집값 잡기, 8.2대책 충분할까

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 8월 18일 (금요일) 
□ 출연자 : 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원 

-8.2대책 이후 거래 많이 줄어
-눈치보기, 숨고르기 양상 지속
-거래심리 위축, 가격 안 오를 것
-강남권 재건축 시장, 규제 강화에 수요 떨어진 급매물 나오기도 
-매매수요->전세, 전세값 오를 수 있어
-8.2대책, 집값 잡기 충분
-보유세, 소비 감소로 이어져 경제성장에 부정적 영향 끼칠 수 있어
-보유세, 조세저항 높을 것
-단기적으론 집값 하락 예상
-장기적으론 수요 있으나 집 공급 줄어 집값 상승할 것

◇ 신율 앵커(이하 신율): 저희가 오늘 계속 말씀을 드리고 있습니다만 문재인 정부, 문재인 대통령이 대통령으로 본격적으로 출범한 지 100일을 맞아서 문재인 대통령의 기자회견이 있었죠. 북핵, 탈원전, 인사, 복지 등 다양한 얘기들이 나왔는데 그중에서도 부동산 대책의 후속 조치에 대해서 문재인 대통령이 이렇게 이야기했습니다. “부동산 가격이 또 오를 기미 보일 때를 대비해서 더 강력한 대책을 주머니에 많이 넣어두고 있다" 이렇게 얘기를 했는데요. 그래서 오늘은 이 부분에 대해서 좀 알아보려고 합니다. KB국민은행 WM스타 자문단, 임채우 부동산전문위원 전화 연결해서 자세한 이야기 들어보겠습니다. 임 위원님, 안녕하세요.

◆ 임채우 KB국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원(이하 임채우): 네, 안녕하십니까.

◇ 신율: 지금 8.2 대책이 나오고서, 오늘이 18일이죠? 그러면 한 보름 지났는데, 부동산시장 분위기 어떻다고 평가하고 계십니까?

◆ 임채우: 한 마디로 말씀을 드려서 관망세가 짙다고 볼 수 있겠는데요. 거래가 많이 줄어들고 있습니다. 그전에는 가격이 좀 더 떨어질 것으로 예상해서 매도시기를 늦추고 있고, 매도자도 급하지 않으면 매물을 저렴한 가격에 내놓지 않고 있기 때문에 ‘눈치 보기, 숨고르기’ 양상이 지속되고 있는 형국입니다. 이는 시장 동향에서도 나타나고 있는데요. KB국민은행 주간 주택시장 동향 조사 결과에 따르면 서울의 매수 우위 지수가 크게 떨어진 것으로 나타났습니다.

◇ 신율: 네? 무슨 지수요?

◆ 임채우: 매수 우위 지수라고 해서요. 집을 사겠다는 사람들의 지수가 많이 떨어진 것으로 나타났습니다. 무슨 말씀이냐면 대책 발표 후에 매수 심리가 많이 위축이 됐다, 이렇게 통계 결과가 나타나고 있습니다.

◇ 신율: 예, 그렇군요. 매수 심리가 위축됐다, 그러면 일반적으로 가격은 떨어질 것이다, 이렇게 봐도 타당한 것 아닙니까?

◆ 임채우: 아무래도 거래가 많이 되지 않고 거래심리가 위축이 되다보면 가격이 상승하기는 어렵지 않느냐. 이렇게 이해하고 있습니다.

◇ 신율: 강남 지역이 특히 가격이 떨어질 것 같다는 분석도 있는 것 같은데, 어떻게 보세요?

◆ 임채우: 아무래도 강남권은 재건축 아파트가 이슈가 되고 있는데요. 이번 대책에서 재건축 아파트에 대한 규제가 많이 나타나지 않았습니까. LTV/DTI가 40%로 강화되고 재건축 조합원 지위양도 금지랄지, 초과이익 환수제, 이런 부분들이 시행되고 있기 때문에 실제로 수요가 떨어진 급매물이 나타나기도 했습니다. 그래서 강남권 재건축 시장이 가장 큰 영향권에 있다고 볼 수 있겠습니다.

