8.2 부동산대책 시장 반응은? “지금이라도 파시는 게 좋겠습니다”

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 8월 7일 월요일
□ 출연자 : 권일 부동산인포 리서치팀장

“과거처럼 버티기는 힘 들것”
- 주말동안 강남권은 수천만 원 가격 하락한 매물 나오고 있어
- 다주택 보유자들 중 버텨보겠다는 분위기 있지만...
- 정부, 추가로 강도 높은 대책 준비하고 있을 것

- 노원 등에서는 강남과 동일 규제 볼멘소리도...
- 강북 들 비투기 과열지구 경우 갭투자 성행한 곳 위주 규제
- 재건축 시장은 고민 깊어... 사업 초반인 경우 지연 가능성 높아


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 정부가 이번에 8.2 부동산 대책을 발표하면서 내세운 지향점은 무분별한 투기를 막아서 서민들의 주거를 안정적으로 유지하겠다, 이렇게 밝혔습니다. 서울과 세종을 비롯한 과열된 지역에 몇 단계의 규제책을 두고 첫 주말이 지났습니다. 일단 여러 가지 면에서 부동산 시장이 조금 잠잠해진 모습인데요. 오늘 <투데이 포커스>에서 8.2 부동산 대책의 목표와 핵심, 또 부동산 시장 분위기 살펴보겠습니다. 청취자 여러분들도 부동산에 대해서 궁금하신 점, 이번 대책에 대해서 의견이 있으신 분들은 짧은 문자 50원, 긴 건 100원이 드는 #0945로 문자 보내주시기 바랍니다. 오늘 도움 말씀을 주실 분 만나보죠. 부동산인포의 권일 리서치팀장 모셨습니다. 어서 오십시오.

◆ 권일 부동산인포 리서치팀장(이하 권일): 반갑습니다.

◇ 장원석: 이번에 8.2 부동산 대책이 초고강도라는 얘기를 하고 있는데요. 지난해에 있었던 6.19, 그리고 11.3과 비교했을 때 어떤 면에서 초고강도인지 설명 부탁드리겠습니다.

◆ 권일: 이번 8.2 부동산 대책은 이전 정부들에서 볼 수 있는 강도 높은 기준을 포함하고 있는데요. 먼저 재개발 정비 사업의 입주권 거래를 금지한 점이 주목할 부분입니다. 과거에는 재건축 정비 사업에만 규제를 집중해서 조합원 지위 양도를 금지하거나 입주권 전매를 제한했었는데요. 이번 대책에서는 재개발 입주권 전매를 함께 금지시켜서 재건축 규제로 인한 풍선 효과를 방지할 수 있게 했습니다. 이외에 분양권 양도세율을 보유 기간에 상관없이 50%의 높은 세율을 적용했고요. LTV, DTI 등을 40%까지 낮추고 중도금 대출을 1세대 1건으로 강화하는 등의 내용이 과거 정부와는 차별화된 내용입니다.

◇ 장원석: 주말동안 분위기가 어땠는지 참 궁금해요. 기사에서는 분위기가 완전히 죽어버렸다, 중개업소에서는 야, 이거 좀 심하다는 말씀을 많이 하시던데요. 주말동안 분위기 어땠습니까?

◆ 권일: 우선 시장 과열 진원지로 뽑히는 서울 강남권에서는 대체로 발표된 직후부터 수천만 원 가격이 하락한 매물들이 지금 나오고 있습니다. 그리고 대체 이전에는 매수자들이 있는데 매물이 없어서 거래를 못한단 의견도 많았는데요. 현재는 매도, 매수 문의 모두 잠잠한 상태고요. 전반적으로 급매물 정도가 나오고 있는 상태입니다.

◇ 장원석: 호가를 낮춰서 나온 매물들이 많다고 하고요. 사실 양도세 관련 말씀을 많이 하시는데 안 팔면 그만 아니냐 하는 말씀을 하시는 분도 있는 것 같더라고요. 그런데 지난 6.19, 11.3 때도 그랬지만 직후에는 바로 관망세로 돌아서면서 잠잠해졌는데, 글쎄요. 한 달도 지나지 않아서 급상승하는 게 이제 여기까지 와서 이런 대책이 나온 건데요. 아까 풍선 효과를 방지할 수 있는 대책을 뒀다고 했는데요. 다른 지역은 오히려 우리 지역은 이번에 규제를 안 받았네, 괜찮은 것 아니야, 하면서 슬슬 분위기가 달아오르는 것도 보이거든요. 또 다시 적응하고서 바로 오를 가능성은 없습니까?

