[생생인터뷰] 주택물량 감소로 집값이 급등한다? 과도한 해석

[생생인터뷰] 주택물량 감소로 집값이 급등한다? 과도한 해석


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 장희영
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산연구위원


◇ 장희영 (이하 장희영)> 지난 8월 25일, 정부가 가계 부채 관리 대책으로 공공택지 공급을 줄이는 방안을 내놓았습니다. 그런데 부동산 시장은 8.25대책 이후에 오히려 과열 양상을 띠고 있다는 소식이 들려오고 있습니다. 공급과 가격, 경제에서는 가장 기본적인 원리이죠. 주택 공급량이 줄어들면 집값이 상승할 것이라는 기대심리 때문에 오히려 부동산 시장에 수요가 몰린다는 건데요. 8.25 대책 이후 부동산 시장 분위기가 실제로 어떤지, 정말로 향후 집값 상승으로 이어질지, 김규정 NH투자증권 부동산연구위원 연결해서 자세한 이야기 들어보겠습니다. 안녕하세요.

◆ 김규정 NH투자증권 부동산연구위원(이하 김규정) 네, 안녕하세요.

◇ 장희영> 공급 축소를 하겠다, 8.25 대책이 나왔는데요. 그 대책 이후 오히려 부동산 시장이 더 끓어오르고 있다는 소식이 자꾸 들립니다. 실제 시장 분위기 어떻습니까?

◆ 김규정> 대표적으로 재건축을 추진할 가능성이 높은 지역에 주택 거래 문의나 인기 지역 중심으로 한 분양을 받아보겠다고 하는 청약 관심자들 움직임은 뚜렷하게 움직이고 있는 것으로 분석됩니다. 말씀하신 것처럼 가계 부채 관리 대책으로서 주택 시장의 공급량이나 가격 동향이 워낙 밀접한 관계를 보이고 있기에 최근 적정량 이상 너무 많은 주택이 공급되어서 시장이 불안정해 지고 있다, 관련된 주택 담보 대출이나 이자 상황 이런 부분이 가계에 심각한 위험이 될 수 있다는 지적이 많기에 과잉 공급 주택을 관리하겠다는 대책이 이번에 이례적으로 포함된 건데요. 특히 상대적으로 지방보다 공급량이 많지 않았고 주택가격이 상대적으로 최근까지 강세를 보이고 있는 서울 주택시장을 중심으로 신규 분양상품이나 재건축 추진 단지에 대한 문의가 활발한 것으로 조사되었습니다. 최근 특히 강남권 재건축 일반 분양에서 청약 수요가 몰리며 높은 청약 경쟁률을 보이기도 했기에 공급 물량 조절 발표가 나오자마자 공급이 서서히 줄어들며 가격이 더 불안정해지는 것 아닌가, 이런 움직임이 서울 수도권 중심으로 나타나는 것으로 보입니다.

◇ 장희영> 과연 정부가 이번 대책을 어떻게 발표할까, 이렇게 투자를 하려다가 기다렸던 분들도 대책 나오자마자 오히려 이제는 해야겠다고 몰리는 분위기가 포착되는 것 같아요. 제가 아까 처음 말씀드렸던 공급 부분, 공급이 줄어들면 집값이 오를 것이라는 심리도 물론 있겠지만, 과열 현상이 2014년 택지개발촉진법 폐지에 학습 효과라는 분석도 있는데요. 여러 가지 이런 분석을 보실 때 위원님은 어떻게 보십니까? 이렇게 과열 양상이 벌어지고 있는 원인이요.

