걱정 말아요, 그대 “이번 봄에는 내 집 마련?” - 영산대 심형석 교수

YTN라디오(FM 94.5) [당신의 전성기 오늘] 

□ 방송일시 : 2017년 2월 20일(월요일) 
□ 출연자 : 심형석 영산대 부동산금융학과 교수 

걱정 말아요, 그대 “이번 봄에는 내 집 마련?” - 영산대 심형석 교수


◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): <당신의 전성기, 오늘> 4부 순서 문을 열었습니다. 올해는 변수도 많고 제도도 많이 변해서 부동산 시장에 대해서 전문가들 또한 어두운 예측들을 많이 내놓고 있습니다. 세입자들도 집주인들도 걱정이 많고요. 또 가진 건 그야말로 집 하나밖에 없는데, 집 하나만 해도 대단하죠. 요즘은 집값이 비싸서요. 그런데 또 고령화 시대가 되다 보니까 노후 자금을 집으로 어떻게 활용해야 하는지, 걱정하시는 분들이 전성기 씨들 가운데에 많으실 거 같아요. 부동산 투자를 고민하는 분들도 많으실 거 같아서, 오늘 <걱정 말아요 그대>에서 이런 고민들 함께 나눠보는 시간 마련했습니다. 영산대 부동산 금융학과 심형석 교수 모시고 이야기 나눠보도록 하겠습니까. 안녕하세요. 

◆ 심형석 영산대 부동산금융학과 교수(이하 심형석): 네, 안녕하십니까. 

◇ 김명숙: 반갑습니다. 전에도 저희 프로그램에 출연하셨었다고요?

◆ 심형석: 네, 작년에 출연한 거 같습니다. 

◇ 김명숙: 오늘도 저희가 많이 부탁드리겠습니다. 

◆ 심형석: 네, 감사합니다. 

◇ 김명숙: 새해 들어서 부동산 시장, 어두운 전망이 좀 나오고 있던데요. 우리 심 교수님께서는 어떻게 바라보고 계시는지요? 

◆ 심형석: 국내외 여러 악재가 겹치는 상황입니다. 국내 정치적 상황도 별로 좋지 않고요. 미국은 이제 금리 인상을 좀 서두르는 경향을 보여주고 있는, 부동산 시장의 외적 요인이 오히려 더 크다고 볼 수 있는데요. 저는 이제 개인적으론 돈이 많이 풀려 있기 때문에 크게 어렵지는 않지 않을까, 그렇게 예측해볼 수 있습니다. 하지만 우리가 시장이 굉장히 차별화되는 부분, 이를테면 최근에 입주한 서울 도심의 소형 아파트, 이런 것들은 계속 강세를 보일 거고요. 수도권 외곽은 좀 투자에 유의하셔야 할 거고, 이렇게 차별화되는 부분을 좀 유의하셔야 하지 않을까, 그렇게 봅니다. 

◇ 김명숙: 그러면 예상되는 변수도 좀 많을 거 같아요. 

◆ 심형석: 11·3 대책이 최근에 발표된 부동산 정책인데요. 그게 이제 분양권 전매 제한을 하는 겁니다. 그래서 이 상황들이 어떻게 진행되는지도 유심히 보셔야 하고요. 계속되는 대출 규제, 이런 것도 영향을 미칠 거 같고요. 앞에서도 말씀드렸던 대외적인 여건이 상당히 중요하다고 봅니다. 우리나라 경제 상황이라든지 미국의 금리 인상 속도, 횟수, 이런 것들을 좀 유심히 보시면 도움이 되시지 않을까 그렇게 봅니다. 

◇ 김명숙: 어려울 거 같아요. 유심히 보고 유심히 들을 게 참 많아서 좀 어렵다는 생각이 듭니다. 또한, 새해에는 주요 부동산 제도가 또 바뀌잖아요. 어떤 영향들이 있을까요? 어떻게 바뀌나요? 

