“주거복지로드맵, 과연 집값 상승 막을 수 있나”

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 11월 30일 (목요일) 
□ 출연자 : 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

-생애단계별 혹은 소득수준별 촘촘하게 나눈 게 특징
-5년간 100만호, 공급까지 긴 시간...실제 체감 언제쯤?
-분양물량 많은 민간 건설업체에 타격
-서울 ‘그린벨트’ 풀어 주택 건설? 주민 반발‧사회적 공감대 우려
-가뜩이나 물량 많은 수도권, 부동산 경기 위축 부작용 우려
-정부 120조 재원 마련, 주택도시기금이 부담? 과연 적절 한가
-LH 재무구조 더 악화될 가능성
-정부 120조원 재원조달 구상, 국민 부담으로 돌아갈 수도

◇ 신율 앵커(이하 신율): 어제 정부에서 문재인 정부의 핵심 국정과제죠. 서민의 주거안정마련을 위한 주택공급 대책, 그러니까 '주거복지 로드맵'을 공개했습니다. 골자는 ‘오는 2022년까지 집 없는 서민들을 위해서 주택 100만 가구를 내놓겠다’는 건데요. 전문가 연결해서 어떤 내용인지 자세히 알아보겠습니다. 한국건설산업연구원의 두성규 선임연구위원, 전화연결 하겠습니다. 안녕하십니까.

◆ 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원(이하 두성규): 안녕하세요.

◇ 신율: 어제 발표된 주거복지로드맵을 보면 ‘무주택 서민에게 주택 100만 호를 공급하겠다’ 이게 골자인데, 100만 호를 어떻게 공급하겠다는 거죠?

◆ 두성규: 100만 호라는 숫자가 굉장히 강한 인상을 주는 측면들이 있습니다만, 참여정부에도 100만 호의 주택공급을 공언한 바가 있는데요. 그때 이후로 아마 가장 큰 물량인 것 같습니다. 그런데 이걸 자세히 뜯어보면, 문재인 정부가 출범할 때 공공임대를 연간 13만씩 해서 5년간 하면 65만 호, 그리고 민간임대주택이지만 공공에서 임대료 상승이라든지 임대기간 이런 부분들에 대한 제재를 좀 하면서 공적지원을 강화한 공공지원이라는 주택들이 있는데요. 이쪽이 연간 4만 호에서 5년간 하면 20만 호, 이래서 85만 호를 5년간 공급하겠다. 이렇게 임대주택 정책을 이미 발표한 바가 있습니다. 여기에 이번에 공공분양 15만 호라고 해서 연간 3만 호씩 해서 5년간 15만 호를 서민과 실소유자에게 공급하겠다는 내용이 덧붙여지다 보니까 당정 협의 과정에서 아마 포함이 된 것 같은데요. 그래서 이것을 모두 합치면 100만 호가 되는 겁니다. 그런데 다만 이번에 기존의 100만 호 공급과 조금 차이가 나는 점은요. 이번에 생애단계별 혹은 소득수준별로 해서 청년이라든지 신혼부부라든지 고령가구와  저소득 취약계층까지 모두 망라한, 상당히 촘촘하게 주거복지와 관련된 주택공급에 있어서 많이 촘촘하게 보여지는 그런 계획들이 담겨졌다는 점에서 차이를 보이고 있는 것 같습니다.

◇ 신율: 100만 호를 5년 동안 새로 짓는 거죠?

◆ 두성규: 그렇죠. 100만 호를 매년 평균 20만 가구씩 해서 5년간 공급하게 되는데요. 이게 준비과정을 거치게 되는 그 기간까지 생각한다면 실질적으로 체감할 수 있는, 서민이나 혹은 청년층이나 신혼부부들이 살 수 있고 거주할 수 있는, 그런 체감할 수 있는 시기는 상당히 뒤로 미뤄져야 하지 않을까, 이렇게 보여집니다.

◇ 신율: 5년간 100만 호인데, 지금 문재인 정부 출범한지가 6개월이 지났지 않습니까. 6개월이 훨씬 지났죠. 그런데 그러면 이게 5년이 아니라 사실은 문재인 정부 임기 내에 이걸 하려면 4년 2~3개월 동안 100만 호를 지어야 한다는 거 아니에요?

◆ 두성규: 그렇죠. 그러니까 초기 단계에서는 아마도, 지금까지 전혀 정부가 손을 놓고 있는 건 아니었으니까요. 그런 부분에서 기존의 임대주택의 공급 부분에 대한 연장선상에서 지금 말씀드린 여러 가지 생애단계별·소득수준별이라든지 혹은 공공분양 물량이라든지 이런 부분들을 추가적으로 더 강화하는 측면들이 있기 때문에 당장은 아니겠지만 지금 첫해년도부터는 조금씩 진행이 되다가 점차 후반전으로 갈수록 상당히 물량이 더 늘어나는 그런 양상으로 해서 이 정부가 끝날 때까지는 가능한 한 100만 호 공급을 달성하겠다, 하는 게 아마 이번에 주거복지로드맵의 목표인 것 같습니다.