◆ 김규정> 근본적으로는 저금리 유동성 때문에 분양 시장 중에서도 분양이나 재건축 같은 상품으로 여유자금이 몰리던 상황이었는데요. 일부 투자하시는 분들도 실거주하셔야 할 소비자 분들이 방금 지적하신 것처럼 내년부터 입주가 늘어나면 시장이 둔화될 수 있으니 기다려보자는 입장이었다가 주택공급을 줄여나가겠다는 관리 방안이 나오며 공급 과잉과 그에 따른 집값 하락에 대한 우려를 가지고 계신 것들을 조금 덜어내는 모습이라고 해야 할까요, 우려감이 일시적으로 중화된 것으로 보입니다. 특히 공공택지 분양을 기다리던 청약저축통장 가입자들, 무주택자분들은 이후에 공급이 더 줄어들면 주택 마련이 어려워 질까봐 고민을 하시고 계시고, 단기간 집값이 많이 올라서 내년 이후부터 입주가 늘어나면 가격이 떨어지고 나서 집을 마련해야겠다고 기다리시던 분들도 이게 떨어지지 않는다면 서둘러 주택 마련에 나서야 하는 것 아닌가, 이런 저울질을 다시 시작한 것으로 볼 수 있습니다. 그런데 이번 가계부채 대책으로 발표된 주택 공급 조절 방안은 필요량 이하로 주택 공급을 급감시키겠다는 것보다는 이미 주택이 과잉 공급된 상태에서 부작용이 우려되는 상황이었기에 이런 부작용들 이후에 시장이 더 급격하게 경착륙하는 것을 막고자 하는 가계 부채 증가에도 관리하고자 하는 연착륙 대책이라고 봐야 하기 때문에 주택 공급 감소로 인해 집값이 다시 급등할 수 있다든가, 아니면 주택 시장을 부양하는 대책이라고 이해하는 것은 조금 과도한 해석이 아닐까 해석됩니다. 실제로 내년과 후년 단기간 2017년, 18년에 입주량이 연간 거의 40만 가까운 아파트가 예정되어 있고요. 아파트 외에도 연립 다세대 같은 비아파트 공급 물량이 적지 않게 계속 지어지고 있고, 정부 LH가 관리하고 있는 공공택지나 아파트 분양 외에도 지자체들이 관여하는 도시개발사업이나 재건축, 재개발 물량이 적지 않기에 이후에 늘어날 입주 예정 물량을 감안해서 다 같이 생각해 보시면, 주택 공급의 감소와 그에 따른 주택 부족, 집값 상승 우려로 이어질 것으로 생각하시고 성급한 판단을 하실 때는 아니지 않나, 이런 분석을 하고 있습니다.

◇ 장희영> 정부의 대책도 생각보다 약하게 나온 것은 사실이지만 그렇다고 확 몰려서 열기가 뜨거워진 것도 조금 우려하는 것이 맞는다는 분석인 것 같아요. 그런데 지금 이런 분석이나 평가가 나오는 것 자체가, 계속 나오는 비판 중 하나 빠지지 않는 것이 분양권 전매 제한이 이번에 빠졌다, 중도금 집단 대출에 대한 규제도 빠졌다, 여러 가지 규제가 조금 약하다는 이야기가 나오는데요. 위원님이 보시기에 가장 큰 문제는 뭐라고 보십니까? 이번 가계 부채 줄이기 위한 대책이 성공하지 못할 것 같은 평가에 대해서.

◆ 김규정> 지금 지적하신 정도의 문제도 확실히 비껴갈 수 없는 비판 중 하나이기는 합니다. 사실 가계 부채 총량 규제를 직접적으로 할 수 있는 LTV, DTI를 조절하는 부분이나 어쨌든 부동산 시장에서는 투기성 수요를 직접적으로 규제할 부동산 전매 제한 기간 연장이나 이런 조치들이 나올 것으로 예상하는 분위기가 강했기에 이런 것들이 거의 포함되지 않고 약한 대책으로 나오면서 규제에 따른 시장의 둔화나 수요 위축을 우려하던 심리가 수그러들면서 일시적으로 과열되고 있는 양상이라고 보입니다. 하지만 정부 대책 내용을 보면 가계 부채의 중요성을 인지하고 있고 부동산 시장의 과열이 지속될 경우 직접적인 분양권 규제나 집단 대출 규제와 같은 것도 좀 더 추진할 가능성이 완전히 배제되었다고 볼 수는 없습니다. 시장을 예의주시하고 있는 상황이고 시장 상황에 따라 추가적 규제를 할 수도 있다는 부분이 충분히 열려있기에 이럴 때일수록 너무 무리하게 대출을 이용해서 투자에 나서거나 이런 것은 상당히 위험한 판단일 수 있다고 판단합니다.

◇ 장희영> 애매한 상황이 되었습니다. 여윳돈이 있는 분들은 투자하려고 했을 때 2017년 물량에 대해 걱정하다가 이번 대책으로 마음을 놓으려고 했는데, 전문가께서 이런 말씀을 하시면 어떻게 해야 하나 고민하시는 분들도 많을 것 같습니다. 큰 그림에서 걱정은 이 부분도 있는 것 같습니다. 이번 대책으로 미분양이 많은 일부 지방 부동산 시장은 대출 심사 강화로 조금 위축될지도 모르지만 사업성이 높은 지역에 대한 투자는 지금 이미 이렇게 열기가 뜨거워지는 것만큼 더 이어질 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 이렇게 되면 고질적인 문제 중 하나인 부동산 시장의 양극화, 더 심각해지는 것 아닌가, 이런 걱정도 할 수 있을 것 같아요. 어떻게 보십니까?