◆ 심형석: 몇 가지 말씀드리면요. 분양 계약을 할 때도 이젠 거래 신고제 대상에 포함됩니다. 최근에 집단 대출도 잔금 대출 규제가 적용되는 등 분양권에 대한 규제들이 계속 늘어납니다. 그래서 좀 유의하시고요. 오히려 투자하신다고 하면 기존 아파트를 좀 관심 가져 보시는 게 좋을 거 같고요. 재건축 초과이익환수제가 작년에 종료가 됐습니다. 이게 이제 의미가 있다는 건, 최근 부동산 시장을 이끌어가는 지역은 서울하고 부산, 뭐 이런 지역들인데요. 이 지역의 대부분의 아파트가 재건축이나 재개발로 진행됩니다. 서울은 이미 90% 가까이 되고요. 부산은 재개발이 한 40% 정도 수준입니다. 그렇다 보니까 아무래도 이런 제도에 의해서 영향을 받겠죠. 사업성이 떨어지니까요. 그리고 2000만 원 이하 임대소득 과세하는 걸 2년 유예했습니다. 그건 이제 긍정적인 효과가 있을 수 있고요. 월세 받는 소형주거시설에 대한 관심이 최근에 많은데요. 이런 관심들이 유지되지 않을까, 그런데 2년 유예라고 했지만 2019년입니다. 그래서 대비를 하시는 것이 필요하지 않을까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 들으면 들을수록 왜 저는 마음이 더 복잡해지고 어려워지는지요. 우리 교수님께서 자세하게 설명해주시니까 자세한 게 많을수록 좀 더 어려운 느낌이 드네요. 돈이 없으니까 어려운 거겠죠. 돈 많으면 무슨 걱정이겠어요. 

◆ 심형석: 아닙니다. 오히려 좋은 상품을 고르는 게 더 어려운 거죠. 

◇ 김명숙: 그런가요? 집값이 좀 내려간다는 이야기를 들으면 집을 구입하려는 분들에게는 좋은 소식인 거 같기도 하고요. 이럴 때 집을 사야 하는 게 맞는 건가요? 또 집을 갖고 있는 사람의 입장에선 집값이 내려간다고 그러면 다시 들여놔야 할 거 같고요. 참 이게 입장에 따라서 다르거든요. 

◆ 심형석: 근데 사실은, 말씀하셨듯이 집값이 내려갈 때 집을 사는 것이 가장 좋죠. 왜냐하면, 어쨌든 선택의 폭도 넓고 좋은 집도 많이 나와 있을 테니까요. 일반적으로는 집값이 떨어지면 집을 안 사십니다. 더 떨어질까 싶어서 두려움을 가지시는데요. 사실은 뭐 저희가 여러 가지 대내외 여건이라든지 그런 게 정말 급격하게 변하지 않는 한, 사실 서울 도심의 집값들은 그렇게 많이 떨어진다고 생각하시지 않는 게 저는 맞는다고 보고요. 뭐 팔려고 하시는 분들도 사실 너무 급하게 처분하시면 오히려 1~2년 있다가 후회하시는 경우도 많이 있습니다. 조금이라도 회복되는 시점에 매도하시는 게 좋지 않을까 그렇게 생각합니다. 

◇ 김명숙: 저는 교수님 말씀 들으면서 갑자기 떠오른 게 저는 늘 이렇게 집을, 저도 중년의 나이다 보니까 몇 번 이사를 많이 했을 거 아니에요. 신혼 때부터 전세 살다가 집도 사고, 팔기도 하고요. 저는 늘 머피의 법칙을 너무 잘 지키는 사람 중 한 사람이었어요. 저는 그런 게 잘 안되더라고요. 지식이 없어서 그런가? 

