YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]
□ 방송일시 : 2017년 6월 20일 화요일
□ 출연자 : 이인철 참조은경제연구소장
◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 문재인 정부 들어 처음으로 나온 619 부동산 대책. 대출 요건을 강화하고 과열된 투자 분위기를 잠재우려는 목표를 세웠습니다. 오늘 자세한 내용 짚어볼 텐데, 청취자 여러분의 질문, 그리고 궁금증도 시간이 허락하는 한 최대한 받아보겠습니다. 이인철 참조은경제연구소장 스튜디오에 직접 모셨습니다. 소장님, 어서 오세요.
◆ 이인철 참조은경제연구소장(이하 이인철): 네, 안녕하세요.
◇ 장원석: 일단 어제 이 시간쯤이었어요. 저희가 긴급하게 9시30분에 정부에서 브리핑 하는 것을 속보로도 전해 드렸는데, 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안, 충분하다고 보십니까?
◆ 이인철: 일단 결론부터 얘기하면, 예고했던 것보다 강도는 좀 높지 않았다고 보고 있습니다. 정부가 구태여 핀셋규제다, 말씀하신 것처럼 국지적 과열에 대한 선별적 대응 차원이라는 점을 강조하고 있는데요. 사실 그동안도 상승률, 서울 특히나 강남 4구를 대상으로 한 재건축이 집값상승의 발원지인 것처럼 해서 조사단이 투입되고 그랬습니다. 그런데 실질적으로 이번, 국토부와 기획재정부 공동위 발표에서도 나와 있습니다만, 5월 한 달 동안 상승률이 가장 높은 곳은 서울이 아닙니다. 오히려 부산, 세종시, 강원, 그 다음이 서울이에요. 한 달 상승률만으로 따지면 서울은 4위이고, 그리고 집값이 떨어진 곳도 많습니다. 경북, 충남, 대구, 울산, 경남은 오히려 집값이 떨어졌는데요. 이들 공통점은 조선해운업의 구조조정이 지금 한창 진행 중인 곳이라는 겁니다. 이 얘기는 부동산 측면에서 보면 전국적인 부동산과열이 아니라 일부 지방의 집값은 되레 떨어지는 양극화현상이 뚜렷하다는 것이고, 물론 정부는 이번 투기수의 발달이 강남 4구에서 시작됐다고 해서 서울 전역이라고 보고 대책을 마련한 것도 사실입니다.
◇ 장원석: 네, 그래서 선별적이라는 말을 쓴 것 같은데. 당장 급한 불을 끄려는 분위기가 크다 보니까 전체적인 큰 틀은 아직 잡히지 않았다는 느낌을 받거든요. 그런데 어쨌든 문재인 대통령이 후보시절부터 말 한 것이, 안정화시키기 위해서 그에 대한 대책을 대출강화, 대출 받기가 조금 더 어려워지도록 하는 건데, 그런데 결국은 풍선효과가 나타날 것이다, 갭투자가 활성화될 것이다, 신규 아파트라든지 오피스텔 쪽으로. 이런 우려가 있던데요. 일단 갭투자에 대해서 어떤 용어인지와 풍선효과가 실제로 나타날지에 대해서도 전망을 한다면요?
◆ 이인철: 그렇습니다. 사실 지금 시장유동성이 너무 풍부합니다. 시장유동성은 수익이 높은 곳을 찾아 움직입니다. 그런데 지금 호황을 보고 있는 곳이 주식시장, 부동산시장, 가상화폐시장, 그리고 금값까지 오르고 있습니다. 그러다보니 사실 그 가운데서도 부동산이라는 경우에는 주식시장과는 다릅니다. (주식 시장의 경우) 개인투자자들이 외국인들에 밀려서 수익을 거의 못 받거든요. 그런데 부동산시장만큼은 주위에서 너무 많은 분들이 분양권전매를 통해서 혹은 아파트 매매를 통해서 수익을 거둬본 효과가 있습니다. 그러다보니 당연히 지금까지의 정부정책, 부동산정책이 나왔을 경우, 부동산이 하락했느냐하면, 한 2-3개월 정도 반응하다가 또다시 역효과를 냅니다. 말씀하신 것처럼 부작용이 나타날 수 있습니다. 시장 유동성이 그대로 있는 상황에서는 수익성 부동산, 오피스텔로, 아니면 지금 대책이 발표된 게 6.19 이후, 혹은 7월3일 이후가, 대책 시행령 고치거나 아니면 바로 시행이 가능한 것들이 있기 때문에 기존 분양했던 단지들의 경우에는 오히려 분양권 전매가 자유롭다는 겁니다. 그러니까 이후에 서울 전역에서 분양권이 전매가 불가능하지만 그 규제를 피한 기존의 분양했던 단지의 경우에는 분명히 풍선효과가 나타날 수 있다는 겁니다.
