[생생인터뷰] 新DTI는 확실한 브레이크...보유세는?

[생생인터뷰] 新DTI는 확실한 브레이크...보유세는?
 

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수
  
◇ 김우성PD(이하 김우성)> 부동산, 여러 가지로 많은 이슈를 낳고 있고 한국 사회 변화의 가장 중심에 있다고 보시는 분들도 있습니다. 정부가 다양한 대책을 내놨는데요. 10월 24일 가계부채 종합대책이 나왔죠. 이 후속 대책으로 신DTI, 신총부채상환비율 이야기가 나왔습니다. 여러 번 언급됐고 인터뷰 때마다 등장했던 이야기입니다. 그런데 정교하고 구체적으로 안이 발표됐습니다. 내가 벌어들이는 돈이 이자를 갚을 수 있는가, 빚을 갚을 수 있는가 모두 따진다는 의미인데요. 가계부채 질적 개선을 도모하고 양적으로도 총량을 낮추겠다는 목표를 갖고 있습니다. 정부 대책에도 좀처럼 잡히지 않는 가계부채가 다소 꺾일 수 있을까요? 부동산 전문가들은 다양한 입장을 내놓습니다. 기준금리 인상, 신DTI 등의 대출규제 강화가 오히려 부동산 시장을 비정상적으로 얼어붙게 하면 어떻게 하느냐는 걱정도 있고요. 중간에 어느 정도 규제와 완화의 가운데 있는 분들이 힘들어질 수 있다는 얘기도 나옵니다. 부동산을 둘러싼 이야기, 가계부채를 둘러싼 이야기를 정리해보는 시간을 마련했습니다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수 연결하겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 어제 대책 이후로 계속 경제 분야 뉴스에서 가장 관심이 높습니다. 후속 대책, 신DTI 구체안이 나왔습니다. 전반적으로 어떻게 보십니까?

◆ 권대중> 우선 10.24 대책 이후 후속 대책으로 가계부채를 줄이면 효과가 있는 대책이라고 보이고요. 특이한 점은, 지금까지는 무주택자를 실수요자로 봤기 때문에 주택을 갖고 있는 사람이나 2, 3주택자들 대출을 거의 막은 상태였습니다. 물론 시행하진 않았습니다만 내년 1월 1일부터 신DTI 규제를 시행할 겁니다. 이번 대책을 보면 두 가지가 있습니다. 하나는 1가구 1주택자들이 일시적 2주택이 되는 경우 대출 규제가 완화되어 없습니다. 또 하나 중도금 대출을 받아서 담보대출로 전환할 때도 역시 적용하지 않습니다. 이 두 가지는 아마도 시장이 갑작스럽게 얼어붙거나 거래 절벽을 막기 위한 대책이 아닌가 보여서 이번 대책은 대체로 무주택자의 개념이 실소유주의 개념이 무주택자에서 1가구 1주택 일시적 2주택자도 포함되게 확대됐다고 보입니다. 

◇ 김우성> 촘촘하게 대비를 짜야 한다는 면이 반영된 것 같긴 합니다. 이번 방안이 내년부터 도입되는 신DTI, DSR, 총부채원리금상환비율. 구체적인 산정 방식이 나왔습니다. 대출금액을 정하는 게 중요한 문제인데요. 어떻게 되는 건가요?

