"집값 급등? 정권 바뀌면서 나타난 일시적 상황"

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2017년 5월 31일 (수요일) 
□ 출연자 : 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수

- 文정부 부동산 정책, 강한 규제 예상했지만 이렇다 할 정책 내놓지 않아
- 집값 급등? 정권 바뀌는 상황에서 나타나는 일시적 상황
- 새 정부다운 정책 나오면 지금보다 훨씬 하향 기조 나타날 것
- 강남 재건축, 시세 차익 많아 거래량 多
- 새 정부, 재건축 초과이익환수제 부활 가능성 有
- DTI, LTV 규제 강화, 국토부장관 지명자도 언급
- 주택 시장 양극화 심해..새 정부, 지역별 차별적 정책 내놓는 것이 숙제
- 美 기준금리 인상, 韓도 오를 것... 가계부채 이자율 부담 ↑
- 주택 시장, 입주 물량 쏟아질 것... 방안 마련해야
- 文정부, 정부 조각 끝나면 예측 가능한 방향 제시해야, 시기 중요


◇ 신율 앵커(이하 신율): 새 정부 출범 이후, 경기 회복에 대한 기대감이 커지고 있습니다. 주가도 사상 최고치를 연일 경신하고 있죠. 그런데, 예상과는 다른 일들이 일어나고 있습니다. 바로 주택 시장인데요. 새 정부가 들어서면 각종 규제로 주택시장이 위축될 거란 예상이 있었는데, 서울 지역에선 오히려 집값이 급등하면서 거래량도 늘고 있다고 합니다. 이유가 뭘까요? 어제 국토부장관에 더불어민주당의 김현미 의원이 내정되기도 했는데, 앞으로 문재인 정부의 부동산 정책 방향, 어디로 향할지 좀 알아 봐야겠죠. 자, 단국대학교 도시지역계획학과 조명래 교수님, 전화 연결해서 자세한 얘기 들어보겠습니다. 조 교수님, 오랜만입니다.

◆ 조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수(이하 조명래): 네, 안녕하세요.

◇ 신율: 안녕하십니까. 지금 문재인 정부 들어서 서울 집값이 급등하고 있는데요. 시장에 매물이 없다는 얘기까지 나온다고 하는데, 이게 사실 예상치 못했던 거죠?

◆ 조명래: 그렇죠. 대개 새 정부가 노무현 정부 제2기가 될 것으로 다 기대하고 있었고요. 또 그런 만큼 부동산 정책 관련해서는 상당히 강한 규제 정책을 들고 나올 것으로 예상했었는데, 막상 새 정부가 출범해서도 이렇다 할 만한 정책을 지금 내놓지 않고 있기 때문에요. 시장에서는 좀 불안에 떨다가 이제 별 거 없네, 하고 자신감을 얻으면서 다시 시장에 참여하고 거래도 늘리는 이런 과정에서 지금 거래량도 오르고 가격도 오르는 상황이라고 저는 보고 있습니다. 

◇ 신율: 그러면 시간이 조금 지나서 정부가 뭘 내놔서 별 게 있어지면 집값이 뚝 떨어지게 되나요?

◆ 조명래: 지금 사실 엄밀하게 보면, 부동산 시장 거래가 활발하게 이뤄지고, 가격이 오르는 그런 상황은 아니거든요. 그렇기 때문에 어떻게 본다면 정권이 바뀌는 상황에서 나타나는 일시적 상황이라고 보는데요.

◇ 신율: 일시적이다.

◆ 조명래: 네, 따라서 새 정부가, 새 정부다운 정책을 내놓기 시작하면 아무래도 조금 규제 강도가 있는 정책을 내놓을 가능성이 있는데요. 그때쯤 되면 시장이 지금보다 훨씬 더 하향화, 하향적으로 움직이지 않을까 하는 예상을 하고 있습니다.

◇ 신율: 교수님, 그러니까 교수님 말씀은 이거네요. 호가는 오르지만 실제로 매매가 이뤄지는 경우가 많이 늘어난 건 아니다, 이런 식으로 이해해도 되겠습니까?

◆ 조명래: 재건축 같은 경우는 매매도 잘 이뤄지고 있습니다. 워낙에 유동성 자체가 풍부하기 때문에, 다시 말씀드려서 여유 있는 사람들이 많은 거죠. 그렇기 때문에 재건축 같은 경우에는, 특히 강남 재건축 같은 경우에는 상당히 시세 차익이 많이 발생하기 때문에 거래도 상당히, 꽤 이뤄진다고 봐야겠죠.

