新DTI 시행 한달 남았는데... 자영업자 옥죄나?

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 11월 28일 화요일
□ 출연자 : 윤석천 경제평론가


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 내년 1월부터 신DTI가 시행됩니다. 소득대비 대출비율이 도입돼서 버는 만큼 돈을 빌릴 수 있도록 하겠다는 겁니다. 자영업자가 1억 원 이상을 대출할 때도 역시 마찬가진데요. 소득수준에 따라서 대출이 결정됩니다. 개인사업자대출 여신심사 가이드라인을 포함해서 어떤 점을 알아둬야 할지, 오늘 자세히 알아보도록 하겠습니다. 윤석천 경제평론가와 함께하겠습니다. 안녕하십니까.

◆ 윤석천 경제평론가(이하 윤석천): 안녕하세요.

◇ 장원석: 신DTI 규제, 그리고 자영업자와 부동산임대업자 대출규제 강화안이 포함된 ‘금융회사 여신심사 선진화방안’이 엊그제죠. 26일에 나왔는데요. ‘8·2 부동산 대책’하고 ‘가계부채 종합대책, 10.24 대책’을 조금 더 세분화해서 상세하게 다듬은 내용이 담긴 것으로 보이는데요. 일단 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI)의 규제를 강화한 신DTI가 시행되는데요. 기존의 DTI하고 신DTI하고 차이점부터 좀 알아볼까요? 

◆ 윤석천: 사실 일반인들이 이해하기는 좀 어려울 듯 한데요. 가장 이해하기 쉬운 건, DTI든 신DTI든 공히 소득대비, 연간소득대비 연간부채규모가 얼마가 되는가를 따지는 거거든요. 여기서 중요한 변수는 소득하고 부채가 되겠죠. 소득을 따지는 건 신DTI에서는 한층 깐깐해졌습니다. 그런데 그건 은행의 문제니까 별개로 하고. 가장 중요한 게 부채규모를 어떻게 산정하는가에 따라서 달라지는 거예요. 구DTI 같은 경우에는 신규로 주택담보대출을 받을 때, 신규 주담대의 원금과 이자를 갖다가 부채규모에 산정을 시켰고, 만약에 기존에 주담대가 있었다고 한다면 기존 주담대 같은 경우에는 부채규모를 산정하는 게 원금은 빼고, 분할상환하는 원금은 빼고 이자만 계산했습니다. 그러니까 기존 주택담보대출뿐만 아니라 기타 대출의 이자만을 갖다가 부채규모에 산정을 했는데, 신DTI에서는 신규 주택담보대출의 원리금을 갖다가 부채규모에 산정시켰고, 기존 주담대의 원금까지도 포함시킨 거죠. 분할상환에 대한 원금까지를 갖다가 거기다가 산정했기 때문에 부채 규모가 지금보다 훨씬 커지겠죠. 예를 한 번 들어보겠습니다. 기존에 주담대가 한 건 있고요. 대출금은 1억8천만 원인 A씨가 금리 3.5%의 20년 원리금 균등분할상환조건을 보유하고 있습니다. 그런데 이분이 연소득은 7천만 원이에요. 그런데 이분이 다시 만기 30년짜리 조정대상지역 소재 주담대를 받으려 할 경우, DTI는 40%를 적용받겠죠, 조정대상지역이니까. 현재는 약 3억8천9백만 원까지 대출이 가능합니다. 그런데 이게 신DTI로 바뀌게 되면 거기에 원금이 산입되겠죠, 분할상환하는 원금이. 그래서 이게 두 가지 경우로 나눌 수 있는데, 기존 주택을 2년 이내에 처분조건부 대출 시에는 두 번째 주담대는 만기제한이 미적용됩니다. 두 번째 제한 30년을 그대로 인정받게 돼요. 그래서 총액을 따지면 3억8천9백만 원에서 2억9천7백만 원으로 대출액이 감소합니다. 왜 그러냐면 두 번째 주담대의 원금이, 원금균등상환분이 부채규모로 편성되기 때문에. 따라서 기존 DTI보다 9천2백만 원 정도가 감소하는 셈이죠. 그런데 처분조건부 대출이 아니라 그냥 그런 조건 없이 대출하게 될 경우에는 3억8천9백만 원에서 1억8천4백만 원으로 대폭 감소하게 됩니다. 약 52.7%가 감소하는 거죠. 왜 그러냐면 다주택자에 한해 신규 주택담보대출에 만기제한이 적용되기 때문입니다. 실제로 이분이 30년 정도로 주담대를 빌리겠지만, 만기제한이 15년으로 확 줄어들어가지고 원금이 두 배가 산입이 되겠죠, 매년 분할상환하는 원금이. 때문에 대출규모가 확 늘어나서 결국 대출을 받을 수 있는 실제 규모가 지금보다는 절반 이하로 뚝 떨어지게 되는 거죠.

