[생생인터뷰] 초과이익환수 논란, 과세보다는 직접 재분배를

[생생인터뷰] 초과이익환수 논란, 과세보다는 직접 재분배를


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수


◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 과거에도 사실 뜨거운 논란이 되는 부동산 정책 중 하나입니다. 규제 정책인데요. 재건축초과이익환수제입니다. 이 적용을 유예하는 내용의 개정안이 국회 상임위 통과가 불투명해졌습니다. 그만큼 찬반이 팽팽하다는 이야기이고요. 주택시장은 들썩입니다. 재건축초과이익환수제가 되기 전에 어서 빨리 조합들이 재건축에 대한 추진을 하자는 뉴스가 있었고요, 다시금 전망이 달라지기도 합니다. 재건축 단지 개발이익의 최고 50% 가까이 세금으로 걷는 제도라고 보시면 될 텐데요. 투기에 대한 브레이크, 이러한 의미도 있지만 위헌 판결도 받은 적이 있습니다. 어떻게 보아야 할까요, 부동산 시장, 여러 가지 주택 공급의 문제, 다각도로 얽힌 문제가 여기에 있는 것 같습니다. 재건축초과이익환수제를 둘러싼 찬반 논란과 영향에 대해서 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수와 이야기를 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수(이하 권대중) 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 작년 10월 가을에 이 이야기를 저희 프로그램과 한 번 나눈 적 있는데요. 사실 추상적으로만 알고 계시거든요. 초과이익환수제, 개발해서 이익이 많이 나면 세금으로 가져가겠다는 얘기죠?

◆ 권대중> 네, 재건축 사업으로 정상 주택 가격 상승분을 넘어서는 경우에 그 이익이 생기면 국가가 조합원들에게 환수하는 제도이거든요. 이 제도는 예전에 토지 공개념 제도를 도입하면서 시행했던 법률 세 가지가 있습니다. 아마 청취자분들께서 기억하시겠지만, 택지소유상한에관한법률, 개발이익환수에관한법률, 토지초과이득세, 여기서 두 가지는 없어졌고요. 재건축초과이익환수제가 바로 개발이익환수에관한법률에 의해서 지난 2006년 9월에 주택가격이 급등하는 것을 막기 위해서 재건축초과이익환수에관한법률을 국토교통부장관이 부과징수하도록 만들었어요. 이것은 재건축을 시작하면서 추진위원회를 구성하잖아요. 그때부터 관리처분인가 신청을 할 때까지 정상적인 집값 상승분과 공사비 부분은 제외한 나머지 부분에 대해서 3천만 원이 넘으면 누진적으로 10%에서 50%까지 물립니다. 지금 현재 연말까지 유예된 상태입니다. 

◇ 김우성> 지금 유예되어 있다고 설명해주셨습니다. 1인당 평균 개발 이익, 재개발 했을 때 얻는 이익이 3천만 원이 넘으면 누진제를 적용해 세금을 떼는 부분인데요. 이것이 유예이니까 개정안이 국회를 통과 못하면 2018년부터 시행된다고 봐야 하는 건가요?

◆ 권대중> 그렇죠. 지난번 부동산 3법이 통과되면서 2017년 12월 31일까지 되어 있어요. 강남지역을 비롯한 서울 일부 지역에서 서둘러 가는 이유 중 하나가, 연말까지 관리처분인가 신청을 하면 이 세금을 피해갈 수 있습니다. 그렇지 않더라면 내년부터 적용될 확률이 높은데요. 지금은 여야가 없어졌지만, 예전 바른정당 소속의 김성태 의원이나 이인제 의원의 경우 환수제를 유예하는 개정 법률을 발의해서 자유한국당 박덕흠 의원이 계획했지만 백지화됐어요. 그래서 아마도 새정부가 출범하면 다시 논의되거나 어떻게 될 것 같아요.

◇ 김우성> 새정부로 넘어가는 공이 참 많은 것 같습니다. 내년부터 시행될 거라고 가정한다면, 거의 될 가능성이 높아 보이는데요. 초과이익환수제, 결국 강남을 비롯한 이런 곳들에 집중 해당된다고 봐야겠죠?

