집 살 기회 오나, 8.2 정책, 규제 강화-실수요자 구제방안도

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 8월 3일 (목요일) 
□ 출연자 : 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수

-지난 정부, 재건축 중심 규제 완화해 투기적 매매 성황
-6.19 대책, 분양 및 청약 규제 중심, 강남 재건축과 관계없는 편
-이번 대책, 재개발-재건축 관련 다방면 규제 제시
-8.2 정책, 강남 재건축 시장 중심 부동산 값 잡을 것
-8.2 정책, 단기적 효과 기대돼, 시차 두면 효과 제한될 가능성 있어
-現 부동산 시장, 선분양 제도, 실행 원리 맞지 않아 
-부동산 시장 전반의 패러다임 전환 필요, 후분양제로 개편해야
-거래세 중심의 부동산 세제, 불공평한 주택 자원 분배 초래
-가계별 적정 수준 부채 유지 및 신용 따라 대출 받도록 해야
-다주택자에 대한 강한 제재, 갭 투자 어려워질 것
-강남 재건축 90%, 주거 아닌 투자 목적
-실수요자 피해 우려? 구제 방안도 제시, 집 살 기회 있을 것


◇ 신율 앵커(이하 신율): 주택시장, 부동산 시장 열기가 폭염보다 더 뜨겁죠. 6.19 부동산 정책 발표됐음에도 불구하고 집값이 치솟았고, 그래서 정부가 어제 또 다른 대책을 내놨죠.  과연 이번 대책이 주택시장을 안정화시키는 데에 효과가 있을지, 관련해서 단국대 도시계획부동산학부 조명래 교수 연결해서 자세한 이야기 들어보겠습니다. 교수님, 안녕하세요.

◆ 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수(이하 조명래): 네, 안녕하세요.

◇ 신율: 요새 집값이 많이 올랐죠?

◆ 조명래: 그렇습니다. 지난주 기준으로 보면 서울 집값이 무려 40, 30 지역에서 올랐습니다. 그리고 주간 가격 상승으로는 지난주 가격 상승치가 최고치가 됐고요. 그리고 최근에는 강북에 이제 그동안 오르지 않던 지역으로 가격이 인상되는 추세고요. 수도권으로 확산되고 있는 단계고요. 강남 재건축 아파트 같은 경우에는 6.19 대책 이후에, 특히 강남4구의 경우에는 무려 1억 정도 오른 기록도 나오고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 그렇게 오르는 이유가 뭐예요?

◆ 조명래: 저는 첫 번째 이유는 지난 정부 때 규제 완화를 아주 전면적으로 했었거든요. 재건축을 중심으로 해서요. 돈이 되도록 돼 있습니다. 그러다 보니까 유동성이 풍부하고, 특히 돈 많은 사람들이 재건축 아파트를 중심으로 해서 투기적인 매매가 이뤄지고 있고요. 그런데 정부는 사실은 그런 현상에 대해서 상당히 미온적으로 지금까지 정책적 대응을 해왔거든요. 특히 새 정부 들어와서도 지난번에 내놨던 6.19 대책 같은 경우에는, 작년 11월 3일에 내놨던 대책의 연장에 불과했던 것이죠. 그러다 보니까 시장에서 보면, 어떤 면에서는 내성이 생기는 겁니다. 정부 정책이 이렇게 기대보다는 강하지 않네, 이런 판단을 하게 되면서 지난 정부 때부터 생겼던 시장 거래의 관성이 현 정부 들어와서는 어떤 면에서 보면 더 강해지면서 가격이 오르고 거래가 많아지는 상황이라고 전 보고 있습니다. 

◇ 신율: 그러면 이번에 나온 대책이 있지 않습니까? 이번에 8.2 대책은 이런 문제점을 다 해결할 수 있는 정책이라고 보십니까?

◆ 조명래: 대책의 성격은 굉장히 다릅니다. 앞에서도 말씀드렸다시피 6.19 대책은 10.13 대책의 연상이라고 볼 수 있는데요. 그 대책의 가장 중요한 특징은 분양이라든가 청약을 규제하기 위한 내용이 중심이 됐었거든요. 예컨대 분양 자격을 강화한다거나 전매 자격을 강화한다거나요. 그런데 강남 재건축은 청약이라든가 분양과 관계없는 부분이 많습니다. 예컨대 다주택 보유라든가 분양가 상한제가 적용이 안돼서 가격이 오른다거나, 재건축 자체가 지난 두 번의 정부 기간 동안 계속 반복적으로 규제 완화를 해왔었거든요. 이번 대책은 이제 기존 주택이라든가 재개발, 재건축에 대한 다방면적인 규제를 이번에 제시하고 있기 때문에, 정책 성격으로 봐서는 지난 대책과 근본적으로 다르다고 볼 수 있습니다.

◇ 신율: 그러면, 근본적으로 다르면 조금 부동산은 확실히 잡을 수 있단 겁니까?