◆ 권일: 가능성을 전혀 배제할 수는 없습니다. 이미 과거 정부 때부터 학습효과로 이미 했기 때문에요. 일부에서는 이미 다주택 가지신 분들 가운데에서는 한 번 버티기로 가보겠다는 분위기도 이미 나오고 있습니다만, 분명히 정부에서는 추가로 뭔가 강도 높은 부분을 연구하고 있을 거고요. 과거처럼 무조건 버티기로 갔다가는 조금 더 힘들어지지 않을까, 그런 모습을 보이고 있습니다.

◇ 장원석: 이번 정부 부동산 대책을 두고서 참여정부 때와 항상 비교를 많이 하지 않습니까? 그래서 그때 좀 충격을 받았던 정부 관계자들도 이번에는 철저히 대비한 모습이 많이 보이는데요. 일단 투기 과열지구와 투기 지역, 어느 곳으로 정해졌는지 좀 살펴보겠습니다.

◆ 권일: 2011년을 끝으로 볼 수 없었던 투기 과열지구가 이번에 부활했는데요. 금번 투기 과열지구로 지정된 곳은 총 27개 지역입니다. 서울이 25개구 전역이 다 지정됐고요. 경기도에서는 과천시와 지방에서는 세종시 등이 지정됐습니다. 이와 또 달리 투기지역이라는 것이 지정됐는데, 2011년이 역시 끝이었습니다. 하지만 이번에 부활했고, 투기 지역은 총 12개 지역이 지정됐습니다. 서울에서는 강남, 서초, 송파, 강동, 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포구, 강서구 등 11개 구가 지정됐고요. 지방에서는 세종시가 지정된 상태입니다.

◇ 장원석: 재건축 지구나 투기 과열지구, 투기 지역, 그 외 지역은 아무래도 온도 변화가 상당할 것 같은데요. 분위기가 어떤가요?

◆ 권일: 아무래도 재건축에 가장 직접적 영향을 주는 게 투기 과열지구 지정인데요. 재건축, 재개발 정비 사업에 대한 규제 내용이 함께 다 포함됐고요. 실제로 대책 발표 이후에는 강남 재건축 추진단지를 중심으로 해서 조합원 문의가 많이 늘었대요. 뭐냐면 내 조합원 지위를 양도할 수 있느냐, 아니면 안 되느냐 하는 부분이 굉장히 중개업소에 문의가 많았었고요. 이런 사실이, 거래 할 수 있습니다, 없습니다, 하는 부분이 확인되다 보니까 그 후로부터는 이와 관련된 문의가 급격히 줄어든 상태에서 급매물 등이 종종 나오고 있고요. 투기 지역 지정과 투기 과열지구 지정 지역이 대부분 다 겹치고 있습니다. 따라서 그 두 개 지역을 구분해서 온도차가 다르다기보다는 온도 차가 크게 다르지 않다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그런데 이번에 삼중정책을 뒀다고 볼 수 있지 않습니까? 그러다 보니까 서울 11개구와 세종시는 말씀하신대로 부동산 시장의 침체가 지금 현재로서는 가장 큰 것 같은데요. 그런데 서울 기준으로 봤을 때, 지역별로 약간씩 좀 다른 것 같아요. 동북, 그러니까 노원구, 성북구, 성동구 쪽은 우리 지역은 글쎄 얼마 오르지도 않았는데 왜 투기 지역으로 정해서 그러냐, 불만도 있는 것 같은데요. 그쪽 분위기는 어떤가요?

