“내 집 마련, 지금 당장 해야겠다는 조급증 버려야”

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 6월 14일 (수요일) 
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원

- 정부, 투기 단속? 시장 안정 위한 단계별 전략
- 투기 단속, 집값 잡기 위한 경고의 신호
- 투기 단속, 근본적 처방 아냐... 과열된 부동산 시장 잠시 주춤할 것
- 투기과열지구 재지정 가능성 낮아, 더 낮은 단계 대책 나올 것
- LTV·BTI 규제, 과열지역에 한해 대출 문턱 높이는 방법 거론될 수 있어
- 경제는 선택, 부동산 경기보다 가계부채 해결에 무게 둬야
- 부동산 양극화 문제, 서울 강남 외엔 집값 오르는 곳 많지 않아
- 문정부, 핀셋규제로 디테일하게 정책 세워야 하는 점 참여정부 때와 달라
- 다음 주 쯤 문재인 정부 부동산 정책 나올 것으로 예상
- 시장, 단기적으론 정부 이길 수 없어
- 정부 대책, 짧게는 한 달, 길게는 6개월까지 효과 있을 것
- 금리 오르면 대출 의존도 높거나 상품성 높은 곳에 영향 클 것
- 금리 하나만으로 부동산 시장 냉각되진 않아
- 갭투자 아니라 ‘갭투기’, 집값 떨어지면 세입자까지 깡통 신세
- 집값, 장기적으로는 물가상승률만큼 오를 것
- 지금 집값 올라가니까 사야겠다는 조급증 가질 게 아니라 좀 더 길게 봐야

◇ 신율 앵커(이하 신율): 문재인 정부가 어제 부동산 투기 단속에 세무조사까지, 그야말로 작심하고 집값 잡기에 나섰습니다. 새 정부의 첫 부동산 대책 발표가 임박했다는 관측도 나오고 있는데요. 가계부채는 1360조 원입니다. 사상 최고치를 기록한 가운데 과연 어떤 정책들이 나올 것인지, 관련해서 KB국민은행 투자솔루션부의 박원갑 수석전문위원 전화 연결해 자세한 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 박 위원님 안녕하십니까? 

◆ 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원(이하 박원갑): 예, 안녕하십니까.

◇ 신율: 정부가 어제 부동산 투기 합동 단속에 나서지 않았습니까. 이번 단속으로 집값을 어떻게 잡는다는 겁니까? 지금 그 지역의 부동산들은 다 문 닫고 그랬던 것 같은데.

◆ 박원갑: 정부가 시장을 안정시키기 위해 단계별 전략을 쓰는 거죠. 투기단속은 일종의 일차카드 정도, 구두경고 정도로 보면 되지 않겠습니까. 시장 자체가 과열의 선을 넘었으니까 더 넘으면 가만히 놔두지 않겠다는 경고의 신호를 보내는 건데요. 보도를 보셔서 아시겠지만 주로 강남 쪽의 떴다방이라든지, 허위 신고, 다운 계약서 이런 쪽으로 조사를 나섰는데, 아무래도 시장에 계속해서 이런 신호를 보내면 잠시 좀 주춤하지 않을까 이런 예상을 해보고 있습니다. 

◇ 신율: 지금 ‘잠시 주춤’이라고 말씀 하셨네요?

◆ 박원갑: 네, 그렇죠. 이건 근본적인 처방은 아니지 않습니까? 단속을 계속해서 할 수는 없는 거고요. 아무래도 시장의 흐름이 윤곽을 드러내기 위해서는 세부대책이 나와야 되겠죠.

◇ 신율: 세부대책이 예를 들면 투기과열지구 재지정 이런 것인가요? 

◆ 박원갑: 그건 초강수라는 의견이 많아요. 6년 전에 해지했지 않습니까. 그런데 일부에서는 투기과열지구 지정을 위한 밑작업이 아니냐고 해석하는 의견도 있는데, 일단은 언론의 여러 분석을 종합해보면 현재로서는 투기과열지구 지정 가능성은 높지 않다, 그 아래 단계의 대책들이 나올 수 있을 것 같고, 그래도 시장이 잡히지 않으면 2, 3차 카드로써 충분히 거론이 될 수 있다고 분석하고 있습니다. 

◇ 신율: 그렇다면 어떤 제도적인 조치가 필요하다고 보십니까?

◆ 박원갑: 일단은 지금 LTV-DTI 규제 있지 않습니까? 그게 어쨌든 다음 달이면 완화 조치가 마무리되고 연장 여부를 결정해야 하잖아요? 그래서 이 부분에 대해서 아무래도 다주택자라든지 이런 과열지역에 한해서 그 집을 산다던지 할 경우에 대출의 문턱을 높이는 방법이 충분히 거론이 될 수 있겠다는 생각이 들고요. 그 다음에 여러 가지 단계별 대책들은 일단 시장의 분위기를 봐야 어느 정도 윤곽이 드러날 것으로 보입니다.  

