[금요기획] “임대주택, 전월세난의 해법 될까?”-김근용 국토연구원 선임연구위원, 함영진 부동산114 리서치센터장

[금요기획]2015 장기 프로젝트 집&잡 제 1탄 “최고의 복지는 안정적인 주거다” 1:1 멘토멘티 마지막 점검 & 심층토론 “임대주택, 전월세난의 해법 될까?”-김근용 국토연구원 선임연구위원, 함영진 부동산114 리서치센터장

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대담 : 김근용 국토연구원 선임연구위원, 함영진 부동산114 리서치센터장

◇김윤경> 생생경제와 한국전파진흥협회가 함께 하는 2015 장기 프로젝트 집앤잡. 지난 4월 1일부터 저희가 시작을 했습니다. 제1탄은 집, ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’라는 프로젝트가 오늘로써 두 달 마무리가 됐는데요. 청취자 분들 그동안 많은 고민들 올려주셨고, 저희가 멘토멘티 상담도 해드렸고요. 여러 전문가들의 말도 들어봤었는데요. 오늘 마무리를 하는 심층토론을 진행해보도록 하겠습니다. 먼저 오늘 함께 해주실 두 분을 소개해 드리겠습니다. 국토연구원의 김근용 선임연구위원 나오셨습니다. 안녕하십니까.

◆김근용 국토연구원 선임연구위원(이하 김근용)> 네. 안녕하십니까.

◇김윤경> 반갑습니다. 그리고 저희 거주 개선 프로젝트 자문위원도 하고 계시죠. 부동산114의 함영진 리서치센터장께서 나오셨습니다. 안녕하십니까.

◆함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함영진)> 예. 안녕하십니까.

◇김윤경> 두 분 잘 아시죠. 그래도 인사 나누시죠.

◆김근용> 반갑습니다.

◆함영진> 안녕하세요.

◇김윤경> 저희가 지난 4월 1일부터 해서 매주 월요일마다 다양한 주제를 가지고 했는데 다 집 문제였어요. 전세의 월세화가 너무 빠르게 진행이 되고 있다. 임대주택은 왜 이렇게 모자라냐. 그리고 금융정책들 다 완화는 해주는데, 그렇다면 집 사도 되느냐. 이런 주제들 다 얘기를 해왔는데요. 그런데 답은 항상 딱 떨어지는 결론이 나지는 않았거든요. 그런데 가장 중요한 결론은 어쨌든 공급이 모자란다는 것이었던 것 같아요. 김근용 박사님께 먼저 여쭤볼게요. 이게 장기적으로 공급을 확대해야 하는 것이 정답이다. 이게 진정한 정답일까요?

◆김근용> 우선 세 들어 사는 가구들이 아직 많이 있지 않습니까? 우리 같은 경우에는 전체 가구의 45% 정도. 호수로 하면 770만 가구가 세 들어 살고 있습니다. 이런 상황에서 공공 부분에서 공공임대주택을 공급하는 데는 좀 한계가 있어왔거든요. LH 재무구조도 그렇고. 그런 부분 때문에 임대주택 공급량이 줄어들었던 게 사실이에요. 최근. 그러면 이렇게 임대주택 공급이 부족하게 되면 결국은 전세나 월세 가격이 올라가지 않겠습니까. 그러면 집 없는 서민들은 결국 주거비 부담이 높아지게 될 것이고. 그러면 생활이 어려워지게 된단 말이죠. 이런 문제를 해결하려면 임대주택 공급을 확대하는 것이 답이라고 보고요.

◇김윤경> 공공에서.

◆김근용> 공공부분도 하고. 공공부분에서 한계가 있으면 민간부분에서도 보완을 해야 할 필요가 있다고 생각합니다.

◇김윤경> 알겠습니다. 함영진 센터장님은 어떻게 생각하시나요?