◆ 권일: 실제 노원 지역의 공인 중개사 얘기는 그런 볼멘소리를 하셨죠. 왜 강남과 우리를 똑같이 규제해서, 실수요자라고 하죠. 그분들 같은 경우에는요. 아무래도 전체적 금액 자체가 작기 때문에 실수요자 분들이 아무래도 많은데요. 하지만 최근 분위기를 보게 되면 전세 값과 매매 값 차이가 적은 걸 이용해서 투자하는 갭 투자가 굉장히 사실 많았습니다. 따라서 과거 정부에서도 보게 되면, 강남 3구를 중심으로 규제하다 보니까, 비투기 과열지구, 강북권이라든지 이런 곳도 아파트 값이 급증했던 사례가 있었어요. 그러다 보니까 최근에 갭 투자가 성행했던 곳들을 중심으로 정부에서 이번 규제와 관련해서 지정한 케이스를 볼 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 갭 투자가 활발했던 서북 지역, 마포구라든지 서대문도 그렇고요. 지금 매물이 좀 나오고 있나요?

◆ 권일: 아직은 매물이 크게 증가하고 있지는 않은데요. 정부에서 원했던 건 아무래도 다주택자 분들이 빨리 매물을 내놔야 하는 분위기인데, 현재로선 아직 그런 지역들 중심으로는 급매물이 크게 증가하고 있진 않고요. 아까 말씀드렸던 것처럼 강남권 중심으로, 워낙 금액이 큰 곳을 중심으로는 실질적으로 수천만 원씩 가격이 하락한 급매물들이 존재하고 있는 것으로 조사됐습니다.

◇ 장원석: 지난 정부의 저금리 정책으로 많은 분들이 사실 강남 지역에 많이 몰리다 보니까요. 강남 쪽은 공급 부족 현상이 일어나니까 당연히 가격은 계속해서 오르고 있고, 다주택자에 대해서 정부가 내년까지 그런 주택을 팔 기회를 주는 것이라고 얘기했는데요. 강남에서는 어떤가요? 양도세 낼 바에는 안 팔고 말지, 이런 분위기가 진짜로 강한가요?

◆ 권일: 실제로 그런 분들도 꽤 많이 나타나고 있는 것으로 보여요. 이번 대책에서 빠졌던 내용 중 하나가 보유세 관련된 부분인데요. 이 부분을 굉장히 많이 지적들을 하고 계신데요. 하지만 보유세는 단순히 올리기 쉽지 않은 부분이 많아요. 왜냐면 주택, 부동산, 토지 여러 가지 상품들이 있다고 보고, 그리고 다양한 케이스가 있기 때문에 실질적으로 순수하게 1주택 하나 갖고 있는 분들한테 보유세를 과도하게 가중시킬 수 없는 노릇이거든요. 보유세 인상 부분은 굉장히 많은 연구가 필요하고 고심하는 부분이 필요합니다. 당장은 올리지 않겠지만 현 정부 정세로 봤을 때는 보유세 인상 가능성이 일단 높고요. 따라서 무조건 버티기로 간다는 부분은 분명히 과거와는 좀 달라져야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그래서 계속 얘기를 하고 있는데, 다주택 소유자에 대한 규제. 이번 주말에 특히 포털 사이트에 검색하시면서 이거 많이 보셨을 거예요. ‘다주택이면서 양도세 폭탄 피하는 법’, 어떻게 좀 바뀌었습니까? 예를 들어서 2주택, 3주택에 따라서 내는 돈이 달라질 거 아니에요.

