2017년 부동산 전망 "내집마련 언제가 적기?" -김현아의원, 조명래교수

2017년 부동산 전망 "내집마련 언제가 적기?" -김현아의원, 조명래교수


[YTN 라디오 ‘곽수종의 뉴스 정면승부’]
■ 방송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2017년 1월 10일 (화요일)
■ 대담 : 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수, 김현아 새누리당 의원


◇ 앵커 곽수종 시사평론가(이하 곽수종)> 곽수종의 뉴스정면승부 매주 화요일은, 대한민국 경제의 현주소를 진단하고 바람직한 모습과 대안을 고민해보는 깊이 있는 경제토론으로 진행합니다. 오늘은 2017년 부동산 시장을 전망합니다. 오늘 토론 함께하실 두 분 소개합니다. 단국대 도시지역계획학과 조명래 교수, 한국건설산연구원 부동산연구위원 출신인 새누리당 김현아 의원 나오셨습니다. 안녕하세요?

◆ 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수(이하 조명래): 네, 안녕하십니까?

◆ 김현아 새누리당 의원(이하 김현아)> 안녕하십니까?

◇ 곽수종> 의원 생활 처음 해보시는 거죠?

◆ 김현아> 6개월 조금 넘었습니다.

◇ 곽수종> 어떤 점이 조금 다르시던가요, 연구위원 하실 때와.

◆ 김현아> 일단 개인 사생활이 없고요. 업무 강도가 연구원 있을 때보다 두 배 정도 됩니다.

◇ 곽수종> 그만큼 민생이 중요하다는 점을 느끼시겠습니다. 문자 하나 보내주셨습니다. 9366번 님, “저는 불황일수록 호황이 되는 재활용센터를 운영 중인 사람입니다. 항상 경기가 힘들다고 할 때 사람들은 재활용 용품을 찾기 때문에 저희 입장에서는 불경기 때가 오히려 장사가 잘되어 왔습니다. 그런데 요즘은 불경기가 아니라 무경기입니다. 새롭게 시작하는 자영업자도 없고 계속 망하는 업자들만 있어서 정말 요즘 심각하다는 생각이 듭니다. 정치가 어지러우니까 모든 게 안 돌아가는 것 같아 안타깝습니다.” 이렇게 말씀을 주셨는데요. 지금 김 의원께서 느끼는 한국 경제, 어떤 상황입니까?

◆ 김현아> 사실 지표로도 좋지 않지만, 무엇보다 체감 경기가 거의 최악인 것 같습니다. 이미 서민들이 느끼시는 여러 지표들에서 가장 대표적인 게 물가라고 할 수 있는데요. 사실 먹고사는 문제에서 물가는 그렇게 신경 쓰지 않았고, 오히려 저물가를 고민해야 하는 상황이었는데요. 최근 달걀값 뿐만 아니라 채솟값도 2.5배 정도 폭등했습니다. 좀 전 뉴스를 보니까 설을 맞아 정부가 농축산물 10%~40% 정도 가격을 인하하는 정책을 쓰겠다고 하는데요. 이미 세 배 가까이 오른 것에 할인해봐야 서민들 입장에서는 높은 생활비 부담이라서 이런 것들이 지금 국민들이 느끼시는 가장 큰 어려움이 아닐까 싶습니다.

◇ 곽수종> 국민 전체 가계에서 가장 많이 차지하는 비용이 주거비와 사교육비이지 않습니까?

◆ 김현아> 그렇습니다.

◇ 곽수종> 오늘 드디어 부동산 이야기를 해볼 건데요. 우리 김 의원께서 보시기에 2017년 부동산 시장에서 가장 잠재적 위험 요인, 무엇이 있다고 보십니까?

◆ 김현아> 일단 세 가지를 들 수 있는데요. 첫 번째는 부동산 시장 전반적으로 경기 사이클상 최근 몇 년 동안 좋았기 때문에 이제 쇠퇴기를 겪는, 어떤 성장의 한계가 있을 수 있고요. 두 번째는 미국 금리인상으로부터 비롯되는 우리나라 금리인상, 가계부채가 너무 많아진 것에 대한 금융 위기도 잠재적 불안 요인이라고 할 수 있습니다. 마지막으로는 우리나라 전체적으로 자가 보유에 대한 수요가 정체되고, 또 국민들 생활 패턴이 주택을 소유하기보다는 임대로 하려는 경우가 늘어나면서 시장 전반에 대한 구조적 변화가 또 경기 변화나 금리와 같이 맞물려서 악재가 겹치는 꼴이 되는 게 지금의 가장 큰 변수라고 볼 수 있습니다.