◇ 장원석: 갭투자라는 이런 경제 용어들 보면 한자하고 영어하고 섞여서 이게 뭔가 싶은 게 있거든요. 정부는 전세가율 조정을 통해서 잡을 수 있다고 밝혔는데 갭투자라는 건 뭔가요?
◆ 이인철: 갭투자라는 것은, 사실 부동산 커뮤니티를 가보면 이 갭투자가 굉장히 활성화되어 있습니다. 예를 들어 5억 원짜리 주택에 전세가가 4억이라면 본인 돈 1억만 가지고, 대출 없이 1억만 가지고 집 한 채를 구매하는 겁니다. 그런데 이게 장단점이 있습니다. 집값이 상승추세이고 금리가 굉장히 저금리일 경우에는, 이게 앉아서 전세금이 오른다든가, 집값이 오르면 자기가 차액을 챙기겠지만, 부동산 경기가 꺾이고 금리가 오를 경우에는 이건 굉장히 리스크가 크다는 겁니다, 그러면서 예를 들어 본인 5억짜리 집을 1억만 가지고도 한 채를 구입할 수 있으니까 5억을 갖고 있다면 다섯 채를 구입할 수 있다는 겁니다. 이게 바로 갭투자라는 것인데 상당히 하이리스크 하이리턴입니다. 그러니까 이건 가능하면 정부의 정책, 금리, 수요와 공급 측면에서 부동산시장이 굉장히 가보지 못한 길을 걷고 있거든요. 그렇기 때문에 앞길을 예단하기 힘들다는 점에서 갭투자는 굉장히 조심해야 된다고 말씀드릴 수 있습니다.
◇ 장원석: 그렇군요. 어제 부동산 대책이 나온 측면에 대해서 정부는 일단 강남의 재건축시장을 중심으로 그것으로 인해 다른 지역까지 영향을 주었다고 판단을 했는데, 그래서 그럴까요? 서울 전 지역이 분양권 전매 제한 지역으로 지정됐습니다. 전매 제한이라고 하면 어떤 것을 제한한다고 보면 될까요?
◆ 이인철: 그러니까 전매제한이라는 게, 새로 분양 받은 아파트의 분양권을 일정기간동안 사고팔지 못하도록 하는 조치입니다. 일부에서는 재산권 침해 아니냐는 논란도 있습니다만, 그동안은 강남 4구의 경우, 분양권을 등기할 때까지 전매를 제한해 왔습니다. 그러나 앞으로는 서울 전역으로 전매제한이 확대되는데요. 앞으로는 입주자 모집 공고일 부터, 신규 아파트를 분양받은 이후, 입주자와 등기가 날 때까지 사거나 팔수 없게 하는데, 이건 정부가 그동안 누누이 얘기해왔던 투기적 수요를 차단하겠다는 데서 찾아볼 수 있습니다.
◇ 장원석: 어제 발표 직후부터 계약되는,
◆ 이인철: 입주자. 모집 공고가 나오는.
◇ 장원석: 그 전의 계약은 상관이 없고.
◆ 이인철: 그렇습니다.
◇ 장원석: 예전엔 계약한 뒤에 1년 6개월인가요? 그게 지나면 계약이,
◆ 이인철: 민간택지의 경우에는 1년 6개월이 지나면 분양권 전매가 가능했는데, 어제 서울 전역으로 전매 제한 지역이 확대되었기 때문에 앞으로는, 입주하고도 등기시까지는 거의 1년이 더 걸립니다. 그사이에는 재산권 행사가 불가능하다는 겁니다.