◆ 권일: 일단 기본적 내용을 살펴보게 되면, 2주택 이상 보유자가 청약 조정 대상 지역에서 주택을 양도하는 경우엔 원래는 양도세율이 구간별로 6%~40%까지 기본 세율이 적용됐었는데요. 여기에다 이번에 10%가 가산됐습니다. 그러다 보니까 16~50%까지 세율이 증가하게 됐고요. 3주택자는 더 증가해서 여기에서 가산세가 또 20%까지 붙게 돼서, 26~60%까지 세율이 적용되기도 했어요. 그래서 주택을 원래 오래 보유하면 세금을 일부 공제해주는 장기 보유 특별공제라는 것도 있었는데 이들 지역에서는 이게 적용되지 않습니다. 따라서 양도세 중과세는 다만 내년 4월 1일 양도 분부터 적용된단 점에서 일단 팔 수 있는 기회를 주겠단 골자가 있고요. 예를 든다고 하면 양도 차액이 1억 원 발생한다고 가정했을 때, 중과세율을 적용받지 않으면 보유 기간에 따라서 약간씩 차이가 있습니다. 하지만 5년 정도 보유를 하고 판다고 하게 되면, 550여만 원 정도의 양도세가 발생됐는데요. 이번 조치 때문에 2주택이 된다고 하면 1,200여만 원, 3주택이 되면 1,700여만 원까지 두세 배 증가하게 됐어요. 이번에 투기 지역 지정도 함께 이뤄졌잖아요. 투기 지역 내에서는 이미 3주택자는 중과세를 한다는 내용이 있었습니다. 하지만 투기 지역이 그동안에는 해제가 돼서 없었기 때문에 저희가 잠시 잊고 있었는데요. 투기 지역 내에서 3주택 이상(을 보유한) 자가 주택을 양도하는 경우에는 16~50%까지 이미 세율이 적용되고 있었고요. 이번에 투기 지역으로 지정된 서울 11개구와 세종시는 투기 지역 지정과 함께 지금 팔아도 3주택자 양도세 중과세가 적용이 바로 되고 있었단 점을 유의하셔야 합니다.

◇ 장원석: 양도소득세 관련해서 질문이 계속 오고 있는데요. 구간별로 6~40%, 기본세율의 10%가 가산돼서 결국 16~50%가 된다고 말씀해주셨지 않습니까? 1776 끝자리 쓰시는 청취자께서 ‘분양권 양도세 50% 적용은, 8.2 부동산 대책 전 분양권은 예전 양도세 세율을 따르나요, 아니면 오른 세율을 적용하나요? 참고로 조정 지역은 아닙니다.’ 이렇게 말씀해주셨는데요.

◆ 권일: 조정 지역이 아니시면 일단 일반 세율을 적용받게 되시겠고요. 보유 기간에 따라서 차등돼서 세율이 적용된다는 점을 참고하시면 되겠습니다.

◇ 장원석: 조정 지역에 해당하는 곳은 어떻게 됩니까?

◆ 권일: 그러면 50% 내의 양도세율이 기본적으로 무조건 적용됩니다. 보유 기간에 상관없이요.

◇ 장원석: 그렇군요. 양도세와 관련해서 조정 지역에 살고 계신 분들이 문제가 되는 거니까요. 1세대 1주택, 이와 관련해서도 고민해야 할 것이 생깁니다. 청약통장을 써서 새로운 아파트를 예전에 분양받았었는데, 형편상 직접 살 수는 없었고 그래서 2년간 전세를 놓았다가, 양도소득세 비과세 요건을 채워서 팔려고 했는데 이번 대책이 나오면서 이거 2년을 직접 살아야 하는데 어떡하나, 고민하시는 분들이 많더라고요. 2년 이상 살아야 세금을 내지 않는 부분을 어떻게 보십니까? 

◆ 권일: 일단 과거에도 사실 이런 내용이 있었습니다. 그런데 실질적으로 지금 상황에서는 사실 거주 요건을 채우지 못하시면 비과세 요건이 안 되기 때문에, 그 부분에 대해서는 어쩔 수 없이 세금이 부과된다는 부분을 감안하셔야 할 것 같고요. 다만 다른 주택들이 또 있다고 하게 되면 주택 보유수를 줄여서 일단 다주택에서 피해 가시는 게 가장 좋겠고요. 현재로선 전세 살면서 1주택을 갖고 계신 분들 같은 경우는 따로 달리 피할 방법은 사실 없습니다.

◇ 장원석: 여러 가지 사례가 있는데 이런 경우도 참 많아요. 내 명의의 집은 세를 주고, 다른 곳에 나는 세를 얻어서 사는 경우, 이 경우는 어떻게 될까요?

◆ 권일: 이게 같은 내용이긴 한데요. 역시 2년 거주요건을 반드시 채워야 한다. 조정대상지역인 경우엔 해당하는 거니까요. 그래서 할 수 있다고 하게 되면, 거주요건은 주거할 수 있는 기간을 고려하셔서 한 번 거주할 수 있는 방법을 찾아보시는 게 좋겠지만, 그렇지 않다고 하게 되면 일단 현재로서는 오히려 좀 길게 보유해가시면서 시간을 벌어보시는 것도 좋은 방법으로 볼 수 있겠습니다.

