[생생인터뷰] 서울 '도시재생 뉴딜' 투기 우려 잠시 멈춘 것

[생생인터뷰] 서울 '도시재생 뉴딜' 투기 우려 잠시 멈춘 것

 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수(대한부동산학회장)
  
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 8.2 부동산 대책의 여파는 큽니다. 이 대책 하나가 끊임없이 뉴스를 쏟아내고 있고 여러 가지 시장 반응까지 나오는 상황입니다. 도시재생 뉴딜 정책도 이와 관련해 관심을 받고 있습니다. 연말까지 사업대상지 110곳 이상을 선정해서 내년부터 본격 추진할 텐데요. 문재인 정부의 도시재생 뉴딜 정책, 구도심과 노후 주거지를 경쟁력 있는 도시로 탈바꿈시키겠다는 주거 재생 사업입니다. 이렇게 정리해볼 수는 있겠는데요. 지금 여러 가지 부동산 규제책과는 맞아떨어질 수 있을까 궁금증을 가진 분들도 많습니다. 여기에서 부동산 정책, 도시 재생 정책이 일자리를 창출하겠다는 목표를 밝혔는데, 계획도 꼼꼼하게 살펴서 기왕 추진하려면 제대로 되도록 이야기해야 할 것 같은데요. 전문가와 이야기 해보겠습니다. 대한부동산학회장을 맡고 계시죠, 권대중 명지대 부동산대학원 교수 연결해서 이야기 들어보겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 문재인 정부 공약이기도 했습니다. 지금 추진하고 있는데요. 도시재생 뉴딜 정책 시행한다고 밝혔거든요. 뉴딜이라고 하면 댐 짓고 대공황 시기 대규모 일자리 만든다는 기억으로만 있는데요, 도시재생과 뉴딜 정책, 잘 안 와 닿기도 한데요. 어떻게 보아야 할까요?

◆ 권대중> 뉴딜 정책, 지금까지는 민간 사업자 방식으로만 맡겼던 재개발, 재건축과 같은 정비사업뿐만 아니라 노후된 것이나 상업지구를 개발하는데 정부가 직접 개입하고 도시 기반, 이런 것도 자금 공유해주는, 마중물로서 공유해주는 그러한 정책이라고 보이고요. 뉴딜 정책은 여섯 가지 유형의 열다섯 가지 모델이 있습니다. 지금까지는 도심 및 주거환경 정비법에 의해서 우리가 주택, 재개발 사업이나 주택 재건축 사업, 도시환경 정비사업, 주거환경 개선사업, 가로주택 정비사업이 있었는데요. 정비사업을 포함해 정비사업 보완, 저층 주거지 정비 및 매입이 있습니다. 역세권을 개발하는 형태가 있고, 사회통합으로 농어촌을 개발하는 게 있고요. 정부가 가지고 있는 국공유지를 활용해서 행복주택을 공급했듯이, 역시 국공유지를 활용해서 이전지역이나 적지에 주택을 공급하는, 개선하는 방법이 있고요. 마지막으로 혁신공간 창출형이라고 해서 도시에 활력을 넣어주기 위해 거점을 개발하는 게 있습니다. 이렇게 여섯 가지 유형이 있고, 그 속에서 세분화해 열다섯 가지 모델이 있습니다. 이것은 사실 문재인 정부가 거의 다른 정책보다 우선해서 심혈을 기울여 내놓은 정책입니다. 

◇ 김우성> 지금 쭉 설명해준 것만큼 세분화되어 있다는 인식, 많이 받으셨을 것 같고요. 낡은 주택가, 빈민가, 이런 곳을 확 밀어버리고 아파트를 올리던 것과는 조금 다른 느낌이라고 다가오거든요. 방향성도 결국 투기라든지 부동산 정책 핵심과 충돌하지 않겠다는 취지 때문에 이렇게 세운 거겠죠?

◆ 권대중> 그렇죠. 8.2 대책 중에서도 전문가들이 강남 4구 정도를 투기과열지구로 지정할 거로 봤는데, 서울 전역을 묶으며 열한 군데가 투기지역으로 묶였죠. 이렇게 했던 이유 중 하나가 도시재생 뉴딜 정책으로 인해 강북 지역까지 지가가 상승하는 걸 막기 위해서 했던 것 같습니다. 그래서 이번 정책은 예전 박원순 시장이 일부 추진하던 사업과 학자들이 주장하던 것을 아울러 내놓은 건데요. 이웃나라 일본은 미리 우리보다 진행하고 있었습니다. 그래서 지금까지는 철거하고 새로 짓는 것보다는. 새롭게 건물을 지으면 재정착률이 20%도 안 되거든요. 그런데 살고 있는 사람의, 거주자 중심의 정비 사업을 하겠다, 도시재생 사업을 하겠다는 취지로 보면 됩니다. 