◇ 장원석: 그래서 투기 수요를 잠재우겠다는 건데, 앞서서 말씀해주신 것처럼, 주택가격 상승률을 보면 서울이 5월 한 달 동안 4위였단 말이죠? 그런데 다른 지역이 추가됐어요. 지난 113대책 이후에. 어디가 조정대상지역으로 추가됐습니까?
◆ 이인철: 그렇습니다. 이제 조정대상지역이라는 말은 지난해 11월 3일 부동산 대책에 처음으로 소개 된 단어인데요. 이게 뭐냐면 투기과열지구보다는 강도가 한 단계 낮은, 다소 덜한 규제입니다. 사실 선정 기준은 비슷합니다. 조정지정대상이라는 게, 주택상승률이 물가상승률의 두 배를 웃돌고 또 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 지역, 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 꼽는데, 규제가 이렇게 많이 되다보면 조정대상지역으로 추가되면 규제 강도를 보면 소유시까지 전매제한이 강화되는 것은 물론이고 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 여러 가지 적용을 받게 되는데요. 투기과열지역으로 지정되면 이 보다도 더 한, 재건축 조합원의 지위양도가 전면 금지 된다거나 무려 14개 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제이다 보니, 이거보단 규제가 다소 덜 한, 조정대상지역을 확대했는데, 기존에는 지난 11월 3일 대책에서는 37곳이었습니다. 서울에 25개고, 경기, 과천, 성남, 화남, 고양과 남양주, 부산, 세종 등이 포함되어 있었는데 이번에 세 곳이 추가되었습니다. 경기 광명, 부산, 기장, 부산 진구와 같은 세군데 추가된 겁니다. 이들 지역은 앞으로 LTV-DTI 금융규제도 10%가량 낮게, 현행은 주택담보인정비율 LTV가 70%이지만 60%로 낮아지고, 총부채상환비율DTI도 60%에서 50%로 낮아지게 됩니다.
◇ 장원석: 예. 광명시하고 부산진, 기장군까지 추가 됐는데, LTV-DTI 얘기를 잠깐 짚고 가죠. 총부채상환비율 DTI는 자신이 만약에 기존에 60%였는데 600만원을 갚을 수 있는 능력을 인정받았다면 지금은500만원으로 강화된 거고,
◆ 이인철: 그러니까 쉽게 설명하면 DTI는 자기 소득에서대출원리금에서 대출을 갚을 수 있는 능력을 따져보는 건데 DTI가 50%로 낮아졌다는 건, 내 연봉이 8000만원이라면 한 해 동안 대출원금과 이자상환액이 4000만원을 초과할 수 없도록 묶어 둔다는 것이고요. 다음에 LTV, 주택담보인정 비율이라는 것은 10억 원짜리 아파트라면 기존에는 7억까지 대출이 가능했는데 그걸 60%로 낮췄기 때문에 6억 원까지만 대출을 해주겠단 의미입니다.
◇ 장원석: 그런데 이런 것들에 대해서 또 걱정이 되는 것이, 서민들, 실수요자들을 충분히 반영하고 있느냐잖아요? 이번에 집단대출이 원래 DTI 제한이 없었는데 새로 생겼잖아요. 그래서 이거 부담되는 거 아니냐는 걱정이 있어요.