◇ 장원석: 예전, 지금까지의 부동산 재테크라든지 여러 가지 계획 세우셨던 분들은 전혀 다른 패러다임으로 접근을 하셔야 할 것 같은 느낌이네요.

◆ 권일: 일단 전면적 수정이 좀 필요할 부분이라고 생각합니다.

◇ 장원석: 일단 양도세 얘기를 계속해서 해보면, 8월 2일에 발표됐고 지난주 8월 3일부터 적용됐는데요. 시점을 두고도 헷갈리는 분들이 많으시더라고요. 취득 시점이 계약을 했을 때인지, 아니면 대금을 다 납부했을 때인지, 등기를 했을 때인지 헷갈리거든요. 언제를 봐야 합니까?

◆ 권일: 주택 취득은 이제 기준을 두 가지 경우에 해당할 수 있는데요. 매매 계약을 체결하고 잔금을 지급한 날을 기본적으로 취득이라고 이해하고 계신데요. 반대로 등기를 접수한 날도 있는데, 그럼 어떤 차이가 있냐고 하지만, 만약 등기를 먼저 접수한 경우, 잔금 치르기 전에 등기를 먼저 접수한 날이 더 빠르다고 하게 되면 등기 접수일이 취득일로 됩니다. 그래서 그 부분을 잘 감안하셔서 취득 시점을 따져보시면 됩니다.

◇ 장원석: 그리고 분양권 전매에도 제동이 걸렸는데요. 팔아야지 하고서 마음먹고 계셨던 분들은 8월 2일 전후로 많이 마음이 조급해지셨을 것 같아요. 이 부분은 어떻습니까?

◆ 권일: 분양권은 내년 1월 1일 이후 양도한 부분부터 적용된다는 점을 감안하시고요. 원래는 1년 이내에 보유하게 되면, 1년 이내에 보유하고 팔게 되면 50%, 1년에서 2년 미만 보유하고 팔게 되면 40%, 2년 이상은 6~40%, 보유 기간에 따라서 세율이 차등 적용됐었는데요. 이번에는 무조건 양도세율이 보유기간에 상관없이 팔게 되면 50%니까, 그걸 좀 참고하시고요. 다시 한 번 말씀드리지만 내년 1월 1일 이후 양도분부터 분양권은 50%의 세율이 적용된다는 점을 다시 한 번 기억하시길 바랍니다.

◇ 장원석: 아예 전매 제한이 되는 곳도 있습니까?

◆ 권일: 일단 11.3 대책과 6.19 대책을 통해서 조정 대상지역으로 지정됐던 곳이 있었죠. 그리고 서울 등 40개 지역에서는 전매 제한 또는 소유권 이전 등기, 말하자면 전매 금지가 이미 시행되고 있으니까 그 해당 지역들. 그리고 특정 지역 같은 경우는 민간택지냐 공공택지냐에 따라서 전매 제한이냐 금지냐 차이가 있으니까 이런 점도 사전에 파악하셔야겠습니다.

◇ 장원석: 7564님도 ‘저희 집은 제가 지방 근무 중이라서 주말 부부입니다. 남편 명의로 서울에 집 한 채가 있고, 제가 충남에 집 한 채가 있는데요. 충남 집을 제 명의로 양도 받으면 크게 손해를 볼까요?’ 이런 질문을 주셨네요.

◆ 권일: 일단 조정대상 지역이 아니면 일반과세를 적용받기 때문에, 조정대상 지역이 아닌 지역 주택을 먼저 파시고 주택 보유수를 줄이는 게 절세에 굉장히 도움이 되실 거예요.

◇ 장원석: 이거 짧게 한 번 여쭤볼게요. 재건축 쪽 분위기는 어떤가요? 이번에 초과이익환수제는 그대로 내년 1월 1일부터 시행하는 걸로 결정돼서, 그쪽 분위기도 좀 궁금하네요.