◇ 곽수종> 모든 악재가 뒤죽박죽되어서 실타래를 못 찾겠다는 건데요. 지금 박근혜 정부에 들어와 임기 시작하고 난 다음 3개월마다 부동산 경기 대책이라고 하면서 대책을 발표하지 않았습니까? 지금 그래서 많은 언론도 다루고 있지만, 금리 낮으니 빚내어 집 사라고 빚을 조장하는, 가계 부채를 조장해서 결국 부동산 버블을 만들었다고 하는데요. 이 부분에 대해서는 동의하세요?

◆ 김현아> 그런데 저희가 박근혜 정부가 시작되기 직전 생각해보면, 대선 캠프에서 제일 많이 나왔던 건 하우스 푸어 대책이었습니다. 사실 박근혜 정부가 출범하기 직전 가장 부동산 시장의 문제는 침체가 많이 되었다는 거고요. 가계 부채 문제로 연결되어 경기 전반에 안 좋은 영향을 미쳤는데, 박근혜 정부 초반기에는 이것을 돌파하는데 있어서 성공했다고 봅니다. 문제는 부동산 경기로 띄운 경기에 후속타가 나와 성장을 이끌 모멘텀을 찾지 못하다 보니까, 이 경기에 지속적으로 의존하게 됐고, 결국 적당하게 이 경기 부양을 중단해야 할 타이밍을 놓치면서 가계 부채를 키우는 부작용을 가져온 게, 공도 있고 과도 있고. 그렇다고 판단합니다.

◇ 곽수종> 조명래 교수님도 함께하십니다. 한국경제가 전반적으로 가라앉은 상태이고요. 이때마다 경기 부양책 일환으로 부동산 정책을 쓰지 않았습니까? 부동산 정책이 박근혜 정부뿐만 아니라 모든 역대 정부 들어가 경기 부양책으로 단기적 정책으로 활용하다 보니까 거품을 키우는 데는 성공했지만 거품이 꺼질 때는 대응방안이 시원찮았다는 말씀입니다. 2017년 부동산 시장 전망을 하고 있습니다. 교수님께서 보시기에 김현아 의원께서 말씀하신 자가 개념, 집을 소유하려는 형태에 대해서는 바뀌고 있다, 여기에 대해서는 동의하십니까?

◆ 조명래> 네, 패턴이 저는 이미 2008년 전후로 나타나기 시작했다고 봅니다. 물론 그때 경기가 글로벌 위기가 들이닥치며 우리 시장이 죽는 측면이 있었지만, 사실 그때 여러 가지 시장 거래 패턴을 보게 되면 사실 집을 사는 것보다 임대에 사는 것에 대한 기대나 희망, 이런 동기를 갖는 거래 부분이 많았죠. 그랬는데도 정부는 그 신호를 잘못 읽었습니다. 부동산을 산업으로 바라봤고, 살리고자하는 측면이 있었기 때문에, 임대 수요로 나타난 부분을 정부에서는 특히 이 정부까지 포함해 뭔가 비정상적이라고 본 겁니다. 그래서 임대수요를 끊임없이 매매수요로 바꾸는, 이런 정책을 특히 이명박 정부가 시작하면서 시작되어 지금까지 줄곧 왔고요. 사실 여러 가지 주거 패턴을 조사해보면, 젊은 세대일수록 임대에 대한 수요가 많음에도 불구하고 정부는 그 부분까지 끊임없이 시장으로 끌어들이기 위한 정책을 폈던 결과가 특히 지난 3년 전에 현 정부 이른바 초이노믹스로, 규제를 다 풀어서 매매를 활성화시켰고, 그 매매 가장 중요한 견인책 중 하나가 분양과 청약 시장까지 열어서요. 최근까지 시장 참여자들의 동기를 보면, 특히 작년의 경우에는, 시장 거래 40%가 분양거래이고, 분양 거래의 절대다수가 사실 전매 차익을 남기기 위한, 그런 목적으로 시장에 참여한 거죠. 심지어 학생들도 조사해보면, 청약에 참여했냐고 물어보면 대부분 가입했다고 합니다. 돈 모아서 신청해서 로또 복권 얻은 것 같은, 그러다 보니까 지난 2~3년 가격도 많이 올랐는데요. 그 밑에 깔린 시장의 흐름은 2008년 전후로 해서 임대 수요, 집을 사기보다 거주에 대한 수요가 훨씬 더 많이 나타났는데도 불구하고 정부는 가볍게 읽었지 않나 생각합니다.

