추석 연휴 이후 부동산 시장 전망, 내 집 마련 적기는?

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 10월 2일 (월요일) 
□ 출연자 : 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수, 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원


◇ 신율 앵커(이하 신율): 한 주를 시작하는, 그리고 연휴가 시작된 지 첫 번째 맞이하는 월요일이죠. 그런 월요일 아침에 지금 연휴 만끽하고 계신 분들 많으실 텐데요. 명절에 오랜만에 가족들 모이면 빠지지 않고 등장하는 이슈가 하나 있죠. ‘집값 떨어지냐? 아니면 오르냐?’ 바로 ‘부동산 문제’인데요. ‘어느 지역이 올랐고, 어느 지역으로 이사 가야’ 여러 이야기 나누실 텐데, 그래서 오늘 <신율의 출발새아침>에서는 부동산 특집을 준비했습니다. 정부가 내놓은 부동산대책부터 실제 수요자들이 주목해야 할 부분까지 자세히 짚어보는 시간 마련했는데요. 여러분, 정말 열심히 들어두시면 살아가시는 데 좋은 지혜가 될 것 같습니다. 두 분의 전문가, 스튜디오에 나와 계십니까. 먼저 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수 나와 계십니다. 어서 오십시오.

◆ 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수(이하 조명래): 반갑습니다.

◇ 신율: 그리고 맨날 여러분 전화로 찾아뵙는 분이죠. 국민은행 WM스타자문단의 박원갑 부동산 수석전문위원이십니다. 어서 오십시오.

◆ 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원(이하 박원갑): 안녕하십니까. 

◇ 신율: 두 분은 고향에, 다 올라오세요? 조 교수님은 어떠세요?

◆ 조명래: 예. 올라오죠. 올라오는 게 아니라 서울에서 차례를 지내죠.

◇ 신율: 다 계시죠? 우리 박원갑 수석전문위원님.

◆ 박원갑: 저는 어머님이 시골에 계셔서, 제사를 또 제가 직접 지내야 하기 때문에 내일 내려갈 예정입니다.

◇ 신율: 내일이요? 내일이 제일 많이 밀릴 수 있다고 하던데.

◆ 박원갑: 시간차를 잘 공략을 해서, 라디오를 열심히 들어서.

◇ 신율: 부동산은 전문가이신데 교통문제에 있어서 어떠실지 한 번. 저희가 앞서도 말씀을 드렸습니다만, 지금 부동산 얘기들 많이 해요. 왜냐면 우리나라 자산구조를 봤을 때 부동산이 차지하는 비중이 어마어마하지 않습니까? 그러니까 ‘집값이 올라갔느냐 떨어지느냐’ 이게 제일 관심이고 또 ‘어떤 지역이 잘나갈 것인가’ 이런 문제인데. 제일 핫한 지역이 어디라고 보십니까, 조명래 교수님은?

◆ 조명래: 지금 우리 전문가들이 지금 여러 조사를 한 결과를 보면요. 강남4구가 여전히 아직도 매력적이라고 보고 있고요. 서울 같은 경우에는 지금 서북권 지역도 상당히 인기가 있고요, 마포. 그다음에 동북권도 그렇고요. 좀 구체적으로 보게 된다면 개포, 서초, 고덕, 이런 강남권 재건축단지, 특히 일반분양이 여전히 아직 인기가 있고요. 또 앞으로도 인기가 있을 것 같고, 그다음에 앞에서도 말씀드렸던 서북권 같은 경우는 마포, 또 조금 내려오면 영등포, 거기도 지금 분양 예정이 많기 때문에 상당히 관심을 가질 만하고요. 그다음에 경기도는 과천, 성남, 특히 공공택지 내에 지금 공급하는 주택들이 아마 물이 좋을 것으로 다들 기대하고 있습니다.

◇ 신율: 예. 박원갑 수석전문위원님은.

◆ 박원갑: 세상 전 지역이죠. 그런데 저는 집을 고를 때 여러 가지 주안점이 있겠죠. 그런데 가장 중요한 것은 입지적으로 역세권인 것 같아요. 도시생활이 대부분 전철이나 지하철 중심으로 이뤄지기 때문에 역에서 500m, 그리고 7분 거리 정도를 잡으시는 게 좋을 것 같고, 그쪽에서 대단지 아파트, 이정도가 저는 주목해볼 만한 건데. 일단 대단지라는 건 항상 생각하셔야 하고요. 저는 집을 사실 때 일단 택시아저씨가 아는 곳을 가라.