◆함영진> 그렇습니다. 월세 시대가 본격화 되면서 사회취약계층 뿐만 아니라, 서민이나 중산층도 주거불안이 상당하거든요. 특히 저성장이나 저금리 기조 속에 요즘 전월세 수요는 앞으로 지속적으로 늘어날 수밖에 없다고 보이고요. 좀 다양한 소득계층이 안정적인 임대료로, 장기간 거주가 가능한 임대주택 재고가 충분히 확보되지 않고서는 이런 임차시장의 불안이 장기화될 수도 있기 때문에. 결국에는 임대주택의 총량을 긴 플랜을 가지고 늘릴 필요는 있을 것으로 보입니다.

◇김윤경> 그런데 이것은 제 생각입니다만. 많은 분들도 그렇게 생각하지 않을까 싶은데. 정부의 부동산정책들이 올 들어서, 혹은 작년에 나왔던 것을 보면. 공급 확대보다는 부동산에 대한 소유를 위한 제도화. 이런 게 많지 않았나 싶어요. 안 그런가요?

◆김근용> 다양한 정책들이 펴졌었죠.

◇김윤경> 알겠습니다. 그 얘기는 또 나중에 해보도록 하겠습니다. 그동안 저희 집앤잡 프로젝트를 진행 하면서 상담을 해주신 분들이 상당히 많았어요. 그래서 저희가 전문가 분들을 연결해서 일대일로 멘토멘티 심층 상담을 진행을 해드리고 있었는데요. 몇 가지 상담 내용을 다시 한 번 전해드리겠습니다. 너무 많아서 저희가 몇 가지만 정말 추렸는데.

첫 번째 분 사연입니다. 28살의 직장인이고, 지방에서 올라와서 서울에서 월세를 2년 째 살고 있습니다. 수입의 15% 정도를 월세를 내고 있는데. 이게 부담이 돼서 앞으로 월세가 더 오르면 이사 가야 되지 않을까. 지방으로 내려가야 하나 고민이 된다고 하셨고요. 답변은 지규현 한양사이버대 부동산도시미래학부 교수님께서 해주셨는데. 전체 월급의 15%면 작아 보일 수도 있지만 상당히 적은 비중은 아니다, 라고 얘기를 하셨고. 전세로 이주가 가능하면 전세를 찾고, 직업도 지방 이주가 가능하면 미래에 대한 투자, 이런 것 등을 고민해서 해보도록 하시면 좋겠다고 조언을 주셨습니다.

두 번째 분 사연도 들려드릴게요. 경기도 김포에서 신축 아파트 2년을 계약한 전세민인데. 대출을 받아서 집을 사려니까 김포라는 것이 약간 걸렸다고 합니다. 지역 시세를 보니까 김포 지하철이 뚫리는 인근 지역의 새 아파트 매매가가 33평형이 약 3억 3천만 원 정도였는데. 전세보증금 포함해서 자산이 한 1억 5천 정도가 있고. 전세자금대출로 약 4천만 원 정도를 받으신 상황인데. 대출을 받아서라도 사야 될까요? 아니면 다른 전세로 가야될까요, 라는 상담을 해주셨거든요. 답변은 집앤잡 자문위원으로 계신 이남수 신한금융투자 부동산팀장님께서 해주셨는데. 내 집 마련하는 것이 좋겠지만, 현재 전세 금액이 1억 5천이고. 아파트 매매가가 3억 3천만 원이면 대출을 더 많이 받으셔야 해요. 1억 8천만 원 정도 받아야 하니까 좀 부담스럽다고 지적을 해주셨고. 계속 전세로 살든지, 아니면 지하철역 인근으로 주택의 규모를 줄여서, 한 24평형대로 매입을 하시는 것은 어떠실까요, 라고 추천을 해드렸습니다.

여러 가지 상황들이 있어서 한 가지 내용의 상담을 해드리더라도 갖가지 다른 상황들이 있기 때문에 좀 쉽지는 않은 상담이었습니다. 오늘은 모두가 주거가 안정이 되기 바라지만 빌려서 산다는 건 상당히 불안하거든요. 임대주택이라는 것이 공공임대주택이 아마도 되겠죠. 공공, 나라가 해주면 조금이라도 안정적일 수 있다고 생각하니까. 이것이 이렇게 주거불안의 해법이 될 수 있는지를 알아보는 것이 오늘의 주제입니다. 박사님께 먼저 여쭤볼게요. 김근용 박사님께. 우리나라의 공공임대주택이 어느 정도나 비중을 차지하고 있나요? 전체 부동산 시장에서요.

