[생생인터뷰] 8.2부동산대책, 강남 집값 잡기엔 역부족

[생생인터뷰] 8.2부동산대책, 강남 집값 잡기엔 역부족

 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 심교언 건국대학교 부동산학과 교수
  
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 연일 뉴스가 나오고 있고 지금도 나오고 있습니다. 많이 들으셨죠, 정부 출범 후 한 달 뒤 6.19 대책이 나왔고요. 다시 또 한 달 정도 지난 지금 시점, 주택시장 안정화 방안이라는 부동산 대책이 나왔습니다. 사실상 규제 강화 대책, 충격요법이라는 평가들이 나옵니다. 서울 강남 4구와 세종시를 투기 지역으로 중복 지정했고요. 서울, 세종시를 투기 지역으로 지정했습니다. 투기 과열 지구이기도 하죠. 다주택자에 대한 양도세를 강화하겠다, 금융규제도 옥죄고 있습니다. 여러 가지 보완 대책도 내놓고 있는데요. 결과적으로는 집값을 잡고 투기 수요를 줄이겠다는 핵심 목표일 텐데요. 과연 그 목표가 이뤄질 수 있을까요? 추가로 보완해야 할 부분은 없을까요? 전문가와 이야기를 나눠보겠습니다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수 연결하겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 심교언 건국대학교 부동산학과 교수(이하 심교언)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 한 시 반 김현미 국토부 장관이 발표했습니다. 전체적인 방향과 목표, 내용을 어떻게 보셨습니까?

◆ 심교언> 전체적으로는 투기를 잡겠다는 목표이고요. 시기적으로 봤을 때는 문제가 있는 것 같습니다. 이번 하반기는 금리 인상에 따른 충격이라든가 입주물량에 따른, 특히 수도권 입주물량이 많아서 가격 하방압력이 높습니다. 그 외에도 재건축 초과이익 환수제 같은 것이 예정되어 있기 때문에 하방압력 전반적으로 높은 상황인데, 이번 규제로 인해서 하방압력이 더 가속화되지 않을까 하는 우려가 있습니다. 전체적으로 보면 좀 더 기다렸다가 하는 게 더 좋지 않았나 시기적인 측면이고요. 전체적인 내용 자체가 수요 억제책에 방점이 찍혀 있습니다. 방금 전 장관도 얘기했듯이 공급은 충분하지만 투기꾼들이 문제라고 했는데, 그 시장 인식 자체가 조금 편협된 시각이 아닌가 보입니다. 

◇ 김우성> 시장 인식 자체가 편협 될 수 있다. 시장 냉각에 대한 우려가 제기되는 시점이라고 말씀하셨는데요. 후속 조치 성격이라고 했어요. 6.19 때도 규제책 중심으로 발표됐고, 그럼에도 불구하고 부동산 관련 뉴스에는 그럼에도 집값은 떨어지지 않고 있다는 얘기가 나왔거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 6.19 대책의 경우 굉장히 약한 대책이었습니다. 그 당시 정부가 발표할 때도 하반기 금리 인상이나 입주 물량에 대한 우려를 표명하면서 대책을 만들었기 때문에 강한 정책을 내놓을 수 없었습니다. 그렇게 전반적으로 약한 대책을 내놓으니 효과는 미미했지 않았나 보여집니다. 

◇ 김우성> 집값 잡겠다, 투기 잡겠다. 목표에 대해서는 얘기할 바 아니지만, 말씀하신 것처럼 시각이 편협했다는 지적을 하셨는데요. 조금 더 얘기를 들어볼 수 있을까요? 어떤 점이 아쉬웠다고 생각하시는 건가요?

◆ 심교언> 전반적으로 지금까지 우리나라 주택 지표를 개발한 게 30년 됐습니다. 30년 동안 정부 정책과 주택 가격 변화 움직임을 살펴본 연구들이 다양하게 있는데요. 이렇게 단기적인 정책을 내세워서 가격이 안정화된 적은 한 번도 없습니다. 특히 과거에는 분양권 전매 제한을 10년으로까지 연장해봤고, 고소득자나 고가의 주택의 경우 국세청에서 세무조사까지 해봤습니다. 그런데 그 결과는 보통 몇 개월 정도, 몇 달, 길면 반년 정도 거래절벽 현상이 나타나고, 일부 지역은 약간의 조정을 보이지만, 시간이 지나면 다시 상승하는 모습을 보였습니다. 선진국들의 경우 이런 대책을 전혀 안 내놓는데요. 그 이유가 무엇인가 하면, 단기적 대책을 가지고 장기적 집값 안정을 도모할 수 없다는 것이 기본적인 컨센서스입니다. 우리나라의 경우 워낙 이러한 정책을 남발하다 보니까 그런 것들을 안 내놓으면 정부가 책임을 방기한 것 아니냐는 비판도 있는 것 같고요. 이렇게 해서 무리하게 계속적으로 정책을 쏟아내는 것 같습니다. 

