차 관련된 모든 지위를 승계합니다. 그래서 기존의 임대차계약이 그대로 유지돼서 경우에 따라서는 맥시멈 최대한 5년까지는 거기에서 안정적으로 영업할 수 있는 것 같은데요. 그렇기 때문에 지금 나가라고 한다고 해서 나갈 것이 아니고요. 본인이 현재 임대차보증금이 얼마인지, 그리고 월세가 얼마인지를 말씀을 안 주셔서 제가 정확한 말씀을 드릴 수는 없습니다만, 전체 보증금이 서울 같은 경우 4억 원이 안 된다고 하면 5년 동안은 어쨌든 안정적으로 계속 영업할 수 있다는 걸 말씀드리겠습니다.

◇ 김명숙: 그럼 새로운 건물주와 다시 계약해야 하는 건가요?

◆ 최진녕: 그건 아닙니다. 이 부분도 상당히 중요한데요. 임대차계약을 새로 해도 됩니다. 그런데 그렇게 해버리면 기존에 있던 것이 무효가 되어버립니다. 그러므로 가급적 기존에 있는 것을 연장하는 것이 맞고요. 말씀드렸듯이 기존에, 예를 들어서 2년 전에 계약했다고 하면 이번에 계약을 안 하고 있다면 그 사이에 뭐가 있어서 다른 사람이 저당권이나 있다고 하더라도 내가 선순위가 될 수 있는데요. 그 뒤에 내가 새로 계약해버리면 후순위가 되어서 나중에 임대차보증금을 제대로 못 받을 수 있기 때문에, 그거 매우 조심하셔야 합니다.

◇ 김명숙: 잘 알겠습니다. 감사합니다. 오늘 <걱정 말아요, 그대> 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 ‘부동산 관련 소송’에 대한 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.

◆ 최진녕: 감사합니다.