◇ 곽수종> 그 부분을 놓쳤다고 봐야겠군요. 김 의원님 보시기에 결론부터 내린다는 표현이 좀 그런데요, 오늘 부동산 시장 많은 분들이 궁금해하십니다. 낙관입니까, 비관입니까?

◆ 김현아> 저는 일단 비관 쪽에 무게를 두려고 하는데요. 겉으로 드러나는 부분은 그렇게 비관적이지 않을 수 있습니다. 그렇지만 그것 자체가 더 불안하다.

◇ 곽수종> 벌써 분양가가 반 토막이 났다는 곳도 있다고 하는데요. 겉으로는 비관적이지 않을 수 있다고 말씀하시는 건 어떤 측면이신가요?

◆ 김현아> 분양시장과 기존 주택시장, 시장이 다르게 변화하는 것이 진행되고 있어서요. 기존 주택시장은 이미 작년부터 어느 정도 조정기를 겪고 있었고요. 작년에 호황을 보냈던 건 분양시장입니다. 분양시장 물량이라는 건 전체 주택시장에서 차지하는 비중이 많지 않다 보니까 전반적 경기로 보면 심각하지 않을 수 있다, 불황 경기 침체에서 오는 여파가 새롭게 완공되는 주택의 미입주라든가, 대출금을 다 갚지 못하는 상황으로 연계되고, 거기에 어떤 금리 인상이라든가 전반적 침체가 같이 맞물린다고 한다면 이 부분은 심각하게 전개될 수 있는데요. 아무도 예측할 수 없는 건, 이것이 올해 안에 언제 일어날 거냐, 또 설사 올해 일어나지 않는다고 하더라도 잠재적 위험 요소가 변화되는 건 아닙니다. 약간 미뤄지는 건데요. 그래서 올해 나쁘면 비관적인 건데, 설사 나쁘지 않더라도 낙관이라고 볼 수는 없는 게 제 생각입니다.

◇ 곽수종> 집값이 떨어지면 몇 퍼센트 정도 떨어질까요?

◆ 김현아> 올해는 그렇게 집값 많이 안 떨어질 수 있다고 생각하는데요. 올해 유의하셔야 하는 건, 전셋값이 더 떨어질 수 있다고 봅니다.

◇ 곽수종> 그 부분은 조명래 교수님께 여쭤보겠습니다. 올해 부동산 시장을 낙관하십니까, 비관하십니까?

◆ 조명래> 대부분 전문가와 마찬가지로 저도 다소 비관적으로 봅니다. 여러 여론조사에서도 봐도 중론이 올해 시장이 안 좋다. 안 좋다는 것의 가장 중요한 지표가 가격 상승 폭이 작년에 비해 훨씬 둔화될 거다. 둔화되는 것에는 예컨대 겨우 1% 이내이거나, 혹은 일부 연구기관에서 내놓은 바에 의한다면 마이너스 0.1%까지도 떨어지는, 대게 지금 제가 여러 언론에서 전문가 대상으로 설문조사한 것을 분석해보니까, 반 이상은 마이너스 성장할 거로 예측하고 있습니다. 최대치는 보합이고, 현실적으로는 상당히 마이너스가 될 가능성이 많다고 봅니다.

◇ 곽수종> 마이너스는 어느 정도 됩니까?

◆ 조명래> 마이너스 0.5~1%까지 떨어질 거로, 전국적으로 본다면요. 수도권, 서울 같은 곳은 이제 보합이거나 서울의 경우 여전히 플러스 1~2%를 유지할 것 같아요. 전국적으로는 마이너스 성장할 가능성이 높다고 보는데요. 어떤 면에서 본다면 이것은 정부 정책의 자승자박 결과라고 보는데요. 그동안 오를 수 없는 것을 너무 과도하게 올렸던 겁니다. 그러다 보니 상대적으로 떨어지지 않아야 할 부분들을 떨어지게 만드는. 이를테면 과수요가 빠지면서 지금 가격이 떨어지거나 이런 부분들이 있거든요. 정부가 그 부분을 키우지 않았더라면, 그렇게 많이 떨어질 수 없는 부분인데요. 올해는 그렇게 떨어질 부분이 많고요. 그 다음에 거시경제 상황이나 금리 조건, 공급 조건들이 결코 시장에 수요나 부양을 지켜주지 않는 것이기에 사실 떨어질 가능성이 높고요. 전세의 경우에는 어떤 면에서는 집을 안 사면 전세로 돌아갈 가능성이 많지 않습니까. 임대 수요, 전세 수요가 나타날 수 있는데요. 문제는 집값 하락이 이뤄진다면, 올해 공급이 많아진다면, 전세 수요로 돌아가더라도 전세가 부족하거나 부족하기에 전세가가 오르거나, 이런 메커니즘은 올해 분명치 않을 것 같습니다. 전반적으로 전셋값조차도 떨어질 가능성이 있다고 봅니다.