◇ 김우성> 뿌리가 깊은데 단기 요법으로 나오기 때문에, 어떻게 보면 수요 규제를 하고 못 사게 할수록 오히려 집값이 왜곡되고 풍선효과가 나타날 수 있다는 우려까지 나오더라고요. 

◆ 심교언> 네, 과거와는 다른 것은, 풍선효과가 과거에는 버블세븐 지역이 오르고, 서울이 오르고, 수도권, 지방이 올랐는데 지금의 경우 지방시장이 하락하고 있기 때문에 강남이 오르고, 서울이 오르고, 수도권 일부 지역, 강남 가까운 일부 지역만 오를 가능성이 높습니다. 그리고 규제를 피해간 지역 대부분 강남 가까운데 신도시 지역들이라든가 이러한 지역들은 풍선 효과가 나타날 가능성이 높고요. 지역별로 풍선효과라고 하면, 상품별 풍선효과도 있을 것 같습니다. 상품별 풍선효과는 부동자금이 워낙 많기 때문에 주택에서 일부 손을 떼고 오피스텔 규제가 강화됐긴 했지만 오피스텔이나 상가, 이쪽이 들썩거릴 가능성이 높습니다. 

◇ 김우성> 결과적으로 주택이라는 문제보다 차액을 실어 나르는 돈의 흐름 자체를 정부가 읽고 있는가, 이런 부분도 고민되는 부분인데요. 투기수요를 잡겠다고 다주택자, 여러 가지 조건들을 까다롭게 걸긴 했습니다. 효과가 있을까요? 가리키는 과녁으로 화살이 날아갈지 궁금해 하시는 분들이 있는데요. 

◆ 심교언> 지금 우리나라 사람들이 세금을 피하는 방식이라든가, 이쪽에 대해서는 달인들이 많고 실질적인 효과가 있겠나 보입니다. 그리고 강남 지역의 집값을 잡기엔 좀 약한 정책 같습니다. 과거에 이것보다 훨씬 센 정책들을 했는데도 안 됐는데, 지금 양도세 강화라든가 분양권전매제한, 이 정도 가지고 효과를 보긴 쉽지 않아 보입니다. 그런데 다만 하나 효과를 볼 수 있다고 보이는 측면은, 앞으로도 계속적으로 내놓겠다는 부분이 있습니다. 부동산 투기와의 전쟁, 이런 느낌인데요. 그 과정에서 지금부터 향후 몇 개월, 길게는 반 년 정도까지 다주택자들이 움츠릴 가능성이 높습니다. 그렇게 움츠리게 되면 부동산 가격도 어느 정도 안정은 보이겠지만, 결국은 길어봐야 반 년, 일 년 지나면 다시 갈 겁니다. 그래서 그 사이에 공급 대책이라든가 근원적 대책 없이는 잡는 방법이 거의 없을 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 수도꼭지를 잠가 놓는다고 당장 해결되지 않는 문제라는 얘기로도 들리는데요. 투기과열지구나 투기지구, 사실 익숙하기도 하거든요. 강남 4구, 세종시는 중복 지정됐습니다. 투기과열지구이면서도 투기지구, 어떻게 보십니까?

◆ 심교언> 투기과열지구의 경우 다양한 정책들, 청약 1순위라든가 민영주택에 대한 규제, 전매제한의 강화, LTV DTI 강화와 같은 것들이 포함되는 게 투기과열지구이고요. 투기지역의 경우 양도세와 같은 것들을 가산 적용하는 겁니다. 이 두 가지가 중복 지정됐다는 것들은 그 지역들에 대해서 다주택자나 투기 목적으로 단기적으로 거래하는 사람들을 규제하겠다는 정책으로 보입니다. 그래서 단기적으로는 이러한 정책이 효과를 볼 겁니다. 몇 개월 정도는. 그러고 나서는 이것이 근원적 대책이 아니기 때문에 그 다음은 수요와 공급에 따라 다시 시장이 움직일 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 강남 집값이 우리나라 집값을 움직이는 시금석 같은 역할을 하고 있는데요. 그것을 잡기엔 약하다. 지금 말씀하신 투기과열지구, 투기지구도 근원적 대책으로 약하다고 하셨는데요. 사실 근원적 대책이라고 한다면 어떻게 봐야 할까요? 규제가 아니라 시장을 정상화한다는 개념으로 봐야 할까요? 어떤 방향성을 가져야 하나요?

◆ 심교언> 선진국에서는 이러한 것들을 잡기 위해서 아주 많이 노력을 해왔습니다. 결국 수요와 공급입니다. 수요 부분은 억제하는 것이 약간은 효과를 보겠지만 장기적으로는 효과가 없고요. 공급 부분은 아주 효과가 큰 것들로 나타나고 있습니다. 200만 호 건설이라든가 이런 것들을 했을 때 우리나라 집값이 장기간 안정세를 보여줬는데요. 그러한 정책들을 지금이라도 준비 해야지 늦지 않을 것으로 보이고요. 이런 정책들은 단점은 단기적으로 효과는 별로 없습니다. 그래서 정부에서도 그런 정책을 크게 부각을 안 시키는 측면이 있습니다. 