◇ 장원석: 그렇군요. 핵심은 주택담보대출을 받을 때 대출상환 부담이 커지고, 원래는 기존의 DTI는 건별로 대출한도를 정했는데, 일부 다주택자들이 이를 조금 악용하는 모습을 보이지 않았습니까. 그렇다 보니까 주택담보대출 원리금 상한액도 부채로 보면서 신DTI에서 좀 더 강화시킨 모습을 볼 수 있는데. 그러면 투기지역에서는 기존 주택을 팔지 않고는 추가로 집을 사기 위해서 대출받을 수 없는 상황에 놓이겠네요?

◆ 윤석천: 그렇죠. 지금 같으면 만약 투기지역 같은 경우에는 거의 대출이 불가능하다고 보시면 됩니다. 연소득 7천만 원 분 정도까지도 사실은 거의 대출이 불가능하다고 보시면 되겠죠.

◇ 장원석: 방금 들어온 속보 하나만 전해드리고서 계속 인터뷰 진행하겠습니다. 검찰이 전병헌 전 정무수석 뇌물의혹 수사와 관련해서 GS 홈쇼핑을 압수수색하고 있습니다. 관련 자세한 소식은 들어오는 대로 계속해서 전해드리겠습니다. 총부채원리금상한비율(DSR)이 하반기부터 은행권에 도입되지 않습니까. 신DTI보다도 더 강력한 규제라는 말이 나오고 있는데, 이건 어떤 건가요? 

◆ 윤석천: 신DTI가 핵폭탄급이라면 DSR은 수소폭탄급이겠죠. 아까 말씀드렸듯이 부채규모를 어떻게 산정하느냐에 달려있는 거예요. 신DTI가 기존 주담대의 원금까지도 부채규모에 산입한다고 했잖아요. 대신 기타 부채 같은 경우는 이자만 산입했는데, 이제는 기타 부채도 원금까지도 부채규모에 산입하겠다는 얘깁니다.

◇ 장원석: 더 늘어나는군요.

◆ 윤석천: 그렇죠. 다시 말해서 신용대출이라든지 아니면 마이너스통장 대출 같은 게 있지 않습니까. 이걸 갖다가 기존에는 이자만 따졌는데, 이걸 갖다가 원리금균등분할상환 조건으로 해가지고 원금까지도 부채규모에 산정을 하니까 훨씬 더 엄격해지는 거죠. 그런데 보통 신용대출이라든지 마이너스통장 다수가 만기가 1년이지 않습니까. 1년인데 가령 5천만 원을 받은 사람은 5천만 원을 다 산입하면 너무 가혹하니까 이건 10년 균등분할상환 조건으로 해서, 가령 5천만 원의 신용대출이 있는 부분은 매년 원리금상환을 갖다가 5백만 원으로 산정해서 DSR을 계산하겠다는 거죠. 이것도 예를 한 번 들어볼게요. 연봉 5천만 원인 사람이 연 4%의 금리로 신용대출 5천만 원을 받으면 1년간 내야 할 이자는 2백만 원이 되겠죠. 원금을 10년으로 나눈 5백만 원을 여기다 원금까지도 포함하는 겁니다. 그러면 합해서 빚의 규모가 7백만 원이 되겠죠. 이 양반이 아무런 주택담보대출이 없다고 할 때도 신용대출 5천만 원 받은 것만으로 DSR은 14%가 됩니다. 여기에 가령 주담대 같은 게 있다고 할 때는, 만약에 DSR이 시행이 된다고 하게 될 경우에는 기존 주택담보대출은 물론, 기타 신용대출이라든지 마이너스통장 대출이 있는 분들 같은 경우에는 엄청난 치명타가 되겠죠. 거의 대출 못 받는다고 보시면 됩니다.

◇ 장원석: 그런데 DSR, 총부채원리금상한비율 비율산정이 우리 서민들 느끼기에 어느 정도로 산정될 거냐, 이것도 귀추가 주목되지 않습니까?

◆ 윤석천: 그렇죠. 그래서 이게 지금 은행권에 일단 자율로 맡겨놓고 있는 부분인데, 은행도 이걸 할 때의 파급효과를 굉장히 염려하고 있는 줄 제가 알고 있어요. 거의 대출 여력이 있는 사람이 지금 거의 없기 때문에.

◇ 장원석: 그래서 내년 3분기까지 규제 비율을 정하지 않기로 했잖아요.

◆ 윤석천: 그렇죠. 그래서 아무래도 굉장히 높은 방식으로, 현재 신DTI의 그것보다 조금 강화되는 방식으로 비율이 조정되지 않을까 싶습니다.

