[생생인터뷰] 땅값 오르는 것 비정상..대책필요

[생생인터뷰]  땅값 오르는 것 비정상..대책필요

 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수
  
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 물가보다 땅값이 오른다, 그럴 수도 있다고 보시는 분들도 있지만 지금 땅값 상승에 대한 의미, 환경들 점검해봐야 할 시기인 것 같습니다. 말 그대로 땅값이 금값이라는 얘기까지 나오는데요. 거래량도 11년 만에 높은 수준입니다. 지가 상승률도 9년 만에 높은 수준을 기록하고 있고요. 여러 가지 개발 호재, 새로운 부동산 사업들 때문에도 영향을 미쳤고요. 거래량이 많은 만큼 배경이 있었습니다. 그런데 경제 지표와 비교했을 때 땅값의 상승이 어떤 영향을 미치고 어떤 의미를 갖고 있을까요. 부동산에 대해 불안한 시선으로 바라보시는 분들도 많은데요. 관련해서 점검해보는 시간을 마련했습니다. 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수 연결하겠습니다. 안녕하십니까.
 
◆ 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요. 

◇ 김우성> 땅값이 물가보다 비싸다는 제목으로 기사가 쏟아지는데요. 9년 만에 지가 상승률 높은 수준이라고 나왔습니다. 실제로 높은지도 궁금하고요. 배경을 어떻게 보아야 할까요?

◆ 조명래> 여러 가지 있을 수 있는데요. 일단 올해 들어와 경기가 좋아지고 있죠. 정부의 성장 예측치도 상향 조정할 정도로 좋고요. 개발호재가 전국적으로 많습니다. 강원도 고속도로 개발이라든가 새 정부가 추진하고자 하는 도시 재생 사업이라든가 이러한 조건도 있고요. 그동안 주택 가격이 지난 4~5년간 계속 올랐거든요. 그 다음 땅값이 오르면 이른바 집값 다음 땅값이 후행적으로 오르는 현상, 재테크가 집만 하는 게 아니라 땅까지 파고드는 단계까지 오면서 땅값이 오르는 것 같고요. 제도적으로 보면 올해 특히 비사업용토지 장기보유특별공제가 실시되는데요. 10년간 보유한 대규모 비사업용 토지에 대해 양도소득세율을 올해 14.3% 인하할 예정입니다. 그래서 줄게 되면서 거래가 활성화되고 가격이 오르는. 이런 것들이 복합적으로 가격 상승을 부추기는 것 같습니다. 

◇ 김우성> 통상적인 가격 상승의 모양새인가, 특별한 계기 때문인가 본다면 역시 여러 가지 호재라든지 계기가 많아서 오르는 거라고 볼 수 있겠죠?

◆ 조명래> 네. 

◇ 김우성> 새 정부가 도시 재생 뉴딜 사업도 추진한다고 밝혔습니다. 낙후된 도시, 주택 불균형, 양극화 문제를 해결하는 전반적 개선 사업이라고 했는데요. 많은 분들은 재개발 호재와 같이 바라보기도 하고요. 투기에 대한 걱정도 나옵니다. 어떻게 봐야 할까요?

◆ 조명래> 지표를 보면 상관성이 있는 것으로 생각할 수 있죠. 이를테면 2사분기의 지가 상승은 작년 같은 기간동안 0.68% 올랐다면 올해는 2.1% 올랐습니다. 특별한 이유가 없다고 한다면 도시재생 뉴딜사업이 중요한 호재가 되어서 예컨대 부동산 업계에서는 재생 뉴딜을 새로운 블루 오션으로 바라보고 있거든요. 이런 것들이 하나의 요인이 됐다고 보는데요. 도시 재생은 아직도 어떤 모습이 될지, 어떤 것으로 추진될지 명확하지 않은 상태이기 때문에 도시 재생에 의해서 땅값이 올랐다고 하는 것은 조금은 넘겨 짚기식이 아닌가 생각합니다. 

◇ 김우성> 대단위 신도시를 개발하거나 이런 부분과는 다른 차원이라고 얘기하는데, 역시 아직 뚜껑이 안 열렸기 때문에 정확한 예측은 없고 기대만 몰린 상황이라고 보고 계십니다. 저희도 부동산 관련해서 계속 고정 코너에서도 참여정부 때와 비교해서 여러 규제나 제도 정책 변화를 앞두고 집값, 아파트 가격이 마구 뛰는 것 아니냐, 급하신 분들은 무리해서라도 사야 한다는 말을 전해 들었는데, 대부분의 전문가들이 그런 상황은 아니라고 얘기는 했습니다. 비교해보면 어떻습니까?

