걱정말아요 그대 “주택관련 소송” - 최진녕 변호사

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 
□ 방송일시 : 2017년 6월 19일 (월요일) 
□ 출연자 : 최진녕 변호사 법무법인 이경 

걱정말아요 그대 “주택관련 소송” - 최진녕 변호사


◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): 월요일이잖아요. 월요일엔 걱정, 부담 이런 단어 많이 쓰시는 것 같아요. 걱정거리가 없으면 좋겠지만 또 걱정 없이 어떻게 살아가겠어요. 그런데 여러 가지 걱정 가운데 요즘엔 집, 부동산 관련 걱정 많이 하시는 것 같아요. 당장 거주해야 하는 집 때문에, 혹은 땅이 있으면 땅 때문에 속앓이 하시는 분들 계실 텐데, 오늘 이 시간에 법무법인 이경의 최진녕 변호사 모시고 부동산 관련 소송에 대해 자세히 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 

◆ 최진녕 변호사(이하 최진녕): 네, 안녕하세요. 월요일의 변호사 최진녕입니다.

◇ 김명숙: 자, 오늘은 주택, 아파트, 땅과 관련한 부동산 소송에 대해 얘기 나눠볼 텐데, 부동산 소송 점점 늘어나고 있다죠?  

◆ 최진녕: 정말 많습니다. 변호사 업계에선 이런 말이 있습니다. ‘부동산은 분쟁을 내포하고 있다.’ 특히 건설 같은 경우에는 건물 만들다 보면 거기 분쟁이 있기 마련인 것이죠. 저도 10대 대형 펌에서 건설 부동산 팀장으로 수백 건의 소송을 했습니다만 그 중에 상당수가 부동산 관련이었습니다. 작게는 이웃집과의 경계분쟁부터 해서 아파트 관련해서 분양을 받았는데 장밋빛 개발 전망을 얘기했었는데 알고 보니 덜렁 아파트만 있어서 수백 명 수분양자를 상대로 소송을 했던 기억이 있는데, 서민들로써는 집 한 채, 아파트 하나가 전 재산인 그런 분들도 많기 때문에 더더욱 어떤 부분보다 고민이 많은 그런 문제가 아닌가 싶습니다.

◇ 김명숙: 그렇죠. 요즘 집값이 정말 하루 자고 일어나면 또 오르고 그런 것 같아요. 부동산이 한동안 주춤할 거라는 얘기도 있었는데 안 그런가 봐요.

◆ 최진녕: 그렇습니다. 최근에 신문을 보면 떴다방이 새로 떴다는 얘기도 있지 않습니까?  그래서 정부에서 단속하고 있어서 강남에선 좀 주춤하고 대신 오늘 보니 아파트를 잡으니까 옆에 있던 오피스텔에 떴다방이 났다는 얘기도 있는데, 서민들 입장에서는 기분이 썩 유쾌하지는 않은, 걱정 말고 싶은데 걱정이 또 하나 는, 그런 상황이 아닌가 싶습니다.

◇ 김명숙: 그래서 가끔씩은 그냥 남의 일 같다는 생각으로 지내요. 그럼 좀 속 편한 것 같아요. 나하고는 상관없는 일이겠거니 하고 마음 비우고 사는 게 편한 것 같다는 생각이 듭니다. 구체적인 사연을 통해서 알아볼게요. ‘3년 전 신도시에서 아파트를 분양 받았는데요. 각종 개발 사업이 지지부진하고 이루어지질 않아 건설사를 상대로 소송을 냈습니다. 원고 일부 승소 판결을 받았지만…….입주자들과 함께 다시 항소를 했는데 대법원까지는 최소 2년이 걸린다고 하더라고요. 그동안 대출 이자도 쌓이고……. 요즘 사는 게 사는 게 아닙니다.’ 이렇게 좀 아파트 소송으로 인해 골머리를 썩고 있는 입주민이 많은 것 같아요. 개발 된다고 해서 했는데.

