“가계부채 종합대책, 그래서 집 사야하나?”

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2016년 8월 29일(월요일)
□ 출연자 : 김준하 금융소비자네트워크 사무국장





◇ 정병진 아나운서(이하 정병진): 정부가 지난주 가계부채 종합대책을 발표했죠. 정부가 발표한 내용만으로는 말이 어렵다, 이해가 힘들다 하는 분들도 계실 것 같은데요, 어떤 점이 어떻게 바뀌었는지, 우리에겐 어떤 영향이 있는지 쉽게 알아보는 시간 마련했습니다. 김준하 금융소비자네트워크 사무국장 전화연결 되어 있습니다. 안녕하십니까?

◆ 김준하 금융소비자네트워크 사무국장(이하 김준하): 네, 안녕하세요.

◇ 정병진: 우선 공공택지 공급조절 부분이 눈에 띄거든요. 어떻게, 얼마나 줄이겠다는 겁니까?

◆ 김준하: 네, 우산 가계부채 대책에 공급물량 조절이 이번에 처음 포함이 됐습니다. 그래서 눈에 띄는데요. 작년 같은 경우에는 12만 8천호 주택이 건설되었는데요. 올해는 이걸 7만 5천호 정도만 공급하겠다, 이렇게 해서 적정 주택 공급이 이루어지게 하겠다, 이렇게 하고 있습니다.

◇ 정병진: 그렇군요. 사실 2018년 공급물량 폭탄, 이런 이야기도 많아서 시장에서는 공급이 많아지면 집값이 떨어지지 않겠느냐? 여러 가지 수요와 공급 예측이 있었는데요. 공급 물량을 줄이겠다는 거죠?

◆ 김준하: 네, 맞습니다.

◇ 정병진: 가계부채의 큰 비중을 차지하고 있는 주택담보대출, 부동산 관련 대출이 상당히 비중이 높은데, 주택담보 대출은 어느 정도로 파악하고 있습니까?

◆ 김준하: 네, 일단 올해 6월 기준으로 해서 가계부채가 1,257조 3천억 원 정도로 집계가 되는데요. 이게 지난 분기에 비해서 33조 6천억이 늘었습니다. 이 증가폭이 역대 두 번째로 컸습니다. 그리고 내용을 좀 살펴보면, 최근에 은행에서 주택담보 대출을 여신심사 가이드라인을 강화하면서 이건 좀 둔화가 됐는데요. 집단 대출이 계속 급증하고 있습니다. 그래서 올해 상반기 집단대출 잔액이 121조 8천억이고요. 상반기 동안 11조 6천억이 늘었습니다. 그런데 같은 기간에 은행의 주택담보 대출은 23조 6천억이었으니까, 거의 집단대출이 49.2%, 굉장히 비중이 늘어난 상태고요. 그래서 이 집단대출에 대해서 분양 단계에서 공급 부분을 좀 강화해서, 집단대출을 좀 줄이겠다, 이렇게 하고 있습니다.

◇ 정병진: 집단대출이 늘면서 가계 부채에 큰 부담을 줬다는 말씀이신데, 집단대출이 정확하게 어떤 개념인가요? 그리고 그 심사를 강화하겠다는 건 우리가 어떻게 이해할 수 있을까요?

◆ 김준하: 일단 집단대출이라고 하면 우리가 집을 분양받고 중간에 들어갈 때 돈을 내게 되잖아요. 그런데 이걸 대부분 대출로 내거든요. 이 중도금 대출을 집단대출로 하는데, 집단대출은 분양자, 개인의 신용이나 담보가 아니라 건설사의 보증으로 인해서 대출을 하게 되거든요. 그래서 나중에 집에 들어가게 되면 이게 담보대출로 바뀌게 되는 겁니다. 그런데 우선은 이게 보증이 있는 신용대출이기 때문에 이런 대출을 강화하겠다는 것인데, 일단 집단대출 같은 경우에는 보증 기관이 있습니다. 주택금융공사나 도시보증공사, 이런 곳에서 중도금 보증을 해주기 때문에 은행에서 리스크 관리를 하지 않더라고 대출이 가능하죠. 그런데 이 부분은 좀 더 강화하겠다, 그래서 중도금 보증을 이전에는 100%였는데, 90%로 축소하고, 보증 건수도 1인당 4건에서 2건으로 줄이겠다, 그래서 은행이 스스로 리스크 관리를 강화하도록 하겠다, 그 다음에 집단대출 같은 경우에는 그동안 분양자의 소득증빙 같은 건 확인을 안 했습니다. 그런데 이 자료 확보를, 그러니까 심사를 하겠다는 건 아니고요. 우선 소득자료 확보를 의무화 하겠다. 그리고 대출심사 할 때 사업장의 현장조사를 좀 하고, 그리고 집단대출 같은 경우도 고정 금리로 분할 상환을 요구하겠다, 이렇게 밝혔습니다.