◇ 신율: 그게 또 중요한 말씀이시네요.

◆ 박원갑: 왜냐면 그 전제가 주로 그 지역에서 많이 알려진 부동산일 가능성이 높거든요. 그래서 이런 유명한 부동산은 유망하진 않을 순 있더라도 미망에 빠지는 걸 막을 수가 있어요. 그래서 항상 대단지 중심, 특히 역세권에 대단지 중심으로 접근을 하시면 될 겁니다.
 
◇ 신율: 요새는 말예요. 역세권, 숲세권, 학세권, 별 게 다 있어요. ‘숲세권’은 주위가 환경이 좋은 곳, ‘학세권’은 학군이 좋은 것, 별 얘기 다 나오는데, <신율의 출발새아침> 앞서도 말씀 드렸지만 오늘 추석을 맞아서 대한민국 최고의 부동산 전문가 두 분 모시고서 부동산 특집 마련하고 있죠. 청취자 여러분들 중에서 부동산 관련해서 궁금하신 점 있는 분들, 참여해 주십시오. 짧은 문자 50원, 긴 문자 100원의 비용이 드는 #0945로 궁금한 점 보내주시면 저희가 지금 나와 계신 두 분의 전문가들께 여쭤보도록 하겠습니다. 그런데 이번 문재인 정부의 부동산 기조는 ‘부동산 가격 잡겠다’ 그래서 두 번 대책 얘기했죠. 6.19, 8.2 두 번 대책 했는데, 이게 지금 어떻게 보세요? 이게 취지를 살리고 있나요? 아니면 어떻게 보십니까? 조명래 교수님.

◆ 조명래: 그 두 번 대책이 나왔다고 말씀하셨는데요. 그중에 6.19 대책은, 6.19나 8.2나 모두가 사실 그 바탕은 이른바 청약조정지역 제도를 도입한 겁니다. 그러니까 이게 청약 과열을 막기 위해서 조정지역을 지정해서 여러 가지 순위자격이라든가 이런 것을 통제하는 건데, 8.2 지역은 거기다가, 청약조정지역에다가 이른바 투기과열지구나 투기지역을 더 세워가지고, 사실 주택문제의 본질이라고 그래야 되겠습니까? 아주 중요한 원인이 강남 재건축이었는데, 그런데 8.2 대책은 청약조정지역 지정에 플러스 강남 재건축을 잡기 위한 투기과열지역을, 강남만 지정하는 것이 아니라 서울 전체지역과 경기도 일부 지역 등등. 뭐 이런 것이 가장 중요한 일종의 특징이라고 볼 수 있는데, 사실은 새 정부 들어서 이렇다할만한 주택정책이 없었죠. 없었다가 8.2 대책을 통해서 강남 재건축을 잡기 위한 과감한 여러 가지 정책을 내놨는데, 일단 지난 3~4년간 부동산 시장의 사실 문제의 진원지는 강남 재건축이라고 본다면, 강남 재건축을 잡기 위한 8.2 대책은 제가 보는 나름대로 좀 유효했다. 이렇게 보고 있습니다.

◇ 신율: 우리 박원갑 수석전문위원께서는?

◆ 박원갑: 일단 상반기까지 시장이 과열됐었는데 이제 진정국면으로 저는 보고 싶고요. 일부 강남 재건축이 초과이익 환수제를 앞두고 속도를 내면서 기대감에서 약간 들썩이는 모습이 있지만, 전반적으로 보면 지금은 전형적인 조정국면 정도로 보고 있고요. 특히 그동안의 집값 불안의 진앙지라고 할 수 있었던 ‘갭투자’ 있지 않습니까? 그걸 차단한 게 이번 8.2 대책의 중요한 효과, 이렇게 보고 싶고요. 실제로 거래량으로 보면 시장의 동향을 볼 수 있거든요. 9월 들어서 서울 아파트 거래량이 어제까지 8,300건 정도가 되는데, 8월 14,800건 정도를 감안해보면 40% 정도 줄었어요. 지난해 9월에도 1만 건이 넘었는데 그때에 비해서도 줄은 거고, 그러면 약간 거래절벽 이야기가 나올 수 있는 건데, 이렇게 거래가 줄은 것은 수요자들의 심리가 위축되었다는 거거든요. 거래량이 가격에 선행한다, 그런 측면을 바라봤을 때는 집값이, 저는 이게 위축보다는 약간 상승세 둔화 쪽으로는 당분간 가지 않을까. 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◇ 신율: 상승세 둔화 쪽으로. 그렇다면 지금 이게, 글쎄요. 약발이 먹혔다는 얘긴가요?