◆ 최진녕: 특히 몇 년 전 같은 경우에 인천 쪽 영종도, 청라지구, 송도, 이런 곳은 정말 장밋빛 개발 전망을 하면서 국제 센터가 들어온다, 외국 학교가 들어온다 해서 입주를 해왔더니만 알고 봤더니 건물만 달랑 있고 그 주위에 애들 보낼 초등학교조차 없는 케이스가 상당히 많았습니다. 그래서 저 또한 수분양자를 대리해서 이른바 허위과장광고 소송을 해서 승소한 경우도 있고 또 대기업을 대리해서 이건 허위과장광고가 아닙니다, 하는 서로 상반된 역할도 했는데요. 지금 질문을 주신 분이 딱 이와 같은 경우인데 제 소송 결과를 보면 짧아도 2년 정도 걸리고 길게는 3년까지 걸리는 케이스도 많았습니다. 그래서 일부의 경우엔 허위과장 광고다 해서 세대 당 분양가의 10%, 5% 정도 5000만원 많게는 1억 원 정도 배상받는 케이스도 있었는데 어떻게 된 일인지 점점 2심, 3심으로 가면서 기업의 편을 들어주는 판결이 많았습니다. 그래서 1심에 이겼는데 항소심에서 완전히 뒤집어져서 한 푼도 배상받지 못한 케이스가 상당히 많았는데요.   

◇ 김명숙: 왜 그런 건가요?

◆ 최진녕: 기본적으로 허위과장광고라는 것이 한마디로 건설사는 이런 겁니다. ‘우리가 없는 것을 한 것도 아니고 주위의 지방자체단체나 국가에서 개발계획이 나오는 것을 보고 했기 때문에 우린 책임이 없다.’ 라는 것인데 실제로는 개발계획을 했지만 개발하다가 기업의 입장에서는 채산성이 맞지 않는다고 하면서 두 손 두 발 들어버리는 케이스가 많거든요. 심지어는 학교조차도 짓지 않는 경우가 많이 있습니다. 저희 집 근처에도 중학교가 들어온다고 했다가 취소하고 임대주택을 한다고 해서 주위 분들이 데모하자는 그런 얘기도 있는 것 같은데, 이것 때문에 아까도 말씀드렸지만 전 재산 해서 산 아파트 가격이 왔다 갔다 하니까 많은 분들이 고생을 하고, 특히 어떤 경우가 있냐면 승소는 고사하고 이자도 받지 못하는 케이스가 많거든요. 대표적인 케이스가 욕심 부리지 않고 내가 들어가서 살겠다, 하면 불편함을 감수하는데 어떤 분들은 여러 개를 투자목적으로 분양받았다가 주위가 개발 안 되니까 이게 전세도 안 나가고 팔고 나갈 수도 없고 이자만 내다가 경매로 넘어가는 케이스가 허다하게 보이는데 서민입장에서는 어이없는 일이긴 하지만 어떻게 보면 부동산 마켓 투자를 하는 분도 요즘은 조심해야 되는 게 이 부분이 아닌가 싶습니다.

◇ 김명숙: 이렇게 빈번하게 발생하는 이런 경우에 소송을 하게 되면 어떤 부분을 주의해서 어떻게 하면 되나요?

◆ 최진녕: 이런 경우엔 한 사람 한 사람 소송을 하기 보다는 보통은 비상대책위원회 카페를 만든 다음에 거기에서 여러 로펌들을 경쟁하게 해서 의견을 들은 다음 한 변호사 사무실을 선정해서 소송하는 경우가 많은데요. 그렇기 때문에 덥석 한 쪽에서 변호사 사무실과 수의계약 하듯이 하지 말고 여러 개 변호사 사무실로부터 의견서를 받아서 냉정하게 봐서 이 소송을 이길 수 있는지 없는지를 판단한 다음에 소송에 들어가는 것이 기대만 부풀리고 용두사미로 끝나는 것을 막을 수 있는 길이 아닌가 싶습니다. 

◇ 김명숙: 8376님, ‘단독주택 전세 기간인데 집 주인이 바뀌면서 신축 한다고 미리 나가라고 하는데 이사비랑 복비 주면 무조건 나가야 하나요?’ 하셨어요.