◆ 이인철: 맞습니다. 이제는 사실 집을 구매할 때 서울이나 아니면 전국에서 대출 끼지 않고 집을 구매하는 것은 거의 불가능합니다. 앞으로 금리 더 오를 개연성이 높고 실질적으로 한국은행은 거의 1년 가까이 기준금리를 연 1.25%를 유지했지만 대출 금리는 엄청 뛰었습니다. 그렇기 때문에 금리 감안해야 되고, 말씀하신 것처럼 잔금대출, 집단 대출이라는 건 건설사의 신용만으로 그동안 부동산 계약을 하게 되면 대부분 대출자의 신용과 상관없이 대출해줬는데 이번에는 집단 대출할 때 잔금대출이라는 게 있는데 여기 처음으로 DTI 비율을 신규로 50%까지 적용하겠다고 밝힌 만큼 실수요자도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 다만 청약조정대상지역이라 하더라도, 어제 정부가 그나마 예외를 인정한 것은 세 가지 조건을 동시에 충족할 경우, 그러니까 무주택자이면서 부가세 연소득이 6000만 원 이하이고, 주택가격이 5억 원 이하인 경우에 한해서 금융규제를 현 수준으로 유지하겠다, 그러니까 대출 70%까지 해주고 DTI도 60%까지는 허용하겠다는 건데요, 사실 수도권에서 5억 원짜리 이하 아파트는 서울은 불가능하고 수도권에서도 25평, 10평대정도 가능한 수준이거든요. 그래서 사실은 실소유자들이 더욱더 대출규제에 민감하다보니 이런 부분에 대해선 다소 우려의 목소리도 있습니다.
◇ 장원석: 집단 대출로 해당되는 금액들은 이주비, 중도금, 잔금인데 잔금 부분만 DTI가 적용된다는 건가요?
◆ 이인철: 그렇습니다.
◇ 장원석: 4632님이 ‘안녕하세요? 부동산 관련 내용이 나와서 귀를 쫑긋하고 있습니다. 아파트 집단대출에 대해서도 규제를 한다고 하던데요. 지역 상관없이 다 해당되는 건지 궁금합니다.’ 해주셨네요.
◆ 이인철: 아까도 말씀드렸습니다만, 청약조정대상지역이 40곳입니다. 이 40 곳에 한해서 적용되는 것이고 나머지 서울 전역은 당연히 안 되는 거고 경기도, 부산, 세종시, 광명시, 아까 새로 추가된 세 곳 포함해서 40곳의 경우엔 일괄 적용 되는 것이고 그 외의 지역은 가능합니다.
◇ 장원석: 재건축 얘기 다시 한 번 해보죠. 강남 지역에서 재건축 조합원 주택수 공급수 제한, 조합원 1인당 주택 하나 이렇게 했었는데, 이걸로 투자를 하려던 분들은 왜 이렇게 됐냐고 아쉬워하기도 하는데, 강남권 일부가 타격을 받을 거라는 지적에 대해서는 어떻게 보십니까?
◆ 이인철: 물론 타격을 받을 수 있습니다. 왜냐하면 강남권의 재건축 아파트의 특성상 증여나 상속 목적이 많거든요. 그러니까 부모님이 자기 명의로 3채 이상을 보유한 분이 있을 수 있습니다. 그런데 이걸 1채까지 인정하겠다는 거고 예외적으로 60 제곱미터 이하에 한해서 2채까지 인정하겠다는 건데,
◇ 장원석: 한 18평정도?
◆ 이인철: 그렇습니다. 그런데 피해갈 수 있는 구멍이 너무 많습니다. 이건 법 시행령 고쳐야합니다. 개정안을 발휘해서 하반기에 시행하는 것을 목표로 하고 있기 때문에 그 사이에 다른 사람 명의로, 사전 증여를 통해서 분명히 가능한 거고, 이게 사실 강남 재건축을 잡기 위한 대책 가운데 이거 하나 유일합니다. 투기과열지구도 이제 사라졌고 재건축 환수익 초과에 대해서도 언급이 없었고요. 그러다보니 오히려 이거 하나만 갖고 강남의 투기수요를 잡는다? 이건 대책의 효과 측면에서는 좀 약하다는 겁니다.
◇ 장원석: 그렇군요. 이와 더불어서 당연히 얘기가 나올 거라고 예상했던 초과이익 환수제 언급이 안됐어요. 원래는 이게 내년 1월 1일부터 부활한다고 알고 있었는데, 유예되는 거냐 그대로 부활되는 거냐 얘기가 없어서 이 부분에 대해서는 어떻게 보고 계십니까?
