수도권 부동산 심상치 않다? “하반기엔 안정될 듯”

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2017년 6월 8일 목요일
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 서울 강남에 있는 아파트 가격이 크게 오르고 있습니다. 심한 곳은 한달만에 1억이 넘게 올랐습니다. 집값이 계속해서 오를 것이라는 기대감에 이미 시장에 나온 매물은 다시 들어가고 있습니다. 강남 재건축 아파트가 특히 그런데요. 부동산 전문가들도 이렇게 단기간에 큰 금액이 오른 것은 이례적인 일이라고 합니다. 자세히 알아보겠습니다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장 전화 연결돼 있습니다. 팀장님, 안녕하세요. 

◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현): 네, 안녕하세요.

◇ 장원석: 서울 집값이 그야말로 날뛰고 있단 소식이 들리고 있던데요. 최근 몇 달 사이의 상승폭은 어느 정도입니까?

◆ 장재현: 부동산 업계에 따르면 서울 아파트 값이 지난 2일 기준으로 지난해 말보다 한 2.04% 정도가 상승했다고 발표됐습니다. 이는 이제 전국 최고상승률이 0.96%인 것의 두 배 이상이 넘는 수치고요. 또 이는 서울, 부산, 나머지 세종시 같은 경우는 1.35%고, 경남이 –0.76% 오른 것에 대해서 서울이 좀 많이 상승폭이 오른 걸로 예견되고요. 실제 지난 불황기 때, 서울 아파트 값이 0.05% 정도 올랐던 것이 비하면, 실제 요 상반기 내에 오른 아파트 값이 좀 가파르게 상승하고 있다고 볼 수 있습니다.

◇ 장원석: 전매 제한이 없는 부산보다도 상승 폭이 올라간 건 오랜만이죠?

◆ 장재현: 아무래도 지방에서, 특히 부산이나 대구의 상승률이 굉장히 높았던 것은 사실이거든요. 그럼에도 불구하고 이 상반기 동안 가격이 많이 상승한 것은 이제 작년에 송파구라든지 강남구라든지 서초구의 어떤 재건축 아파트 개발을 시작하면서 주변 아파트 값이 뛴 게 많은 영향을 차지했거든요. 특히 송파구가 작년 연말에 비해서 상반기까지 3.25%로 가장 높이 올랐고 강남구가 2.6%, 서초가 2.4% 정도 올라서 강남 4구에, 강남 3구의 상승률이 굉장히 높은 수준이거든요. 이렇게 가격이 많이 오른 건 아무래도 강남구의 개포주공이라든지 반포라든지 재건축 아파트의 개발을 시작했고, 그러면서 주변 아파트 값, 특히 재건축 아파트 값이 동반 상승하면서 올해 많이 오른 것으로 예상됩니다.

◇ 장원석: 역시 강남 지역의 부동산 가격이 많이 올랐는데요. 부동산 시장에도 역시 흐름이란 게 있다고 하잖아요. 대선 전에는 약간 움츠려 있다가, 지금 정권 출범한지 한 달이 됐는데요. 이런 시점에는 통상적으로 분양 시장이 비수기 아닌가요?

◆ 장재현: 그래서 좀 6월부터 8월까지는 어느 정도 비수기고요. 부동산에서 말하는 성수기는 3월과 2월, 이사철이라든지 가을 이사철을 성수기로 볼 수 있거든요. 그런데 지금 부동산 정보업체 분석에 따르면 6월 한 달 동안 전국 분양물량이, 6월 한 달 동안만 한 41,282 가구  정도. 이는 작년 동월 대비해서 20% 정도 늘어난 수치인데, 이렇게 늘어난 수치가 이제 반면에 성수기로 접어들고 있는 7~8월에는 약 2만여 가구가 안 되는 가구가 분양되는 걸로 보여서 지난해보다 한 30% 이상 줄어들었거든요. 그러니까 오히려 비수기인데도 불구하고 지난해보다 더 줄어든 7~8월에는 물량이 더 줄어들고, 6월에는 한 달 간 분양물량이 갑자기 집중되면서 작년보다 한 20% 이상 늘어난 수치를 볼 수가 있습니다. 이렇게 분양 시장이 비수기임에도 사실 물량들이 많이 나오면서 가격과 물량이 동시에 상승하고 있는 것으로 예상됩니다.