◇ 신율: 지금 시장 분위기 말씀 하셨는데, 집값이 올라간다 해도 가계부채와 연결이 되고 그리고 집값이 낮아져도 가계부채와 연결이 되고, 참 정부 입장에서도 이러지도 못하고 저러지도 못할 것 같아요.

◆ 박원갑: 결국 경제는 선택이지 않습니까. 다 가져갈 순 없는 거예요. 지금은 부동산 거래 활성화라는 그 목표는 2, 3년 전에 달성했잖아요. 오히려 과열을 우려할 정도인데, 그러면 부동산 경기보다는 가계부채라는, 어떻게 보면 우리 경제 전체의 시스템 부분에 대해서 더 고민하고 무게를 둬야 하지 않습니까. 그런 측면에서 아마 집 값 안정이 중요하다고 저는 보고 있습니다.

◇ 신율: 어쨌든 안정이 되어야 한다, 이 말씀이시군요.

◆ 박원갑: 그렇습니다.

◇ 신율: 또 한 가지는, 안정이 된다는 측면도 중요합니다만 부동산이 양극화 되고 있다는 얘기도 나오고 있지 않습니까. 

◆ 박원갑: 그렇죠, 이게 가장 큰 문제에요. 그러니까 서울 중심으로 보도가 많이 나오다보니 지방에서도 전국적으로 집값이 오르는구나 하는 착시할 수 있는 측면이 있는데요. 실제로 저희가 조사를 해 보니까 서울 강남 집값이 두 달 사이에 오천만원 올랐다느니, 1억 올랐다느니 하는 얘기가 나오는데 실제로 집값이 오르는 곳은 생각보다 많지 않아요. 지금 올해 들어서 5월까지 집값이 떨어진 곳이 대구, 울산, 광주, 청주, 포항, 경북 이런 곳들이 다 해당 되는데 수도권에서도 보면 고양이라든지 용인 같은 곳을 보면 올해 들어서 집값이 통계적으로 보면 하락세를 보이고 있어요. 시장이 굉장히 분화되고 있는 측면 때문에 정책을 펴기가 어려운 거거든요. 그러니까 참여정부가 처음에 2003년에 5.23대책이라고 내놨죠. 그러니까 출범하자마자 바로 그때 당시에 수도권 전역을 투기과열지역으로 지정했을 때니까요. 그때만 해도 전국적으로 집값이 올랐지 않습니까. 무차별적으로 올랐기 때문에 정책을 펴기가 훨씬 쉬웠는데 지금은 굉장히 핀셋규제라고 해야 하지 않습니까. 이렇게 디테일하게 정책을 세우고 집행해야 되는 것이 이번과 참여정부 때의 큰 차이가 아닌가 생각하고 있습니다.

◇ 신율: 그렇다면 양극화 현상이 존재하는 것은 분명하기 때문에, 오르는 지역은 낮추고, 낮아진 지역은 침체를 벗어나게 만들어야 된다는 말씀이신가요?

◆ 박원갑: 그런데 지금 침체되고 있는 곳을 부양할 순 없는 거죠. 그렇게 하긴 힘들고 지금은 단기 급등한 지역들을 진정시키는 방안들이 나올 것이고, 빠르면 이번 주 아니면 다음 주쯤에 나올 거라고 언론에서 많이 보도 하고 있습니다.

◇ 신율: 그 약발이 먹힐 거라고 보십니까?

◆ 박원갑: 일단은 시장이라는 것은 단기적으로 보면 정부를 이길 수가 없어요. 왜냐면 정부 정책이 단기적으로는 70%, 80% 정도를 주택 가격에서 결정 하는 것이니까요. 그래서 일단은 어느 정도 대책의 강도에 따라 다를 수 있겠지만 짧게는 한 달, 길게는 2, 3개월 정도, 길게는 6개월까지도 갈 수 있는데 그 역시 대책의 강도를 봐야 알 수 있다고 말씀드릴 수 있겠습니다. 

◇ 신율: 그리고 또 한 가지는 대책도 대책이지만 우리나라 시간으로 내일 새벽에 미국이 금리를 인상할 것이라는 예측이 거의 확실시 되고 있는데요. 그리고 한국은행 총재도 우리나라 금리도 인상할 가능성이 있다는 것을 시사하지 않았습니까? 이런 예측이 부동산에도 영향을 미칠 수밖에 없잖아요. 