◇ 곽수종> 세입자들은 전세 보증금에 대해 여러 가지 방법들을 고민하시는 것 같은데요. 김현아 의원에게 여쭤보겠습니다. 전셋값, 어떻게 보세요?

◆ 김현아> 전셋값은 지역에 따라 많이 떨어질 수 있다고 보고요. 아까 조명래 교수님도 언급하셨는데요. 집값 상승세가 주춤하는 것도 영향이 있고, 한 3년 전 분양 물량이 많이 늘어나기 시작했는데요. 올해 하반기부터 어떤 지역에서는 상반기부터 완공이 되어 입주 가능한 물량으로 제공됩니다. 지금 전체적으로 전국에서 전세가율이 집값의 73~75% 되고요. 국지적으로는 80~90%를 차지하는 경우도 있습니다. 누가 봐도 전셋값은 오를 요인보다 내려갈 요인이 많다고 한다면, 새롭게 짓는 아파트가 많이 들어서는 지역일수록 전세가가 떨어질 확률이 높은 지역이라고 보시면 됩니다.

◇ 곽수종> 거기다가 세입자들 중에서 자기 집을 사려는 분들 가운데서도 이 방송을 들으시면서, 올해 주택시장이 비관적이라고 하면, 차라리 조금 더 기다리자고 하시는 분들이 있을 것 같아요.

◆ 김현아> 모든 설문조사에서 올해 집값 매수 시기를 묻는 질문을 보면, 4분기 정도 지나고 나서 판단해도 된다, 이런 설문이 많은 응답을 보인 것으로 알고 있습니다.

◇ 곽수종> 청취자분들께서 보내주신 문자 하나 질문드리겠습니다. 6976번 님, “전세가 없어진다는 전문가분들 말을 듣고 빚을 지더라도 집을 사야겠다고 생각했는데, 이게 아닌가 봅니다.” 이렇게 하셨어요.

◆ 김현아> 단기적으로는 전세가 더 늘어날지도 모릅니다. 새 아파트를 샀던 사람이 자기가 들어갈 형편이 안 되면 전세로 둬야 하는데, 전세가가 떨어지는 추이를 보인다면 전세는 낮아질 수 있는데요. 실제 거주 목적의 거주자라면, 제가 팁을 드리자면, 이 현상은 2년 정도 유지되다가 다시 2년 후가 되면 전셋값이 오를 유인이 있는데요. 그때는 전세가 그냥 오르는 게 아니라 전셋값 상승분만큼 월세로 전환하는, 반전세, 준전세 형태가 많이 늘어날 겁니다. 계획을 세우실 필요가 있다고 생각하는데요. 어쨌든 단기적으로 전세 물량이 모자라지 않을 거고요. 기존 주택보다 저렴한 가격에 새 아파트를 전세로 얻을 수 있는 기회도 있을 거로 봅니다.

◇ 곽수종> 교수님, 이 말씀에 어떻게 생각하십니까?

◆ 조명래> 크게는 동감됩니다. 저는 사실 전세가 사라진다는 예측을 하는 사람은 아니에요. 전세가 가지고 있는 순기능과 장점이 있거든요. 우리가 집을 가지고 있는 사람의 입장에서 본다면, 사실 전세 끼고 집을 사는 메커니즘이 남아 있고요. 세입 사는 입장에서 보면, 전세가 주거비용이 가장 적게 듭니다. 그러다 보니 톡톡한 전세 메커니즘이 갖는 순기능이기에, 우리 사회에서는 여러 변형 형태로 계속 존재될 것 같습니다.

◇ 곽수종> 여러분들은 2017년 부동산 전망에 대해 뉴스 정면승부 듣고 계십니다. 부동산 시장에 대한 전반적인 얘기를 정리해드렸고요, 4부에 들어가서 본격적인 토론을, 여러분이 질문을 보내주시면 질문과 함께 새누리당 김현아 의원과 단국대 조명래 교수님과 함께 진행하겠습니다.