◇ 정병진: 그러니까 아파트 분양을 받고 개개인이 본인의 신용에 따라서 대출받는 게 아니라, 건설사가 먼저 앞서서 집단 대출을 받을 수 있게끔 중도금 대출, 집단대출, 이걸 앞장서서 하고, 여기에 건설사에 따라서 대출을 은행에서 해주고, 이런 걸 좀 규제하겠다는 것이군요?

◆ 김준하: 그렇습니다.

◇ 정병진: 이렇게 되면 상대적으로 좀 쉽게 대출을 받을 수 있었던 것들이 좀 어려워지니까 효과가 있을 것이라는 것인데요. 실제로 효과가 있을 것이라고 보십니까?

◆ 김준하: 일단은 가장 중요한 게 빠져있어서 효과가 있을지 모르겠어요. 사실 가장 큰 게 뭐냐면, 지금 분양시장이 굉장히 과열되어 있는 양상이거든요. 그리고 그게 가능한 게 분양권을 전매하는 것, 그게 가능하기 때문에 사람들이 분양시장에 많이 몰리게 되거든요.

◇ 정병진: 분양권 전매는 분양권을 사고파는 건가요?

◆ 김준하: 그렇죠. 내가 청약에 당첨이 되면 나중에 입주할 수 있는 자격이 생기잖아요. 그게 분양권인데, 입주하기 전에 분양 계약서를 사고파는 것, 그게 분양권 전매입니다. 그런데 이 시장이 과열되어 있다 보니까 여기로 자금들이 많이 몰리게 되고, 당연히 분양권 가격은 올라가고, 그런데 나중에 입주할 때 신용을 평가하게 되면 못 들어가게 생기는 사람들이 생길 거고, 그러면 이 집단대출에 문제가 발생할 가능성이 있거든요.

◇ 정병진: 그렇죠. 그러니까 분양권을 자꾸 사고팔면 실제 집을 분양받아서 살려고 하는 사람들은 가격도 올라가고 피해를 본다는 거잖아요?

◆ 김준하: 그렇죠. 가격도 올라가고, 실 거주자 입장에서는 가격은 올라가는데 거기서 살 수밖에 없고, 나중에 입주해서 들어갈 때 주택 가격이 조정된다거나 내가 신용이 좀 부족하다고 하면 내가 못 들어갈 수 있는 거죠.

◇ 정병진: 그러면 이건 이번에 왜 빠졌을까요?

◆ 김준하: 여기에 대해서 정부의 입장은 분양권 전매시장을 건드리게 되면 주택시장, 주택담보대출이나 이런 것들이 부실화 될 수 있다. 집값이 떨어져서 주택담보대출이 부실화 될 가능성이 있다. 그래서 우선은 지켜보고 나중에 더 심각한 문제가 생기면 그때 검토해보겠다, 이렇게 발표를 했습니다.

◇ 정병진: 집값이 일시에 빠지게 되면 전체적으로 어려워 질 수 있으니까, 경기에도 큰 영향을 줄 수도 있고, 여러 가지 그런 상황을 고려했다는 해명이군요?

◆ 김준하: 네, 지금 그렇게 발표했습니다.

◇ 정병진: 그리고 수요 측 입장에서 봤을 때, 담보인정비율이라고 하나요? LTV, 그리고 총부채 대비 상환할 수 있는 비율, DTI, 이런 관련한 규제도 없었다는 이야기가 나오는데, 이건 어떻습니까?