◇ 장원석: 조기 대선이 있고 나서 부동산 시장도 역시 이례적으로 굉장히 특이한 현상을 보이고 있는데요. 그럼 시장이 과열되고 있는 원인이 굉장히 여러 가지로 분석되고 있거든요. 크게 몇 가지로 볼 수 있을까요?

◆ 장재현: 우선 가장 큰 건 규제 전이라는 불안감이, 규제 전에 내 집 마련을 하려는 수요들이나 아파트를 사려는 수요들, 규제를 피하기 위해서 주택을 사려는 수요들이 좀 많이 몰리고 있는 현상으로 생각되고요. 특히 재건축 시장 같은 경우에는 연말까지 초과이익환수제를 피하기 위해서 아무래도 좀 재건축 사업이 빨리 진행되고 있고, 그에 편승해서 투자자나 실수요자들이 강남 재건축 분양 아파트에 몰려들면서 분양권이나 대출권이라든지 재건축 분양 물량으로 사람들이 많이 몰리면서 가격이 상승하고 있는 것 같습니다. 아무래도 이런 부분은 새 정부가 들어서면서 어느 정도 규제 쪽으로 가닥을 잡을 것 아니냐는 전망이 쏟아지면서, 실제로 좋은 지역의 분양 물량도 앞당겨서 분양하는 경우가 많이 있거든요. 그러다 보니까 이제 서울이라든지 수도권의 주요 지역의 물량이 조금 분양 시기를 좀 앞당기면서, 비수기임에도 앞당기면서 사람들이 더 많이 관심 갖게 되고 많이 몰리게 되는 게 원인 중 하나가 아닐까 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 보통 신정부가 출범하기 직전, 그리고 출범 직후, 그리고 부동산 대책이 나오기 직전까지 구분해서 본다면 지금이 마지막 차를 탈 수 있는 시점이라고 해서 부동산이 불붙고 있는 건 아닌가 생각도 드는데요. 재건축 말이죠. 초과이익환수제가 유예되다가 내년부터 다시 부활하지 않습니까? 그렇게 되면 주택 시장 공급이 부족해질 것이라는 불안감 때문에 투자 심리가 더 불붙고 있는 건 아닐까요?

◆ 장재현: 그런 시각도 있습니다. 그런데 이게 어떤 시각이냐면, 개발주의적 시각에서 보면 재건축 아파트들이 많이 재건축을 하면 전세 물량이 늘어나서 전세 값이 떨어질 것이라고 생각하고 있지만, 실제 재건축 아파트가 일어나고 나서는 거기에 있었던 주택들에 비해서 전세 값이 천정부지로 오르거든요. 강남권만 봐도 재건축 전에 오래된 아파트 같은 경우에는 2~3억대로 들어갈 수 있는 아파트들이 실제 재건축 된 후에 전세 값을 보면 그 두 배 이상 오른 경우도 훨씬 많이 있거든요? 이런 취지에서 본다면 실제로 서울이나 수도권 주요 지역 같은 경우에는 물량이 부족한 거고, 특히 물량 중에서 공공주택 물량이 많이 부족한 거기 때문에 전세 값이 계속 상승하고 있고 주택이 부족한 부분이 있거든요. 그래서 재건축 아파트가 혹시 개발되지 않는다고 하더라도 공급량에 있어선 절대적으로 원래 부족했던 부분이 있기 때문에, 재건축 아파트로는 어느 정도 채울 수 있는 게 한계가 있고요. 특히 재건축, 재개발 같은 경우에는 조합원이 있기 때문에 조합원 물량을 뺀 나머지 일반 분양은 사실 많지 않거든요. 그런 물량이 빠르게 공급된다고 하더라도, 또 안정적으로 공급된다고 하더라도, 실제 전반적인 시장에서의 공급량을 채워주기엔 부족한 게 현실이고요. 재건축도 중요하지만 저렴한 전세 값이라든지 임대료로 제공할 수 있는 공공주택의 공급이 오히려 더 시급한 상황이 아닌가 생각됩니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 재건축 아파트가 워낙 많이 올라서 여쭤봤고요. 그리고 이게 지난해 1.13 대책 이후에 1순위 당첨이 어려워지니까 분양권 거래가 늘어나서 부동산 가격이 올랐단 분석도 있는데 이건 어떨까요?