◆ 박원갑: 그렇습니다. 금리는 부동산 가격과 반비례 관계고, 지금의 집값이 국지적으로 과열되고 있는 양상이 여전히 낮은 예금금리 중심으로 과잉 유동성에서 비롯되었다고도 볼 수 있을 텐데요. 금리가 오르면 아무래도 이런 대출 의존도가 높거나, 투자 상품성이 높은 상품, 가령 재건축이라든지 수익형 부동산 이 쪽으로는 영향을 많이 주지 않을까 생각 됩니다. 다만 실물경기가 조금 개선되는 측면이 있어서, 금리가 급격하게 오르지 않는 한 금리 하나만으로 갑자기 냉각되는 그런 상황들은 나타나지 않을 것으로 보이지만, 앞으로 금리를 계속해서 올릴 가능성이 있지 않습니까. 그래서 금리 상승기 때는 굉장히 조심해서 접근하는 것이고, 빚을 낼 때도 감당할 수 있을 정도로 최소한으로 내는 지혜가 필요하지 않느냐고 보고 있습니다.   

◇ 신율: 지금 위원님께서 조심해서 접근하고 빚을 낼 때도 조심해야한다 (말씀하셨는데), 그런데 갭투자가 요새 그렇게 기승을 부리고 있다면서요?

◆ 박원갑: 갭투자는 옛날에도 했죠. 그러니까 전세 끼고 집 사는 것이 하나의 갭투자라고 볼 수 있는데, 그런데 그 때 전세 끼고 집 사는 것과 갭투자의 차이가 보증금의 차이입니다. 2000년도에 전세 끼고 집을 샀을 때는 전세값 이율이 50%~ 60%가 되었는데 지금은 73%가 전국 통계고요, 심지어는 90%까지 되는 곳이 있지 않습니까.

◇ 신율: 그러니까 집값 대비 전세값이 90%라는 말이죠?

◆ 박원갑: 그렇죠. 그러면 대부분의 돈을 세입자로부터 조달한다는 거죠. 그럼 집값이 떨어지면 본인만 하우스푸어가 되는 게 아니라 세입자까지 깡통 신세로 만든다는 거예요. 그래서 저는 ‘갭투자’라고 하지 말고 이건 ‘갭투기’로 표기해야 하고 굉장히 위험한 투기행위라고 말씀드립니다.

◇ 신율: 일부 갭 투기, 투자 이걸 보면 2억을 가지면 4년 뒤에 스물 몇 채의 집을 얻을 수 있다고 광고를 하는 모양이에요. 

◆ 박원갑: 일부 책에서도 그런 게 나오고 있는데, 문제는 돈이 있는, 구매력을 갖춘 성년들이 하는 게 아니라 대학생들까지 한다는 것 아니예요. 그래서 자기들까지 모여서 어디에 해야 할 건지 분석도 하고 그런다는데, 이게 본인 불행뿐만 아니라 세입자 불행까지 빠질 수 있다는 점에서 도덕적 회의 가능성도 있는 거예요. 그래서 이건 진짜 위험한 방식이니까 이런 부분에 대해서는 한 번 더 재고를 해야 하지 않느냐 많이 말씀 드리고 있습니다.  

◇ 신율: 그렇다면 장기적으로 볼 때 집값은 어떻게 될 거라고 보십니까?

◆ 박원갑: 저는 장기적으로는 집값은 물가상승률만큼은 오른다고 봅니다. 왜냐면 화폐가치가 떨어지기 때문에요. 그건 장기적으로는 우산형으로 보는데 단기적으로는 충분히 공급과잉이라든지 금리상승 때문에 변동성이 커질 수 있다는 점에서 조심해서 접근하시길 말씀드립니다.

◇ 신율: 단기는 몇 년 말씀하시는 거예요? 장기는 몇 년이고.

◆ 박원갑: 단기는 1년 정도, 장기는 3년 이상 정도로 볼 수 있고요.

◇ 신율: 그런데 지금 공급과잉 말씀하셨는데 그래도 장기적으로는 인플레이션 비율정도만큼 오를 것이다 이렇게 보시는 거군요.

◆ 박원갑: 그렇죠, 특히 건물보다는 땅 가격을 보는 건데요. 그런데 우리가 자꾸 착시를 하는 경우가 많거든요. 지금은 서울은 입주 물량이 거의 없고 주택 보급률도 100%가 안 되지 않습니까. 지방이라든지 수도권 일부 지역들은 올 하반기부터 입주가 폭탄이라고 할 정도로 엄청나게 많거든요. 그래서 내년 되면 전국적으로 아파트 입주 물량만 해도 42만가구, 엄청난 물량인데 우리가 너무 지금의 근시안적인, 지금 집값이 올라가니까 지금이라도 사야겠다는 조급증을 가질 게 아니라 내년, 내후년 입주물량까지도 충분히 고려하고 특히 내가 매입하려는 곳의 입주량이 얼마나 되는지 한 번 객관적으로, 통계정도라도 보시고 합리적으로 판단하시면 좋겠다고 생각합니다.   

◇ 신율: 네, 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 박원갑: 네, 고맙습니다.

◇ 신율: 지금까지 KB국민은행 투자솔루션부의 박원갑 수석전문위원이었습니다.