◆ 권일: 사실 재건축 시장이 지금 굉장히 애매하게 된 게, 사실 초과이익 환수라는 것은 삼천만원 이상 이익이 발생했을 때, 그 부분에 대해서 이익이 환수되는 부분인데요. 아무래도 그게 가장 영향력이 컸었기 때문에, 그동안의 재건축 단지들이 굉장히 빠른 사업을 추진해왔었거든요. 하지만 여기에다 이번 대책으로 인해서 조합원 지위 양도 금지라든지 역시 입주권 전매 금지라든지 이런 부분이 시행됐기 때문에, 과연 이것을 사업 진행을 빨리 해야 할지 말아야할지 아마 그런 고민들이 굉장히 깊어지고 있는 상태입니다. 사업이 빨라진다고 하더라도 내가 팔 수 없고 결국 청산대상이 된다고 하게 되면 조합원들은 굉장히 데미지가 큰 상태거든요. 하지만 일단 나름대로 사업을 빨리 추진했던 곳들은 사업을 지금 빨리 추진하고 있고요. 해왔었기 때문에, 나중에 정책에 어떤 변화가 생길지 모르기 때문에, 불확실성으로 인해서였지만 사업은 빨리 진행하겠단 부분이고요. 아무래도 사업 초창기에 있는 재건축 단지 같은 경우에는 그 사업이 불가피하게 지연될 가능성이 높아졌습니다. 따라서 강남 지역 같은 경우는 향후 신규 주택 공급에 있어서 어려움이 좀 예상됩니다.

◇ 장원석: 끝으로 짧게 두 가지 정도만 더 여쭤볼게요. 주택이 많을수록 세금을 더 많이 내야한다는 게 기본취지인데요. 세금을 피해서 지금 당장 팔아버리자, 이것하고 모르겠다, 그냥 안 팔고 말지, 이 두 가지 분위기요. 지금 팔아야 한다고 보십니까?

◆ 권일: 일단 매도자 입장에서는 지금 급하게 팔고 싶은데, 매수자들 입장에서는 이제 집값이 더 하락하지 않겠느냐, 더 싼 매물이 나오지 않겠느냐 해서 접근성이 굉장히 떨어지고 있어요. 이전까지는 매도자 우위 시장이었다고 하게 되면, 지금은 매수자 우위 시장이 됐거든요. 하지만 이제 어쨌든 간에 내년 4월 1일 이후부터는 양도세 부담이 굉장히 커지기 때문에, 다주택자 분들은 좀 주택을 정리하실 필요가 있다고 보고요. 지금이라도 매수자가 있다고 하게 되면 파시는 게 좋겠습니다. 그리고 일각에서는 양도세를 안 내고, 양도세라는 건 양도 차익이 발생하지 않거나 팔지 않으면 세금이 발생하지 않는 거거든요. 그러다 보니까 올해 이후부터 내가 한 번 버텨보겠다, 이런 부분도 있지만, 앞서 말씀하셨던 것처럼 보유세 인상 가능성도 분명히 있기 때문에요. 아무래도 많은 수익을 내면 세금을 내야 하는 건 정답 아닙니까. 그런 부분은 너무 편법적이나 이런 부분은 버리시면서, 일단 팔아나가는 게 좋을 것이라고 예상됩니다.

◇ 장원석: 끝으로 한 30초 정도 짧게, 조정 지역 대상에서 실제로 내가 살 집을 구하시는 분들은 어떤 점을 고려해야 할까요?

◆ 권일: 아무래도 이번에 대출 부담이 굉장히 커졌기 때문에요. 자신이 기존 현재 대출이 어느 정도 있는지 감안하셔서, 어느 정도 여유 자금 확보가 가능한지 부분을 파악하신 다음에 주택 매수에 나서야 되겠고요. 그 다음 거주 요건이 추가됐으니까 거주 계획도 역시 함께 짜셔야 하겠고요. 그리고 향후 자금 조달 계획이나 입주 계획 등, 주택을 구입할 때 이런 부분도 필요하니까 신고 양식을 잘 이해하시고 제출하셔서 과태료가 부과되지 않게 주의하시는 게 좋겠습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 부동산 대책에 대해 짚어봤습니다. 고맙습니다.

◆ 권일: 네, 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 부동산인포의 권일 리서치팀장이었습니다.