◆ 심형석: 아닙니다. 구입하시는 시기는 사실은, 중요하긴 한데요. 파는 시기보다는 그렇게 중요하지 않습니다. 파는 시기가 더 중요한데요. 왜 그러냐 하면, 어쨌든 팔려고 하는 때는 언제인지 알 수가 있습니다. 주변에서 팔려고 자꾸 하고 이야기하고 이런 시점에서 파시면 되기 때문에 오히려 파는 시점을 더 유의하시는 게 좋지 않을까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 팔 때 고민을 많이 해야 하는데 오히려 전 거꾸로 했던 거 같아요. 살 때는 기간을 두고 신중하게 사고요. 팔 때는 무슨 일이 생겨서 빨리 팔고, 어디로 가야 하니까 빨리 팔고, 그래서 자꾸 거꾸로 갔던 거 같습니다. 그런데 집을 살 때도 중요하지만 팔 때 더 신중하게 팔아야 한다. 네. 그렇다면 또 하나, 최근 집값이 떨어진다는 소식이 이제 몇 년 동안 계속 나왔잖아요. 그러다 보니 매매보다는 오히려 전세를 찾는 사람들이 늘어나고 있다고 하죠, 요즘에. 그래서 그러다 보니 또 전셋값이 폭등하는 그런 것 때문에 걱정을 많이 하고 계세요. 

◆ 심형석: 대표적인 게 깡통전세라고 해서 대출금이라든지 전세, 이런 게 집값을 넘어가는 경우가 생기는 거죠. 어쨌든 전세 가격은 저는 꾸준하게 오를 거라고 봅니다. 그래서 이제 더 이상 집값을 넘어가는, 또는 집값에 육박하는 수준의 전세는 굉장히 조심하는 것이 좋고요. 오히려 전세 상승분의 일정 부분을 월세로 돌리셔서 계약을 하시는 것도 하나의 방법입니다. 물론 전세를 대출받아서 하시는 것도 좋지만, 최근과 같이 금리가 오르는 시기에 계속 대출을 받으시는 건 그렇게 좋은 방향은 아니거든요. 그래서 오히려 월세의 일정 부분을, 월세나 반전세라고 저희가 표현하는데요. 그렇게 바꾸시는 것도 괜찮습니다. 

◇ 김명숙: 그런데 요즘 또, 대출 얘기도 잠깐 하셨지만, 아파트 살 때 잔금 치르는 그 대출 있잖아요. 잔금 대출이라고 그러나요? 그것도 규제한다고 하고 디딤돌 대출도 기준을 축소해서 사실 집을 사려는 사람 입장에선 또 자금난에 허덕이게 되는 경우가 요즘 발생하곤 한다는데요. 그래서 내 집 마련의 꿈이 더 어려워지는 거 같아요. 그런 거 아닌가요? 

◆ 심형석: 요즘 대출 규제가 하도 많아서 저희 같은 사람들도 사실은 다 파악하기가 어려울 정도입니다. 

◇ 김명숙: 자주 바뀌기도 하고요. 

◆ 심형석: 네, 너무 많이 바뀌니까요. 기본적으로는 외국하고 다른 부분이, 우리는 소득 대비 대출 규제, 우리가 DTI라고 표현하는데요. 이자라든지 원리금 같은 경우를 우리 소득으로 어떻게 갚을 수 있느냐, 이걸 좀 보고. 그리고 나머지는 LTV라고 하는데, 담보 대출 비율입니다. 이건 사실 좀 상향 조정하는 것이 좋을 듯합니다. 그래서 일본 같은 경우는 저희가 가보면 아직도 담보 대출 비율을 100%, 그러니까 집값을 다 빌려주는 거죠. 이런 상황도 있습니다. 너무 대출 규제가 좀 과하게 적용되는 부분들은 문제가 좀 있는데요. 어쨌든 지금 현재 그렇게 계속되고 있으니까요. 이제는 개인이 신용도를 굉장히 잘 관리하셔야 합니다. 대출 규제라는 것이 본인의 신용도에 조금만 문제가 생겨도 상당히 큰 영향을 받거든요. 그래서 개인 신용관리를 이젠 철저히 하시는 것이 정확한 대응이 아닌가 싶습니다.

◇ 김명숙: 그러면 당장 대출을 끼고, 예를 들어 소액으로 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 투자하는 건 어떤가요? 