◆ 권대중> 우선 신DTI는 여태 DTI가 신규대출 받는 주택에 대해 원금과 이자를 갚는 상환능력과 이전의 주택에 대해 이자만 묻던 것을 이번에는 모든 주택이 다 포함되고 기타 부채까지 포함시켜서 내년부터 적용합니다. 그다음 DSR의 경우 더 강화된 거죠. 이번에 발표한 신DTI는 주택 대출에만 적용되지만, 내년 가을에 적용할 DSR은 주택이 아닌 일반 대출 부담까지 전부 상환 능력에 포함되기 때문에 굉장히 어려워진다고 보이고요. 연소득도 지금까지 1년 동안 보던 것을 2년 동안 연소득 평균치 냅니다. 그래서 20% 정도 차이가 나면 평균치를 적용하고요. 대출 기간도 단기적, 장기적 다 감안했는데 만기 10년 이상인 경우 비거치식도 포함해서 대출 산정하고요. 예외적으로 소득이 없는 퇴직자의 경우 소득증빙이 안 되잖아요. 연금 납부나 카드 사용료 같은 경우 신고해서 소득 산정해 대출을 주는 방법으로 최대 5천만 원까지 한도를 정해놨고요. 선의의 실수요자를 보호하기 위해서 청년층, 신혼부부의 경우 2년간 증빙 소득 확인 의무를 배제했어요. 미래 소득도 포함해 대출을 주는 방식으로 다양하고 복잡하게 바뀌긴 했습니다만, 어쨌든 상환 능력만큼 빌려서 갚을 만큼만 주택 구입하는데 사용하라는 얘기입니다. 

◇ 김우성> 상식적으로도 그렇고 촘촘하게 말씀해주신 것처럼 보완적인 면까지 포함된 건 좋은데요. 여러 가지 까다로워졌다는 시각이 있는데요. 예를 들어보면 좋겠는데요. 금융위원회가 밝힌 건 연소득 7천만 원에 추가로 집을 사려고 하는 다주택자를 예로 들었거든요. 이럴 경우 대출금액이 대폭 차이가 난다고 하는데, 어떤 정도인가요?

◆ 권대중> 차이가 많이 나는 경우는 연소득이 일정치 않은 경우 또는 나이가 40대 이상 되는 경우는 차이가 많이 나고요. 젊은 부부의 경우, 2년간 소득이 저소득인 경우 직장인이나 이런 경우 3,500~4,000만 원 정도 소득이라면 신DTI로 만기 20년 정도 아파트를 주택담보대출 받으면 장래 예상 소득을, 4천만 원에 장래예상소득증가율 1.31% 적용하면 5,239만 원이 됩니다. 이러한 경우 2억9,400만 원 받는 것이 3억8,500만 원까지 늘어납니다. 그래서 젊은 사람들, 미래 소득이 있는 사람들 늘어나고 소득이 없거나 소득이 불확실하거나 나이가 든 사람은 대출 금액이 많이 줄어들어요. 미래소득이 있는 경우 늘어나고 미래 소득이 줄어드는 경우엔 줄어드는, 상환 능력을 보고 대출 주는 거로 다 바뀐 거죠. 

◇ 김우성> 듣다 보면 그간 부동산에 대한 분배 우선 정책이라는 느낌이 들거든요. 그렇게 봐도 될까요? 집이 없거나 젊은 세대에겐 집을 가질 수 있도록 하고, 무리를 해서 집을 가지거나 다주택을 가지려는 사람들은 집을 처분하도록 하는, 분배 정책 같은 느낌도 드는데요. 

◆ 권대중> 그렇죠. 아무래도 부동산 투기를 억제하기 위해서 내놓은 대책이고 또 하나 가계부채를 줄이기 위한 대책이기에 젊은 층이나 무주택자들에겐 혜택이 많이 돌아가고요. 다주택자나 소득이 불확실한 상황에서 부동산 투기를 조장하는 사람들은 규제하는 대책이라고 보입니다. 

◇ 김우성> 어떤 틀에서 진행되는지 보이는 것 같아 여쭤봤는데요. 일단 말씀하신 것처럼 가계부채에는 효과가 있다고 표현해주셨는데요. 사실 최근 대책에도 불구하고 가계부채는 증가세이지 않습니까? 효과가 있나, 이러한 의문도 여전히 있는데요. 어떤 면에서 효과가 있다고 봐야 할까요?