◆김근용> 전체 주택시장에서 공공임대주택이 어느 정도 수준이 되는가. 먼저 공공임대주택이 어떻게 정의되고 있는지부터 말씀을 간단히 드릴게요. 우리는 주체가 누구냐로 구분하는 게 아니고. 정부에서 재정이나 또는 국민주택기금 아시지 않습니까. 국민주택기금이 지원돼서 지어진 주택이 공공임대주택으로 분류됩니다. 그러면 이 공공임대주택은 LH나 또는 서울시의 SH공사 등에서도 공급을 하지만, 민간 부분에서도 기금 지원을 받아서 공급을 할 수 있단 말이죠. 그 수치를 보면, 우리 가구 수부터 보면. 전체 주택수가 1,850만 호 정도 나옵니다. 그것도 주택수도 보면 다세대주택을 구분해서 하느냐, 등에 따라 다르죠.

◇김윤경> 허수가 좀 있죠.

◆김근용> 거취 구분을 해서 한다고 전제를 할 때 그 정도 나오는데. 공공임대주택 중에서 공공이, LH나 지자체가 가지고 있는 것이 2014년 기준으로 대략 98만 호, 약 100만 호 정도 되요. 그 다음에 민간이 소유하고 있는 것이 15만 호 정도 돼서. 전체가 113만 호 정도로 나옵니다. 물론 등록임대주택 다 하면 162만 호 이렇게 나옵니다만. 이것은 복잡한 부분이라. 제가 간단하게 기금이나 재정 지원받은 것만 말씀드릴게요. 그러면 공공임대주택 113만 호를 전체 주택 1,850만 호에 대비시켜 보면 약 6% 정도 됩니다.

◇김윤경> 6%는, 함영진 센터장님. 너무 적은 것 아닌가요?

◆함영진> 그렇습니다. 좀 부족한 편이라고 봐야죠. 아까 말씀하신 대로 국내 제도권 내에 등록임대주택 비율이 5.4%, 약 6% 정도 되는 것이니까. 지난해 기준으로 따져보면 160만 호 정도 되거든요. 그런데 OECD 평균 같은 경우는 11.5%를 넘어서고 있습니다. OECD 평균에 비해서도 한참 못 미치는 수치라고 봐야할 것 같고요. 실제 우리나라 가구 수가 1,800만 가구 정도 되거든요. 그 중에 집을 보유한, 자가 보유 가구를 제외하면 약 800만 가구가 임차 가구입니다. 전체 가구의 44%에서 45% 정도 되죠. 그런데 실제 이 중에서 20% 정도만 제도권 내 등록 임대 주택에 머물고 있고. 나머지 80% 정도는 사실 2009년부터 전세가격이 매해 10% 이상 오르는 해들도 있었기 때문에. 이런 임차시장의 주거난에 그대로 내몰리고 있다고 해도 과언은 아닐 것으로 보이는데요. 반면에 지금의 일본 같은 경우는 전체 임대 주택의 85%를 개인이 소유하고 있기는 하는데. 이 중에 80%인 1,445만 호 정도를 정부에 등록된 기업형 주택임대 관리 회사가 위탁 관리하는 형태입니다. 우리보다 재고도 훨씬 많고, 장기적으로 임대차 시장의 공급원으로도 활용할 수 있는 재고. 임대주택 공급이 훨씬 많은 것이죠. 그렇기 때문에 우리나라 같이 임대차 계약기간이 2년으로 좀 짧고, 임대료 규제가 없는 상황에서 주거불안이 굉장히 만성화 되고 있는데요. 세입자 고통이 크기 때문에 임대주택의 재고량은 지금보다 더 늘릴 필요가 있겠습니다.

