[생생인터뷰] 집값 상승? 일시적, 국지적 현상일 뿐

[생생경제] 집값 상승? 일시적, 국지적 현상일 뿐


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수

◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 두 번째 생생인터뷰입니다. 자고 나면 집값이 오른다, 그래서 지금이 가장 싸다, 이게 지금 부동산거래가 일시적으로 굉장히 많은 관심과 활기를 띠면서 현장에서 들리는 소리입니다. 가계부채 위기를 관리하기 위해서 정부가 규제, 공급 과잉, 이런 것 때문에 시장이 관망세일 것이라는 전망과 달리 좀 뜨거워지고 있습니다. 새 정부 이후 분위기가 좀 바뀌고 있는 건데요. 문제는 활기를 찾는 게 아니라 투기로 가게 될까봐 걱정입니다. 이래저래 높아지는 부동산 가격 때문에 실수요자, 서민들은 불안감에 빠지고 있죠. 현재 부동산 시장의 배경과 정책을 좀 읽어야 할 것 같고요. 정책 이후의 변화에 대해서도 얘기해봐야 할 것 같습니다. 단국대학교 도시계획부동산학부 조명래 교수, 전화로 연결합니다. 교수님, 안녕하십니까.

◆ 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 2007년도부터 분양권 거래를 했는데, 그 이후에 조사를 했는데, 이 조사 이후로 한 달 거래로는 지난 5월이 가장 높다고 나타나고 있고요. 집값도 서울 중심으로 좀 올라가고 있는 상황입니다. 우리가 이 배경을 어떻게 봐야 할까요?

◆ 조명래> 지금 부동산 시장 전반이 지금 양극화돼 있는데요. 지금 강남이라든가 수도권 인근 신도시, 이런 쪽에서는 거래가 활성화돼 있고 가격이 오르고 있는 상황이죠. 그러니까 부동산 전반이 그렇다고 볼 수는 없고요. 특히 이제 강남 주택시장이 뜨거운 것은 재건축 열기가 남아 있고요. 거래가 활발한 것도 현재는 분양권 1순위 자격자가 굉장히 많죠. 이런 1순위 자격자들이 일종의 시장의 대기 수요자로 있기 때문에 거래에 참여하게 되고요. 그 다음에 규제가 완화된 부분들, 이를테면 LTV, DTI, 이런 부분들이 완화된 상태고요. 규제를 기다리고 있는, 우리가 소나기를 맞기 전 상황인 것 같고요. 그러다 보니까 이제 분양자 입장에서 본다면 그동안 선거 때문에 분양을 하지 못했던 것들을 지금 밀어내는 것이 다 맞물리면서 최근에 와서 서울을 중심으로 해서 집값과 거래가 아주 뜨겁게 이뤄지고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성> 부동산 시장의 양극화 얘기도 예전부터 지적해주셨지만, 역시 또 가격 상승을 불러일으키는 특정 지역의 일시적 현상이다. 일단 이렇게 볼 수 있을까요, 교수님?

◆ 조명래> 상당히 국지적, 제한적 현상이라고 봐야 하죠. 그리고 이제 시기적으로도, 시간적으로도 아주 길게 갈 수 있는 건 전 아니라고 보고 있습니다. 

◇ 김우성> 네, 시간적으로 길게 가는 근본적 변화라기보다는 일시적 현상이라고 볼 수 있는데요. 일단 몇몇 분들은 호가가 뛰고 있고 매물이 자취를 감추는 것들이 부동산 전체가 과열되고 있는 초기 현상이라고 보시는 분도 있거든요. 말씀하셨다시피 이걸 장기적인, 오래될 현상이라고 보시진 않는데요. 이런 부분에 대해서는 좀 어떤 정책이 필요할까요?

◆ 조명래> 지금으로서는 가장 중요한 변수가 새 정부가 어떤 중장기적인, 혹은 단기적인 정책을 내놓느냐에 따라서 현재 지금 상승세가 어떻게 될지를 우리가 볼 수 있을 것 같아요. 전반적으로 현 정부의 여러 가지, 정책의 어떤 그러한 생산자들의 성향을 보게 되면 아무래도 규제를 좀 강화하는, 그리고 시장을 조금은 진정시키는 정책을 조만간 내놓을 것 같은데요. 아마 그렇게 된다면 현재 상승세는 그렇게 과열로 이어지지 않을 것으로 보고 있습니다.