◇ 장원석: 그리고 돈 빌리는 사람의 연간소득을 계산하는 방식도 좀 더 까다로워진다고 들었거든요. 그동안은 1년 소득만 증빙하면 됐잖아요.

◆ 윤석천: 그렇죠. 지금은 1년 소득인데, 이제 향후는 2년 소득을 해야 하는 거고요. 2년 소득 간의 격차가, 전해와 올해와의 격차가 20% 이상일 때는 평균값을 적용하게 되어 있습니다. 동시에 장래소득을 따지게 돼 있어요. 따라서 30대라든지 연령층이 비교적 낮은 사람들 같은 경우에는 대출규모가 늘어나는 측면이 있고, 만약에 고령자, 50~60대 같은 경우에는 많이 줄어들겠죠, 장래소득이 줄어드니까. 이건 긍정적인 변화라고 봐야 되겠죠, 어떻게 보게 되면. 선진화된 여신기법이 도입된다고 보는 게 올바른 판단일 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 정부에서 많이 권고하고 있는 부동산 임대사업에 대해서도 알아보죠. 부동산 임대사업자를 겨냥한 규제도 살펴볼까요?

◆ 윤석천: 사실 임대업 대출이 굉장히 급증세죠. 따라서 부실우려도 덩달아 커지고 있습니다. 지난해 말 기준으로 보면 자영업자 대출이 521조 정도 되는데, 그중 임대업 대출이 140조로 추정되어 27%에 달합니다. 그런데 이게 지금 한 11개월 지났잖아요, 지난해 말 기준이니까. 지난달의 경우에는 이 비중이 거의 38.9%에 달합니다. 엄청나게 많은 돈들이 임대업 대출로 빠져나가고 있는 거죠. 그런데 이 부분에 대해서도 LTI라고 해가지고 부동산 임대업 이자상환비율이라는 걸 갖다가 새로 도입하게 됐어요. 이게 뭐냐면, 임대업으로 인해 벌어들이는 소득을 갖다가 이자비용으로 나눈 값입니다. 그러니까 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배. 비주택이죠, 상가라든지 오피스텔 이런 건 1.5배를 넘어야 하는 거예요. 그래서 이것도 예를 한 번 들어보겠습니다. A씨가 매매가 10억 원 상가를 구입하고자 합니다. 그런데 임대소득은 이 건물을 사가지고, 상가를 사가지고 거둬들이는 소득은 총 3천7백56만 원이에요. 그런데 이분이 연 3.6% 변동금리로 6억 원을 대출한다고 했을 때 현재는 가능한 상황입니다. 그런데 이게 바뀌는 신RTI 적용하게 되면, 지금 변동금리 3.6%로 빌렸잖아요. 여기에 스트레스 금리가 가산됩니다. 스트레스 금리라는 게 뭐냐면 금리상승에 대비해 실제 지급하는 은행이자보다 최소 1%를 가산하게 돼 있어요. 그러니까 연 4.6%가 되겠죠. 이 경우 연 이자비용은 2천7백60만 원이 돼가지고, 계산이 되겠죠? 6억×4.6% 하면 2천7백60만 원이 됩니다. 이 경우 RTI는 총 임대소득 3천7백56만 원÷2천7백60만 원이 돼서 1.36배가 되죠. RTI 기준이 1.5배니까, 상가 기준은. 이 기준에 미달하기 때문에 이분 같은 경우는 6억 원 대출은 불가하고, RTI 1.5배에 해당하는 최대 5억4천만 원까지 대출이 가능한 상황이 되는 거죠.

◇ 장원석: 아무래도 변동금리보다는 고정금리에 좀 더 눈길이 가는 대목이고요.

◆ 윤석천: 그렇죠. 앞으로 금리 상승기니까. 금리가 상승하게 되면 그것도 탄성이 붙어가지고 금리가 가파르게 상승하는 게 보통이잖아요. 때문에 그걸 갖다가 염려하는 정부의 정책 의지가 엿보인다고 할 수 있겠죠.

◇ 장원석: 11월은 다 지나가고 있습니다만 조만간 금리가 오를 것이라는 전망도 있고요, 그것은 지켜봐야겠습니다만. 부동산 임대업자 외 다른 자영업자들의 대출문턱도 높아진다고 하는데, 이 배경은 어디서 나올까요?