◇ 신율: 그렇군요. 만일 정부가 어떤 대책을 내놓으면 그런 것도 어떻게 좀 떨어질 수 있을 거라고 보세요? 재건축 시장 같은 경우도요.

◆ 조명래: 저는 그렇게 보고 있습니다. 재건축 같은 경우에는 특히, 재건축 초과이익 환수제를 연장할 것인가도 이걸 그냥 유예해서 적용하지 않을 것인가, 이런 논의가 지금 되고 있는데, 대선 전에는 활발하게 논의되다가 대선 기간 동안은 이게 별로 수면 위로 떠오르지 않았습니다. 그런데 지금 현재 부동산 시장 하락에 상당히 중요한 땔감이 재건축이기 때문에 아마 새 정부가 부동산 시장 안정화를 위해서 재건축 부분에 대한 손을 아마 댈 것 같은데, 아마 첫 번째 것이 바로 재건축초과이익환수제를 다시 부활하는 쪽이 되지 않을까 싶고요. 만일 부활이 되면 가구당 수억씩 부담해야 하기 때문에, 거래가 상당한 정도로 위축되지 않을까 생각하고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 역대 정부들 이렇게 정책 기조를 보면, 정책 기조와 집값이 따로 노는 경우가 많았다고 그러지 않습니까? 그렇죠? 그런 부분에 대한 우려는 없으세요?

◆ 조명래: 사실은 뭐, 이게 정책이 잘못된 부분도 있죠. 왜냐면 우리나라 부동산 단기 대책들이라는 것이 대개 문제가 있고 난 뒤에 들고 나오는 것도 많고요. 그 경기를 기본적으로 살리기 위한 정책을 쓰다 보니까, 제대로 부동산 시장을 잡지 못하는 문제가 있는데, 보다 근본적인 문제는 사실 우리나라 부동산 시장 자체가 예측성을 갖지 않는 비정상성이 많죠. 서구 선진국에 비해서는 상당히 시장이 정상적 요소를 결여하고 있는 부분이 많습니다. 이를테면 정부가 임대차 거래를 조금 조절하기 위해서 정책을 쓴다고 한다면, 이를테면 임대과세 같은 수단을 쓰고 있는데요. 세제 수단을. 그런데 우리나라는 워낙 부동산 세제 부담이 그렇게 크지 않습니다. 그러다 보니까 예컨대 임대료가 높아지면 임대료를 조금 규율할 수 있는 세제 정책을 내놔도, 쉽게 말씀드려서 약발이 맞지 않는 특수한 여러 가지 조건들을 갖고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 정부도 고민이 좀 있을 것 같은데요.

◆ 조명래: 가계 부채는 지금 우리 새 정부, 특히 우리 문재인 대통령께서는 총량 관리를 하겠다는 공약을 내놨죠. 그래서 현재 지금 1300조가 넘어서고, 그 다음 가처분 소득 대비 금융 부채, 가계 부채가 150%를 넘어서고 있는데, 그 이하로 이제 묶겠다고 하기 때문에, 아마 대출 관련해선 규제가 다소 간 강화될 것 같습니다. 이를테면 DTI, LTV, 이제 규제 강화가 어저께 지금 지명 받은 국토부 장관께서도 이미 언급했고요. 이른바 그것보다 더 강한 총부채 원리금 상환 비리라고 해서 DSR, 그러니까 이 가계부채 전체를 주택 담보만이 아니라 다른 부채까지 한꺼번에 관리하는 이런 제도도 도입이 되지 않을까 저는 예상하고 있습니다.

◇ 신율: 네, 그렇다면 집값이 이제 좀 떨어질 가능성이 상당히 농후하겠죠. 그렇죠?

◆ 조명래: 네. 집값은 사실 지금 물가가 1~2% 오르는데, 강남 재건축 같은 경우에는 그것의 한 5~6배 정도 오르고요. 나머지 집값은 그렇게 많이 오르진 않습니다. 사실 평균적으로 보면 한 2~3%가 맥시멈인데, 지금 주택 시장은 전국의 시장이 모두가 들썩이는 게 아니라 강남 재건축 같은 서울 중심의 시장이 움직이기 때문에 양극화가 굉장히 심합니다. 그래서 이런 문제를 어떻게 다스리냐는 것이 과거 정부가 직면하지 못했던 새로운 문제기 때문에, 이런 지역별로 차별적 정책을 내놓는 것이 새 정부의 굉장히 중요한 부동산 정책의 숙제라고 전 보고 있습니다.