◆ 권대중> 지금까지 가계부채가 주택담보대출이 증가하는 게 전체 가계부채 반 정도 되거든요. 지금 지난 6월 말 기준으로도 가계부채가 1,388조인데요. 그중에서 744조가 주택담보대출이었습니다. 주택담보대출의 증가 주범은 사실 투기수요도 있지만 신규주택공급이 늘어서 중도금 대출이 늘어난 것도 있습니다. 이번에 나온 대책으로 보면 가계부채를 줄이는 데는 분명한 효과가 있다고 봐야죠. 

◇ 김우성> 여러 가지 투기 수요를 잡는 것만으로도 전체적인 부채 증가세에 브레이크가 걸릴 수 있을 것이다, 일단 여기까지는 괜찮은데 금통위 결과에 따른 금리가 변수가 됐습니다. 시중금리가 선반영되어 많이 올라가기도 했고, 금리 인상에 대한 여파는 어떤가요?

◆ 권대중> 기존 대출을 받은 사람은 금리가 인상되면 가계부채가 늘어나죠. 신규 대출을 받는 사람들은 여태 이자만 갚는다든지 변동금리로 받은 사람은 시장이 재편되기에 고정금리 장기대출로 받거나 장기대출로 받게 되면 부담은 적어집니다. 금리가 올라가도 신규대출 받는 사람들 부담 간다고 하더라도 예전만큼 큰 영향은 없을 거로 보이고요. 단지 지금 대출을 갖고 있는 사람들은 금리가 인상되면 가계부채 늘어나, 가계부담이 늘어나 위험성이 높아진다고 봐야죠. 

◇ 김우성> 사실 금리 인상에 촉각을 세우고 지켜보는 상황입니다. 문제는 교수님께서 말씀해주셨지만, 무주택자나 젊은층이 아니라 일단 집을 갖고 있는 분들이 영향을 많이 받을 수 있지 않습니까. 빚을 내어 집을 갖고 있는데 금리가 오를 경우 비용이 들어가는데요. 여기에다 정부는 규제를 강화하는 부동산 정책을 세우고 있습니다. 시장이 비정상적으로 급랭하거나 역전세난, 깡통전세 이야기도 나오는데 안 좋은 영향을 미치면 어떻게 하느냐, 우려도 있는데요. 어떻게 분석해야 할까요?

◆ 권대중> 대출 규제는 부동산 시장에는 악조건이라고 봐야죠. 악영향을 미친다고 봐야 하는데요. 그래서 다주택자나 대출이 많은 사람은 부채를 줄이거나 정부에서 유도해 매각하게 만드는 거거든요. 1가구 2주택자, 3주택자들은 양도세 중과세 때문에라도 빨리 팔라고 하는데요. 어쩌면 가계부채를 줄이면서 금리 인상을 대비하는 거거든요. 물론 여유가 있는 분들은 상관이 없지만, 대출을 많이 안고 주택을 구입하는 사람들, 갭투자 했던 사람들은 매각하거나 단기 고정 대출로 바꾸는 것이 현명하지 않을까 생각이 듭니다. 정부 입장에서 볼 때는 가계부채를 줄이는 것을 최우선으로 잡았고, 이것을 잡아서 실수요자들에게는 주택 구입의 기회를, 또 다주택자들에게는 주택을 매도해 부동산으로 인한 불로소득이나 투기를 막기 위한, 두 마리 토끼를 잡기 위한 대책이라고 보입니다. 

◇ 김우성> 부동산 가격이 물론 인기 있는 지역이나 좋은 곳들 말고는 하락 조정을 받을 수밖에 없다는 전망도 나오는데요. 내년 1월 실행되는 신DTI는 투기 지역, 투기 과열지구, 수도권과 같은 곳에서 시행되는데요. 많은 분들이 1월이라고 하면 그전에 많이 몰리지 않습니까. 올해 안에 받는 게 상대적으로 유리한가요?