◇ 곽수종> 4부 오프닝을 3931번 님이 보내주신 질문으로 두 분께 드리는 것으로 하겠습니다. “빌라는 무조건 가격이 떨어지니까 사지 말라는 말이 있습니다. 정말 그렇습니까? 위치나 이런 것에 따라 오르는 곳도 있습니까? 매매를 한다면 다들 아파트를 하라고 하라는데요. 가격 차이도 없고, 어떻게 하는 게 맞습니까?” 이렇게 보내주셨습니다.

◆ 김현아> 보통 빌라라고 하면 연립 주택 형태를 말씀하실 수 있고요. 조금 작은 규모로는 한 동짜리 다세대 주택, 6~8호 정도 있는 주택을 통틀어 말씀하시는 것 같습니다. 예전에는 아파트보다 연립주택이나 빌라가 가격이 조금 쌌습니다. 그래서 아파트 시장에 진입하기 어려운 경우에 많이 찾기는 했는데요. 연립주택이나 빌라의 특징은, 감가상각이 생각보다 큽니다. 규모가 작다 보니까 관리비가 아파트보다 많이 나오고요. 그래서 결국 나중에 환금성의 문제가 생깁니다. 실제 거주 목적으로는 사실 예전 아파트에 접근 안 되는 경우 많이 사용하시기도 했는데요. 요즘은 오히려 월세 사업을 하시는 분들이 많아서요. 어떤 목적이냐에 따라서, 말씀하신 것처럼 어떤 지역이냐에 따라서 승패가 갈리기는 하지만, 강조해드리고 싶은 건, 최근 과잉 공급이 아파트뿐만 아니라 연립도 굉장히 많다는 겁니다.

◇ 곽수종> 새누리당 김현아 의원에게 이 질문을 드리는 건, 김현아 의원 경력을 보시면 상당히 부동산 시장에 대해, 민생 전반에 대해 상당히 많은 연구를 하신 분이라 질문드렸습니다. 물론 조명래 교수님도 우리나라 부동산 시장에서 상당히 역할이 있으신 분인데요. 교수님, 지금 부동산 시장에서 우리나라 가격, 수요, 수급, 이런 것을 좌지우지할 수 있는 변수는 뭐라고 보십니까? 가계부채와 관련된 금리 지적하셨고, 미 연준의 금리 인상도 말씀하셨는데요.

◆ 조명래> 지금까지는 정책이 중요했습니다. 특히 수요 진작하는 정책이 나오면 시장 수요가 확 살아나면서 실수요뿐만 아니라 가수요까지 결합하면서, 일부 가수요자들은 거름지고 장에 가는 식으로 참여했는데요. 우리나라 시장 그렇게 작동되었고요. 지난 2~3년을 보더라도 그런데요. 지금은 정부가 그러한 정책을 다시 내놓을 만한 것이 없습니다. 이를테면 금리를 더 낮출 수 있는 여지도 많지 않고, 청약이나 분양을 활성화시킬 방도도 많지 않고요. 세제 혜택을 줄만한 것도 많지 않아서요. 현재 정책적 요인에 의해 수요가 만들어지고 시장에 참여해 이익을 얻을 수 있었던 조건들은 당분간 있지 않다고 말씀드릴 수 있고요. 지금은 주택을 산다고 한다면, 실수요자가 아니라면 주택이 갖고 있는 개별 재화로서 투자 가치는 전문적 판단이 필요합니다.

◇ 곽수종> 무엇을 고려해야 합니까?

◆ 조명래> 입지나 개발 가능성, 주변 개발 수요 등을 봐서 개인적으로 늘 얘기하는 건, 은행 이자율로 견줬을 때, 거래비용 같은 것도 많이 발생하지 않습니까? 취득세나 이런 것들을 다 제하고 마지막 은행 이자율에 비해 어느 정도 나왔느냐, 그 정도 비교해서 그런 것이 투자 측면에서는 다른 방법보다 좋겠다고 하면 투자하시고, 그렇지 않다면 저는 그야말로 앞으로 최소한 2~3년간 주택 매매라는 건 실수요자적 관점에서 접근해야 한다. 실수요자적 접근이라는 건, 주택에 거주하는 사람들 거주기간을 보면 최소한 평균 11년 정도 됩니다. 그 기간 동안은 가격이 오를 수도 있고 내릴 수도 있기에 나름 견딜 수 있는 거죠. 그런데 예컨대 단기적으로 사고 팔아야 하는 입장에서 본다면 앞으로 2~3년 간 불확실할 것이라서, 정책적으로 보호 받을 수 있는 가능성도 많지 않아서요. 그렇다고 시장 전반이 투자를 할 수 없는 여건으로 바뀌는 건 아닙니다. 특히 수도권이나 서울을 보면 양극화가 되면서 일부 지역은 상당히 투자 매력을 가지고 있는 지역이 있지 않습니까? 예컨대 동탄이라든가 과천, 서울 강남, 강북에서도 재건축, 재개발 지역이라든가 이런 지역들은 매력 있지만, 그 경우는 전문적인 전문가들의 도움을 받아서 종합적으로 판단해야 할 것 같습니다.