◇김윤경> 결론은 일단 어쨌든 공공임대주택 공급 굉장히 적고, 늘릴만 한 정책이 필요하다는 것인데. 왜 그런지에 대해서는 잠시 후에 짚어봐야겠습니다. 2015 장기 프로젝트 집앤잡 제1탄 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 오늘은 ‘임대주택이 전월세 난의 해법이 될까?’를 주제로 국토연구원의 김근용 선임연구위원님, 부동산114의 함영진 리서치센터장님과 함께 하고 있습니다.

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◇김윤경> 2015 장기프로젝트 집앤잡 제1탄 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 오늘 두 번째 심층토론이고요. 임대주택이 전월세난의 해법이 될 수 있을까, 라는 주제로 국토연구원의 김근용 선임연구위원님. 부동산114의 함영진 리서치센터장과 함께 하고 있습니다. 4부 시작에 앞서서 일대일 멘토멘티 상담 내용을 간단하게 하나 소개해드리면요.

현재 고양시 일산 국민임대아파트에 살고 있는데, 고3 딸, 고1 아들, 그리고 어머니를 모시는 맞벌이 가정이고. 총수입은 400만 원 정도고 부채는 없습니다. 월 100만 원 정도 적금 부을 수 있다고 하시는데. 현재 아파트에서 앞으로 10년을 더 거주하고 싶은데, 현재 7,000만 원 정도 여윳돈이 있어서 고양시 인근의 땅에, 100평 정도의 땅에 투자해볼까 하는 생각인데 어떻게 할까요, 라고 상담을 해오셨거든요. 답변은 집앤잡 자문위원으로 계시는 박상언 유엔알컨설팅 대표가 해주셨습니다. 국민임대아파트는 임대기간이 30년이고요. 주변의 전세 가격보다 훨씬 싸기 때문에 자격만 되면 장기 거주하는 것이 좋다, 라고 얘기해주셨고. 주택과 다르게 토지는 여유자금으로 투자할 수 있는 것이기 때문에 급할 때 언제든지 처분할 수 있도록 환금성에 중점을 둬라, 라고 하셨습니다. 토지 구입할 때 해당 토지 가격이 일정가액이 넘으면 국민임대주택 거주 자격이 박탈되기 때문에, 먼저 문의를 해서 아신 다음에 하시는 게 좋다, 라고 조언을 해주셨습니다. 이 분은 상당히 해피하신 경우네요. 그렇죠. 센터장님?

◆함영진> 그런데 사실 토지 시장이 환금성이 좋지 않은 상황입니다. 물론 지난해 토지 가격이 전국적으로 2% 정도 오르기는 했지만. 경기침체라든지, 또는 상품에 따라서, 용도 지역에 따라서 환금성이 달라질 수 있고요. 아까 얘기한 대로 국민임대주택 같은 경우는 무주택 세대주 자격도 필요하지만, 본인의 소득 외에 자동차라든지, 토지나 건물 같은, 무주택자라 하더라도 다른 기타 부동산 자산이 있으면 평가기준을 통해서 입주를 못하고 퇴거를 하실 수도 있기 때문에 주의하실 필요는 있을 것 같습니다.

◇김윤경> 김근용 박사님. 임대주택 아까 공공임대주택이란 무엇인가, 란 정의를 잘 해주셨는데요. 그런데 우리가 임대주택 그러면 다 공공을 생각하거든요. 그런데 그게 태부족이라는 얘기를 아까 했었잖아요. 왜 이렇게 적을까요?

◆김근용> 공급 부분 말씀이시죠. 사실 지금 우리 공공임대주택 공급이. 공공임대주택이 전체 주택의 6% 수준인데. 단기적으로 공급하는 것으로서는 많습니다.

◇김윤경> 기간이 짧은 동안에는,..