◇ 김우성> 기존에 있던 주민들이 나가는 문제까지 포용하겠다는 건데요. 말씀하신 것처럼 부동산 규제를 서울 전역으로 투기과열지구가 지정되기도 했고요. 여러 가지 조정지역까지 확대되면서 제대로 될 수 있나, 이러한 의구심도 들고 있거든요. 서울은 제외되는 것 아닌가, 이런 얘기도 있던데요. 어떻게 보십니까?

◆ 권대중> 지금 서울을 제외한 것은 말씀드린 대로 지가 상승을 미연에 방지하기 위해서 잠시 뺀 것이지 집권 5년 동안 안 하겠다는 건 아닌 것 같고요. 특히 정비 사업이 대규모로 이뤄졌다면, 도시재생 사업은 소규모도 할 수 있다는 거거든요. 내년도 2018년 2월 9일부터 시작하는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법이 있어요. 여기에 보면 두 가구도 재개발, 재건축 할 수 있습니다. 두 가구 이상만 되면. 소규모로 빈집, 자율정비 사업구역이라든지 빈집을 활용한 사업이라든지 소규모 정비사업처럼 다양한 정비사업을 도입한 취지라고 보입니다. 

◇ 김우성> 말씀해주신 것처럼 다양한 방식으로 원주민의 기존 문화, 상권을 지키면서 도시를 개선하겠다는 말인데요. 정부 주도형으로 정부 예산이 들어가지 않습니까. 기존에는 재개발 지구나 여러 조합이 만들어지고, 건설사의 자본이 들어와 아파트가 올라가는 방식이었는데, 이것이 정부의 돈만으로 소화가 가능한가, 이런 의문부터 드시는 분들이 계실 텐데요?

◆ 권대중> 연간 10조씩 5년 50조를 쏟아붓기로 했는데, 그 내용을 보면 우선적으로 주택도시보증공사가 있습니다. 거기에서 매년 5조씩 출자하고요. 정부가 2조 정도 출자하고, SH공사라고 하는 서울주택공사가 있습니다. 거기와 한국주택토지공사 LH에서, 두 곳에서 3조 출자하는 거로 알고 있는데요. 주택도시보증공사는 정부 투자 기관이니까 문제가 없어요. 그런데 LH 공사나 SH 공사는 빚이 많아요. 빚이 많은데도 불구하고 3조씩 출자하면 회사가 어려울 수 있는데, 일단 자금조달 계획은 연간 10조씩 모금해서 5년 동안 투자하는 거로 되어 있습니다. 

◇ 김우성> 민간 참여는 아직까지 더 구체적인 내용으로 진행된 건 없겠죠?

◆ 권대중> 민간 사업자 방식은 아닙니다. 

◇ 김우성> 이익을 남겨야 하기에 그 방식과 결이 달라서 그런 것 같기도 한데요. 일단 선제적으로 지가 상승에 대한 대비책을 세워야 한다는 것이 뉴딜 정책의 많은 조언들이었는데요. 그것까지도 선규제로 만들어 냈고요. 그럼에도 불구하고 환영하는 분위기이긴 합니다. 그런데 도시재생사업의 주도권을 지자체가 대폭 가지고 있다고 나왔거든요. 어떻게 보십니까, 괜찮을까요?

◆ 권대중> 일단 정부가 전적으로 주도할 수가 없고 지역사회에 대해서 어디가 슬럼화되고, 어디 해야 할지에 대해서는 지방자치단체가 제일 잘 알거든요. 그래서 지방자치단체가 지정하고 정부가 돈을 지원해주는, 자금을 지원해주는 쪽으로 갑니다. 그러다보니 지방정부는 재정자립도가 낮은 상태에서 이렇게 교부금이 아닌 자금을 받는 건 대폭 환영하죠. 문제점이 발생할 수 있어요. 지방자치단체장이 선거로 선출됐기 때문에 선심성 정치로 자기가 필요한 지역을 지정할 수 있고요. 물론 그러한 규정은 국토교통부가 내놓을 겁니다. 그런 면이 있고 또 하나는 돈이 거저 내려오는 것처럼 생각할 수 있어요. 교부금으로 내려간다고 하더라도. 하지 않을 지역도 사업을 추진할 수 있고, 여러 가지 문제가 많이 있는데요. 여기에 대한 보완이 있어야 할 것 같습니다.  

