조명래 "부동산 후분양제 도입, 품질 up 가격 down 반드시 도입되어야"

조명래 "부동산 후분양제 도입, 품질 up 가격 down 반드시 도입되어야"


[YTN 라디오 ‘곽수종의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2017년 10월 13일 (금요일)
■ 대담 : 조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수

◇ 앵커 곽수종 박사(이하 곽수종)> 우리나라 사람들은 부동산에 관심이 없을 수 없죠. 여러분들은 후분양제도가 좋으세요, 선분양제도가 좋으세요? 건설사가 집을 다 지은 뒤 주택을 구입하는 후분양제, 지금과 같이 짓기도 전에, 2~3년 전에 분양부터 먼저 하는 게 선분양제도입니다. 물론 장단점이 있겠죠. 이번 국정감사에서 뜬 이슈죠. 김현미 국토교통부 장관, 어제 국감에서, LH가 진행하는 공공주택 사업을 중심으로 후분양제를 단계적으로 도입하겠다는 뜻을 밝혔고요. 주택시장에 상당한 파장이 예상됩니다. 단국대 도시계획 부동산학부 조명래 교수 연결해서 말씀 나눠보겠습니다. 안녕하세요?
  
◆ 조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요. 

◇ 곽수종> 어제 김현미 장관이 국정감사에서 한 말씀 하셨어요, 후분양제도. 교수님 보시기에 어떠세요?

◆ 조명래> 저는 후분양제도를 도입해야 한다고 보고 있습니다. 

◇ 곽수종> 청취자분들에게 후분양제도, 선분양제도에 대해 설명드리는 것도 좋지만, 교수님께서 정의를 내려주세요. 

◆ 조명래> 주택을 분양할 때 그야말로 착공을 한 뒤에 2년 뒤 주택이 정식으로 지어져서 준공되는데, 그 전에 소비자에게 주택을 판매하게 되면 그건 바로 선분양제라고 하고요. 그 다음 준공을 앞두고 공정이 80%까지, 혹은 그 이후 단계에 가서 소비자에게 판매하면 후분양제라고 부르게 되죠. 

◇ 곽수종> 후분양제도와 선분양제 장단점이라고 할까요, 간단하게 소개해주시겠습니까?

◆ 조명래> 선분양제도는 다른 나라에도 없지 않습니다만, 우리나라의 독특한 제도이고요. 가장 중요한 이유는 주택을 대량으로 저가로 많이 공급하기 위해서 공급자에게 많은 혜택을 줘서 공급자들이, 건설사들이 쉽게 주택을 공급할 수 있도록 하는 제도인데요. 주택의 공급 측면에서는 아주 우수한 제도라고 볼 수 있고요. 반면에 공급자의 독점적 지위에 근거를 해서 바탕을 두고 공급하다 보니까 많은 문제점이 있습니다. 예컨대 가격 부풀기라든가 품질이 저하된다거나. 그러한 문제가 있고요. 그 다음 후분양제는 주택이나 상품을 소비자가 최종적으로 보고 난 뒤에 사게 되기 때문에 그만큼 소비권이 행사될 수 있는 측면이 있고, 또 품질 같은 것이 보장되고 지금과 같은 저가 아파트가 생산되지 않겠죠. 

◇ 곽수종> 그런데 왜 후분양제로 단계적으로 옮기겠다고 하는 내용이 주택시장에 일파만파 파장을 일으키는 겁니까?

◆ 조명래> 우리나라 모든 주택 문제는 선분양제도와 관계되어 있습니다. 선분양제도를 중심으로 해서 그것을 뒷받침하는 여러 가지 세제라든가 금융 제도 등이 다 따라가고 있기 때문에 우리나라 주택, 부동산 문제가 생긴다면 그 뿌리가 선분양제도라고 볼 수 있죠. 그렇기 때문에 선분양제도를 바꿔야 한다고 얘기를 많이 하는데, 문제는 후분양제도가 단순하게 분양 시점을 뒤로 가져간다는 거로만 후분양제가 실시되지 않고요. 금융 조달 방식이라든가 세제라든가 건설의 방법이라든가 다 따라가야 합니다. 따라서 이미 오래 전부터 후분양제도 도입을 주장해왔습니다만, 현실화되지 않은 것은 오랫동안 선분양제도의 관행에 우리가 빠져있기 때문에 쉽게 바꾸지 못해서 결국 후분양제도를 원칙이라든가 지향성 측면에서는 옳다고 하면서 현실에서 그것을 받아들이지 못하는 이유가 되고 있습니다. 