◇ 곽수종> 방금 조 교수님께서 말씀하신 시장의 정책적 뒷받침, 이 부분에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

◆ 김현아> 조 교수님도 말씀하셨는데요. 수요를 진작시킬 방안은 사실 거의 남아있지 않습니다. 그래서 금리 쪽에서 가계 부채 관리 대책을 쓰기 시작하면 오히려 수요는 더 많이 위축될 거로 보이고요. 반면 공급도 마찬가지입니다. 남아 있는, 사람들이 선호하는 택지가 별로 남아있지 않고요. 최근 경기가 좋다 보니까 공급자들이 공급을 밀어냈기 때문에 사실 입지가 좋은 쪽에서도 주택 공급이 일어날 가능성은 없다고 보입니다.

◇ 곽수종> 8230번, 님 “주거용 주택에 한에서 규제를 해야 한다고 봅니다.” 이렇게 말씀하셨습니다. 구체적 규제는 말씀 안 하셨는데요. 주거용 주택에 한해 대출금 규제나, 경기 부양책을 너무 많이 하다보면 버블을 만들게 되니까 DTI나 LTV와 같은 부채담보부, 이런 내용을 강화하는 게 어떻겠느냐, 이런 말씀 같습니다.

◆ 김현아> 이론상으로는 그게 맞고요. 타이밍만 잘 맞춘다고 한다면 적절합니다. 그런데 저는 국회 들어오기 전, 2015년 말부터 사실 어느 정도 청약 규제도 필요하고 주택담보대출 관리도 필요하다고 얘기했는데요. 실제로 이뤄진 건 작년 8월, 11월 정도 이뤄집니다. 그러다 보니 너무 많이 간 상태에서 대출 규제를 했을 때 가장 피해를 보는 사람들은 뒤늦게 참여한 사람, 자금력이 부족한 사람들, 이런 사람들이죠. 규제가 필요하다는 건 참 공감되는 말이지만, 대부분 금융 부분에 있어서 규제들은 금융 약자들이 피해자가 될 수 있어서요. 어떻게 선별해서 정말 실수요자들에게는 적절한 주택 금융을 공급하고 투기 수요자들은 어떻게 조절하느냐, 절묘한 정책적 기술이 필요합니다.

◇ 곽수종> 방금 하신 말씀을 놓고 보면, 임대 사업자의 경우에는 집을 여러 채 구매해서 임대 사업을 하고 사업자 등록해서 세금 혜택도 받으니까 이게 투기적 요인으로 안 비춰질 수 있지만, 어떤 면에서 보면 투기와 실제 수요의 구분을 임대적 측면에서도 놓고 볼 수 있지 않겠나, 이런 생각이 들어서요.

◆ 김현아> 그렇죠. 우리가 주택에 대한 단기 매도 수요는 많이 줄었지만, 금리가 워낙 낮고 적당한 투자 상품이 없다 보니까 월세를 받을 목적으로 주택을 구입하시는 분들이 많습니다. 임대 사업자 등록이 조금씩 늘어나고 있지만, 여전히 등록을 안 하시고 임대 사업 하시는 분들이 많고요. 임대소득 2천만 원 이하에 대해서는 아직까지 분리 과세를 하고 있기 때문에 사실 그 소득원도 뚜렷하게 잡히고 있지 않습니다. 그래서 그 부분에 대한 규제가 말씀하신 주거용 부분에서의 규제라고 하면, 일정 부분 필요합니다. 문제는 아직 임대차 관련 전반적 시장 구조가, 임대인이 우위에 있다 보니까 이런 규제를 사실 잘못 쓰면 임대료에 전가되는 부분이 있어서 이건 제가 봤을 때 임대인에 대한 등록이나 세원 확보를 투명하게 하면서 동시에 다른 인센티브를 같이 주는, 시장의 투명화 정책, 이런 것들이 먼저 수반되어 점진적으로 이뤄나갈 필요가 있다고 보입니다.

◇ 곽수종> 상가 권리금에 대한 내용은 어떻게 해석해야 합니까?