◆ 권대중> 최근 강남 지역 집값이 진정되지 않고 조금씩 오르고 있거든요. 아무래도 강남 지역의 경우 대출을 받지 않고, 또는 적게 받고 자기자본을 갖고 살 수 있는 중산층 이상이 살기 때문에 그런 현상이고요. 그 중심도 미래 가치가 있는 재건축 시장이나 위치가 좋은 지역을 중심으로 가격이 떨어지지 않고 있습니다. 반면 수도권 지역의 경우에는 공급물량이 많아 미입주 사태도 있고요. 가격이 정체되거나 거래 절벽까지도 가고 있습니다. 아무래도 주택을 굳이 구입한다면 신DTI가 적용되기 전에 대출을 이용해서 집을 사는 분들 연말 전에 구입하는 게 좋고요. 대출 금액은 상환할 능력이 되어야 합니다. 그러나 그렇지 않고 주택을 장기적으로 소유의 개념보다 이용의 개념으로 바뀌고 있기에, 너무 서두를 필요는 없다는 생각이 듭니다. 

◇ 김우성> 정책 변수는 영원한 건 아닙니다. 상황에 따라 바뀔 수 있기에 지켜보지만, 대출은 빚을 갚을 수 있는가가 가장 중요한 기본이죠. 이 부분은 이견의 여지가 없다는 말씀입니다. 추가로 부동산 부분이 연결된 게 보유세 이야기인데요. 많은 분들, 특히 부동산 투기 근절과 부동산 시장 가격 안정화 이런 것들을 목표로 하는 분들은 보유세를 강조했거든요. 단계적으로 강화될 수 있다는 얘기도 나오는데, 어떻게 보십니까? 

◆ 권대중> 주택 시장에서 다주택자들 집을 처분하게 만들거나 또 보유의 부담을 주면 보유세 인상인데요. 그렇게 되면 집을 처분하거나 자기 규모에 맞는 적절한 주택을 구입하게 됩니다. 우리나라가 OECD 35개국에서 보유세 비율이 낮지 않습니다. 2014년도 기준으로 GDP 대비 보유세 비율이 우리나라가 10번째 정도로 높고요. 2015년에는 6번째로 높습니다. 총조세 대비 보유세 비율도 2015년 2번째로 높아요. 그렇다면 보유세를 인상한다면 재산세는 아닐 것 같아요. 만약에 그것을 인상한다면 거래세인 양도세와 취득세를 낮춰야 하는 문제가 나오거든요. 2005년 9월에 만들었던, 노무현 정부 시절 종합부동산세가 있습니다. 이명박 정부 때 이것이 반토막 났죠. 가구별 합산해서 6억 원 이상 되면 종부세 물리던 것을 이명박 정부가 인별 합산으로 바꾸면서 9억 원 이상으로 바뀌었습니다. 다주택자는 물론 6억 원 이상이지만. 세율도 1%에서 0.5% 낮췄는데, 그것을 올릴 확률이 높습니다. 원상복귀시킬 확률이 있죠. 이 문제는 보유세 인상 얘기일 것 같아요. 

◇ 김우성> 보유세도 결국 실효성 있게 노무현 정부 수준으로 올라갈 수 있다는 얘기가 되는데요. 오히려 거래세와 양도세 얘기를 하셨는데요. 다주택을 사서 차익실현을 목적으로 하신 분들은 거래가 많기에 거래에 들어가는 양도세 등을 늘려야 하는 주장도 있는데요. 

◆ 권대중> 취득세와 양도세도 우리나라 낮은 편은 아닙니다. 이것을 손대는 것도 국민적 합의가 있어야 하며 국민들의 제일 큰 반발이 조세 반발입니다. 보유세 인상 문제나 거래세인 취득세, 양도세 문제는 논의가 필요하고요. 만약 다주택자들 집을 매각하게 하거나 보유를 제한하려면 지금 나오는 대출 규제만으로도 가능해요. 그리고 금리가 인상되기에 부담이 될 수 있는데 여유가 있는 분들은 그래도 갖고 있을 겁니다. 그런 것이 걱정이죠. 

◇ 김우성> 굉장히 어렵습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 권대중> 네, 감사합니다. 

◇ 김우성> 권대중 명지대 부동산대학원 교수였습니다.