◆ 최진녕: 꼭 그런 건 아닙니다. 물론 기본적으로 임대차 최초의 계약을 할 때 재건축/재개발이 예정되어 있는 케이스라고 한다면 임대차 계약 중에 그와 같은 일이 있으면 계약에도 되어 있을 가능성이 높습니다만, 그런 것이 아니고 단순히 주인이 바뀐다고 한다면 통상 들어와서 주민등록 전입신고를 하고 확정일자를 받아 놓으면 새로 주인이 바뀌었다 하더라도 임대차 계약 기간을 보장해야 하는 의무가 있습니다. 그렇기 때문에 새로 바뀐 사람이 우리 털고 새로 지어야 되니까 나가야 된다고 해서 임대차 기간이 끝나는 것은 아니다, 다만 임대차 계약 전에 나가야 한다면 말씀하셨듯이 그 동안의 손해라든가 이사비, 복비 이런 부분에서 협의해서 한다고 하면 나름대로, 기본적으로 반드시 나가야 하는 게 아닌 걸아는 것 자체만으로도 협상력을 높일 수 있지 않을까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 이사비와 복비로 타협을 볼 수 있다는 말씀이시죠?

◆ 최진녕: 그리고 사실은 계속 진학하는 아이가 학교를 가야하는데 학군, 이런 부분도 있지 않습니까. 그런 부분에 따르는 손해에 대해서도 충분히 보상을 받는 조건으로 나가는 것이 어떨까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 네, 이런 건 충분히 합의가 이루어질 수 있는 사항이니까요. 7353님, ‘2011년, 빌라매입 등기등본에 거래가액을 기재하지 않았는데 집을 팔 때 불이익이 있을까요?’ 하셨어요.

◆ 최진녕: 그런 건 없습니다. 예전과 달리 다운계약서니 높으신 어른들 청문회에 그런 얘기가 있는데, 그런 경우를 막기 위해서 요 몇 년 전부터 부동산 실거래가, 매매가를 등기부등본에 쓰도록 되어 있습니다. 그런데 제 기억으로는 그게 2011년은 아니었던 것 같습니다. 그렇기 때문에 그걸 쓰지 않았기 때문에 문제 되는 것은 없다. 다만 앞으로 매매계약을 할 경우에는 법에 따라서 반드시 해야 하는 것이고, 그런 부분은 법무사님이나 변호사 사무실에 맡긴다고 하면 있는 그대로, 아마 예전보다는 부동산 거래가 훨씬 투명해졌다 그걸 통해서 했기 때문에, 향후의 거래에서는 그런 부분을 체크할 필요가 있지 않을까 싶습니다.  

◇ 김명숙: 2011년 정도면 괜찮고요.

◆ 최진녕: 예, 제 기억으로는 아닌 것 같습니다.

◇ 김명숙: 어쨌든 세무서에 신고할 때 취득세도 내야하니까 적어야 되잖아요, 매입가를. 

◆ 최진녕: 그렇습니다. 그런데 흥미로운 건 예전에는 다운 계약서를 했는데 요즘엔 업계약서를 하기도 합니다. 나중에 되팔 때 차액이 크면 세금이 나니까 오히려 업계약을 하는데 그 또한 정당하지 않기 때문에 있는 그대로 국민으로서의 의미이고 조세형평에도 맞지 않는가 싶습니다.

◇ 김명숙: 그래야 살아가는데 속도 편합니다. 또 다음 사연 소개해볼까요? ‘가정폭력으로 인해 남편과 재산분할 및 이혼소송을 하려 준비 중에 있는데요. 남편이 집을 부동산에 팔려고 해서 가처분신청을 하려 합니다. 가처분신청을 하려면 절차와 필요서류, 가처분 신청 시 판결이 나기까지 기간은 어떻게 되는지요?’ 

◆ 최진녕: 좀 안타깝기도 한데요. 기본적으로 이 질문은 이혼에 관련된 질문인데, 크게 봤을 때 부동산에 관련된 부분이기 때문에 재산분할과 관련해서 부동산 소송으로 저희가 볼 수 있는데, 기본적으로 이혼 소송을 할 땐 재산을 빼돌리려고 하는 경우가 상당히 많죠. 그렇기 때문에 이미 이혼소송을 제기 했다고 하면 이혼소송을 제기한 그 법원에 가압류, 가처분을 신청하는 것이 필요하고 아직까지 (이혼소송 제기 하지 않았고) 향후에 이혼소송을 할 것인데 이혼소송을 대비하는 취지에서는, 다른 부동산에 대한 가처분, 가압류의 경우에는 부동산이 있는 곳을 관할하는 부동산 소재지 법원에 가압류, 가처분을 해야 하지만 이혼을 이유로 해서 가압류를 하거나 재산분할 원인으로 한 가처분을 신청하는 것은 이혼을 제기할 가정법원에 하는 것입니다. 그 관할이 상당히 중요합니다. 