◆김근용> 1980년대 하반기에 영구임대주택 공급 되면서부터 본격적으로 시작된 것이거든요. 그렇다고 한다면 대략 25년 남짓에 6% 정도를 공급했기 때문에 적은 양은 아닙니다만. 문제는 아까 함영진 센터장님께서도 그랬지만. OECD 평균치가 11.5% 이런데 아직 우리가 6% 수준이니까 앞으로 좀 더 가야되겠다, 하는 것이 맞고요. 그 과정에서 그러면 어떤 방식으로 더 가야할 것이냐. 어느 정도 수준까지 가야할 것이냐. 이런 부분은 생각해볼 수 있지 않겠어요.

◇김윤경> 그런 게 정부가 제시하고 있는 목표치 같은 게 있나요?

◆김근용> 목표치는 정부 장기주택 종합계획이 우선 있습니다. 장기주택 종합계획이 10년 단위 계획으로 되어있는데요. 이게 2013년에 제2차 장기주택 종합계획을 수립했어요. 여기서는 2022년까지 목표를 190만 호로 잡고 있습니다.

◇김윤경> 지금이 180만 호 아니에요?

◆김근용> 지금이 아까 말씀드렸다시피 공공부분에서 가지고 있는 것이 98만 호 아닙니까. 향후에 대략 90만 호 정도 더 짓겠다. 이런 계획이 되는 셈이죠. 10년 동안에.

◇김윤경> 많이 늘리겠다는 의지는 분명히 있는 것이군요. 함영진 센터장님. 공공임대 말고요, 말이 헷갈려서 그런데 준공공임대라는 것도 있고요. 민간의 임대를 공공처럼 한다는 그런 개념들도 나오는데. 종류가 다양해지면 공급이 늘 수 있는 여지도 많아지는 것 아닐까요?

◆함영진> 그렇습니다. 지금 현재 공공에서 공급하는 것은 영구임대, 국민임대, 매입형 임대, 거기에 요즘 행복주택 같은 공공임대주택 종류가 상당히 다양하죠. 그런데 대부분 일정 소득, 일정 자산 이하의 무주택 세대주에게만 돌아가다 보니까. 앞으로 임대기간이나 거주 지역, 소득수준, 공급면적. 이렇게 해서 임대의 유형을 다양화해야 하는 것이 아니냐는 사회적인 요구가 있었는데요. 그래서 좀 과도한 규제는 풀고, 인허가라든지 세제지원을 통해서 수익성을 개선시켜서 민간부분이 직접 임대주택을 지어서 주거서비스도 다양화 하고, 또 임대주택은 사실 영세한 취약계층만 거주하는 곳이다. 이런 이미지도 개선하려고 한다면, 주택임대 관리업이라는 연관 산업도 발전시킬 수 있도록 민간의 임대주택 공급을 활성화할 필요가 있는데요. 그래서 정부가 전략적으로 규제 완화했던 것들이 준공공임대라든지. 또는 요즘 나오는 뉴스테이 같은 사업입니다. 그래서 2013년에 종전에 매입임대주택에 비해서 최장 8년간 장기거주가 가능하고. 최초임대료라든지 임대료 인상률을 제한하는 준공공임대주택 같은 경우도 나오고 있고요. 그리고 올해 같은 경우는 연초에 재무적 투자라든지, 임대 리츠. 이렇게 해서 중대형 건설사가 300호, 또는 100호 이상의 임대주택을 8년 동안 장기임대 하도록 하는 기업형 임대주택이죠. 뉴스테이 사업도 민간에서 속속 출시되고 있는데요. 이런 부분들이 특히 뉴스테이 같은 경우는 올해 서울 신당동, 대림동, 인천 도하지구, 그리고 수원 권선동. 이렇게 포함해서 한 10,000호 정도 착공을 한다고 하니까. 앞으로 많이 찾아보실 수 있을 것 같습니다.

◇김윤경> 그런데요. 이것은 김근용 박사님께 질문을 드리면. 뉴스테이. 서민보다 조금 더 소득이 나은 중산층을 위한 것이라고 얘기를 하는데. 신당동만 해도 거의 시세와 가까워요. 시세와 가까운 임대료를 지불하게 되는데 전혀 도움이 안 될 수도 있다는 이야기들도 시민단체 쪽에서도 나오고, 일부에서 나오는데 어떻게 보시나요?