◇ 신율: 그런데 금리도 이게 변수가 될 것 같은데요. 미국이 6월 달에 추가금리 인상을 할 확률이 상당히 높단 얘기가 많잖아요. 이렇게 되면 우리 부동산 시장에도 영향을 미치는 게 아니겠어요?

◆ 조명래: 이미 작년 12월에 한 번 올랐고요. 그 다음 3월에도 미국 기준금리가 올랐는데, 그럼에도 불구하고 지금 우리 한국은행은 기준금리를 올리지 않았거든요. 그런 상태에서 시중의 여러 가지 예금 금리는 계속 올랐습니다. 그래서 지금 어떤 면에서 본다면 오를 수 있는 여유는 그렇게 많지는 않습니다만 그럼에도 불구하고 미국의 기준 금리가 오르면 아무래도 여러 가지 경제적 관계가 연동돼 있기 때문에, 아마 오르지 않을 수 없고요. 오르게 된다면 특히 지금 가계부채가 1,300조가 지금 넘어서기 때문에 1%만 올려도 13조 정도의 이자율 부담을 해야 하기 때문에, 국민 경제에는 엄청난 주름살을 줄 수 있죠. 이 부분은 실제 정부가 어떻게 가져갈 지는, 가계부채 총량 관리라든가 거시경제 안정화라든가 이런 것과 맞물려서 아마 판단하지 않을까 하는 생각을 하고 있습니다.

◇ 신율: 그렇다면 지금까지의 상황들을 봤을 때는 부동산이 좀 떨어질 가능성이 있다고 봐야겠네요.

◆ 조명래: 저는 크게 두 가지 조건이 중요하다고 봅니다. 우선 새 정부의 규제 정책 중심의 이 부동산 정책을 언제, 어떻게 내놓느냐. 그 다음에 지난 2~3년 간 주택의 공급, 이른바 인허가 물량이 굉장히 많았었는데요. 그것이 지금 올 하반기에 이렇게 된다면 시장에 일종의 입주 물량으로 나오게 됩니다. 따라서 이런 부분을 어떻게 소화시킬 수 있느냐, 두 가지가 향후, 특히 이제 후반기 주택 시장의 중요한 방향을 결정할 것으로 보고 있는데요. 지금보다는 아마 조금은 더 어렵지 않을까 하는 것이 제 개인적 생각입니다.

◇ 신율: 그렇다면 지금 어쨌든 문재인 정부도 부동산 정책을 앞으로 내놓을 것 아닙니까? 지금 새로운 장관도 임명이 됐고 이렇게 돼 있는 상황인데요. 그럼 가장 그렇다면 시급하게 정리돼야 할 부분은 뭐라고 생각하십니까?

◆ 조명래: 단기적으로는 아무래도 지금 과열 기미를 보이고 있는 이 시장에 대해서, 정부가 지금 일종의 경제에 대한 리스크 요인으로 보고 있기 때문에, 재건축이라든가 거래가 너무 터무니없이 많이 이뤄지거나 가격이 오르는 이런 부분은, 제한된 정책 수단으로 좀 관리할 것인가, 이런 게 단기적 숙제고요. 저는 장관이 다 인선되고 정부가 다 조각되면 새 정부의 주택 정책을 어떻게 가져갈 것인가, 우리 국민들이 좀 예측 가능한 방향을 제시해주는 것이 두 번째 과제라고 보고 있고요. 그 다음에 우리나라 부동산 시장 전반이 조금 비정상적인 부분이 많기 때문에, 예컨대 세제라든가 가격 관리라든가, 이런 것들이 서구 선진국에 비해서는 굉장히 거친 제도들이 많습니다. 이런 것들을 어떻게 좀 다듬어서 부동산 시장을 예측 가능한 곳으로 만들어갈 것인가, 새 정부다운 정책을 내놓는 것도 조만간의 중요한 숙제라고 보고 있습니다.

◇ 신율: 네, 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 조명래: 네, 감사합니다.

◇ 신율: 지금까지 단국대학교 도시지역계획학과의 조명래 교수였습니다.