◇ 김명숙: 아, 관할이 중요하군요.

◆ 최진녕: 그렇죠. 다른 데 했다가는 가처분 신청을 해놨다가 ‘어, 이건 여기 관할 아니에요’ 하는 사이에 팔면 안 되니까요. 그래서 관할이 어딘지 어디에 가처분 소장을 넣을 것인지가 중요한데 이혼 소송을 제기할 법원의 전속관할을 알아두는 것이 상식적으로 중요하고, 말씀드렸듯이 이미 소송 중이라고 하면 이 소 제기한 내용을 첨부해서 그걸 증거로 해서 가압류, 가처분을 넣으면 상당히 용이하게 가압류, 가처분을 받을 수 있을 것이고 아직까지 소송하기 전이라면 이혼을 해야 하는 사유 같은 것을 법률전문가와 상의해서 그동안의 부동산의 등기부등본과 함께 관련되는 세금납부를 했는 등, 본인이 재산형성에 기여했다는 것을  소명을 해서 이와 같은 신청을 하면 비교적 용이하게 가압류, 가처분 받을 수 있다고 말씀 드리고 싶습니다. 살다보면 의도와 다른 문제가 생길 수 있는데, 실무적인 애로를 말씀드리면 나중에 소송을 통해서 소유권을 가지고 왔단 말이에요? 그런데 나중에 봤더니, 소유권을 가지고 왔는데 이혼을 통한 재산 분할로 가지고 왔다고 하면 이게 사려는 사람이 감정적으로 사지 않으려고 하는 일들이 벌어지는 것을 종종 보거든요. 정말 안타까운, 이혼만 해도 안타까운데 부동산 거래가 안 된다는 측면에서 어려운 면이 없지 않습니다만,

◇ 김명숙: 거래가 안 되는 이유는 상대가 꺼려해서 그렇다는 거죠?

◆ 최진녕: 그렇죠. 그렇기 때문에 변호사를 선입해서 나중에 소송하는 과정에서 등기하는 과정에 등기원인 부분도 나름대로 법률 전문가와 상의를 하면 유연하게 넘어갈 수 있지 않을까 싶습니다.

◇ 김명숙: 그러니까 이혼소송 도중에도 가처분 신청을 할 수 있고요.

◆ 최진녕: 충분히 할 수 있습니다. 

◇ 김명숙: 판결이 나기까지의 기간이 얼마나 되냐고 물어 보셨는데요?

◆ 최진녕: 판결기간은 사실은 상대방이 얼마나 다투냐는 것도 있죠. 아시겠지만 삼성일가 이혼소송 하고 있는 케이스가 벌써 3-4년 넘었습니다. 그런 케이스도 있는 반면에 부부가 서로 쿨하게 이혼한다고 하면 사실은 6개월 이내에도 끝낼 수 있습니다. 그래서 사람마다 다를 수 있기 때문에 단정하긴 어렵겠습니다만, 이혼에 상처를 깊게 남기지 않으려고 한다면 최대한 이혼 기간을 짧게 만드는 것이 지혜로운 결정이 아닐까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 분쟁 소송 이런 것들은 안 하면 좋고, 협의가 이뤄지면 제일 좋은 거고요. 거기에다가 기간은 짧으면 짧을수록 좋을 것 같습니다. 지금 또 사연이 하나 들어와 있는데요, 오늘 관심들이 많으십니다. ‘전세 살고 있던 건물이 경매에 들어갔습니다. 약 50세대가 살고 있는 건물이고요. 제 전세금은 2억 3천입니다. 건물주와는 연락이 두절 되었고 세금도 체납중이라고 합니다. 온전히 다 돌려받을 수 있을까요?’ 전세권 설정을 하셨으면 가능한가요?