◆ 윤석천: 사실은 자영업자 대출이 한국 상황에서는 지금 굉장히 심각한 상황 아닙니까. 지난해 말 자영업자 대출금은 아까도 말씀드렸듯이 521조 원 정도 되는데. 사실 자영업자 대출이 문제가 되는 게 뭐냐면, 자영업자 대출은 가계대출하고 혼재가 돼 있잖아요. 주택담보대출을 받아가지고 영업, 그러니까 자기 자영업 영업에 쓰는 거고, 또 자영업자 대출은 중소기업 대출로 분류되기 때문에 이 대출은 좀 편하게 받을 수가 있잖아요, 액수도 크고. 이걸 갖다가 받아가지고 주택을 사고 부동산 사고 하는 등 굉장히 혼재가 되어 있습니다. 따라서 8.2 부동산 대책에도 불구하고 가계대출이 지속적으로 증가하는 이런 사실은 자영업자 대출이 늘어나고 있는 부분이 한몫하고 있어요. 근데 사실 이 부분은 잘 아시다시피 자영업이 힘들지 않습니까. 따라서 리스크 관리가 되지 않고, 또는 부동산으로 흘러가는 자영업자 대출을 조일 필요가 있다는 정책당국의 판단이 적용했다고 봐야 되겠죠.

◇ 장원석: 자영업자에게는 대출받을 때 주택담보대출과는 달리 총부채상환비율(DTI), 그리고 주택담보대출비율(LTV) 규제가 없기 때문에, 대신 소득대비대출비율(LTI)를 본다고 하던데, 이건 또 뭡니까?

◆ 윤석천: 이건 제가 보기에는 굉장히 바람직스러운 것 같은 경우인데요. 사실 일단 아까도 말씀드렸듯이 소득은 뭐로 판단하냐면, 자영업자 같은 경우에는 해당 자영업의 영업이익을 기준으로 삼겠다는 겁니다. 대출 총액에는 사실 사업자 대출과 가계대출을 다 포함시키겠다는 얘기에요. 아까도 말했듯이 자영업자들은 사업자 대출을 받아가지고 주택담보대출에 쓰고 가계 운영비라든지 아니면 생활비로 쓰는 경우도 있고. 또 가계대출을 받아가지고 사업장 운영, 영업장 운영에 쓰는 경우가 있으니까, 이거 혼재가 돼 있으니까, 대출 총액에 사업자 대출과 가계대출을 갖다가 합해가지고 보겠다는 겁니다. 그래서 대출이 1억 원을 넘는 경우에는 대출자의 LTI를 산출해서 여신심사의 참고지표로 삼고요. 만약 대출이 10억 원을 넘는 대규모 여신은 그 적정성은 물론 심사의견까지도 서류에 남겨야 한다고 한층 강화된 거죠.

◇ 장원석: 자영업자에게 해당하는 DTI가 LTI다, 이렇게 해석하면 될 것 같기도 하군요. 대출을 받아서 자영업을 시작하시려는 분들, 특히 베이비부머 세대들, 어떤 부분에 가장 신경써야 할까요?

◆ 윤석천: 일단 기존의 가계대출, 주담대를 포함하겠죠. 가계대출이 있는 분들은 자영업자 대출을 받는 게 무엇보다 쉽지 않을 겁니다. 그런데 우리가 생각해봐야 할 게, 자영업 시장은 하루 3천 명이 가게 문을 열고 2천 명이 가게 문을 닫는 시장이에요. 우리나라 자영업의 문제는 굉장히 심각하죠. 때문에 자영업을 고려하실 때는 신중을 기하셔야 할 것이고, 대출을 받아 현재 상황에서 무리한 창업을 시도하는 것은 제가 생각하기에는 결코 바람직스럽지 않다. 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 끝으로 짧게 신DTI하고 이번에 대책 나온 것들이 시장에 영향을 어떤 식으로 미치고, 실효성은 있을지에 대해서는 어떤 의견이십니까?

◆ 윤석천: 가계대출을 줄여야 하는 건 너무나 당연하죠. 전체적으로 매우 긍정적인 변화라 생각하고요. 만약에 방치하게 되면 자칫하면 이미 1400조, 1600조 자영업 대출을 포함해 이렇게 넘어가고 있는데, 금융시스템에 전이는 물론. 그다음에 사실은 일반 가계는 대출 원리금 상환의 부담에 못 이겨 소비가 계속해서 줄어들고 있잖아요. 이게 한국의 경제성장률을 갉아먹는 고질병입니다. 가장 중요한 건 이런 가계대출 폭증은 대부분 주택담보대출의 폭증으로 기인했다고 볼 수 있어요. 지난 몇 년간의 부동산 활황의 여파라고 할 수 있겠죠. 따라서 가계대출을 연착륙시키기에는 주거안정대책이, 가령 전월세대책이라든지 이런 것들이 대폭 강화돼야 할 것이고, 투기억제대책 등이 강화돼야 할 것입니다. 동시에 가장 중요한 건 소득이 늘어나면 대출이 증가하는 게 별 문제는 안 되잖아요. 가계소득 증대, 자영업 상황 개선 등 이런 장기적인 대책 등이 망라돼가지고 정부 대책이 발표될 때, 이번 대책도 효과를 거둘 수 있을 거라고 봅니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

◆ 윤석천: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 윤석천 경제평론가였습니다.