◆ 조명래: 예. 가격은 사실 많이 떨어졌습니다. 지금 조사 결과를 보면 6월 2일부터 8월 4일 사이에 서울 아파트 기준인데요. 3.6~3.7%가 올랐는데, 8.2 대책 이후에 9월까지 보면 0.37% 오른 것에 불과합니다. 그래서 1/10 정도로 떨어졌기 때문에 가격 자체는 상당히 많이 떨어졌는데, 사실 8.2 대책 이후에 보면 5주간 계속 떨어지다가 최근 3주간 가격이 올랐거든요. 그래서 최근에 와서 가격이 약간 오르니까 전반적으로 또 시장에 대해서 상당히 긍정을 하고 또 가격 상승세가 계속 유지될 것으로 보는데, 아마 그 이전에, 8.2 대책 이전으로 돌아가기는 상당히 힘들 것 같고요. 오르더라도 일정 기간 동안 저는 유지되다가 아마 추석 이후에는 정부가 추가대책을 내놓을 가능성이 많기 때문에 다시 또 주춤할 가능성이 저는 있다고 보고 있고요. 특히 하반기에는 지금 분양물량이 굉장히 많습니다. 22만 건이 되는데,

◇ 신율: 서울·수도권에요? 

◆ 조명래: 전국적으로. 22만이라는 것은 아파트 기준으로 보게 된다면 보통 연간 25만 정도 분양을 한다고 치면 엄청나게 많은 물량이 지금 기다리고 있고, 우리 서울만 하더라도 6만 호 정도 지금 분양물량이 있기 때문에 이게 어떻게 지금 시장이 소화되느냐에 따라서, 사실은 최근에 올라왔던 가격상승 추세가 그런 여러 가지 시장의 어떤 힘을 받으면 다시 또 약화되거나, 앞에서 말씀드렸던 정부의 추가대책 같은 것들이 결합된다면 더욱 더 가격이 정체 내지는 하향화될 가능성이 저는 있다고 보고 있습니다.

◇ 신율: 예. 박원갑 위원님.

◆ 박원갑: 일단은 그 부분에 저도 동의를 하고 있고요. 시장을 바라볼 때 잔파도를 볼 것이냐 아니면 큰 파도를 볼 것이냐에 따라 다를 수 있는 것 같아요. 잔파도는 재건축 부분인데, 강남 재건축은 저는 연말까지 강세로 갈 가능성이 있다고 보는 겁니다. 왜냐면 초과이익 환수제를 피하기 위해서 어쨌든 속도를 냈으니까,

◇ 신율: 그런데 세무조사 한다면서요.

◆ 박원갑: 그거하고는 부분적인 측면이라고 보셔야 될 거죠. 심리적으로 다소 쿨다운시키는 측면이 있지만, 그런데 강남을 제외하고 나머지 지역에서는 그렇게 상승 모멘텀이 없는 상황이잖아요. 이렇게 되면 전반적으로 연말까지는 조정국면 정도로 봐야 할 것 같고, 교수님이 말씀하신 것처럼 지금 추석이 지나면 이제 10월이잖아요. 10월 중순 쯤에 ‘가계부채 관리 방안’, 10월 말에 ‘주거복지 로드맵’이 발표될 건데, 그 내용이 시장을 부양하는 건 아니잖아요. 오히려 시장을 다소 위축시키는 측면이기 때문에, 그 여파가 적어도 한두 달 정도 간다면 연말까지 역시 좀 지금과 같은 오름세가 아니라 약간 하강 쪽으로 갈 수 있는 측면이 있지 않을까. 이렇게 바라보고 있는 겁니다.

◇ 신율: 그런데 지금 강남 재건축 아까 그런 말씀하셨는데, 이게 풍선효과라고 한쪽 오르면 한쪽 튕겨 나오는데, 투기지역으로 지정이 안 된 지역도 있죠? 서울·수도권에서. 그렇지 않습니까? 조명래 교수님.