◆김근용> 지금 기업형 임대주택의 경우는 초기임대료는 지금 규제를 안 하고 있는 것이죠. 초기임대료는 규제를 하고 있지 않은데. 그게 사실 민간 기업에서, 기업은 수익성을 가지고 사업을 할 수 밖에 없지 않습니까? 수익성을 가지고 사업을 하게 되는데요. 여기서 만일 규제를 하게 될 경우에 있어서는 그런 기업들이 일반적으로 5, 6% 수익률을 고려한다고 치면 그런 수익률을 커버하기 어려운 상황이라고 보입니다. 저희들이 분석해 보면요. 그래서 초기임대료는 그런데, 임대료 규제가 또 있게 되거든요. 임대료 규제가 옛날에는 5% 이내로 규제가 이뤄지고 있기 때문에. 다른 임대주택, 민간임대주택이 예를 들어 전월세가 10% 이상 가더라도 이것은 5% 이상이 규제가 되기 때문에. 그런 부분에 있어서는 또 장점을 가지고 있습니다.

◇김윤경> 초기에는 어쨌든 비싸다고 느낄 수 있지만, 민간이나 다른 부분에 있어서 보다는 제한이 많이 되기 때문에 괜찮다는 말씀이시네요. 두 분께 다 여쭤보고 싶은데. 해외의 예들을 많이 들잖아요. 아까 함 센터장님께서 일본의 예도 얘기를 해주셨는데. 거기는 어떻게 그렇게 공공임대가 공급이 잘 되고 있는 것일까요?

◆함영진> 사실 잃어버린 10년, 20년. 이런 얘기들을 하고 있죠. 그래서 일본 같은 경우는 90년대 이후 주택시장이 단기 위축되고, 부동산 가격이 떨어지면서 개인이 가지고 있던 주택부지를 개발해서 임대주택을 공급하고. 그런 것들을 관리하는 기업형 임대주택 관리업체들도 증가하기 시작했고요. 등록 기준이라든지 이런 것들을 정부가 개정을 해서, 기업형 임대주택을 전략적으로 공급하면서 사실 우리는 LH나 SH같은 공기업이라든지, 또는 지자체에서 주로 저렴한 임대주택을 공급하고 있지만. 일본과 같은 경우는 우리의 뉴스테이가 태동 단계인 것과 마찬가지로 한 개 회사가 적어도 50만 채 이상을 운영하고 있는 대규모 주택관리회사로 운영되고 있는 것들이, 결국에는 서민들의 주거서비스 증가라든지. 안정적인 임대주택 공급으로도 활용되고 있는 장점들이 있는데요. 우리도 앞으로 저성장이라든지, 또는 저금리라든지. 이런 문제들, 거기에 고령화라든지. 청년실업. 이런 문제를 고려한다면 앞으로 자가보다는 차가에 장기적으로 거주하려고 하는 수요들이 많이 늘어날 수 있다고 보입니다. 그런 면에서 공공뿐만 아니라 민간의 업역이라든지, 민간에서 활동할 수 있는 기회를, 문턱을 더 낮춰서 임대주택을 많이 짓도록 해야 되겠죠.

◇김윤경> 지금 들어보니까 저금리, 고령화, 저성장. 이런 것들이 집을 사기에는 부담스러운데. 지금의 정책들은 웬만하면 집을 살 수 있도록 해주겠다, 라는 게 많다고 제가 느낀다고 아까 서두에도 말씀 드렸잖아요. 이런 식으로 민간에 하려면 뭔가 인센티브가 있어야잖아요. 김근용 박사님. 민간의 임대를 공공처럼 할 수 있도록 하려면 어떤 제도들이 필요할까요?

◆김근용> 기업형 임대주택 사업도 마찬가지입니다만. 세제혜택이라든가, 예를 들어서 재산세라든가, 양도소득세라든가. 세제혜택이 주어지게 되고요.

◇김윤경> 가장 큰 인센티브죠. 세제가.