◆ 심형석: 본인의 능력 범위 내에서 하시는 건 전혀 문제가 없습니다. 그중에서 오피스텔 같은 건 실투자금이 그렇게 많은 거 아니니까 저는 뭐 좋은 상품이면 나쁘지 않다고 보고요. 그런데 상가는 소액으로 하시기 굉장히 어렵습니다. 최근의 분양가를 보면 3.3제곱미터당 한 5000만 원씩 이렇게 됩니다. 그렇게 하면 우리가 실평수 열 평만 하더라도 거의 10억 가까이 되거든요. 왜냐하면, 이게 전용률이 있기 때문에, 어쨌든 두 배 정도를 계약금액으로 사셔야 하니까요. 그러니까 이건 상당히 조심하셔야 합니다. 

◇ 김명숙: 신중을 기하셔야 한다는 말씀 같네요. 6141님, ‘아들이 가을에 결혼을 합니다. 자신의 집을 가지고 출발하는 게 좋다며 무리해서 대출을 받아서 집을 사겠다고 하는데, 아기 갖기 전에 열심히 벌어서 절반은 갚겠다네요. 괜찮을까요?’, 정신 상태는 정말 칭찬해 주고 싶습니다. 그런데 괜찮은 건가요? 

◆ 심형석: 저는 대표적인 실수요자라고 보고요. 어디를 선택하시는 건지가 더 중요합니다. 저는 서울 도심을 적극 추천 드리는데요. 

◇ 김명숙: 서울 도심? 비싸잖아요. 

◆ 심형석: 찾아보시면 저렴한 아파트들도 있습니다. 발품을 굉장히 많이 파셔가지고 좋은 상품을 사신다고 그러면. 집은 저희가 투자재는 아니고요. 정확하게 말씀드리면 오히려 가치재에 가깝기 때문에 본인이 이제 심적인 안정을 많이 누릴 수도 있거든요. 

◇ 김명숙: 좋은 말씀이에요. 투자재가 아니라 가치재로 생각하라. 

◆ 심형석: 그렇게 투자하시는 것도 좋을 듯합니다, 저는. 

◇ 김명숙: 대출을 끼고 지금 도심에 있는 것, 발품 팔아 잘 선택하시면 그것도 괜찮다는 말씀이셨습니다. 6788님, ‘앞으로는 주거 개념으로 가지 않으면 젊은 사람들은 미래가 없어요.’ 하셨어요. 지금 말씀하신 투자 가치재가 아니라, 그렇죠? 가치재로. 투자재가 아니라. 

◆ 심형석: 네, 맞습니다. 생활재나 가치재로 판단하셔서 주택을 구입하시는 게 좋고요. 시세 차익보다는 월세, 이런 쪽을 관심 가지는 게 더 좋습니다. 

◇ 김명숙: 요즘 젊은이들은 사실 살기가 너무 빡빡해서 결혼도 좀 늦추고 안 하는 경우도 여론이 많아지고 있는데요. 결혼도 늦추고 육아도 힘들고 하니까요. 그런 젊은이가 많다고 하는데 사실 그런 소식 들을 때마다 좀 안타까워요. 그런데 오늘 문자 주신 분처럼 이렇게 결혼을 자신의 힘으로 집을 마련하겠다는 분들도 있다고 하니까 또 반가운 소식인데요. 아무리 힘들어도 사랑하는 사람과 함께 사는 게 좋지 않겠어요? 결혼도 때가 있다고 하는데요, 사랑할 때 사랑하는 사람과 결혼하면 좋을 거 같습니다. 그런 의미에서 박진영의 청혼가 듣고 갈까요? 

(음악: 박진영 - ‘청혼가’) 

◇ 김명숙: 네, 오늘 <걱정 말아요, 그대>는 부동산 관련한 이야기 나누고 있습니다. 6791님, ‘한강신도시에 분양을 받았습니다. 2년 후 입주인데 자꾸 외곽 주택은 떨어진다고 하니 P(프리미엄)를 받고 팔아야 하나 싶습니다. 어떻게 하죠?’ 하셨어요. 