◆ 조명래: 예, 많죠.

◇ 신율: 많죠. 이거 풍선효과 나오는 거 아니에요?

◆ 조명래: 풍선효과를 8.2 대책 이후에 많이 걱정을 했었는데 생각보다는 그렇게 많지는 않은 것 같아요. 워낙에 정부 이번에 다방면으로 지금 여러 가지 규제를 하고 있기 때문에, 아마 지금 풍선효과가 생기면 지금 추석 이후에 정부가 시장을 계속 모니터링 하고 있고, 정부가 지금 밝힌 입장에 의한다면 혹시나 추석 이후에 지금 이사철과 맞물려서, 또 지금 오르는 추세가 확장돼서 풍선효과를 포함해서 시장이 다시 움직일 것 같으면 또 다른 추가대책을 내놓겠다는 입장을 이미 밝히고 있기 때문에, 지금 풍선효과가 일부 있다 하더라도 그게 확장을 할만한 그런 것은 아니라고 저는 보고 있습니다.

◇ 신율: 예. 박원갑 수석전문위원님.

◆ 박원갑: 실제로 지난번 9.5대책, 보완대책이었죠. 그때 집중모니터링 지역이라는 것을 선정을 했어요. 인천, 안양, 성남 일부, 고양 일부, 부산 지역에 대해서 이런 집중모니터링 지역으로 선정을 한 뒤에 여차하면 투기과열지구로 지정하겠다, 라는 그런 카드를 내놓으니까, 고양 같은 게 있잖아요. 이런 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역이죠. 투기과열지구가 아닌데도 불구하고 집값이 약간 주춤해요. 그래서 이런 추세를 바라보면 이번에 풍선효과는 그렇게까지 오래가지 못할 것 같고, 원래 풍선효과 자체는 이게 길어봐야 3개월짜리에요. 짧은 건데도 불구하고 사람들이 자꾸 뭔가 규제를 피해서 투자할 데가 없느냐, 이런 틈새를 찾으면서 이런 풍선효과를 내다보는 경우가 많은데요. 풍선은 잘못하면 터집니다. 그래서 풍선효과는 굉장히 위험할 수 있다, 이런 말씀을 꼭 좀 드리고 싶습니다.

◇ 신율: 1부에 이어서 2부에서도 부동산 특집 계속 이어가겠습니다. 지금 7시 40분 50초 지나고 있죠. 지금 이 자리에는 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님, 국민은행의 박원갑 부동산 수석전문위원 두 분 나와 계십니다. 여러분들 문자 계속 보내주시고 계시는데요. 그중에서 몇 개만 좀 설명을 들어볼까요? 5077님, 이런 문자 보내주셨습니다. ‘반포주공 도대체 언제 사야 합니까? 지금인가요? 아니면 연말 내지 내년 초 정도까지 기다려야 하나요?’ 이런 문자 주셨는데요. 자, 어떤 분 답해주시겠습니까? 조명래 교수님.

◆ 조명래: 반포주공은 최근에 시공사도 선정이 됐고요. 그다음에 아마 지금 연말까지 관리처분인가를 받을 저건데, 그렇게 되면 초과이익 환수의 대상이 되지 않기 때문에 그만큼 사업자의 입장이라든가 주민들의, 조합 입장에서 보면 경제적으로 아주 유리한 입장이 되기 때문에 그쯤 되면 가격이 많이 오를 겁니다. 그렇기 때문에 만약 산다고 한다면 지금쯤 살 정도의 기회가 있고, 조금 더 지나면 특히 앞에서 말씀드렸던 관리처분인가를 받을 정도가 되면 가격은 더 오를 것으로 보기 때문에 그 이후는 힘들다고 보고 있습니다.

◇ 신율: 동의하십니까, 박원갑 수석위원님?

◆ 박원갑: 네. 내집마련 타이밍 적기는 며느리도 모른다고 하잖아요. 

◇ 신율: 며느리가 보면 잘하는 모양이에요, 뭐든.