◇ 신율: 그런데 일부에서는 지금 이렇게 강남권 재건축 시장이 위축되고, 그래서 일부 단지는 재건축 추진은 미룬다고 하더라고요. 그렇다면 궁극적으로 시간이 흐르면 강남권 주택의 공급이 제한적이 돼서 결국은 다시 오르게 될 것이다, 이런 분석도 나오는데 어떻게 보세요?

◆ 임채우: 그런 부분에서 말씀들을 많이 하고 있고요. 실제로 그럴 가능성도 전혀 없지는 않은 것 같습니다. 시장에서 수요-공급에 의해 모든 시장이 움직이는 상황인데요. 지금 강남권 재건축이 심의가 계속 지연이 되다보면 새로운 아파트 공급이 조금 줄어드는 효과도 있기 때문에 그런 부분도 어느 정도는 생각해야 할 부분으로 생각이 듭니다.

◇ 신율: 그렇기 때문에 정부로서는 가격이 장기적으로 오를 가능성마저도 차단해야 하는 것 아닌가, 하는 얘기도 나올 수 있겠네요.

◆ 임채우: 네. 그런 얘기까지도 현재 하고 있는 것 같습니다.

◇ 신율: 그런 얘기도 나올 수 있는 것 같다? 알겠습니다. 어제 문재인 대통령이 ‘미친 전세’, ‘미친 월세’로부터 서민들이 해방되기 위해서 부동산 가격이 안정돼야 한다고 아주 강력하게 얘기를 했는데요. 그런데 일부에서는 전셋값 매매 수요가, 매수우위지수라고 하셨나요? 이게 떨어졌다고, 매수심리가 위축됐다고 말씀하셨는데, 이렇게 되면 오히려 전세 수요가 늘어서 전셋값이 급등하는 것 아니냐, 이런 우려의 목소리도 나오는데 이 부분은 어떻게 평가하고 계세요?

◆ 임채우: 보통 우리가 집을 구입할 때 은행에 대출이라는 간접지원제도를 해서 집을 구입해왔잖아요. 과거에 LTV 비율이 70%일 때는 5억 원의 집을 사고자 할 때 가령, 3억5천 정도를 빌려서 1억5천이면 가능했는데 이제는 서울의 경우 LTV 비율이 40%로 뚝 떨어지기 때문에요. 대출을 2억밖에 못 받고 내 돈이 3억이 필요하게 됩니다. 다시 말씀드리면, 자본금이 적거나 소득이 낮은 사람은 대출을 통해서 내 집 마련하는 게 어려워지게 된 거거든요. 그렇다 보면 자금이 모일 때까지 집 구입을 미루고 전세로 머물려는 경향이 강해질 수 있습니다. 그렇다 보면, 매매수요가 전세수요로 돌아서다 보면, 전세가격이 상승할 경향성도 있다고 볼 수는 있을 것 같습니다.

◇ 신율: 그렇군요. 그런데 지금 시장 보면요. 전세가 아직도 많습니까, 월세보다? 옛날엔 월세가 굉장히 많이 늘었었잖아요. 지금은 어때요?

◆ 임채우: 지금은 전세보다는 월세가 여전히 더 많은 것 같습니다. 전세 물량은 월세보다는 아직까지는 더 적습니다.

◇ 신율: 전세가 적군요, 아직까지는.

◆ 임채우: 아무래도 월세는 월세에 대한 부담감이 있기 때문에 월세보다는 사람들이 전세를 선호하기 때문에요. 그리고 전세자금 대출이라는 제도가 있기 때문에 월세보다는 전세 물량이 부족한 편입니다.

◇ 신율: 아, 그렇군요. 그러니까 더군다나 더 오를 수 있는 확률도 있겠네요.

◆ 임채우: 그럴 경향성도 있다고 보시면 됩니다.

◇ 신율: 그리고 보유세 말예요. 부동산 보유세. 어제 문재인 대통령도 이 부분에 대해서 잠깐 언급을 했었는데, 보유세 인상이 돼야 된다고 보세요? 일단 처음. 이것부터 여쭤볼게요. 집값 잡기 위해서.