◇ 신율: 그러면 건설경기는 굉장히 살아날 가능성이 있네요.

◆ 두성규: 건설경기가 살아날 것인가에 대해서는 오히려 반대의 우려들도 상당히 많은데요. 이번에 공공에서 주도를 하게 되고 공공임대 물량을 중심으로 하다 보니까 실제 건설경기들은 민간분양이라든지 민간임대시장이 활성화됨에 따라서, 부동산 경기에 따라서 연동되는 측면이 있는데, 공공부문에 대한 부분을 강화하게 되면 아무래도 일반 민간 건설업체들은 그냥 보급 형태로만 참여하게 되기 때문에 실질적으로 수익성이나 이런 부분들에 있어서 민간분양보다는, 또 민간임대보다는 상당히 수익성이 떨어질 수밖에 없기 때문에, 건설경기 부분에 있어서는 긍정적인 기대감이나 역할들은 크지 않다고 볼 수가 있고요. 또 사실은 올해까지 이르러서 민간에서도 분양물량들이 상당히 많았던 측면들을 감안해서 규제로 인한 내년부터의 위축 가능성들이 전망되고 있기 때문에, 실질적으로 건설경기에 주는 기대감은 오히려 기대보다는 걱정이 더 많은 상황으로 되지 않을까라는 그런 이야기들이 많습니다.

◇ 신율: 그리고요, 박사님. 100만 호를 어디다 짓겠다는 거예요?

◆ 두성규: 그렇죠. 이 부분이 가장 사실 이번에 주목을 많이 끄는 부분이고 가장 중요한 부분인데. 사실은 주택이라는 것, 특히 임대주택이라는 것은 위치가 대단히 중요합니다. 그래서 많은 부분, 서민들이 직주근접의 성격과 또 쓸 만한 부지, 즉 서울을 포함한 아주 수도 중심부에 접근할 수 있는 그런 상황들에 위치가 돼야 하는데요. 살고 싶은 곳에서 주변 집값보다도 분양가도 상당히 낮으면서 제때 공급을 해야 되는 측면도 있는데, 그런 부지가 실질적으로 많지 않아서 걱정을 많이 했더니 정부에서는 이미 기확보 중인 77만 호의 공공택지에다가 40여 개의 공공주택지구를 신규개발해서 가능한 한 서울과 또는 인근 부분들에 있어서, 성남이나 의왕이나 구리 등등에서 하겠다는 건데요. 실질적으로 본다면 은근히 이런 얘기 속에 그동안에 있어서 택지개발 부분을 중단을 선언한 바가 있는데, 그 부분들을 이번에는 조금 번복하면서 소규모이긴 하지만 공공택지를 적극적으로 개발하는 부분들, 그런 부분들이 포함돼있는 것 같습니다. 그래서 일단 수도권의 이러한 부지들을 그린벨트 해제 등을 포함해서 살펴본다고 하고 있는데요. 이런 부분들이 폐지가 되기까지는 또 해당되는 지역에 있어서의 주민들의 반발이라든지, 또 그린벨트 훼손과 관련되는 사회적 공감대 형성 부분들의 과제들이 남아있기 때문에 조금 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

◇ 신율: 그리고 또 한 가지는 뭐냐면, 지금 수도권 지역 중에서는 미분양사태가 발생하는 지역도 있잖아요. 이게 서울이 아니면 미분양되는 경우도 있는 것 같은데, 이런 지역에다가 만일 임대주택을 짓는다면 소기의 효과를 거둘 수 있을까요?

◆ 두성규: 부작용이 클 수 있는 가능성도 있겠죠. 사실상 지금 서울과 서울에 인접한 지역을 제외하고는, 경기도 지역이나 수도권의 남부 지역, 그리고 지방의 경우에는 현재에도 부동산 경기가 상당히 위축된 모습을 보여주고 있습니다. 그리고 올해가 입주예정물량이 37~38만 호 정도로 얘기하고 있는데요. 내년에는 입주예정물량이 44만 호에 이르고 있습니다. 그러니까 굉장히 많은 물량들이,

◇ 신율: 잠깐만요. 44만 호에서 정부가 짓겠다는 100만 호는 제외하고 44만 호죠?