◆ 박원갑: 그런데 워낙 비싸기 때문에요. 저는 타이밍은 연말이나 내년 초나 큰 차이 없을 것 같고요. 중요한 것은 저는 자금마련 부분에 대해서 한 번 파악을 하셔야 할 것 같다는 생각이 들어요. 왜냐면 워낙 고가거든요. 20억, 30억 하기 때문에 일단 자금 부분에 대해서 먼저 한 번 체크를 해보시고, 타이밍은 너무 재지 말고. 그냥 좋은 매물 있으면 사시는 게 훨씬 더 현실적일 수 있겠다, 이런 말씀.

◇ 신율: 20~30억이요?

◆ 박원갑: 네, 비쌉니다.

◇ 신율: 아니, 고위공직자 재산 공개 보면 서초동이 5억, 6억이라던데 그게 공시지가하고 시가하고 차이가 너무 나는 것 같더라고요. 7097님, 이런 질문 주셨습니다. ‘인천 주안 뉴타운에 대해서 설명 좀 해주세요’ 특히 미추8구역에 대해서 설명을 해달라는 질문 해주셨는데요. 네. 박원갑 전문위원님.

◆ 박원갑: 인천 지역, 주안 나름대로,

◇ 신율: 주안이 이게 또 교통의 요지 아닙니까, 이게?

◆ 박원갑: 예. 그러니까 나름대로 뉴타운은 체계적으로 개발이 돼있고 또 인천에서 그렇게 많은 뉴타운이 없습니다. 그만큼 값어치는 있다고 보고요. 다만 좀 실거주 측면에서 접근했으면 좋겠어요. 왜냐면 인천은 수도권에서도 주택보급률이 굉장히 높거든요. 그래서 최근에 8.2 대책 나온 뒤에 약간 꿈틀하는 모습들이 있는데, 좀 큰 시각에서 바라보면 인천은 투자목적보다는 실거주 목적으로 들어가는 게 저는 좋겠다는 생각을 해보고 있습니다.

◇ 신율: 그렇군요. 4310님, 이런 질문 해주셨습니다. ‘신혼부부인데 투기 목적은 아니고 거주 목적으로 집을 보고 있습니다’ 신혼부부시니까 당연하시겠죠. ‘일단 전세로 살지, 아니면 무리를 해서라도 살지 고민인데요. 그리고 지역은 부천 송내역 바로 앞 지역과 서울 가양역 앞 지역으로 할지도 고민인데, 두 분 같으면 둘 중 어느 지역에 사실 건지, 그리고 전세·자가 어떻게 할 건지, 아니면 비슷한 다른 지역도 좋습니다. 추천해 주시는 거’ 자, 조명래 교수님.

◆ 조명래: 신혼부부에 대해선 정부가 지금 공급을 확대하려는 계획을 갖고 있거든요. 특히 이제 청약을 할 때 신혼부부들은 특히 가점제 하에서는 좀 불리하기 때문에 가점제를 조정해서 신혼부부한테 유리할 수 있는 그런 기회를 아마 줄 것 같고요. 그다음에 정부가 특별공급분양이라고 있습니다. 신혼부부라든가, 저소득층이라든가, 노인세대들이라든가. 따라서 이 신혼부부에 대해서도 정부가 특별공급량을 더 늘리겠다고 하는 그런 입장을 지금 밝히고 있고요. 그다음에 신혼부부를 위한 저출산 타운도 지금 조성하겠다고 하니까 조금 더 기다린다면 아마 여러 가지 정책적 혜택 위에 기회가 있을 것 같고요. 현재 질문한 것에 대해서 답을 한다고 한다면 어디에 계시느냐에 따라서 다를 텐데, 부천 송내하고 서울 가양을 비교한다면 상대적으로 아무래도 가양이 아마 유리하다고 봐야 되죠. 여러 가지 발전전망이라든가 접근성이라든가. 그런데 가격 대비 가양 일대의 주택이 실제 어느 정도 가성비가 있을지는 봐야 할 것 같습니다. 왜냐하면 상당히 입지가 좋기 때문에 부천에 비해서는 가격이 좀 더 셀 수 있죠. 그럴 경우에는 조금 더 떨어진 송내도 하나의 대안이 저는 될 수 있다고 보고요. 전세·자가 어떤 것이 좋냐는 것은, 저는 늘 그렇게 얘기합니다. 진짜 오랫동안 살 집을 찾는다, 그러면 다소 무리해서라도 저는 사라고 권합니다.