◆ 이인철: 사실은 자유한국당은 재건축 초과이익 환수제에 대해 3년 더 연장하자고 법안을 발휘한 상태입니다. 여기에다 정부는 아직 말씀하신 것처럼 초유의 관심사입니다, 재건축 초과이익 환수제 예정대로 내년에 부활시킬지 여부에 대해 확언을 하지 않았습니다. 이건 이런 의미가 있습니다. 만일 확언하게 되면 이 규제를 피한다는 이들이 급등할 수 있습니다. 올해 연말까지 사업 중에 인가를 받은 곳들이 분명히 있거든요. 그런 부분에 대한 부작용이 나타날 수 있으니 언급을 자제하는 겁니다. 그런데 시장상황을 봐가면서 재건축 초과이익 환수제는 굉장히 재건축 개발 조합원들한테는 부담이 큽니다. 왜냐면 재건축을 통해서 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면, 개발수익 3000만원이 넘지 않는 경우는 거의 없거든요. 그렇다보니 그거의 최대 50%까지 부담을 매긴다고 하니 재건축 초입이라고 할 수 있는 압구정, 은마, 잠실 이런 곳에서는 굉장히 민감한 거거든요. 따라서 이건 내년 1월 1일 부활을 앞두고 있기 때문에 얘기를 안 하면 자동적으로 부활하는 겁니다. 그러니까 이 부분에 대한 별도의 언급을 하지 않는 건데, 물론 이 제도는 태생 당시부터 헌재에서 논란이 있었던 부분이에요. 왜냐하면 이미 양도소득세라고 해서 돈을 걷고 있는데 또 초과이익을 환수한다고 해서 한 부동산에 대해 두 개의 세목으로 해서 걷는 부분이 있다는 측면 때문에 논란이 있어서 아마 내년 지방선거를 앞두고 여야, 정치권의 뜨거운 이슈가 될 가능성이 높습니다.
◇ 장원석: 오늘 다뤄볼 얘기가 참 많은데 시간이 많이 부족해서 끝으로 하나만 더 여쭤보고 마무리를 해야겠습니다. 지난 참여정부 때도 부동산 강화한다 했는데 결국 집값을 잡지 못했다는 평가를 받았거든요. 이번엔 시장안정을 위해서 어떤 추가적인 보완책이 필요하다고 보십니까?
◆ 이인철: 저는 개인적으로 부동산시장과 교육은 시장원리에 맡기는 게 낫다고 생각합니다. 여기에다 규제를 가하면 가할수록 부작용이 더 심하고, 그걸 피해가려고 하는 역효과가 너무 심하다는 겁니다. 지적하셨습니다만 참여정부 때 법인세율에 대못을 박겠다고 했거든요. 근데 법인세율이 더 뛰었습니다. 그건 규제의 역설로, 규제를 하게 되면 그 지역이 희소가치를 더하거든요. 정치인들 인사청문회를 보면 기본적으로 나오는 게 위장전입, 그리고 다운계약서에요. 대부분이 강남4구에요. 나도 가고 싶고, 로또 되면 다 한 번씩은 살고 싶은 곳인데, 그 곳을 위주로 해서 대책을 내놓는 것은 아니다, 대책이 필요한 것은 정말 서민 주거안정을 위해서 젊은 사람들이 지금 쪽방에 살고 있고 나홀로족의 굉장히 주거비용이 자기의 가처분 소득의 절반이상을 차지하고 있는 계층이 많거든요. 정부의 정책은 그런데 초점이 맞춰져야지 너무 황당한 포퓰리즘 식으로 높은 집값을 끌어내리는 정책은 정말 효과를 보기 어렵다. 투기과열지구, 재건축 초과액 환수며, 총부채 상환, 원리금상환 등 여러 가지대책이 나올 수 있겠지만 그런 대책을 시장을 막기에는 굉장히 어렵다는 점을 말씀드리고 싶습니다.
◇ 장원석: 네, 알겠습니다. 여기까지 해서 오늘 인터뷰 마무리하겠습니다. 고맙습니다.
◆ 이인철: 네, 감사합니다.
◇ 장원석: 지금까지 이인철 참조은경제연구소장이었습니다.
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