◆ 최진녕: 그렇습니다. 그런데 여기 전세 살고 있다고 하셨는데 이걸 두 가지로 봐야할 것 같습니다. 말씀하신대로 민법상 전세권 설정 등기를 한 경우고 그 전세권 등기가 1순위라고 하면 걱정 붙들어 매도된다고 말씀드리고 싶습니다. 대신 말씀은 전세입니다만 한마디로 2억, 2억 3천씩 주고 임대차인데 거기에 전입신고 하고 확정일자를 받았다고 하면 그런 케이스도 전세와 기본적으로 같긴 합니다만 결국 부동산 등기부등본을 비롯해서 경매의 자료를 복사해서 봐야한다. 한마디로 지금 문의주신 분이 등기부상, 내지는 임대차 보호법 상 1순위라고 하면 그 경매를 그냥 가만히 있어도 경매가 된다 하더라도 기간도 보장되고 경매 받은 사람들에게 돈을 받을 수도 있고, 경매에 돈 받고 나가겠다 해서 배당요구를 하면 1 순위로 나갈 수 있습니다. 그런데 그게 아니고 선순위로 은행에 근저당권이 설정되어 있다고 하면 그 순서에 따라 배당을 받을 수밖에 없는 상황이기 때문에, 제가 조언 드리고 싶은 것은, 임차인 내지 전세권자라고 하면 법원에 가서 임대차 기록을 보여주면 경매 기록을 복사하게 해줍니다. 그러면 그 기록을 보고 내 앞에 선순위가 있는지 일단 확인해보고, 좀 전에 보니 세금도 체납중이라고 하셨는데, 보통 부동산에 대해, 재산세 이런 건 이른바 당해세라고 해서 1순위보다 더 선순위로 해서 국가가 먼저 세금을 받아가버립니다. 그러니까 이게 경매가 돼서 매각된 돈이 임대차 보증보다 넉넉하다고 하면 앞에 세금 제하고도 충분히 받을 수 있지만 체납된 세금이 상당히 많고 선순위 근저당권까지 있다고 한다면 사실 이 분 같은 경우에는 2억 3천을 다 돌려받지 못할 케이스도 있습니다. 그렇기 때문에 지금 가장 먼저 해야 될 부분은 인터넷에 들어가서 ‘나의 경매검색’에 들어가서 내용을 본다거나, 법원에 시간을 내셔서 가셔서 임대차 계약서를 들고 가서 그 기록을 복사해서 내 순위가 몇 번째 순위인지 확인하는 절차가 제일 선행되어야 하는 부분이 아닌가 싶습니다. 

◇ 김명숙: 그러니까 일단 전세를 들어갈 땐 우선 깨끗한가 확인해봐야겠고 그리고 1순위로 전세권 등기 설정을 하는 게 중요하겠네요.

◆ 최진녕: 보통 전세권은 잘 안 해주려고 하죠. 그렇다고 하면 제가 비용이 든다 하더라도 전세권을 하겠다고 하는 경우도 있고 그게 아니라고 하면 임대차보호법 상의 들어가자마자 전입신고하고 확정일자 오백 원 꽝 받아 놓으면 그 걸로도 되는데, 상가는 세무서에 가야하고 보통 주민등록은 전입신고 하는 동사무소에서도 해주기 때문에, 아니면 구청에서도 가능 합니다. 반드시 도장 꽝 찍어 두십시오.

◇ 김명숙: 네, 중요하죠. 8376님 ‘재개발지역 물건을 팔았을 때 무이자대출 받은 걸 사는 사람한테 승계 가능한가요? 채무 변경할 때 등기완료하면 가능하던데, 권리증 넘겨도 될까요?’ 그러셨어요.

◆ 최진녕: 기본적으로 이런 부분의 경우엔 대출한 분이 책임을 져야하는 게 맞죠. 그런데 그 대출까지도 계약할 때 포함시켜서 넘겨서 한다고 하면 그 부분에 대해서 계약상 특약으로 명기를 한다고 하고 이 사실을 금융기간에 통지하고 한다고 하면 그 부분도 책임을 면제시킬 수 있겠지만, 그게 아니라면 대출한 그 분이 결국에 돈을 갚아야 하는 것 아니겠습니까. 그렇기 때문에 그와 관련된 것은 부동산 매매 거래할 때 부동산 사무실, 공인된 공인중개사 사무실이라고 하면 그런 부분에서 거래관계를 실무적으로 잘 조율해줄 수 있기 때문에 그런 취지에서는, 아무나 개인끼리 거래해서 복비를 줄이는 것도 중요하지만 이런 케이스에서는 소탐대실하기보다는 신뢰하고 믿을만한 부동산 사무실을 이용하는 것도 좋은 방법입니다.   