◆ 조명래> 지난 정부와 이번 정부의 비교는, 과거 김대중 정부와 노무현 정부 비교해보면 뭔가 시사점이 있는데요. 최근에 새 정부 들어와 집값, 땅값이 오르는 추세는 사실 이 정부의 여러 가지 정책적 요인보다는 지난 두 번의 보수 정권 동안 풀었던 여러 가지 규제 완화, 특히 2014년 초이노믹스부터 풀었던 전면적인 규제 완화, 이런 것들이 지난 3~4년 동안 효과를 발휘하다가 지금까지도 이어지는. 지금 부동산 규제가 대부분 풀린 상황입니다. 그런 상태에서 새 정부가 강도 높은 규제 정책을 내놓은 것도 아니고, 경기도 그렇게 나쁘지 않고. 그러다 보니 부동산 여러 가지 거래나 투자 같은 것들이 투자자 입장에서 본다면 불확실성이 없다고 보는 거예요. 그러다 보니 계속 부동산 시장에 참여하게 되는 건데요. 마치 김대중 정부 때 IMF 위기를 거치면서 경기 활성화하기 위해서 부동산 시장을 많이 규제 완화했거든요. 2011년부터 경기가 좋아지면서 부동산 시장 활황을 이루는데, 그 유산을 노무현 정부가 초기에 이어받으며 부동산 시장 열기가 계속 확장됐던 거죠. 그런 것과 비슷한 것이 지금의 상황이라고 볼 수는 있습니다. 

◇ 김우성> 이어지는 맥락을 봐야 하는군요. 규제에 대한 반작용, 미리 사전에 정책 제도 변화에 대한 반작용으로 오르는 게 아니라 지난 정부에서 이어져 오는 흐름, 추세와 연관 있다는 분석이신데요. 땅값이 2010년 11월 이후 6월까지 80개월 정도 소폭 상승세인데요. 자연스러운 현상인 거죠? 무주택자의 경우 이러한 인상 폭에 대해서 예민해 하시기도 하는데요. 이러한 상승세나 오름폭은 어떻게 평가하십니까?

◆ 조명래> 저는 정상이라고 보지 않습니다. 우리나라 물가 상승률이 1%, 2% 내외에 불과한 것인데 비생산 부분이라고 할 수 있는 부동산, 특히 토지와 같은 것들이 많이 오른다는 것은 사실 이것이 건강한 경제 활동 분야로 자금이 쏠리는 게 아니라 투기적인 지대추구형 부분으로 여러 가지 자금이 쏠리기 때문에 자원 배분에서도 문제가 있고 경제가 건강히 돌아가는 측면에서도 문제가 있고요. 집을 정말 필요로 하는 사람들에게도 적정한 가격으로 임대주택이나 매매주택이나 적당하게 배분하는 것도 어렵게 하는 이러한 여러 가지 문제적인 측면이 바로 집값, 땅값 상승에 다 포함되어 있다고 볼 수 있습니다. 

◇ 김우성> 땀 흘려 버는 속도보다 자본이 자본을 버는 속도가 더 빨라서 문제라는 얘기인데요. 그 추세에서의 문제의식이 땅값에도 같이 있다는 말씀이시고요. 지역별로도 특이합니다. 예전에는 수도권과 지방, 이렇게 단순하게 이분법으로 나눠 양극화 얘기도 했고 차이가 있다고 했는데요. 지금 세종시가 3% 가까이 올랐고 제주가 2.65%, 지역과 수도권을 구분할 의미가 없어지지 않았나 생각도 드는데요. 전체적 지역 편차는 어떻게 평가하십니까?

◆ 조명래> 지금 제가 보는 땅값 상승은 기본적으로 지난 4~5년간 집값 상승의 연장이라고 보는데요. 그런데 지역별로 보면 개발호재가 많은 곳이 많이 오릅니다. 말씀하신 대로 행정중심복합도시가 건설되고 있는 세종시가 가장 많이 오르고요. 센텀지구 개발이 이뤄지고 있는 부산의 경우 두 번째로 많이 올랐고, 제주도는 워낙 중국인들이 많이 투자했기 때문에 그에 따른 가격 상승이 있었고요. 대구나 광주의 경우 아파트단지 개발이 이뤄지면서 값이 올랐고요. 시군구별로도 부산 해운대가 가장 많이 올랐고 평택의 고덕 국제 신도시가 개발되면서 많이 올랐습니다. 일단 값이 많이 오른 지역은 개발호재가 있는 곳이지만 전국적으로 값이 오르는 것은 역시 부동산 시장 활성화가 되면서 주택 부분에서 토지 부분으로 넘어가면서 나타나는 현상이라고 봅니다. 