◆ 심형석: 제가 말씀드린 건 아주 기본적인 사항입니다. 그러니까 서울 외곽, 수도권 외곽인데요. 김포인데요, 한강 신도시. 최근에 접근성도 좋아지고 있고요. 전철에 대한 호재도 있습니다. 역세권 아주 주변이라고 하면 저는 크게 문제는 없을 거라고 보고요. 어쨌든 시기의 문제라고 봅니다. 1~2년간은 입주 물량이 많습니다. 아시다시피. 그래서 좀 유의를 하시는 게 좋지 않을까 싶습니다, 그런 점은. 

◇ 김명숙: 2년 후 입주인데요. 

◆ 심형석: 그때도 입주가 많을 겁니다. 지금 17년, 18년 때가 입주가 많습니다. 올해부터. 입주가 많을 땐 어차피 가격이 조정을 받습니다. 특히나 서울보다는 수도권이 가격 조정을 많이 받는 경향이 있거든요. 그런 점은 좀 유의하시고 보실 필요가 있을 거 같습니다. 

◇ 김명숙: 이분은 지금 입주하고 나서 팔아야 할지 지금 입주 전에 팔아야 할지 고민하시는 거 같아요. 

◆ 심형석: 그런데 2년이나 있다가 파시는 것도 괜찮을 듯하고요. 급하시면 본인이 그런 건 그걸 언제 회수하실지, 아까 말씀드렸듯 파는 시기를 좀 고민하시고 사셨을 거예요. 그래서 그런 점들을 생각해 보시고 본인이 판단하시면 될 거 같습니다. 

◇ 김명숙: 4271님, ‘서울 외곽 아파트와 서울 시내 빌라 중 구매 가치는 어디가 더 높습니까?’ 하셨어요. 

◆ 심형석: 두 상품이 좀 다른 상품입니다. 이렇게 판단하셔야 해요. 서울 내에 있는 빌라 같은 경우는 소형을 사신다고 하면 거의 월세로 하실 거예요. 그럴 가능성이 높거든요, 전세보다는. 그런데 이제 외곽 아파트 같은 경우는 월세보다는 아마 시세 차익을 목적으로 투자하실 겁니다. 그래서 그 두 가지 중에 본인이 어떤 걸 선호하시는지 거기에 따라 선택하시는 게 좋고요. 또 하나 빌라는, 아파트만큼 그렇게 잘 짓지는 않습니다. 그래서 노후도가 빨라진다든지 관리가 잘 안 되는 부분은 분명 있습니다. 본인이 좀 더 신경을 써야 한다는 말씀이시죠. 

◇ 김명숙: 저희가 그냥 일반적으로 얘기하는, 그냥 일반적인 일반 사람이 얘기하기엔 빌라는 매매하기가 쉽지 않다는 이런 말들도 하는데요. 

◆ 심형석: 맞습니다. 그것이 수익형 부동산이라고 해서 월세를 받는 상품의 대표적인 특징인데요. 그러니까 월세로 어느 정도 확보가 가능한 지역, 유동 인구도 많고 거주하시려는 분들도 좀 있는 지역에서 아파트 가격은 높은데 아파트를 들어가시기엔 좀 힘드신 분들, 이런 분들의 수요를 확보하셔야 하니까 그런 부분을 생각하셔야죠. 

◇ 김명숙: 0012님, ‘요즘은 인터넷으로 부동산들끼리 정보가 공유된다고 해서 여러 부동산 돌아다닐 필요가 없다고 하는데 진짜인가요?’ 하셨습니다. 

◆ 심형석: 외국과 다르게 우리는 전속중개계약이 안 돼 있습니다. 그래서 일반중개계약이 뭐냐 그러면, 전속중개계약은 한 분한테만 내면 되고요. 중개사한테 하면 되는데, 외국은 다 그렇게 합니다. 우리는 여러 분한테 하는데 그 그룹들이 있습니다. 전체를 다 공유하진 않고요. 중개사분들도 그룹별로 공유하시기 때문에 제가 볼 땐 한 군데보다는 그래도 두세 군데 정도는 방문하셔서 물건을 내놓고 물건을 찾으시는 게 제일 좋지 않을까 싶습니다. 