◆ 장재현: 물론 뭐, 그 부분들이 크게 작용한 것 같기는 합니다. 다만 이제 중요한 건 1.13 대책 이후에 전매 제한 기간이 1년이나 있지만, 전매 제한이 입주까지 미뤄진, 그렇기 때문에 입주 때까지 분양권을 못 파는 것 때문에 기존의 분양권 시장이 거래가 되면서 가격이 상승했단 것도 일리가 있습니다. 다만 중요한 게 뭐냐면, 여기서 분양권 거래, 분양가가 오른 아파트나 지역을 보면 사실은 실수요자들에게 인기가 많거나 실수요자가 많이 몰리는 지역의 분양권이나 가격이 오르는 것이고, 그 외의 지역은 사실 크게 가격 변동이 없는 게 많이 있거든요. 그런 것을 보면 실상 이게 규제라기보단 필요한 지역의 인기 있는 아파트의 공급이 없었고, 그러다 보니까 그런 게 어차피 새롭게 공급되고, 또 지하철이라든지 교통 인프라, 생활 인프라가 개선되거나 조성되면서 사람들이 더 몰리게 되는 그런 문제가 있었고요. 그리고 또 한 가지는 서울 아파트 값이 오르면서 주변 신도시나 수도권의 어떤 주요 지역들로 이주해가는 현상도 많이 있거든요. 그 부분이 합쳐지면서, 규제까지 거기에 포함되면서 아무래도 이런 것이 복합적으로 작용해서 호가나 가격이 오른 게 아닐까 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 그리고 이런 부동산 과열에 있어서 베이비부머 세대가 예전에는 여러 가지 목적으로 주택을 샀지만, 요즘에는 주택을 매입해서, 왜냐면 은행 이자가 워낙 낮으니까요. 주택을 사서 그걸 월세로 주고 젊은 층들이 그 월세에 산다, 이런 분석도 있거든요. 그럼 실수요자들이 과열에 동참하고 있는 건지, 투자자들이 동참하고 있는 건지 모르겠네요.

◆ 장재현: 이게 뭔가 조금, 우리나라의 부동산, 특히 아파트를 생각하는 인식을 좀 볼 필요가 있는데요. 우리나라에서 아파트를 보는 시각은 거주보다는 투자, 시세 차익에 있거든요. 실수요자나 투자자나 아파트에 대한 접근 방식이 모두 시세 차익에 있습니다. 그러다 보니까 좋은 지역이나 미래 가치가 높은 물건으로 계속 몰리는 거고, 그런 지역에서만 전세값이 오르고 가격이 계속 오르고 대출을 더 받기 위해서 노력을 하고 있는 거고요. 그런 점을 봤을 때는 과열된 주된 원인이 실수요자이나 투자자인가가 중요한 게 아니라 어떤 인식의 차이에서 오는 거고, 그런 인식의 차이에서 오는 부분이 크다 보니까 인기 지역에 많이 올리는, 그러다 보니까 그쪽 지역만 가격이 올라가는 현상이 생기고, 그러다 보니까 서울 아파트 같은 경우에는 불황기에도 크게 가닥이, 지난 2008년부터 2014년이라는 불황기에도 크게 하락이 없었거든요. 반면에 상승기에는 가격 상승이 굉장히 높았던, 여기에 재건축, 재개발의 어떤 것들이 이뤄지면서 가격 상승에 더 불을 붙이는 현상이 일어나면서 오히려 실수요자나 투자자들 모두가 몰렸기 때문에 이런 부분이 이제 과열된 부분이 좀, 어떤 특정 지역에서만 계속 나타나는 게 아닌가 보입니다.

◇ 장원석: 어쨌든 새로운 정부 들어서 하반기에는 부동산 대책이 어떻게든 나올 겁니다. 그래서 그게 어떻게 나올 것이냐, 그리고 어떤 대책이 지금 부동산 시장의 심각한 양극화를 해소할 수 있을 것이냐 분분한데요. 주택 담보대출 비율 LTV와 총부채상황비율 DTI가 7월 말에 종료되고요. 이게 강화가 될 것이란 말도 많고요. 또 가계 부채를 줄이겠다는 정부 기조에 따라서 DSR도 등장했어요. 총부채원리금 상환비율 수준에 따라서 대출이 어려워질 것이다. 이건 어떤 대책이 도움될 것이라고 보십니까?