◇ 곽수종> 기차에 여러 객차가 연결되어 있는데, 앞의 기관차만 떼어 보낸다고 해서 뒤에 열차들이 움직이지 않는다는 거네요. 

◆ 조명래> 그렇죠. 지금까지 주택을 많이 공급할 때는 선분양제도가 불가피하고요. 이를테면 대규모 단지형 개발 방식을 계속 유지하는 한에는 후분양제로 넘어가도 문제가 많을 수밖에 없습니다. 

◇ 곽수종> 이미 많은 건설업자들이 선분양제에서 주택을 건설하고 공급하고 있는데요. 입시제도처럼 바꾼다고 하면 어느 정도 시간은 두고 전환기를 가져가야 하지 않겠습니까?

◆ 조명래> 사실 핵심은, 분양점을 앞에 두느냐, 뒤에 두느냐 문제가 아니고 실제 건설사들이 건설의 비용을 어떻게 조달하느냐가 문제의 핵심입니다. 이 선분양제도를 도입한 까닭은 공급자가 부담해야 할 여러 가지 경제적 부담, 이를테면 건설비 같은 것, 이런 것들 현재는 우리나라 청약 제도에 의해서 소비자가 다 부담하고 있습니다. 은행에서도 금융제도라는 것이 소비자 금융 중심으로 되어 있지 공급자 중심으로 안 되어 있기 때문에 건설사들이 건설하는데 필요한 막대한 재정적 자원들을 은행으로부터 하지 못하다 보니까 청약 제도식이 발생되는데, 따라서 지금 소비자들이 예컨대 중도금으로 집값의 60~80% 부담하거든요. 그 부분을 공급자가 부담하게 된다면, 모두 은행에서 대출을 일으켜 소비자가 납부하는 것이기에 그것을 공급자가 대출을 일으켜서 받도록 한다면 후분양제도로 충분히 갈 수 있다고 봅니다. 그리고 그게 대개 서구 선진국의 방법이고요. 서구 선진국의 분양제도를 보면 공급제도로 봐야 하는데, 건설사들이 10% 건설비를 대고, 90%는 사업계획을 가지고 은행에서 대출을 일으켜 사업하는 방식이다 보니까 사업성이 확실해야 대출을 받을 수 있지 않습니까. 그러다 보니 공급이라는 측면에서 과잉이나 부실 공사, 이런 것들이 사라지게 되는 이유가 되죠. 따라서 돈의 조달을 어떻게 하느냐가 핵심입니다. 

◇ 곽수종> 결국 선분양제도를 하게 되면 공사 기간이 한 2년 정도 걸리고, 소비자들에게 전부 전가시키다 보니까 소비자 입장에서는 전가된 부분에다가 프리미엄을 붙여서 전매하고 투기하게 되는 경향이 있으니 후분양제도가 도입되면 이러한 악의 연결고리는 끊을 수 있겠네요. 

◆ 조명래> 그렇죠. 앞서 말씀드린 것처럼 시스템적 조건을 갖춘 상태에서, 후분양제가 되면 사실 후분양제라는 말 자체가 필요 없어집니다. 그때 가서 자연스럽게 판매가 판매로 다 끝나 버리기 때문에 분양이라는 말 자체가 필요 없어지고, 소비권이 충분하게 담보되는 방식으로 공급이 이뤄지게 된다면, 최종적으로 소비자들이 사게 된다면 그러한 부실 문제나 그런 건 다 사라지겠죠. 