◆ 김현아> 상가는 주택과 많이 다릅니다. 전 세계적으로 보면 권리금 있는 나라가 거의 없습니다. 우리나라에만 있는 독특한 구조입니다. 외국 사례를 살펴보니, 외국에서는 권리금을 임대인이 수령하는 경우도 많이 있고요. 또 임대료 자체도 기본 임대료라고 하는 것에 매출 베이스로 임대료를 조절하는 것도 있습니다. 우리는 그러한 임대료 구조가 아니고 권리금에 대해서도 임차인들끼리 거래하는 경우가 많이 있다 보니까, 사실 어떤 때는 권리금 기반으로 자영업자들이 점프업 할 수 있는 기회도 되지만, 어떤 때는 그것으로 인해 막대한 재산을 빼앗길 수밖에 없는 아픔의 고리이기도 해서요. 앞으로 어떠한 대안을 찾아야 할지 고민입니다.

◇ 곽수종> 조명래 교수님께 여쭤보고 싶은데요. 방금 제가 김현아 의원과 프로그램 시작하면서 경제가 상당히 불황인 상황이라는 청취자분의 글을 읽어드렸습니다. 강남에 있는 삼성 경제연구소에 근무할 때, 거기 오피스텔 건물 임대해서 식당을 경영하는 분들 중에, 스스로 목숨을 끊는 분들이 계셨어요. 왜냐면 거기서 뼈 빠지게 돈을 벌어봤자 임대료를 내고 나면 남는 게 없는 거죠. 권리금도 못 찾을 정도로. 경제가 어려워지면 그런 현상이 더 심화될 가능성이 크다고 보거든요. 자영업자들이 다 문 닫게 되면 권리금도 못 받게 되는 상황들이 벌어질 거란 말입니다. 이에 대해 정부가 어떤 조치라도 만들어내야 한다고, 주택공사가 있으면 거기서 FDIC 예금보험공사처럼 권리금을 보장해줄 수 있는 제도는 만들 수 없겠습니까?

◆ 조명래> 권리금에 관해서는 여전히 우리 사회에서, 정부 차원에서도 그렇고요. 연구 중입니다. 서울시 차원에서도 특히 용산 참사 이후에 아마 조만간 용산 참사 백서가 나올 텐데 제가 작성 참여했고요. 권리금 어떻게 할 것인가, 주된 연구 대상은 아니었지만 우리가 한 번 들여다보니까, 권리금을 재산권 한 부분으로 규정하고 볼 수 있는 가능성은 많습니다. 문제는 우리나라에서 아직도 정식 물권 같은 것으로 받아들이지 않아, 판례가 그렇기 때문에, 인정을 안 해주는 것뿐이지. 보이는 동산에 관한 것뿐만 아니라 보이지 않는 것도 중요한 재산으로 여기는 것이 대게 유럽 판례에서 많이 나옵니다. 그렇게 해서 우리 사회도 앞으로는 권리금이나 주거권도 재산권 한 부분으로 해석하고 제도로서 권리를 보장해주는 뭔가 시도가 필요할 것 같습니다. 그렇게 하면 어느 해법이 나올 것 같고요. 지금은 서울시 입장에서 대안으로 생각하는 건, 권리금은 사업에 필요한 기본 자금이거든요. 인테리어를 하거나 물품을 구매하거나. 따라서 권리금이라는 게 100% 보장 안 되더라도, 최소한 한 장소에서 사업해서 이전할 때는 다른 지역에 가서 최소한 기존 사업 규모 정도가 유지될 수 있는 정도의 사업 구조나 시설들, 이런 것을 갖출 수 있는 정도 비용 보전이 된다고 한다면, 권리금에 해당하는 것으로서 정책이 예컨대 이전 비용이 될지, 어떤 보상금이 될지, 그런 것으로 하나의 지분이 될 수 있다고 서울시에서 판단해서, 그것을 입법화하기 위한 것을 시도하고 있습니다.

◇ 곽수종> 말씀 들어보니 김현아 의원님, 이런 것은 국회 차원에서도 고민해봐야 할 것 같습니다.