◆ 조명래: 강남 재건축 시장을 중심으로 해서는 당분간 저는 잡을 수 있다고 봅니다. 전에 없는 사실, 규제 강도가 높은 대책이 많이 포함됐고요. 많이 포함됐다는 것이 중요한데요. 물론 이제 많이 포함됐다고 해서 혹자는 참여정부 때로 돌아간다고 이야기하고 있습니다만, 사실 참여정부 때로 돌아갈 수 있는 정도는 아니고요. 지난 이명박 정부 때부터 지금까지 한 9년 동안 계속 규제 완화를 해왔는데, 그 완화해왔던 것을 모두가 거슬러 올라가는 정도의 대책은 아닙니다. 이를테면 강남 재건축은 용적률을 높인다거나 도시 계획적으로 여러 가지가 필요한 부분은 이번 대책에 포함되지 않기 때문에, 저는 단기적으로는 효과가 있다고 봅니다만, 조금 시차를 둔다면 이 효과가 어느 정도 제한되지 않을까 하는 생각을 하고 있습니다.

◇ 신율: 그렇군요. 지금 말이에요. 지금 일부는 이런 얘기를 하더라고요. 도시 재생사업도 이 부동산 대책에 포함이 돼 있죠?

◆ 조명래: 포함돼 있는데, 이번에는 투기 과열지구로 지정될 경우에는 도시 재생사업 대상지로 선정하지 않겠다고 발표했기 때문에, 중복은 되지 않을 것 같습니다.

◇ 신율: 중복은 안 됩니까? 걱정하시는 분들이 많아가지고요. 알겠습니다. 그러면 단기적으로는 효과가 있을 것이다, 그런데 이게 중장기적으로는 잘 모르겠다. 그러면 여기에 정부가 부동산 시장 안정을 위해서 좀 추가해야 할 대책은 어떤 게 있을까요?

◆ 조명래: 좀 긴 호흡으로 우리나라 부동산 시장 전반을 바꿔나가는, 이른바 패러다임 전환을 기할 수 있는 대책과 정책이 필요하거든요. 가령 우리나라 지금 공급 제도를 보면 선분양 제도입니다. 미리 집을 짓지도 않고 공급하는. 그래서 사업자들이 자기 자본 5%와 소비자들이 입주금으로 내는 95% 자금으로 사업을 하거든요. 이게 세계적으로 보더라도 아주 전례 없는 공급 방식이고요.

◇ 신율: 그러니까 간단히 얘기하면 남의 돈으로 사업한단 말씀이시죠?

◆ 조명래: 그렇고, 또 공급자들은 법에 의해서 보장된 독점적 지위를 갖고 공급하고, 소비자들은 소비권을 행사할 수 없음에도 불구하고, 이게 당첨이 되면 엄청난 로또 복권에 해당하는 혜택을 누릴 수 있기 때문에, 어쨌든 이 제도로 운영이 됩니다만, 실행 원리에 맞지 않는 게 많습니다. 그래서 이른바 후분양제로 바꾸는 제도 개편이 편할 것 같고요. 그 다음에 부동산 세제도 우리나라가 선진국에 비해서는 상당히 후진적인 측면이 많습니다. 예를 들자면 부동산 세제가 거래세와 보유세로 나눈다면, 우리나라는 거래세 중심이거든요. 이런 것들이, 보유세가 이제 충분하게 정상화가 안됐기 때문에, 이런 것들이 불필요한 소유 집중을 가져오고 주택 자원에 일종의 불공평한 배분을 갖고 오기 때문에 문제가 많죠. 이런 부분의 제도 개선이 있어야 중장기적으로 우리 시장이 예측 가능한 곳으로 바뀔 수 있다고 전 보고 있습니다.

◇ 신율: 예측 가능하다고 말씀하셨는데, 예측 가능한 것이 부동산 시장의 안정화, 지금 가격이 너무 뛰었으니까 가격이 떨어지는 걸 말씀하실 텐데요. 그런데 정부 입장에서 볼 때는 가계 부채 문제, 부동산 시장과 가계 부채 문제는 밀접한 관계가 있으니까, 그런 걱정도 하는 것 아니겠어요? 정부 입장에서는요.

◆ 조명래: 그게 예측 가능하다는 이야기는 그런 것을 다 망라한 일종의 표현이라고 볼 수 있겠죠. 예컨대 예측 가능하지 않단 이야기는 주택 시장이 너무 과도한 가수요, 가짜 수요, 불필요한 투기적 수요에 의해서 움직이는 것, 그렇게 해서 가격 상승이 물가 상승에 비해 터무니없이 뛰거나, 주택의 소유 집중이 과다하게 이뤄지거나, 이런 현상을 두고 이야기하는 것인데요. 가계 부채가 증가하는 것도 사실 이게 예측가능하지 않은, 다시 말씀드려서 집을 살 필요가 없는 사람들이 저금리 정책을 이용해서 돈을 빌려서 갭 투자를 하거나 함으로써 가격이 오르고 정말 필요한 사람에게 집이 배분되지 않는 문제가 있는 것이죠. 그런 문제를 종합적으로 해결하는 것이 제대로 된 정책이고, 가계 부채에 연동된 일종의 대책, 이를테면 가계별로 적정 수준의 부채가 유지될 수 있도록 하고, 또 자기 어떤 가계별 신용을 가지고 대출을 받을 수 있도록 하는 게 된다면 불필요하게 집을 살 필요가 없고 거기에 따른 가계 부채 증가가 없겠죠. 이런 것들이 바로 시장을 예측 가능하게 만드는데요.