◇ 김우성> 8월 말까지 선정 방법, 가이드라인 담은 선정 계획을 국토부가 내놓기로 했는데요. 교수님께서 보시기에 취지나 여러 가지 재원만 마련된다면 환영할 일인데, 원칙적인 것을 두세 가지 짚어 주신다면요?

◆ 권대중> 가이드라인이 나온다고 하더라도 지역 사회에서 민관 합동으로 전문가 회의를 만들어서 뉴딜 정책을 추진할 지역에 대한 심사를 철저히 할 위원회를 구성하는 게 맞다고 봐요. 그러니까 시장이나 구청장이 그냥 선정하는 게 아니고, 그러한 규정을 가지고 민간도 참여하고, 학계도 참여하고, 관이 주도하는. 삼자가 어우러져 선정심사위를 만들어서 철저하게 검증된 상태에서 선정되어야 하고요. 검증된 상태에서 선정된 지역에 자금을 투자할 때 철저하게 제대로 됐는지 검증해야 합니다. 이러한 제도가 선결된 상태에서 추진하는 게 맞다고 봐요. 

◇ 김우성> 취지와 목적이 좋아도 말씀하신 것처럼 절차와 과정을 철저하게 만들 필요가 있겠다는 점, 많은 분들이 공감하실 것 같습니다. 기존의 방식으로 했을 때 원주민이 20%밖에 없기 때문에 다 보존하는 방식이라는 의미가 다가오는데요. 그럼에도 불구하고 젠트리피케이션 얘기가 나오거든요. 어떻게 보완할 수 없을까요?

◆ 권대중> 어차피 개발하게 되면 이익이 발생하는데요. 지가가 상승하고, 상승하는 만큼 임대료를 높이 받으려고 할 거예요. 빈민가들은 더 밖으로 밀려나게 되고요. 그 안에서 장사하는 사람들은 임대료가 올라서 밖으로 밀리는 현상이 젠트리피케이션이라고 하는데요. 이를 미연에 방지할 수 있는 장치가 바로 상가임대차보험법입니다. 5년 동안 장사할 수 있게 되어 있거든요. 이것을 철저하게 지키기만 해도 젠트리피케이션에 대한 피해는 줄일 수 있어요. 이것 말고도 집값 상승이나 임대료 상승을 억제할 대책은 필요해요. 

◇ 김우성> 뜻하지 않은 부작용이라고까지 표현되는 건 이유가 있겠죠. 집값 상승이라든지 상가임대차 보호를 못 받는 부분들, 이런 것들에 대한 대책은 필요할 것 같습니다. 정부가 투기에 대해 큰 칼을 빼 들었습니다. 전반적으로 8.2대책부터 도시재생 뉴딜까지, 정책들이 시동을 건 상태인데요. 어떤 것들을 보완해야 할까요. 민간 참여 방법도 고민해야 할 것 같고요. 

◆ 권대중> 일단 도시재생 뉴딜정책은 중앙정부 주도로 진행되고 있잖아요. 민간에 이양한다고 하더라도 중앙정부와 지방정부가 손발이 잘 맞아야 할 거고요. 그 사이에서 정부주도라고 민간이 참여해서 함께 할 수 있는 방법을 강구해야 하고요. 10조라는 돈이 연간 내려가는 것도 국민의 세금 아닙니까. 철저하게, 다른 데로 누수되지 않도록 제대로 쓰일 수 있는 감시기구가 필요하고요. 이제 시작이기에 물론 지나가는 과정에 잘못된 부분도 나타나겠지만, 한 푼 한 푼 쓸 때마다 중앙정부나 지방정부나 철저하게 서민을 위해 쓸 수 있도록 추진해야 할 겁니다. 그 과정에서 지가 상승이나 젠트리피케이션처럼 외곽으로 밀려나는 것에 대한 배려도 있어야 할 거고요. 민간 참여도 적극 활용해야 할 겁니다. 

◇ 김우성> 구매로써가 아니라 거주로써 살 만한 동네, 집이 되길 정책을 지켜봐야 할 것 같습니다. 오늘 좋은 말씀 감사드립니다. 

◆ 권대중> 네, 감사합니다. 
 
◇ 김우성> 권대중 명지대 부동산대학원 교수였습니다.