[생생인터뷰] 부동산대책 리츠같은 대책 없인 지속적 풍선효과

[생생인터뷰] 부동산대책 리츠같은 대책 없인 지속적 풍선효과

 
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장
 
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 어제 정부 발표 많은 분들이 눈여겨보시고 귀 기울여 들으셨는데요. 부동산 대책을 내놨습니다. 주택 시장에서 과열을 걷어내면서도 경기 침체는 막겠다, 조금 모순적일 수 있지만 핀셋과 같은 대응을 해서 부동산 문제 어려움을 해결하겠다는 내용인데요. 시장에 대한 반응은 여러 가지가 나오고 있습니다. 투기를 막을 수 있을까, 혹은 풍선효과가 나타날 수 있을까. 이런 의견이 분분한데요. 전문가 모셔서 이야기 나눠보겠습니다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장 전화로 연결합니다. 안녕하십니까.
 
◆ 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장(이하 김덕례)> 네, 안녕하세요.
 
◇ 김우성> 어제 대책 보셨을 텐데요. 전반적으로 어떻게 평가하십니까?
 
◆ 김덕례> 전체적으로 정부가 많은 고심을 한 정책이라는 생각이 들었는데요. 정부가 30일 정도밖에 되지 않았는데 부동산 대책을 낸다는 것이 굉장히 부담스러울 수 있었을 건데 시장에서 전체적으로 특정 지역을 중심으로 빠르게 아파트 가격 상승률이 감지되니까, 부동산 대책을 필요로 하는 수요도 있다 보니까 그런 부분을 감안해서 심사숙고해서 낸 대책이지 않나 생각이 듭니다. 

◇ 김우성> 아무래도 수도권, 서울을 중심으로 한 집값 상승을 투기라는 인식을 갖고 대응한 것 같은데요. 강력한 메시지 정도라고 보실 수도 있는데, 실장님께서도 부동산 과열, 그대로 두고 보진 않겠다는 시그널이라고 말씀하셨거든요. 어떤 부분에서 그런 것들이 강조될 수 있을까요?
 
◆ 김덕례> 이번에 나온 대책들을 보면 LTV, DTI 규제 수준을 완화하거나 재건축 공급되는 주택들을 줄이는, 실질적으로 적용되는 대책 외에 지금과 같은 시장의 특이한 과열 현상들이 대책 이후에도 계속 지속되면 투기과열지구로 지정하겠다거나 지방에서는 지금 제도적 문제 때문에 적용되지 않은 부산과 같은 지방, 민간 택지에 대해서도 전매 제한 기간 등을 신설해 과도하게 과열이 되는 부분은 조정하겠다는 의지를 보여주고 있기 때문에 사후 조치에 따른 시그널까지 같이 포함하고 있는 대책이라고 보입니다. 

◇ 김우성> 이미 정부가 출범한 시기부터 이런 방식의 부동산 방식이라고 예측이 되어 있기 때문에 이번 시그널이 그 방향성을 확실히 보여준 거라고 할 수 있는데요. 일단 전매제한 금지가 화제가 됐습니다. 시장 전반에는 영향을 주기 어렵지 않나, 어차피 강남은 계속 뜨겁지 않나, 이러한 회의적 시각도 있던데요. 이 부분은 어떻게 보아야 할까요?
 
◆ 김덕례> 지금까지 정부가 어떤 정부에서 어떤 대책을 내놓더라도 시장에서의 반응은 긍정적으로 봐주는 반응도 있지만 또 한 편에서는 실효성이 없을 거다, 무용지물일 거라는 얘기들도 있었던 그 축에서 이야기인 것 같고요. 일단 서울 전 지역에 대해서 전매제한기간을 확대하고 1년 6개 월정도 되던 전매제한을 소유권이전등기까지 연장시키겠다는 의도는 일단 서울 재건축 중심으로 들어가 있는 투자 수요라든가 가수요 부분들을 걷고 실수요 중심으로 실제 거주의 목적이라든가 살고자 하시는 분들을 중심으로 수요를 조정하겠다는 거로 보이기 때문에 과도하게 이 부분들이 수요 위축이라든가 거래 감소, 이렇게 연결되진 않을지라도 실수요 중심의 시장으로 재편하는데 어느 정도 기여할 수 있을 거로 보입니다. 

◇ 김우성> 청약과 분양이 주 타깃인데요. 여기에서의 투기 수요는 줄이고 실수요에 대한 만족도는 올릴 수 있다고 보시는군요?
 