◇ 김명숙: 확실한 안전장치를 마련해야죠.

◆ 최진녕: 그렇습니다. 그리고 더불어 부동산 사무실도 보면 제대로 된 곳이면 부동산 거래 관련해서 사건이 생겼을 때를 커버해주는 부동산 공제를 반드시 들어놔야 되거든요. 그런데 안 드는 사무실도 있거든요.

◇ 김명숙: 부동산 공제?

◆ 최진녕: 그렇습니다. 부동산 사무실에 가면 부동산공제 가입 내역이라고 해서 벽에 붙여놓도록 되어 있습니다. 그 부분도 실무적으로 확인하시면 도움이 될 겁니다. 쉽게 말하면 보험인데, 공제에 가입했는지 여부도 확인하십시오.

◇ 김명숙: 또 한 분은, ‘이층에 살고 있는 세입자가 계약기간이 만료된 지 6개월이 지났는데도 집을 비워주지 않습니다. 월세도 체납 중인데요. 집을 부동산에 내놓았다고 해도 갈 곳이 없다고 막무가내입니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 하는지요?’

◆ 최진녕: 제가 사실 여기 오기 바로 직전에 오늘 서울 중앙 지방법원 열시부터 거의 열한시까지 건물 명도 사건을 조정을 하고 왔는데요.

◇ 김명숙: 이런 건으로요?

◆ 최진녕: 딱 똑같은 케이스입니다. 한마디로 소유자의 입장에서는 계약을 해지한다는 내용 증명, 레터를 하나 일단 보내는 것이 중요합니다. 그래서 2기 이상 차임이 연체되었기 때문에 계약을 해지하니까 언제까지 명도를 해주십시오. 그것을 했는데도 안 간다 그러면은 바로 소송을 할 수가 있습니다. 물론 내용증명 안보내고도 소송을 할 수도 있습니다.

◇ 김명숙: 그런데 계약 기간 만료 전에 미리 공지해야 되는 의무도 있지 않아요?

◆ 최진녕: 반드시 그런 건 아니고요. 

◇ 김명숙: 아 그래요?

◆ 최진녕: 뭐냐 하면은 계약 기간이 자동 갱신되는 것을 방지하기 위해서 두 달 전에 나가십시오. 그렇게 하는 것이고, 주택 임차대보호법에 임차인을 보호한다 하더라도 이와 같은 몰세를 주기로 했는데, 두 번이거든요. 연속으로 두 번도 필요 없습니다. 열 달째 되는 날 월세를 제대로 안주고, 두 달 지나서, 또 한 번 한주면, 그 자체로서도 임대차 계약을 해지할 수가 있습니다. 그럴 때는 차임을 2기 이상 연체했다는 이유로 내용증명을 보낸 다음에 소송을 제기하면 되는데요. 중요한 것은 명도 소송을 할 때 그냥 명도 소송, 분할 소송만 해놓으면 어떤 일이 있냐 하면은 그 사람이 이사를 가고 다른 사람을 임대를 줘버리면, 승소한 다음에 집행이 안 됩니다. 그래서 본안으로 명도소송을 함과 더불어서, 점유이전금지가처분 내지 처분금지가처분이라는 보존 소송을 반드시 해놓아야 나중에 승소를 한 이후에도 쉽게 그 부분에 대해서 집행관을 통해서 사람을 내보낼 수 있기 때문에 명도 소송을 첫 번째 분할 소송 제기 두 번째 그와 동시에 점유이전금지가처분 반드시 해둬야 된다는 거 꼭 말씀드리겠습니다. 

◇ 김명숙: 네, 오늘 뭐 중요한 정보들을 많이 얻어 가신 것 같습니다. 부동산 관련해서, 네 오늘 법무법인 이정의 최진녕 변호사와 함께 이야기 나눠보았습니다. 잘 들었습니다.

◆ 최진녕: 네, 고맙습니다.