◇ 곽수종> 우리나라 조선사업도 마찬가지입니다만, 유동성 문제가 가장 큰 문제 아니겠습니까. 유동성, 자금 문제가 키라면, 후분양제로 돌리면 중소 건설업체는 지금도 대형업체가 다 장악한 상태이지만, 더 이상 건설업, 주택 사업에 참여할 가능성이 줄어든다고 봐야 하지 않겠습니까?

◆ 조명래> 두 가지 방법이 전제된다면, 조건이 전제된다면 그 문제가 해결된다고 보는데요. 지금 같이 대규모 단지형 공급이 아닌 소규모 주택 공급 방식으로 가면 중소기업들이 할 수 있는 부분이 많습니다. 금융 조달을 소비자 중심에서 공급자 중심으로 바꿔주는 것들을 우리가 정부가 정책적으로 추진하면 중소기업들이 은행권에서 자금 조달을 쉽게 할 수 있다면 저는 그 문제가 해결된다고 봅니다. 

◇ 곽수종> 분양가 문제는 어떻게 될까요? 후분양제로 가면 분양가가 줄어들까요, 상승할까요?

◆ 조명래> 이론적으로 보면 변동이 없다고 봅니다. 왜냐면 현재는 공급자가 부담해야 할 여러 금융의 비용을 소비자가 지금 부담하고 있거든요. 그래서 소비자가 부담하는 대신 공급자가 스스로 은행권에서 사업자금을 대출을 일으켜 사업을 하면 금융 비용이 발생하지 않습니까. 분양가에 반영되겠죠. 그런데 그렇게 반영되는 것을 소비자가 하고 있는 거예요. 그렇기 때문에 이론적으로 보면 가격 변동이 없다고 봐야 하는데, 현실에서는 여러 가지 조건들이 작용하면 경우에 따라서는 공급자가 계속 독점적 지위를 유지하면, 가격을 투명하게 소비자가 판단할 수 없는 방식으로 공급하면 여전히 공급자 중심의 공급이 될 수 있죠. 

◇ 곽수종> 말씀을 듣고보니 후분양제가 도입된다면 상당히 많은 주택시장 변화가 있겠습니다. 아파트 시공 층간 소음 문제도 해결될 문제가 있을 것이고, 공급업자들이 소비자 눈치를 볼 수밖에 없는데요. 

◆ 조명래> 가장 중요한 것은 지금 선분양제도 하에서는 소비자들이 딱 정해져 있습니다. 청약제도에 의해서. 공급자들이 걱정을 안 해요. 그러다 보니 품질이 나빠도 가격을 부풀려도 일단 소비자들이 있어서 소비가 됩니다. 소비자들은 청약제도에서 청약을 통해서 분양을 받기에 분양 받는 입장에서는 로또 복권의 혜택을 누리기 때문에 제도가 계속 유지되는 거예요. 어떤 면에서 보면 시장적 원리와는 다른 방식으로 지금 공급이 이뤄지고 소비되는 것이거든요. 후분양제도로 간다는 것의 가장 중요한 취지는 정말 시장의 수요가 있을 때 공급자들이 충실한 사업 계획을 세워서 사업을 하게 되면 그만큼 시장 논리에 맞는 그러한 식의 공급이 될 수 있겠죠. 품질이나 가격이나 모든 측면에서. 

◇ 곽수종> 그 원리와 원칙, 시장의 보이지 않는 손에 움직이는 수요자와 공급자 이해관계가 맞아떨어진다면 바랄 나위가 없지만, 8265번 님, “기업이 만약 후분양제로 돌아서면 자금의 유동성 문제도 중요하기 때문에 주택을 지으려고 하는 위치나 이런 것들이 잘 팔리는 곳에만 늘 모일 수밖에 없어서 과밀화 문제나 지방분권 걱정, 이 우려는 여전히 풀리지 않은 숙제로 남을 가능성이 있지 않겠습니까?”라고 하셨거든요.