◆ 권대중> 그렇죠. 재건축이나 재개발처럼 도시 재생 사업을 하는 경우에는 집값이 높거나 면적이 넓어 개발 이익이 많이 나오는 지역이 문제가 되는데요. 특히 서울과 수도권 지역에서 초과이익환수제가 적용되는 단지가 약 142개 단지의 9만 가구 정도가 있어요. 강남 지역 일부는 거의 해당된다고 봐야 하고요, 지금 상황이라면. 12월 16일 기준으로 부동산114에서 발표한 것을 보면, 이를 피해가기 위해서 너도나도 사업을 진행한 조합들이 지난해 10월 기준으로 35곳이 사업을 진행하고 있고요. 나머지가 진행 중입니다. 나머지라고 하면 전국의 수도권 142개 중에서 해당되니까 90% 이상이라고 봐야겠죠. 집값이 올라가는 원인 중 하나가 개발 이익인데, 이것을 막아버리면 개발 이익을 막게 되면 사업이 지지부진할 수 있고요. 물론 연말까지 아마 계속 뜨거운 감자처럼 사업을 진행할 것 같아요. 

◇ 김우성> 일단 전체 국토에 해당된다고 할 수는 없지만 지방에도 관련 해당되는 곳이 있겠지만, 당장 강남이 뚜렷한 대상지입니다. 부담금이 수억 원에 달할 수 있다고 하고요. 사실 강남의 집값이 어느 정도 전체 집값에 영향을 주는 면이 있었기 때문에 자주 소개됐는데, 결국 주택 시장에 여파를 많이 받지 않느냐는 이야기가 있는데요. 전망은 어떻게 보십니까?

◆ 권대중> 일단 간단하게 말씀을 드려도, 강남 반포 잠원동 한신아파트의 경우 작년 봄에 12억 정도, 85제곱미터 정도가요. 지금 15억 정도 갑니다. 3억이 올랐으면 50%까지 물릴 수 있으니까, 일단 강남 지역은 재건축초과이익환수제가 다 거의 해당된다고 봐야 하는데요. 만약에 내년 다시 시행한다면 재건축 시장은 주춤할 수밖에 없죠. 그래서 시장이 충격파가 어느 정도 올지는 모르겠지만, 현재 강남 지역을 비롯한 강남 4구의 경우 재건축으로 인한 집값 상승은 그 어느 때보다 높은 기간이었다고 봅니다. 

◇ 김우성> 오히려 규제 전에 좀 더 급격해졌다고 보는 건가요?

◆ 권대중> 네.

◇ 김우성> 그런데 이것이 사실 위헌 판결도 됐다가, 참여정부에 다시 살아났다가 유예되고. 역사의 굴곡진 흐름 같기도 한데요. 사실 얼마 전에 인터뷰를 했지만, 단순히 집을 가지고 있다가, 한신의 경우도 12억에서 15억, 서민들 생각엔 많은 가격이 번쩍 뛰어오르는데요. 이런 부분에 대한 부의 재분배, 지나친 투기의 억제, 이러한 취지로 이야기하거든요. 

◆ 권대중> 주택 시장의 양극화는 막을 수 없어요. 고급 주택가는 고급 주택가대로 같이 섞여서 살 수가 없거든요. 강남 지역을 또 다시 만들 수 없잖아요. 그 지역의 집값은 누구나 선호하기에 집값은 계속 올라가 강북이나 다른 수도권 지역보다 분명한 차별이 있거든요. 결국 공평과세 원칙으로 세금을 어떻게 거둬드리느냐가 중요하거든요. 그 중에 하나가 지금 시행하고 있는 종합부동산세가 있거든요. 그런데도 불구하고 이것은 미실현 이익에 대한 과세 때문에 논란이 되거든요. 재건축 추진을 시작하는 단계에서 서류로만 오가지 건물을 헌 것은 아니잖아요. 초기 단계에서부터 관리처분이라고 하는 것은 이사 가기 전에 동·호수를 추첨하는 거거든요. 아직도 살고 있어요. 처음에도 살고 있었고 지금도 살고 있지만, 그 사이에 집값 상승분에 대해서 물리는 거거든요. 개발 행위는 하지 않았죠. 서류로만 오갔죠. 이것을 미실현 이득이라고 하는데, 그럴 수 있죠. 그런데 반대하는 사람들은 그렇게 논리를 펴지만, 조금 전 앵커께서 말씀하신 대로 부의 양극화나 공평과세 원칙에서 따진다면, 본인의 힘에 의해서, 노력에 의해서 집값이 오른 것이 아니고 인근 지역의 개발하거나 재건축에 의해 이익이 올린 것은 불로소득에 해당될 수 있기에 개발이익환수에관한법률에서 세금을 물려야 한다는 것이 이것을 주장하는 사람들이거든요. 어떻게 보면 아직도 시행되고 있기에 논란의 여지가 계속 남아 있을 겁니다. 그런데 이것을 처음에 시행할 때는 아파트 가격이 급등할 시절입니다. 지금 어느 정도 시장이 안정된다고 한다면 오히려 집값 상승분이 별로 없을 테니 당연히 안 될 거고요. 최근 2015년도, 16년대 문제가 나오며 집값이 올라간 주범이 바로 강남 지역이거든요. 강남 지역 집값이 올랐다면 집값 상승분에 대해서 역시 재건축초과이익환수제에 의한 개발 부담금을 매길 수 있다는 근거가 생기는 거거든요. 결국 국회에 다시 넘어가야겠지만, 연장되든 안 되든 국회를 통과해야 하거든요. 그러면 새로운 정부가 들어서면 이 부분은 여야가 머리를 맞대고 다시 한 번 숙제를 풀 듯 논의해야 하지 않겠나 싶습니다. 