◇ 김우성> 공급 주택은 당장 효과는 안 나타나지만 근원적 문제를 해결하는데 기본이다. 이러한 보완책을 들어야 될 것 같습니다. 부동산 투자에서 요즘 갭 투자 유행하고 있다. 사실 오래 전부터 얘기해왔는데요. 갭 투자가 집값을 올린다는 얘기도 있고요. 5천만 원으로 5억짜리 집을 산다는 말까지 나오지 않습니까. 이런 것들 때문에 양도 소득세 강화 얘기가 나옵니다. 이것도 어떻게 효과가 있을까요?

◆ 심교언> 갭 투자의 경우 상당히 위험한 투자라서 별로 권하고 싶진 않은데요. 서울의 경우 그런 것들이 워낙 성행하고 있습니다. 오해가 될 만한 부분은 갭 투자가 집값을 올린다고 하기 보다는 집값이 오르는 지역에 갭 투자를 하는 겁니다. 그래서 그 사람들이 가격을 올린다는 건 독점 시장이나 이럴 경우에 가능하지만, 우리나라 시장은 자율경쟁 시장에 가깝기 때문에 그렇게까지 보긴 힘들고요. 요즘에는 양도소득세 강화라든가, 주택거래 신고제 같은 것을 도입했습니다. 이런 것들을 보게 되면 자금 출처에 대해 국세청에서 나설 수 있는 입장이기 때문에 단기적으로 갭 투자 같은 것들이 위축될 가능성이 높습니다. 현재 한 가지 문제점은 이러한 정책이 장기적으로 계속 있을 수 있겠는가. 과거처럼 금리 인상에 따른 하우스푸어 양산이라든가 경제가 위축되면 풀릴 가능성도 있다고 보는 사람들이 많기 때문에 중장기적 영향에는 크게 영향을 미치지 않을 것 같다는 게 제 생각입니다. 

◇ 김우성> 지금 이 약이 임시방편, 진통제 수준으로 된다면 원인 해결은 어렵다는 얘기인데요. 앞서도 말씀해주셨지만 임대시장의 경우 악영향을 미치지 않을까. 다주택자에게 주택사업자 등록하면 혜택 주겠다고 얘기는 하는데요. 서민들의 주거 상황에는 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다. 안 좋은 면도 있을까요?

◆ 심교언> 이번 대책에서는 서민을 위한 주택 공급은 과거에 발표한 것처럼 똑같은 거라서 추가로 나온 건 별로 없습니다. 다만 다주택자에 대한 양도세 부과가 어떻게 될 것이냐의 문제인데요. 선진국들의 경우 다주택자를 민간 임대 주택하는 사람으로 봐서 인센티브 주는 정책을 많이 합니다. 그렇게 하는 이유는 뭔가 하면 우리나라의 경우 임대주택 80~90%는 민간이 공급하고 있는데요. 이 사람들이 공급을 줄이게 되면 서민이 더 힘들어지기 때문에 인센티브를 부여하고 있죠. 우리의 경우 단기적으로는 큰 영향이 없겠지만 다주택자들에게 중과세를 부여하면 임대주택에 대한 투자를 꺼리게 되고 중장기적으로 보면 서민들이 주택을 구하기 더 힘들어지는 주택난이 심각해질 우려가 있습니다. 그래서 이러한 부분은 나중에 시장 상황을 봐서 조절을 해야 하지 않을까 보입니다. 

◇ 김우성> 여러 가지 인센티브나 해외 사례도 잘 봐서 우리도 대비했으면 좋겠다는 생각이고요. 지적해주셨지만 경제부총리도 추가 대책을 내놓을 수도 있다고 했고요. 당장 8월에 가계부채 종합대책도 예고되어 있습니다. 역시 규제 중심의 내용이 나올 거라고 전망되고 있는데요. 어떻게 보십니까. 장기적으로 방향성이나 보완해야 할 부분들에 대해 말씀 부탁드립니다. 

◆ 심교언> 추가적으로 나올 대책으로는 투기과열지구의 확대 지정이나 임대사업자에 대한 과세 강화 같은 것을 생각해볼 수 있고요. 이런 것들이 다 단기적인 것들이었다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 그래서 어떻게 하면 필요한 지역, 서울이나 강남 지역에 주택을 공급하는가에 주목하고 공급이 많다고 생각하고 있지만 동탄이나 이러한 지역은 공급이 많고 강남은 부족한 상황입니다. 공급에 대해서도 어느 정도 규제를 풀어서 대책을 마련하지 않으면 강남 집값을 잡는 데는 한계가 있을 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 근원적인 대책에 대한 종합적인 고민에 대한 지적이었습니다. 오늘 좋은 말씀 감사드립니다. 

◆ 심교언> 네, 감사합니다. 
 
◇ 김우성> 심교언 건국대학교 부동산학과 교수였습니다.