◆ 김규정> 저희가 볼 때 양극화 부분은 당분간 풀리기 어려울 것 같은데요. 시장에 대한 판단이 이렇게 엇갈리고, 규제도 계속되고 있는 상황이라면 아무래도 환금성이 좋고 투자성이 확실한 인기 지역이나 유망 상품으로 자금이 쏠리는 것은 어쩔 수 없어서 투자성이 좋은 분양시장이나 재건축이 확실한 시장, 이런 주택 상품 쪽으로의 자금 쏠림은 나타나면서 양극화는 심화될 것 같습니다. 9월, 10월만 해도 서울 수도권의 분양 계획이 많은데 이 중에서 미분양 지역으로 꼽혀있는 경기도에서의 분양 계획도 상당히 많거든요. 그래서 이런 지역들에 정부가 미분양 지역으로서의 관리, 계획도 포함되어 있기에 분양 승인이나 사업 확정 부분에서 추가적인 제재나 조치도 들어갈 수 있어서 전반적으로 이런 지역을 중심으로 한 분양 계획을 살피고 계신 분이라면 더 주의 깊게 정부나 주택도시보증공사의 대처 등을 보시면서 청약 계획이든 주택 구입 계획이든 확정을 하셔야 할 상황입니다. 굉장히 복잡하고 어려워진 선택 과정이라고 볼 수 있겠죠.

◇ 장희영> 이번 결과로 모든 정부의 발표가 끝났다고 하면서 해석이 가능하겠지만 또 하나 예상할 수 있는 것이 워낙 이번 정부 발표에 대해 불만이나 비판의 목소리도 나오고 있고, 근본적인 해결책이 되지 않을 것이다, 결국 또 한 번의 카드가 나오지 않겠나, 이런 예측까지 하는 상황 아닙니까? 뉴스로 보니 임종룡 금융위원장이 분양 시장 과열이 지속되는 상황에 대비해 관계 부처가 비상 계획을 마련하고 즉각적으로 대응할 수 있는 대비 태세를 갖추겠다고 밝히기도 했는데요. 결과적으로 또 하나의 카드를 내놓지 않겠나, 이런 전망이 우세한 상황에서 다시 또 한 번의 카드가 나온다면 어떤 대책이 조금 보완되어야 된다고 보십니까?

◆ 김규정> 저는 사실 내년 이후 입주 물량 증가에 따른 시장의 경착륙이 풀어야 할 숙제라고 보는 사람이었기에 이번 장기적 공급 조절 카드나 연착륙 대책이 나쁘지 않다고 판단하는 쪽인데요. 그런데도 시장이 조금 다른 해석을 하면서 움직이고 있다는 것에 주목할 필요가 있고요. 지금 서울 수도권의 상대적 과열에 비해 지방은 일부 분양을 빼고 거래량이나 초기 계약률, 미분양 지표와 같은 것들이 안 좋아지고 있는 사인을 시장에 보내고 있기에, 지역별 온도차를 고려한 공급이든 대책을 좀 더 면밀하게 살펴야 할 것 같고요. 어쨌든 입주 시장 중심으로 입주를 준비하고 계신 분들, 분양을 받으신 분들, 주택을 구입하신 분들이 금리 변화나 시장의 변화에 따라 손해를 보거나 자산 가치 하락을 겪지 않도록 상세한 대책도 필요해 보입니다. 소비자분들은 어쨌든 신중하게 지역별 공급량 같은 것을 잘 파악하면서 정부의 추가적인 대책도 좀 예의주시 하며 섣부른 판단이 되지 않도록 조심하셨으면 하는 생각입니다.

◇ 장희영> 결국 지금은 조금 지켜보고 고민을 하자는 이런 걸까요?

◆ 김규정> 네, 저는 주택 구매 의사가 없던 분들까지 이번 대책을 뭔가 공급 감소에 따른 가격 상승을 생각해 갑자기 대출을 활용해 투자나 구매에 나서는 것은 섣부른 판단일 것 같고요. 지금 지역별로 일부 잘 되는 시장을 제외하고 조정되고 있는 시장이 동시에 있기에 전국적으로 활황 국면으로 보기에는 무리가 있어 보입니다.

◇ 장희영> 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김규정> 네, 감사합니다.

◇ 장희영> 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산연구위원이었습니다.