◆ 김준하: 네, 사실 이번에 이런 대책들이 포함 될 것으로 보였는데요. 이런 대책들은 대부분 빠졌습니다. 사실 LTV, DTI 해제하면서 주택담보대출이 많이 늘었거든요. 그런 상황인데 가계부채 관리 대책이라고 한다면 이 두 가지 기준을 다시 강화하는 것도 포함되어야 하는데 이런 것들이 전부 빠져 있습니다. 그리고 빠져있는 상태에서 주택공급물량을 줄이겠다고 이야기하니까, 사실 주택시장에서는 공급량이 줄어들면 당연히 공급량이 올라갈 수 있는 거죠. 그런데 이렇게 되면 주택담보대출 부실화를 막을 수는 있겠지만, 가계부채 대책으로서는 현재의 대책이 큰 의미가 없을 수 있는 거죠.

◇ 정병진: 그러면 현상유지 대책이다, 이렇게 보시는 겁니까?

◆ 김준하: 그렇죠. 그대로 유지만 되면 좋은데, 그렇게 되더라도 현재 2금융권 대출이 굉장히 많이 늘어나고 있습니다. 은행을 옥죄고 있기 때문에 이른바 풍선효과로 인해서 2금융권 대출이 늘어나고 있거든요. 질적으로는 악화되고 있는데, 현재 상태를 그대로 두겠다고 하는 건 현상유지라고 할 수도 있지만, 가계부채 대책으로는 계속 위험을 그대로 두는 상황이 되는 거죠.

◇ 정병진: 그렇군요. 그렇다면 국장님 입장에서는 이번 대책에서 가장 핵심적인 건 뭐였다고 보십니까? 우리가 이 대책을 볼 때 우리가 핵심적으로 이해해야 하는 건 이거다, 이렇게 정의한다면 어떻게 할 수 있을까요?

◆ 김준하: 일단 집단대출을 좀 줄이겠다는 거고, 또 실질적으로는 주택 공급량을 좀 줄여서 주택 가격을 유지하겠다. 그리고 주택 가격이 급격하게 하락하는 것, 그걸로 인해서 주택담보 대출이 부실화 되는 걸 막겠다, 이게 이번 대책의 핵심이라고 보시면 되겠습니다.

◇ 정병진: 그러면 지금 빚내서 집을 사야 하는 건지, 아니면 좀 기다려야 하는 건지, 이런 시장의 기다림이 있거든요. 그럼 정부가 여기에 대해서 정책으로 시그널을 주는데, 지금 이 시그널은 어떻게 해석해야 하는 겁니까?

◆ 김준하: 사실 이 신호는 빚내서 집 사라는 신호를 계속 주는 거죠. 주택공급 물량을 줄이겠다, 가격을 줄이겠다고 하면 실수요자 입장에서는 무리해서라도 집을 사야 하지 않을까 하는 고민을 계속 하게 만드는 거거든요. 그런데 실제로 무리해서 집을 산다는 건 굉장히 위험한 상황이 되는 거고, 앞으로 소득이나 상환 능력, 이런 것들을 종합적으로 검토해서 대출량을 조절하겠다고 하니까, 사실 내 소득이나 이런 것들을 종합적으로 감안해서, 조금 신중하게 의사결정을 하셔야 할 것 같습니다.

◇ 정병진: 특히 담보인정비율이나 총부채 상환비율, 이런 빚을 갚을 수 있는 능력에 대해서 개개인에 대한 신용 검증을 까다롭게 하는, 이런 대책이 필요하다는 말씀이신가요?

◆ 김준하: 네, 그렇습니다.

◇ 정병진: 그렇다면 지금 무주택자 입장에서는 무리해서 집 사게 되면 오히려 힘들 수 있다, 이렇게 해석할 수 있습니까?

◆ 김준하: 네, 맞습니다. 무리해서 집을 사면 당연히 상환 능력이 부족할 거고요. 주택 가격이 조금이라도 하락하게 된다고 하면, 그리고 금리가 앞으로 계속 올라간다고 하면 굉장히 위험한 상황이 될 수 있는 거죠.

◇ 정병진: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

◆ 김준하: 네, 감사합니다.

◇ 정병진: 지금까지 김준하 금융소비자네트워크 사무국장이었습니다.