◇ 김명숙: 인터넷도 좋지만 현장에서. 

◆ 심형석: 무조건 현장에 가셔야 합니다. 부동산은 인터넷으로 해결되는 게 없습니다, 정확하게 말하면. 왜냐하면, 인터넷에 모든 분이 다 보실 수 있고 공개된 정보인데, 그건 투자하는 데 사실 참고자료일 따름입니다. 무조건 현장에 가셔야 합니다. 

◇ 김명숙: 사실 발품 파는 게 제일 중요한 거 같아요. 부동산뿐만이 아니라 살아가면서 보면 내가 내 발로 뛰는 게 가장 정확한 거 같긴 합니다. 

“집주인이 전세금을 올리는 대신 반월세로 계약하자고 하는데요. 시가를 알아보니 다른 곳에서 전세를 구하려면 1억 정도 대출을 받아야 하고, 전세 구하기도 어렵더군요. 아직 3개월 정도 계약 기간이 남아있긴 한데, 어떻게 결정하는 게 좋을까요?” 

하셨어요. 

◆ 심형석: 아까 말씀드린 것과 좀 비슷한 상황인 거 같아요. 최근에 자꾸 금리가 올라가고 하니까 대출을 자꾸 받으시는 건 좋은 선택은 아니라고 봅니다. 깡통 전세 문제도 있고요. 저는 뭐 올리려고 하는 부분을 월세로 전환하시는 것도 나쁘지 않다고 봅니다.

◇ 김명숙: 세입자 입장에서요? 

◆ 심형석: 세입자 입장에서요. 전·월세 전환율이란 것도 최근에 많이 떨어졌고요. 대신에 이제 대출 금리는 올라가지 않습니까? 사실은 대출을 받으나 월세를 주나 그 차이가 크진 않을 거예요. 물론 이게 몇억이 되면 부담이 되시겠지만 1억 정도라면 제가 볼 땐 크게 차이가 안 나실 겁니다. 그래서 그냥 반월세나 반전세, 이런 형태로 계약하시는 것도 좋은 방법이십니다. 

◇ 김명숙: 해답이 되셨으면 좋겠습니다. 올해부터 청약제도를 탄력적으로 적용할 수 있도록 제도 개선을 하겠다는 발표가 있었는데, 어떻게 달라진다는 거죠? 

◆ 심형석: 우리가 청약가점제라는 걸 해서 하는데요. 이게 뭐냐 그러면 무주택 기간이나 분양 가족 수에 따라서 가점이 높은 청약자가 먼저 당첨되는 방식이죠. 이게 민영주택에 40%가 의무 적용돼 있습니다. 그걸 지자체장의 재량에 의해서 100% 추첨으로도 할 수 있도록 한 제도인데요. 원래 청약가점제라는 건 서민들의 내 집 마련에 도움이 좀 되죠. 아무래도 무주택 기간이 길면 당첨될 확률이 높으니까요. 그런데 100% 추첨제로 바뀌면 서민들의 내 집 마련 기회가 좀 줄어들 가능성이 있고요. 청약 경쟁률은 좀 높아지겠죠. 하지만 이게 조정대상 지역이라고 해서, 굉장히 핫한 지역, 이런 데는 적용이 안 됩니다. 그래서 큰 영향은 없을 거라고 봅니다. 

◇ 김명숙: 오늘 이렇게 부동산 관련해서 영산대 부동산금융학과 심형석 교수와 말씀 나눠 봤는데요. 일단은 발품 팔고 자기가 정확하게 정보를 수집한 후에 시기를 잘 선택하는 것이 무엇보다 가장 중요하다는 말씀으로 저는 오늘 정리했습니다. 

◆ 심형석: 네, 파는 시기입니다. 

◇ 김명숙: 감사합니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다.