◇ 김우성> 지금 교수님께서 찬반을 다 아울러 정리해주셨습니다. 사실 이만큼 문제가 여러 가지 복잡한데요. 미실현 이익에 대한 부분들, 서류상 권리가 확보된 부분까지도 봐야 하는 논란, 또 하나는 고급 제품도 있고 중급 제품도 있는 것이 어떤 시장의 논리인데 부동산도 비슷하게 본다면 무조건적으로 하는 부분이 과세에 있어서도 논란이 될 수도 있고요, 과거 위헌도 이런 부분 때문에 된 건가요?

◆ 권대중> 그렇죠. 일단 재건축초과이익환수제뿐만 아니라 토지 공개념 제도를 도입했던 택지소유상한에관한법률도 사유재산을 인정하고 자유시장 체제를 인정하는 상태에서 택지를 200평 이상 가지고 있다고 해서 중과세 한다는 것은 안 맞는다고 해서 없어졌고요. 토지초과이득세도 마찬가지로 사유재산권 보호 측면에서 없어졌거든요. 그런데 2004년 법이 없어진 것이 2006년 노무현 정부 당시에 당시 들고 나와서 시행된 법입니다. 그런데 만약 시장 논리로 접근한다면 집값이 급등하는 시절에는 어느 정도 효력을 발휘해서 집값을 안정화시키는데 기여했다고 봐야죠. 

◇ 김우성> 일종의 시장 조정으로 봤을 때는 먹혔지만 지금 입장에서는 다른 시각이 있을 수 있는데요. 결국 교수님 사실 고가, 지역성, 입지 등은 시장에서 중요한 가격 요소이지만, 고가에 대한 부분의 정부의 규제라고 하기 보다 부담금이라고 해야 할까요, 다른 방식의 일종의 조정책 같은 것들을 도입하는 건 맞나요?

◆ 권대중> 애당초 재건축초과이익환수제를 진행할 때는 기존의 용적률에서 증가되는 용적률 부분만큼 임대아파트를 짓게 했습니다. 서울 같은 경우는, 수도권 지역에. 사실 돈을 거둬들일 문제가 아니고요. 돈을 거둬서 어디에다 쓰는지도 감시할 수가 없거든요, 국민들이. 그렇다면 도시기반시설을 물리게 하거나, 같이 상생할 수 있는 임대아파트를 다시 부활시켜서 수를 줄이더라도 사회 환원할 수 있는 방안, 개발 사업을 할 때 도로나 도시 기반 시설을 기부제로 파는 경우가 있거든요. 기업자가. 이와 마찬가지로 그런 식으로 다시 접근해볼 필요는 있어요. 

◇ 김우성> 분배 문제는 과세하는 형식은 무리가 있어 보인다는 의견도 있었고요. 지금 말씀하신 것처럼 임대주택 공급이나 다른 방안도 고민해보고 다시 문제를 생각해보는 계기가 되면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다. 

◆ 권대중> 감사합니다. 

◇ 김우성> 지금까지 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수였습니다.