◆ 장재현: 지금 새 정부의 정책 기조를 보면 집값 안정, 전세 값이나 월세, 임대료의 안정, 안정에 목적을 두고 있거든요. 이제 과거를 찾아보면 2003년 투기 과열지구로 지정된 후에 종합부동산세라든지 양도소득세 중과세라든지 전체초과이익환수제, 여러 가지의 부동산 정책들이 참여 정부 당시 30차례나 쏟아졌지만, 그 임기 동안 아파트 값은 56% 올랐거든요. 특히 이제 그런 것들을 보면 사실 어떤 규제가 아파트 값을 막을 수 있는 것은 아닌 걸로 보이고요. 다만 참여정부 당시에 어떤 가장 효과를 보였던 정책을 보면 DTI 적용이었거든요. 결국 시장의 돈줄을 죄면서, 그런 부분이 사실 실수요자뿐 아니라 투자자까지 돈 줄을 옥죄기 때문에 수요층이 많이 꺾였던 것들이 집값을 강제적으로 잡게 되는 그런 결과를 가져오게 됐는데요. 문제는 이제 규제가, 규제도 중요하지만 제일 중요한 건 일단 앞서 말씀드린 것처럼 공공주택 보급률이 사실 OECD에 비해서 굉장히 못 미치고 있는 상황이고, 그런 상황에서 이제 계속 투기과열지구나 투기지역으로 지정한다고 하더라도 주요 지역의 주택 공급이 부족한 이상 전세 값은 오를 수밖에 없겠죠. 그럼 전세 값이 오르게 되면 결국 나중에 부동산 시장이 계속 다운되게 되면, 어느 정도 규제 완화 정책이 나오게 되고, 그러다 보면 또 다시 가격을 올리게 되는 현상이 나오기 때문에요. 규제도 중요하지만 공공주택 보급률도 한편으로 이어가야 하고, 또 이런 집값이 규제에 의해 잡히게 되더라도 시장의 흐름에서 잡히는 게 아니라 강제성을 띤 규제로 한동안 묶는 것이기 때문에 사실 어떤 규제가 제일 중요한지, 계층별로 차별적 규제가 필요하다고 생각합니다. 실제 대출 규제를 시작하게 되면 가장 피해를 많이 보는 건 실 수요층들이거든요. 아무래도 이제 아파트를 사는 데에 있어서 대출 기준이 가장 높았던 실 수요층이라든지 대출 비중을 봤을 때, 주택을 사는 비율도 높았지만 사실은 생활에 필요한 자금을 위해서 주택자금대출을 빌리는 사람도 많이 있었거든요. 그런 비율이 높기 때문에 사실 단순하게 모두 똑같은 규제를 적용하게 되면 일면에는 피해를 보는 사람이 생기기 때문에, 그런 부분에 있어서는 계층별 차별적 대출 기준이라든지 공공주택 공급이라든지 이런 부분을 함께 진행하면서 집값을 장기적으로 안정화 단계에 접어들게 해야 하는 게 아닌가 생각합니다.

◇ 장원석: 끝으로 짧게요. 이런 흐름이 얼마나 지속될지까지 들어보겠습니다.

◆ 장재현: 참여정부 시절에 DTI 규제 후에 주택 시장이 급격하게 냉각됐던 부분이 있거든요. 결국 대출 규제를 강하게 시행하면 시장 돈줄이 막히기 때문에 결국 수요층 이탈을 가져오면서 가격이 어느 정도 조정되는 효과를 볼 수 있고요. 여기에 하반기 70만호가 되는 어떤 본격적 입주 대란이, 하반기보다 조금씩 늘어나면서 시장 가격이 조정되지 않을까 하는 생각이 듭니다. 하반기부터는 어느 정도의 규제와 공급이 같이 버무려지면서 어느 정도는 가격이 좀 안정화를 찾지 않을까 전망하고 있습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

◆ 장재현: 네, 고맙습니다.

◇ 장원석: 지금까지 장재현 리얼투데이 리서치팀장이었습니다.