◆ 두성규: 그렇죠. 44만 호는 지금 민간에서 공급되는 물량들이 다 완성되어서 입주를 기다리게 되는 그런 물량들을 얘기하게 되는데요. 이런 물량들로 인해서 사실 일부 지역, 동탄이나 일부 지역에 있어서는 역전세난이라든지 이런 부작용도 이미 나타나고 있는 상황입니다, 미분양을 포함해서. 그런데 만일 임대주택까지, 공공임대주택들이 이렇게 해서 매년 예를 들어 20만 가구가 만일 쏟아지게 된다면 가뜩이나 위축된 부동산 경기, 지역 경기 속에 이것이 상당히 부담으로 작용할 가능성들이 많다. 그리고 서울이나 인접한 서울 지역 등에 있어서는 사실 공급 대비해서 수요가 아직도 많은 상황이기 때문에 부동산 가격이 상승되고 있지만, 사실 지금 양극화 속에서 서울이나 인접지역을 제외하면 전체적으로 우리 국내 부동산 시장의 상황들이 그렇게 녹록치 않은 상황들입니다. 그래서 이러한 임대물량 자체가 지나치게 많이 공급이 될 경우에는 민간부동산시장에 주는 부담감과 가격 부분에 있어서도 억누르는, 그리고 경기 자체를 위축시키는 효과가 상당히 부작용으로써 작용할 가능성도 있지 않나, 하는 걱정감도 있습니다.

◇ 신율: 그리고 100만 호 짓는 데는 돈은 어떻게 충분히 마련했는지 모르겠어요.

◆ 두성규: 전체적으로 이번에 보도자료 규모가 보니까 80페이지에 해당되더라고요. 굉장히 어제 저도 공부한다고 애를 먹었는데. 거기에 나와 있는 재원조달과 관련해서 전체적인 5년간에 있어서의 조달해야 하는 비용들이 약 120조에 해당하는 것으로 되어 있습니다. 그리고 실질적으로 매년 25조에 가까운 돈, 아주 천문학적인 숫자라고 볼 수 있는데요. 그런 부분과 관련해서 이쪽에 재원조달과 관련되는 주역할을 주택도시기금에 의존하는 것으로 그렇게 되어 있습니다. 그래서 전체 120조 중에 국민주택기금 쪽에서 106조를 부담해야 하는 것으로 되어 있는데, 이 부분이 실질적으로 여유자금으로써 주택도시기금의 여유자금이 42조다, 이렇게 추산이 되고 있다, 이런 이야기들이 나오고 있긴 하지만, 전반적으로 국민주택기금만 다 부담하는 것이 과연 적절하냐. 그리고 국민주택기금 자체가 국민주택채권, 우리가 보통 새집을 마련해서 들어갈 때 사게 되는 채권들하고 청약통장예금이나 운영수익 등으로 주로 구성이 되는데요. 이런 부분들로 인해서 현재 부동산 경기가 각종 규제 등으로 인해서 고점을 찍고 지금 약세로 돌아서고 있는 상황들을 감안하면 전체적으로 이 부분에 대해서도 규모가 더 줄어들 수 있고, 그렇게 되면 자칫 임대주택공급에 대한 재원조달이 부실화될 수 있는 가능성들도 이야기하고 있습니다. 그리고 혹시 LH나 이런 쪽에서 만일 앞장서는 상황을 예상해볼 수 있는데요. 이런 경우에는 LH 쪽에 있어서도 현재의 재무구조가 더 악화될 수 있고 부담이 굉장히 급증할 수 있는 가능성들에 대해서도 많은 논란들이 제기되고 있는 상황입니다.

◇ 신율: 그러니까 결국 박사님 말씀을 들어보면, 부동산 경기가 안 좋아지고 부동산 거래가, 주택 거래가 줄게 되면 국민들이 사는 채권 규모도 줄어들 거 아니에요. 그러면 국민주택기금도 줄어들 가능성이 있고, 이렇게 된다는 말씀이시잖아요.

◆ 두성규: 그렇죠. 그래서 국민주택기금 자체가 사실은 임대주택공급에만 사용될 수 있는 게 아니라 도시재생이라든지 다른 용도 부분에 있어서도 보정의 역할을 하기 위한 어느 정도 일정 부분이 유지돼야 한다, 이런 것들이 있게 되는데. 그래서 이번에 재원 마련과 관련해서는 다소 걱정스러운 부분들이, 전체적인 이번에 주거복지 로드맵 자체에 흐르고 있는 명분은 공공이 주도해서 이러한 임대주택 공급을 전체적으로 끌고 가겠다는 내용으로 담겨져 있습니다. 과거에는 재원조달과 관련해서 상당히 이전 정부들은 많이 부담을 느끼고 있었기 때문에 민간의 참여를 독려하는 부분들이 상당히 많았거든요. 그래서 일전에 뉴스테이 같은 경우에도 민간의 참여를 적극적으로 유도하는 부분을 통해서 재원조달을 원활하게 하는 쪽으로 추진했었는데, 이번에 뉴스테이나 이런 쪽에 민간의 참여 길은 사실상 봉쇄시켜 놓은 상태에서 공공이 주도적으로 가져간다고 하니까, 만일 국민주택기금이나 문제가 된다면 결과적으로는 아마 재정으로 보완해야 할 수밖에 없는 상황이 될 거고, 그렇게 된다면 결과적으로는 국민의 부담으로 돌아갈 수 있다는 점에서 재원조달과 관련해서는 좀 더 꼼꼼한 보완적인 내용들을 강구해야 할 것 같습니다.

◇ 신율: 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 두성규: 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 한국건설산업연구원의 두성규 선임연구위원이었습니다.