◇ 신율: 그런데 지금 갭 투자 말씀하셨는데, 그게 전세 끼고 시세 차익 얻는 것 아니겠습니까? 그렇죠? 전세 끼고 사서요. 그런데 이 갭 투자를 한 사람들이 지금 이렇게 부동산 정책이 발표됨으로써 망하는 거 아니에요?

◆ 조명래: 망한다고도 볼 수도 있고요. 그렇지 않다고 볼 수도 있는데요. 어쨌든 이번 대책의 굉장히 중요한 핵심적 내용 중 하나는 다주택자들이 집을 사는 것에 대해서 많이 좀 제재를 가하겠단 내용을 담고 있거든요. 그 중 하나가 말씀하신 갭 투자입니다. 갭 투자라는 것은 집값과 전세 값의 차이를 가지고 내가 적은 돈으로 투자해서, 여러 채의 집을 투자해서 나중에 되팔아서 시세 차익을 남기는 것인데요. 그게 지난 정부 때 다주택 중과를 철폐하거나 전매 제한을 철폐하는, 저금리 정책 같은 것을 펴게 되면서 집을 살 필요 없는 사람에게 살 수 있도록 하는 제도 규제 완화가 결국 갭투자 현상을 갖고 온 것입니다. 특히 양도세, 다주택자들의 양도세에 대해서는 가산율을 적용해서 2주택 같은 경우에는 10%를 추가하고, 3주택 같은 경우에는 20%를 추가하는, 이렇게 해서 다주택 보유를 조금 통제하겠다고 하니까 아마 갭 투자를 하기가 상당히 어려워지지 않을까 싶고요. 이번에는 투기 과열지구로 지정된 곳에서는 6억 이상의 집을 살 때에는 자금 출처에 대해서 소명해야 합니다.

◇ 신율: 자금 출처를 소명해야 한다?

◆ 조명래: 이런 내용이 있기 때문에 갭 투자가 이번에는 좀 어렵지 않을까 생각하는 것이죠.

◇ 신율: 조명래 교수님께서 가수요, 투기적 수요라는 표현을 쓰셨는데요. 일부에서는 물량이 줄어들어서 오히려 가격이 더 뛸 수 있다는 얘기가 나오거든요. 그렇다면 이건 가수요, 투기적 수요보다 실수요자에게 불똥이 튈 수 있는 것 아니냐는 얘기가 나올 수 있는 것 아닙니까? 이건 어떻게 보십니까?

◆ 조명래: 그런 측면이 있습니다. 일단 지금 주택 시장에서의 공급량은 많습니다. 특히 지난 정부 때 계속 반복적으로 한 규제 완화 덕분에 주택의 인허가 물량이 상당히 많고요. 적정물량의 1.8배까지 공급되는 것으로 계산이 나왔기 때문에 많고요. 다만 강남 재건축 같은 경우에는 수요가 많다고 하는데, 사실 개포동 같은 곳을 보면 재건축 아파트를 갖고 있는 사람들의 한 90%가 사실 자기 집에 살지 않고 순수하게 투자 목적으로 사놓은 분들이 대부분입니다. 그게 이제 앞에서 말씀드렸던 규제 완화 덕분에 살 필요 없는 사람들이 아마 투기적 이익을 기대해서 사놓고 있는데요. 그런 것을 수요라고 한다면, 이 정부는 아무리 가수요 주택을 공급해줘도 해결이 안 되는 것이죠. 따라서 강남 재건축 시장에서 주택이 부족하단 이야기는, 사실 저는 그건 정확한 진단이 아니라고 보고 있고요. 오히려 가수요가 더 중요한 원인이라고 보고 있는데요. 어쨌든 이번에 이제 가수요, 특히 투기적인 수요를 통제하겠다고 함으로써 실수요자들이 피해를 받을 수 있는데, 정책에는 실수요자 구제 방안이 지금 제시돼 있습니다. 예컨대 투기 과열지역이라고 하더라도 DTI, LTV를 10% 더 추가해서 돈을 더 빌릴 수 있도록 하고 있고요. 그 다음에 실수요자 자격도 좀 강화시켜 놨고, 정책 금융 혜택을 계속 받을 수 있도록 해놨기 때문에, 실수요자는 앞으로도 살 수 있는 기회가 가능하다고 보고 있습니다.

◇ 신율: 네, 잘 알겠습니다. 부동산 가격 좀 사실 떨어져야 해요. 실수요자들이 그래야 집을 사는데요. 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 조명래: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 단국대학교 도시계획부동산학부 조명래 교수였습니다.