◇ 김우성> 과열에 대한 대응도 마련돼 있다. 관련해서 좀 얘기 드리겠습니다. 국토부 장관 후보자인 김현미 의원도 부동산 규제 정책, 좀 조속히 확대 시행할 수 있다, LTV, DTI 같은 경우엔 완화를 다시 되돌려 놓겠다, 이런 말도 있고요. 장하성 정책실장도 현행 제도로써 지금 부동산 일단 조절을 좀 해봐야겠단 식으로 얘기하고 있거든요. 현 정부가 상황을 제대로 인식하고 대처하고 있다고 봐도 될까요? 어떻습니까?

◆ 조명래> 현 정부는 사실 이제 정부가 출범한지 오래되지 않았기 때문에, 여전히 선거 과정에서 제시했던 공약 중심으로 정책을 지금 펴려는 입장을 보이면서도, 현 정부가 민주당을 이제 여당으로 두고 있기 때문에, 더불어민주당이 그동안 갖고 있었던 정책 기조들, 이런 것들을 지금부터 되살려내지 않을까 하는 생각이 드는데요. 따라서 현재 지금 정부의 부동산 정책을 관장하는 사람들이 민주당의 부동산 정책에 대해서 상당히 동조할 수 있는 사람들이기 때문에, 아마 그런 쪽으로 정책을 조만간 좀 현실화시키는, 내놓는 모습으로 나타나지 않을까 생각하고 있습니다.

◇ 김우성> 그런 부분에 힘이 좀 쏠린다, 이를테면 초과이익 환수라든지 보유세 강화, 전월세 상한제 등이 구체화될 수 있을 것이라고 보십니까, 교수님?

◆ 조명래> 지금 당장으로서는 이를테면 LTV, DTI 지금 완화된 것을 연장하지 않겠다, 다시 복원시키겠다는 것이 지금 장관 후보자, 국토부 장관 후보자께서 이미 언급한 것이고요. 그 다음 가계부채에 대한 대책도 대통령께서 지시했기 때문에 이것을 실행하기 위한 일종의 규제죠. 규제 정책들이 나오지 않을까 생각하고 있습니다.

◇ 김우성> 이미 예고돼 있는 것들에 대한 시행은 좀 의심의 여지가 없다, 이런 환경변수도 고려해야 할 것 같습니다. 그런데 좀 시장에 대해서 이해가 안 되는 부분이 하나 있는데요. 많은 분들이 집값은 절대 떨어지지 않을 것이라는 기대심리 때문인 것 같습니다. 무주택 서민까지 좀 무리해서 투자를 하는, 집을 사는 경우도 있고요. 또 이런 심리를 이용한 갭 투자까지 좀 활성화되고 있어서 집값이 계속 오른다는 걱정이 있거든요. 이런 것들은 좀 어떻게 조절할 수 있는 방법이 없을까요, 교수님?

◆ 조명래> 집값이 떨어지지 않는다는 것은 그동안 우리가 경험해왔던 바입니다. 지금은 이게 전국적 현상, 계속적 현상이라고 보기에는 아까 말씀드렸던 양극화와 맞물려서 떨어지지 않는 지역이 있는 것이죠. 또 떨어지지 않는 시간이 있을 뿐이지, 지금은 어쨌든 한 2~3년 전에 우리 정부가 풀었던 각종 규제 완화의 한 결과로서 시장이 과열화돼 있고, 새 정부에 들어와서 이 부분을 아직 통제하는 중이기 때문에 그 열기가 남아 있는 건데요. 사실 그 이면에는 지난 정부의 규제 완화에 의해서 공급이 상당히 팽창돼 있는데, 지금 후반기에는 그런 게 현실화될 수 있죠. 다시 말해서 시장에 물량이 쏟아지게 되면 상대적으로 가격 하락이 있을 수도 있고요. 그 다음에 지금 수출이 좋습니다만 계속 좋단 보장이 안된다면, 거시 경제가 불안해지면 또 가계 성장 추세라든지 이런 게 바뀔 수 있겠죠. 그렇기 때문에 집값이 안 떨어진다는 생각은 이제 더 이상 보편화할 수 있는 게 아니고, 일부 제한된 시장에 대해서만 정의할 수 있을 것 같습니다만. 어쨌든 갭 투자같은 유행들이 지난 2~3년간 부동산 시장 열기가 계속되는 것의 한 현상입니다만, 아마 조만간 정부가 단기적 시장 안정과 진정을 위한 정책을 내놓을 것으로 전 보기 때문에, 그냥 지금 같은 뭡니까, 상승세가 계속 될 것이라고 보는 것은 조금은 너무 낙관적이지 않나 하는 생각이 듭니다.