◆ 임채우: 보유세는 집을 가지고 있으면 내는 세금이잖아요. 지금 8.2 부동산 대책에서 다양한 범위 규제랄지, 양도세 부분이랄지, 이런 여러 가지 부분을 포괄해서 대책이 나왔기 때문에 현재 8.2 대책만으로도 집값을 잡는 효과는 충분하다고 생각하고 있습니다. 그래서 보유세 부분은 일단 조세저항이 좀 높을 수도 있고요. 서민의 가처분 소득을 줄이는 효과가 있어서 이 부분이 소비 감소로 연결될 수 있거든요. 그러다 보면 전체적으로 경제성장 측면에서 부정적인 영향을 미칠 수 있고, 청약 시장이나 일반 주택거래 시장에서도 위축을 가져올 수 있는 부분이 있기 때문에 신중하게, 조심스럽게 검토할 필요가 있지 않나 생각하고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 지금 위원님께서 ‘조세저항 같은 게 있을 수 있다’는 말씀을 하셨는데, 제가 좀 궁금한 게, 여론조사기관 리얼미터가 지난 9일 성인 남녀 514명을 상대로 조사한 여론조사가 있는데 95% 신뢰수준에 오차범위는 ±4.3%p인 여론조사거든요. 그런데 이 여론조사에 보면 ‘보유세 인상에 찬성한다’는 의견이 67.6%, 거의 70% 가깝게 나왔어요. 이거 부동산 전문가로 좀 예외적인 경우라고 보시는 거예요, 그러면?

◆ 임채우: 아니요. 그런 것은 아닌데요. 아무래도 주택 시장에서 볼 때, 아무래도 무주택자 비중이 좀 높은 편이잖아요.

◇ 신율: 그래서 여론조사가 이렇게 나온다?

◆ 임채우: 설문 받으신 분들이 아무래도 그런 분들이 좀더 많지 않을까, 이런 생각을.

◇ 신율: 그런데 집 가지신 분들은 비싼 집을 갖든, 싼 집을 갖든, 보유세 인상에선 좀 부정적일 수 있다, 이 말씀이시네요. 그렇죠? 집을 가진 사람들은.

◆ 임채우: 예. 그럴 수도 있습니다.

◇ 신율: 그럴 수 있죠. 그런데 만약 보유세 인상이 된다면 집값은 빠지긴 빠지나요?

◆ 임채우: 그럴 가능성이 높지 않을까 싶습니다.

◇ 신율: 그럴 가능성은 있다. 예, 그렇군요. 그러면요. 장기적으로 집값이 어떻게 되리라 보십니까? 우리 임채우 위원님께선.

◆ 임채우: 단기적으로 볼 때는 집값이 힘을 받기는 힘들 겁니다.

◇ 신율: 단기적인 게 1년이에요, 2년이에요?

◆ 임채우: 지금 정책이 계속 시행되고 있는 상황에서는.

◇ 신율: 이걸 바꾸겠어요? 정부가 집값 잡겠다고 하는데.

◆ 임채우: 투기과열지구로 지정돼있는 곳들, 서울이 다 해당되지 않습니까. 그리고 세종시랄지, 이런 지역들은 과열지구로 지정이 되면 기본적으로 LTV/DTI 비율이 강화가 되고, 또 2주택 이상일 경우 양도세 부분도 있고요.

◇ 신율: 그리고 조합원 지위양도.

◆ 임채우: 조합원 지위양도 금지 등 여러 가지 다양한 규제대책이 포함돼있기 때문에 집값이 힘을 받지는 어렵지 않겠냐. 이렇게 보고 있습니다.

◇ 신율: 그러면 장기적으론 어떠세요? 이건 단기적이라고 말씀하셨으니까.

◆ 임채우: 장기적으로 볼 때, 장기적이란 얘기는 4~5년 이렇게 보는 건데요. 여러 가지 규제를 강화하다보면, 건설사 입장에서 주택 공급이 누가 하려는 사람이 없으니까요. 주택공급이 줄어들 수도 있지 않겠습니까. 그러다 보면, 주택 공급이 줄어들다 보면, 나중에 집을 사야 하는 사람은 많은데 공급이 줄어들다보면, 그런 부분들이 집값 상승을 일으킬 수 있는 요인이 될 수 있거든요. 그래서 일단 당분간은 주택 가격이 힘을 받기는 어렵지 않느냐. 이렇게 보고 있습니다.

◇ 신율: 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 임채우: 네. 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 KB국민은행 WM스타자문단 임채우 부동산전문위원이었습니다.