◇ 신율: 예, 박원갑 전문위원님.

◆ 박원갑: 일단 두 가지 포인트인데요. 직장이 어딘지를 먼저 봐야 해요. 그러니까 직장이 아마도 부천 송내하고 서울 가양역을 걱정하시는 걸 보니까 주로 수도권에 위치해있다, 이렇게 볼 수 있을 것 같은데, 일단 직장 가까운 게 가장 좋은 거거든요. 그다음에 저는 집을 기존 매매시장에서 사기보다 교수님께서 말씀하신 신혼부부 전용 공공분양, 신혼 희망타운이라고 있어요. 이게 지금 굉장히 입지가 좋습니다. 그래서 지금 주변 시세의 80% 정도에 공급을 하는데, 지금 주로 경기도 과천 지식정보타운이라든지, 과천 주암, 위례 신도시, 화성 동탄2신도시 같은 알짜 지역에서 지금 대거 공급이 나올 예정이거든요. 이곳에서 떨어지면 기존 매매시장에 가서 사보는 방법, 약간 단계적 전략이 훨씬 더 낫겠다는 생각이 들고요. 기존 아파트를 사가지고 그게 지금 오르겠습니까? 이것보다는 정부가 공급하는 신혼 희망타운에 한 번 검색을 해보셔서 그쪽에 조건이 맞는지를 한 번 먼저 판단해 보는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 신율: 알겠습니다. <신율의 출발새아침> 오늘 추석 맞아서 부동산 특집 마련해 드리고 있는데요. 부동산 관련해서 궁금한 점 있으신 분들, 짧은 문자 50원, 긴 문자 100원의 유료문자 #0945로 문자 보내주시면 제가 지금 두 분 전문가께 여쭤보겠습니다. 8330님, 이런 질문 하셨습니다. ‘안산에 7천 세대 단지가 있습니다. 혹시 신안산선과 연계해서 전망을 들어볼 수 있을까요?’ 이런 얘긴데, 역세권이네요, 역세권. 신안산선. 박원갑 전문위원님.

◆ 박원갑: 안산은 그동안 집값이 크게 오르지 않았어요. 그래서 제 장인어른이 거기에 살고 계신데, 고잔 쪽에 살고 계시는데 집값이 크게 오르지 않아서 저는 안산은 지금 집을 사도 진짜 괜찮다, 이런 생각을 하고 있고요. 안산에 주로 대단지 이번에 공급을 했죠. 그런데 신안산선이 기대를 많이 하고 계시는데, 이게 최근에 약간 여러 가지 사업이 좀 차질을 빚고 있다는 보도가 나온 적이 있었어요. 그래서 언젠가는 되겠죠. 그런데 여의도에서 주로 가는 신안산선인데 상대적으로 좀 저평가 돼있으니까, 그리고 가격이 오르지 않았으니까, 버블이 크지 않으니까 저는 살기 좋은 곳 중심으로 그냥 접근하셔서 사셔도 되겠다, 이런 말씀을 드리고 싶습니다.

◇ 신율: 예, 조명래 교수님은 여기에. 

◆ 조명래: 저도 비슷한 생각이고, 지금 안산시 같은 경우에는 도시재생사업을 열심히 할 계획입니다. 그렇기 때문에 역세권뿐만 아니라 좀 저층, 그리고 노후된 지역들의 정비 사업을 도시재생의 이름으로 하게 된다면 상당히 살기 좋은 곳으로 바뀔 수 있고 또 가격도 오를 수 있기 때문에 그런 부분에 대해 관심을 갖는 것도 저는 좋다고 봅니다.

◇ 신율: 예. 1809님, 또 이런 질문해 주셨어요. 인천 부평구 부개3동 굴포천역 초역세권 아파트에 사시는데, 지어진지가 30년 다 돼간다고 그렇습니다. ‘재건축 가능성 있을까요? 사는 데 불편해서 이사 갈까 하는데, 주변분들 절대 팔지 말라고 하는데, 고민입니다’ 어떡하시겠습니까, 두 분 같으시면? 조명래 교수님.