◆ 김현아> 네, 저희가 공교롭게도 당면한 상황이 용산 참사의 경우 강제 철거에 의해 권리금이 보상받지 못한 상황인데요. 요즘 신문을 보시면 아이러니한 현상이 벌어지는데요. 장사를 해도 남는 게 없어요. 권리금을 포기하더라도 가게를 뺄 수밖에 없는 상황에 몰린 자영업자들이 꽤 많습니다. 권리금을 받고 나가는 게 문제가 아니라 권리금도 못 받고 내가 나가려고 하는데 계약된 임대 기간 때문에 다음 세입자를 구하지 못해서 돈을 버는 것도 없는데 빚을 내서 임대료를 내야 하는 상황이 벌어진다는 거죠. 그래서 사실 지금 저희가 당면한 부동산 시장의 문제는 과거에는 경제 상승기, 가격 폭등기 문제였다고 하면 이제는 하향 국면에서 이런 것들을 어떻게 수습해야 하느냐라는 것이 새로운 문제로 등장하고 있어서요. 권리금은 기존 권리금을 보호하는 문제도 있지만, 이것을 원활하게 빼고 다음 세입자를 찾지 못했을 때 어떻게 할 것이냐, 이것도 큰 숙제라고 보입니다.

◇ 곽수종> 지금 주거용 부동산과 상업용 부동산 문제에 대해 여쭤보고 있는데요.

◆ 조명래> 참고로 최근 우리가 이런 것을 연구하면서 공공상가라는 개념도 도출했습니다. 공공임대주택이 있듯, 공공상가라는 건 예컨대 도시계획사업을 하면, 개발자들이 공공기여금을 내지 않습니까. 그 기여금으로 상업지를 개발하면 그것으로 도로를 놓거나 그런 것이 아니고 공공상가를 확보해서 저소득 상인들이나 대체 공간을 빌려주는, 이런 것도 우리 사회에서는 권리금에 부수된 여러 문제를 해결할 한 방안으로 고민해본 적 있습니다.

◇ 곽수종> 9918번 님 현실적 질문을 해주셔서요. 두 분께서 의견 있으신 분이 먼저 말씀해주시면 될 것 같습니다. “저는 아이 넷을 키우는 부모입니다. 저희도 전세 살고 있고, 계약 기간도 끝나 이사 가야 하는데 전셋값이 너무 올라서 정말 힘듭니다. 아이들 교육비도 허리가 휠 정도인데요. 저희 집이야 말로 교육과 주거비를 현실적으로 느끼며 살아갑니다. 아내는 대출을 끼고 올해 집을 사자고 하는데요. 비관적 말씀을 들으니 더 불안해집니다. 2년 더 전세 살면서 집값이 안정되면 집을 살까요? 어떻게 하는 게 좋겠습니까?”

◆ 김현아> 이런 상담은 집을 구매하시려고 하는 지역이 어딘지에 따라 많이 달라질 수 있습니다. 초반에 말씀드린 것처럼, 주변에 새 아파트를 많이 짓는다거나 연립 주택, 빌라, 이런 게 많이 지어지면 앞으로 떨어질 가능성이 많다고 보입니다. 어떤 지역은 전혀 그렇지 않은 지역도 있어요. 제가 드리고 싶은 팁은, 공급이 많은 지역이라고 하면 당장 사시는 것보다 조금 보류하는 게 좋은데요. 전세를 찾기 어려우시더라도 전세 구하실 때 드리고 싶은 팁은, 100% 전세 주시지 말고 보증금에다가 일부 월세를 주는 형태로 계약하시면, 전세가 떨어졌을 때도 월세만 안 내시면 되니까 훨씬 보증금을 빼기 수월할 수 있습니다.

◇ 곽수종> 말씀을 듣다보니 시간이 거의 1분 밖에 남지 않았는데요. 정리할 겸, 내집 마련 시기는 언제가 좋을지 말씀해주시면 어떻겠습니까?

◆ 조명래> 저는 2018년 이후로 봅니다. 지금 현재 불안한 부동산 시장 상황이 최소한 2년은 확실히 지나야 패턴을 볼 수 있기 때문에, 특히 은행에서 과도한 대출을 해 집을 살 경우에는 집값 하락의 위험도 있고 등등이 있어서 확실하게 본다면 2018년 이후로 봅니다.

◆ 김현아> 저는 지역에 따라 많이 다르다고 보고요. 지금은 아니다.

◇ 곽수종> 오늘 경제 토론은 2017년 부동산 시장을 진단했습니다. 김현아 의원의 경우엔 국회에서 여러 가지 정책도 하지만, 현실 상황에 대해서도 많은 이해를 하고 계셔서 다행이라는 안도감도 들고요. 또 조명래 교수님, 용산 사태로 권리금 문제도 직접 들여다봤으니, 여러 가지 자영업자 문제를 해결하는 데 도움을 주실 수 있지 않나 싶습니다. 부동산 시장, 2017년 진단해봤습니다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수, 김현아 새누리당 의원, 감사드립니다.

◆ 조명래, 김현아> 네, 감사합니다.