◇ 김우성> 병에 비유하자면 좀 대중요법도 곧 시행될 것이기 때문에, 이런 부분에 대한 해소 방안도 있을 것이라고 전망해주셨는데요. 많은 분들이 사실 무주택 서민들의 부담이 더 커질 것이다, 정부가 규제를 강화하더라도 역시 집을 사려는 사람에게도 불리할 수 있다, 실수요자에게도 불리할 수 있다, 이런 전망도 내놓고 있거든요. 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 이제는 집을 사야할 실수요자들은 집값이 크게 오른다고는 사실 볼 수 없기 때문에요. 요즘에 다시 정부가 여러 가지 대출 같은 것들을 조금씩 해주기 때문에 이용해서 할 수 있고요.

◇ 김우성> 정책자금 같은 것도 있으니까요.

◆ 조명래> 앞으로 실수요자란 것은 사실 주거에 대한 실수요자, 주택에 대한 실수요자보다는, 그렇다면 예컨대 세입자들이 사실 더 중요한 문제입니다. 그래서 정부가 현재 연간 13만호, 플러스 4만호를 더해서 17만호 정도의.

◇ 김우성> 네네, 임대.

◆ 조명래> 공공적 임대주택을 공급하겠다고 하니까 이런 부분들이 상당히 주택 시장에서 중요한, 주거 실수요자를 이끌어줄 수 있는 하나의 대책이 될 것 같고요. 그 다음에 이제 가격의 상승폭을 좀 완화시키고 또 무분별한 매입, 거래에 참여하는 것을 조금은 속도라든가 강도를 줄여내기 위해서는 단기적 시장 안정과, 특히 이제 대출 규제라든가 공급 인허가와 관련된 규제를 조금 강화시키는 정책이 저는 아마 조만간 나올 것으로 예상하고 있습니다.

◇ 김우성> 저희가 바르게 듣고 있는지는 모르겠습니다만, 구매 실수요자가 아니라 주거 실수요자를 위한 판세로 바뀔 것이라고 지적해주신 거죠?

◆ 조명래> 네. 주택을 이제 우리가 바라보는 것은 주택을 너무 상품으로만 바라보기 때문에요. 사실 집을 사려고 하는 사람이나 집이 없는 사람도 거주를 한다는 측면에서 보면 모두가 다 불안한 것이죠. 따라서 이제 주택이라는 것을 그런 상품으로서만 바라보는 것이 아니라 주거의 수단과 한 주거의 방법으로 바라보는 것이 된다면 정부의 정책은 이제 거기에 걸맞은 정책을 내놔야겠죠.

◇ 김우성> 좀 별개의 문제긴 한데요. 에전에 교수님께도 여쭤봤던 문제인데, 선분양제도의 문제점을 많이 지적해주셨지 않습니까? 지금 분양권 전매 같은 것들을 제한하고 있습니다만, 이번 정부에서 여러 틀을 바꾸는 김에 선분양제도도 조금 손볼 수 있을까요? 어떻게 보십니까?

◆ 조명래> 저는 정부가 지금 고민해야 할 정책이 크게 두 가지 범주라고 보는데요. 중장기적으로 우리나라 부동산 시장이라든가 이런 것을 어떻게 바꿔나갈 것인가에 대한 정책, 단기적으로 과열화되고 있는 시장을 안정시키는 정책이라고 보는데요. 특히 전자의 부분은 앞에서 말씀하셨습니다만, 우리 한 40년간 지속돼 왔던 공급 위주의 성장기의 주택 시장, 혹은 공급 구조를 바꿔야 합니다. 대표적인 것이 바로 선분양제를 후분양제로 바꾸는, 사실 우리나라의 지금 주택 시장의 많은 문제가 이 후분양제와 결부된 게 많기 때문에, 이 부분을 손대게 된다면 줄줄이 다른 정책도 함께 손봐야 하기 때문에 패러다임적 전환의 효과가 있다고 보는데요. 그런데 정부가 이 부분에 대해서는 조금 신중한 입장을 갖고 있습니다. 그런데 그래서 이제 이 정책을 언제 내놓을지를 지금으로서는 약간 시기를 우리가 이야기하기가 쉽지 않습니다만, 만일 지금같이 부동산 시장이 계속 이렇게 뜨거우면, 그런 중장기적인 혁신적 정책도 아마 내놓으려는 생각을 할 겁니다.

◇ 김우성> 지금까지의 부동산 패러다임을 바꿀 수 있는 관점으로서의 선분양제를 손보는 것, 시점은 애매하지만 일단 과제로서 봐야할 부분인 것 같고요. 아직도 윗목의, 아랫목의 차이가 큽니다. 단지 시장 전체로 바라볼 문제는 아니란 생각도 드네요. 교수님, 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 조명래> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 지금까지 단국대학교 도시계획부동산학부 조명래 교수였습니다.