◆ 조명래: 재건축은 일단 20년이 지나면 할 수 있습니다. 그러니까 지금 연령, 건축의 수명을 봐서는 이미 대상이 된 것 같고요. 대신 건축의 노후도 같은 것들이 어느 정도인지에 대한 검토가 필요할 것 같고, 그다음에 주민들이 그 사업을 하겠다는 데에 대한 합의가 필요합니다. 그러니까 이를테면 주민 동의가 2/3 내지는 3/4 이상이 돼야 사업이 되는 것이기 때문에. 또 그리고 요즘은 부동산 시장이 그렇게 활발하게 작동하지 않기 때문에 이게 동의가 있다 하더라도 사업성을 어느 정도 확보할 수 있느냐, 그걸 봐야 하기 때문에 그냥 주민들이 이걸 판단하기 보다는 전문가의 컨설팅을 받아서 이 단지의 재건축의 사업성을 좀 들어보는 것이 저는 좋다고 봅니다.

◇ 신율: 5048님, 강서구 마곡지구 전망 궁금하다고 하시는데. 마곡지구, 여기 저도 많이 들어봤어요, 부동산 잘 모르는데. 박원갑 수석전문위원님.

◆ 박원갑: 마곡지구는 서울에서 새로운 도심으로 떠오르고 있는 곳이죠. 서울의 판교, 이런 얘기를 하잖아요. 그런데 장기적으로 새로운 축이 될 거라고 보기 때문에, 저는 장기적으로는 좋게 봅니다. 그런데 단기적으로 가격이 좀 많이 올랐어요. 그래서 아마 직장인들이 속속 입주를 할 건데, 장기적으로 보고 접근하는 것은 좋다. 하지만 단기적으로는 급매물 중심으로 매수하는 전략이 중요한 것 같습니다.

◇ 신율: 예. 그리고 3827님, 김포한강신도시 구래지구 전망이 어떠냐는 질문 해주셨는데요.

◆ 박원갑: 한강신도시도 요사이에 보면 과거와는 좀 다릅니다. 그동안 김포가 상대적으로 가격이 오르지 않았는데 최근 들어서 주로 서울의 집값이 비싸니까요. 서울 이탈 수요들이 많이 몰리고 있고, 특히 은퇴자 분들도 한강신도시에 많이 사는 것 같던데, 다만 이번에 곧 경전철인가요? 그게 개통을 하고나면 집값은 좀 더 상향조정 될 것으로 보이는데, 다만 그렇게 외부의 어떤 투자수요가 많진 않아요. 그래서 김포 역시도 장기적으로는 좋은데 좀 실거주 목적으로 접근하는 전략들이 필요할 것 같습니다.

◇ 신율: 알겠습니다. 여러분의 질문 계속 지금 올라오고 있는데 시간관계상 더 이상 여쭤볼 수가 없네요. 아까 추석 이후 가계부채 대책, 주거복지 로드맵, 이런 말씀 해주셨는데, 끝으로 정부의 부동산정책, 앞으로 집값 오릅니까, 떨어집니까? 짧게씩 말씀해 주시죠. 조명래 교수님.

◆ 조명래: 오름세가 지금 있습니다만 저는 길게 가지 않을 것 같고요. 정부가 대책을 계속 내놓을 것 같고, 그 단계를 지나면 장기적으로 안정화를 위한 여러 가지 정책을 내놓을 것 같습니다. 예컨대 부동산 세제를 정상화시킨다든가, 이런 대책을 내놓기 때문에 과거만큼 부동산을 통해서 높은 수익을 기대하는 것은 아닌 것 같습니다.
 
◇ 신율: 알겠습니다. 예. 박원갑 수석전문위원님.

◆ 박원갑: 저도 마찬가지입니다. 일단 내년에 아파트 입주물량이 2백만 호 공급이라고 있었습니다. 노태우 정부 그 이후에 가장 많습니다. 물량 홍수, 입주물량 폭탄, 이런 얘기를 하기 때문에 좀 조심해야 할 것 같고요. 특히 부동산 가격과 반비례인 금리가 오를 수가 있기 때문에, 하락위험이 크기 때문에 좀 더 보수적으로 생각하는 게 훨씬 낫지 않을까, 이렇게 보고 있습니다.

◇ 신율: 알겠습니다. 여러분 궁금증 어디까지 풀어드렸는지 모르겠습니다만 두 분 전문가 도움이 많이 됐으리라고 저는 생각을 합니다. 지금까지 단국대학교 조명래 교수님, 국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원 두 분과 함께했습니다.