◆ 김덕례> 네, 그런 부분이 분명히 영향이 있을 수밖에 없다고 보입니다. 그리고 시장 상황을 보면 서울 일부 지역의 경우 상승률이 장기간 빠르게 오르는 게 목격되기 때문에 굉장히 짧은 기간이다 보니까 투기 아닌가, 오해들도 나올 수 있는 부분이 있는데요. 실질적으로 보면 서울 강북 외곽 지역의 경우 주택 가격변동과 관계없는 지역도 있고요. 지방의 경우 부산이나 세종을 제외하고 나면 울산이라든가 대구의 경우 이미 오래전부터 주택 가격이 빠지고 있고, 이렇게 전국적으로 보면 양극과 국지화 현상에 의해서 특정 지역의 특정 상품들 중심으로 오르는 모습이 있어서 전체적으로 이것이 투기 시장이라고 진단하기 어렵고, 그렇기 때문에 이번 대책도 그러한 지역들을 대상으로 강력하게 시그널을 주겠다는 의도의 대책이지 않았나 생각을 하게 됩니다. 

◇ 김우성> 그물을 다 치기보다 그물 칠 곳의 방향을 이야기했다는 느낌도 듭니다. 보유세 얘기도 나오는데요. 거래세와 보유세, 서로 상호 모순적이지 않나 얘기도 나오고요. 실수요자들에게 어떻게 보면 부담이 될 수 있다는 지적도 있고요. 추가 보유세라든지 추가 대책들 얘기도 나오던데요. 
 
◆ 김덕례> 지금의 시장이 정상적으로 의도했던 대로 교정이 되지 않고 계속 지속되면 추가 규제에 대한 이야기가 나올 수 있을 거라고 보입니다. 그렇지만 지금 예전에 얘기된 보유세를 인상한다거나 임대소득과세를 더 강화한다거나 이런 것들은 지금의 시장 이야기가 아니고 다른 방향에서 논의해야 할 부분인 것 같고요. 거래세와 보유세는 사실 전체 조세 속에서 사람들이 주택을 사고 보유하고 거래하는데 있어서 적정 수준의 조세를 할 수 있는 방향에서 그렇게 검토되어야지 이것에 규제 강화책으로 활용되는 것은 오히려 또 다른, 주택은 적정 규모의 비중은 보유하고 있어야 하거든요. 전체 시장의 60%가 집을 가지고 있고 나머지 40% 정도 임차 시장에 있어야 안정적인 시장이 유지될 수 있는데, 보유세를 강화하게 되면 거래세에 대한 고민 없이 주택 구입을 포기하면서 임차 시장도 불안해질 수 있는 부분이 있어서 실수요 중심의 보유는 권장하고 차등적인 조세 적용이 필요하기 때문에 보유세 인상을 해야 한다는 식의 일방적인 논의들은 위험할 수 있을 것 같습니다. 

◇ 김우성> 조세 문제, 부동산 시장의 문제, 여러 가지 거래 문제까지 다 고려해야 하고요. 핀셋처럼 실수요자에 대한 보완도 필요하다는 얘기인데요. 집을 구하려는 분들은 올해 공급과잉에다가 부동산 경기가 얼어붙을 거라는 전망과 달리 분위기가 달라진 면이 있는데요. 정부의 정책들이 공급을 자제하거나 축소하는 방향이 될 거라는 얘기들도 있습니다. 그렇게 될 경우 주택 시장 집값이 오히려 오르거나 앞으로 물건이 나오지 않기 때문에 오르는 걱정도 있거든요. 이런 부분은 어떻게 보아야 할까요?
 
◆ 김덕례> 주택 시장에 있어서 가격은 결국 수요와 공급에 의한 균형점에서 가격을 찾는 거고요. 그렇다면 지금 공급 부족을 이야기할 타임은 아니라고 보입니다. 이미 2015년, 16년에 150만 호 이상 인허가를 받았고, 물량들이 올해 말부터 내년 19년까지 계속 공급될 것이기 때문에 실질적으로 주택 물량이 부족하다는 얘기를 할 수 있는 단계는 아닙니다. 다만 지금 주택이라는 것이 바로 필요하다고 바로 조달할 수 있는 상품이 아니고 시차가 필요한데 택지 마련부터 주택 공급하기까지 최소 5~6년이 걸립니다. 19년까지는 주택 물량이 부족해 주택 가격이 오를 것이다, 이런 건 굉장히 제한적, 국지적 문제일 거고요. 그렇다면 19년 이후 지금 공급량이 줄어가고 있기 때문에 19년 이후 주택 적정량을 공급 못 했을 경우 불안 요인은 있기 때문에 지금부터 19년 이후 주택을 공급할 수 있는 택지들을 마련해가는 작업들이 지금 단계에서 필요한 거고요. 실질적으로 인허가 받아서 분양하고 준공할 수 있는 물량들은 18년 정도까지는 아직 여유가 있다고 보여서 공급 부족에 의한 주택 가격 불안은 조금 중장기적인 관점에서 봐야 할 부분이라고 보입니다. 