◆ 조명래> 그런 측면이 있죠. 후분양제도로 간다고 하더라도 주문자 생산방식으로 가야 소비자의 선택권이 담보되어 주택 품질을 사전에 체크할 수 있고, 소비자가 원하는 디자인이 반영되어 처음부터 반영되어야 제대로 주택이 되는 것이지, 그러한 소비자 소비권이 행사되지 않는 방식으로 공급의 시점만 뒤로 가져간다고 해서 모든 문제가 해결된다고 보진 않습니다. 

◇ 곽수종> 소비자의 소비권을 강조하다 보면 자칫하면 분양가 상승할 가능성도 있겠습니다. 

◆ 조명래> 그걸 또 달리 말씀드리자면, 최종 제품을 시장에서 파는 상황이 결국 후분양제 상황인데요. 그때 여러 주택 상품이 나와 있는데, 가격 경쟁이나 품질을 소비자들이 비교하겠죠. 그렇게 된다면 투명하게 시장 경제 방식으로 소비자들이 최종 제품으로서 주택을 선택한다면 그때는 저렴하고 품질이 좋은 것을 선택하겠죠. 일시적으로는 제도 도입에 따른 후분양제 도입에 따른 가격의 어떤 변동이라든가 상승이 있을 수 있지만, 일정 시점 지나면 오히려 저는 가격 인하 효과도 있다고 봅니다. 

◇ 곽수종> 참여정부 때도 다들 노무현 전 대통령 부동산 정책에 겁을 먹고 있다가 오히려 부동산 가격을 제일 많이 올려준 분이 노무현 전 대통령이라고 할 만큼, 시중에 돌던 이야기인데요. 교수님 지켜보시기에 4개월 지난 문재인 정부의 부동산 대책, 효과는 어떻게 보십니까. 집값 잡힐까요? 더 센 주제가 나와야 합니까?

◆ 조명래> 지금까지 주택 시장의 문제는 지난 두 번의 정권 기간 동안 내놓은 각종 규제 완화가 시장에서 많은 과수요를 일으켰거든요. 청약이라든가 분양이라든가 재건축 여러 거래 활성화와 가격 상승을 가져왔기 때문에 그 부분을 잠재우는데 일정하게는 특히 지난 8.3 대책은 효과가 있었다고 봅니다. 최근 가격 상승이나 거래가 잦아지고, 강남 재건축 시장이 불안해진 것을 본다면 8.3 대책도 당초에는 그래도 효과가 있었다고 하는데, 지금 보니까 절반의 성공 채 안 되는 것 같습니다. 그러니까 근본적으로 불씨를 없애는, 잠재우는, 시장을 중장기적으로 안정화시키는 정책이 아니라 단기적인 과열을 잠재우기 위한 이러한 정책을 내놓다 보니까 정책의 효과가 단계적으로 끝나면서 다시 또 시장의 불씨가 다시 되살아가는 게 지금의 상황 같습니다. 

◇ 곽수종> 보유세 인상은 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 보유세 인상은 반드시 되어야 한다고 보는데요. 사실 보유세 인상이라고 하기보다 보유세 세제의 정상화라고 봅니다. 왜냐면 우리나라 부동산 세제가 서구 선진국과 비교하면 거래세 중심이거든요. 대개 서구 선진국은 보유세 중심인데, 따라서 보유세 부분이 약하다 보니까 주택 자원 사회적인 배분이 잘 이뤄지지 않는, 경제력 없는 분들이 과도한 고가 주택을 갖는, 그렇게 해서 주택이 필요한 사람들에게 제대로 배분되지 않는 문제가 보유세와 관련된 부분이 많습니다. 따라서 저는 보유세를 세제의 정상화라든가 선진화 측면에서는 합리적으로 룰을 설정해서 가져가는 것이 옳다고 봅니다. 

◇ 곽수종> 6738번 님, “소비자에게 금융비용이 전가될 가능성에 대해 걱정됩니다.”라고 하셨습니다. 어쨌든 많은 내용이 청문회나 공청회를 통해 논의됐으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다. 

◆ 조명래> 네, 감사합니다. 

◇ 곽수종> 지금까지 조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수였습니다.