◇ 김우성> 땅값도 주택 가격의 연장선에서 봐야 하는군요. 앞서 지적해주셨지만, 물가변동률을 뛰어넘는 땅값 변화에 대해서 많은 분들이 땅값이 오르는 것에 대해서 정부가 나서거나 이것 역시 예의주시해서 제도적 환경에서 잡아야 하지 않나, 지켜봐야 하지 않느냐는 말도 나오는데요. 조치를 취해야 할 상황인가요?

◆ 조명래> 저는 조치를 취해야 한다고 보고 있습니다. 왜냐면 앞에서 제가 진단을, 지난 정부 여러 규제 완화 결과들이 집값 상승에 이어서 땅값 상승까지 오기 때문에 상승 요인이 건강하지 못하다는 것이죠. 그에 따른 여러 가지 거시 경제에 대한 후유증도 있을 수 있기 때문에 적정한 수준 가격이 오를 수 있는 정도의 규제가 필요하다고 보는데요. 아마 정부가 강도 높은 대책을 조만간 내놓을 것인지 두고 봐야 되겠습니다만, 저는 내놓을 수 있는 카드가 많다고 봅니다. 세제라든가 투기 거래 허가 지역을 지정한다거나, 이런 정부가 할 수 있는 것들이 많고요. 특히 지난 정부의 여러 규제 완화를 하나하나 검토해서 정상화시키는 것이 어떤 면에서 보면 집값 땅값이 무분별하게 오르는 것을 막을 수 있는 가장 근본적인 하나의 대책이라고 보고 있습니다. 

◇ 김우성> 관성의 측면, 달려오고 있는 방향을 바꾸기 위한 측면에서 지난 정부의 정책 재점검까지 얘기해주셨고요. 현 정부 들어서 부동산 정책에 대해 조금은 말씀하신 것처럼 새로운 패러다임이 예고되고 있는데요. 특히 증세 논란에서도 부동산이 관련된 부분이 보유세 같은 것들, 다시 말해서 규제책 얘기가 나오거든요. 이 부분들은 어떻게 봐야 할까요?

◆ 조명래> 지금 보유세를 올린다고 해서 당장 시장 과열 잡기는 쉽지 않을 겁니다. 왜냐면 법 개정을 하려면 국회의 여러 가지 절차도 거쳐야 하기 때문인데요. 지금 보유세의 경우에는 기본적으로 당장 문제를 잡는다기보다는 예측 가능하게 만드는 중장기적인 정책으로 봐야 할 것 같은데요. 우리나라 부동산 세제라는 것이 서구 선진국에 비하면 굉장히 원시적인 상태를 유지하고 있습니다. 서구 선진국이 보유세 중심이고 거래세가 부차적인데요. 우리는 반대입니다. 거래세가 중심이고 보유세가 부과되다 보니까 이러한 세제가 선진화되지 못한 것들이 과도하게 부동산을 갖게 되고, 갖게 됨으로써 여러 가지 가격 상승이 이뤄지고, 갖게 됨으로써 부동산 자체가 적절하게 배분되지 못하는. 그래서 서민 주고 불안이 계속되는. 이러한 여러 가지 원인을 낳는 까닭이 되기 때문에 그러한 것을 정상화시키기 위한 중요한 수단이 세제 정상화라고 보고 있습니다. 그중 하나가 보유세 같은 것을 최소한도 선진국의 평균 수준까지 올려야 하죠. 이를테면 2%까지는 올려야 우리나라가 지금 OECD 국가에 속하기 때문에 그에 따른 여러 가지 주택 자원 배분이 될 수 있는 그러한 효과를 갖게 할 수 있습니다. 

◇ 김우성> 그간 과열된, 편중된 주택, 여러 가지 자원 배분. 땅, 집 등 자원 배분의 문제에서도 변화가 예고될 것 같네요. 오늘 좋은 말씀 감사드립니다. 

◆ 조명래> 네, 감사합니다. 
 
◇ 김우성> 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수였습니다.