◇ 김우성> 아무래도 중장기적 관점에서 봐야 할 문제임에도 불구하고 이런 것들을 선반영하기 때문에 시장이 반응하지 않을까 생각이 있는데, 상황은 좀 다른 것 같습니다. 대책이 청약, 분양 시장에 집중되어 있는데요. 오피스텔이나 여러 가지 풍선효과에 대한 지적들도 나왔습니다. 지금 아침부터 이 뉴스가 많이 반영되고 있는데요. 실장님께서 다르게 보시는 시각도 있다고요?
 
◆ 김덕례> 풍선효과라고 하는 것은 규제가 가지고 있는 역작용의 반작용이라고 보이는데요. 실질적으로 한 곳을 누르게 되면 거기에 들어가고자 했던 수요가 규제가 없는 곳으로 이동하는 것은 지극히 당연한 흐름이라고 보이는데요. 우리가 지금 청약, 분양 시장에서 벌어지는 문제의 근본적인 진단에 대한 것들이 없기 때문에 풍선효과는 오피스텔에 대한 규제를 하면 오피스텔 시장을 떠나서 어디론가 다른 곳으로 이동할 수밖에 없기 때문에 그런 부분에 대한 원인 진단을 명확하게 해야 할 필요가 있다고 보이고요. 지금 문제는 청약, 분양 시장이 적정 수익을 기대할 수 있는 시중의 유동 자금이 굉장히 풍부하기 때문이고 이러한 유동 자금에 대해서 투자할 수 있는 적절한 투자처를 마련해주지 않은 상태에서 계속 자금이 몰리는 것을 규제로 눌러버리면 다른 시장으로 옮겨가는 지속적인 풍선효과가 나올 거라서 저는 근원적 문제들을 해결해줬으면 좋겠고, 그럴 수 있는 대안으로 리츠를 이야기하고 있는데요. 리츠를 활성화해서 리츠를 통해 시중에 있는 자금들을 모아서 굉장히 많이 해야 하는 국가사업에 쓸 수 있는 채널들을 만들어 주는 것이 풍선효과를 최소화할 수 있는 대안이 아닐까 생각합니다. 

◇ 김우성> 사람들이 투자의 이익도 보장하면서도 실질적으로 주거에 대한 부족분도 해결할 수 있는 방안을 찾아야 한다는 말씀이시네요. 지금 대책에 대해서 중강도이다, 저강도, 고강도, 중강도이다. 괜히 면역력만 키우는 것 아니냐, 대책에 대한 이익 실현에만 매몰되어 있는 투기라든지 이런 부분에 대해 면역력만 주는 게 아닌가, 이런 지적도 하시거든요. 어떻게 보십니까?
 
◆ 김덕례> 투기의 문제는 역대 정부에서도 어느 정부에서든지 고민했던 문제라고 보이고요. 다만 이것들을 투기라고 하는 부분에 대해 진단하고 완화시킬 수 있는 것에 대한 근본적인 처방에 대한 논의를 해야 할 것 같고요. 문제가 되는 것은 분양권 시장에 있어서 거래가 투명하지 않기 때문에 거기에서 나오는 불법 전매나 분양권 거래, 그것에 의한 단기 투자 수익 기대, 이런 것들이 문제가 됐다면 거래의 투명성을 제고시킬 수 있는 시스템을 만들어가는 게 필요할 거라고 보여요. 그런 것들에 대한 논의 과정 없이 단순하게 몰리고 있는 투기의 문제들을 규제로만 일관되게 해결하려고 한다면 계속 이 문제는 반복적으로 나올 수밖에 없지 않나 생각이 듭니다. 

◇ 김우성> 규제 자체가 아니라 규제의 이유, 근거를 들여다봐야 한다는 말, 많은 분들이 공감하실 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사드립니다.
 
◆ 김덕례> 네, 감사합니다.
 
◇ 김우성> 지금까지 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장이었습니다.