◆김근용> 그렇죠. 세제도 있고. 그 다음에 국민주택기금도 또 지원이. 국민주택기금은 저리로 지원되지 않습니까. 지원이 있고. 또 택지도 공공부분에서 공급하는 택지도 있고. 그 다음에 GB 조정하는 부분도 있고. 이렇게 되기 때문에 GB 지역에서 제한을 할 수도 있단 말이죠. 이런 부분들이 있기 때문에 일단 생산 비용이 그만큼 낮아질 수 있죠. 생산비용이 낮아지게 되면 공급할 수 있는 가격도 낮아질 수 있게 되겠죠.

◇김윤경> 그러면 우리 주택정책. 이런 것들이 그런 방향으로 가고 있는 것은 맞나요?

◆김근용> 예. 그렇다고 봅니다. 저는 우선 자금이 정부의 제한이 있고, 그 다음에 주택이 아주 부족하던 시절에서는 우선은 저소득층부터 신경을 썼단 말이죠. 저소득층 무주택 가구 등을 중심으로. 예를 들어서 공공임대주택을 공급한다든가. 아니면 전세자금을 지원한다든가. 그 다음에 최근에 주거 급여도 들어왔습니다.

◇김윤경> 바우처라고 얘기하는 것이죠.

◆김근용> 미국에서는 바우처 형태라고 하는 것이죠. 이렇게 들어와 있으면 보편적 주거복지. 모든 국민을 대상으로 하는 이런 부분에 대한 것 까지도 우리가 확장해 나가야 되지 않겠나. 그래서 그렇다고 하면 이번에 나오는 기업형 민간임대는 그런 부분까지 겨냥한 것이라고 보시면 되겠습니다.

◇김윤경> 함영진 센터장님도 이 뉴스테이 그러면 지금의 초기적인 지적들이나, 그런 것 보다는 앞으로의 방향을 본다면 맞는 방향으로 나가고 있다고 보시는 건가요?

◆함영진> 앞으로도 공급을 확대하기 위한 여러 가지 보완책이 마련될 필요가 있다고 보이는데요. 다만 활성화되기 위해서 넘어야 할 산도 있는 것 같습니다. 예를 들어서 뉴스테이 같은 경우는 건설사들이 사업에 참여를 하더라도 8년이라는 의무 기간 이상 보유 운영할 수 있는 가능성이 좀 낮다고 보이는데요. 궁극적으로는 8년 동안 운영하고, 매각 차익을 실현하기 위해서 처분을 할 가능성이 있습니다. 그렇게 되면 임대주택 재고 확대에 도움이 안 될 수도 있겠죠. 그래서 그나마 공급된 건설위탁형의 뉴스테이 같은 경우는 경우에 따라 개인에게 분양되거나, 또는 단기임대 물건으로 전환될 가능성도 있기 때문에. 일단은 이런 것들을 장기적으로 임대 재고로 운영하기 위해서는 다양한 임대인을 개발해야 할 것 같고요.

◇김윤경> 임대인 개발이란 어떤 의미일까요?

◆함영진> 예를 들어서 건설사뿐만 아니라 임대 리츠라든지, 임대주택 관리회사라든지. 이런 임대인을 발굴해서 장기적으로 지원하는 사업이 필요할 것 같고요. 그러한 맥락에서 300호 이상의 건설이라든지. 100호 이상의 매입이라는 조건들을 꼭 지킬 필요가 있는 것인지 고민을 할 필요는 있다고 보입니다. 그래서 소규모로 건설 공급하는 임대주택에 대해서도 정부가 여러 가지 혜택을 볼 수 있게 지원 대상을 확대할 필요도 있다고 보이고요. 그리고 특히 임대주택이 도심에 굉장히 부족합니다. 그래서 도심에 임대주택을 공급하려면 그린벨트를 해제해서 공급하는 방향이 아니라면, 결국에는 도심 재생인 재개발, 재건축이라든지. 또는 소규모의 자투리땅의 소규모 임대인을 지원할 방안을 찾아야 하거든요. 그래서 이러한 방향들도 필요하고, 좀 더 나아가서 진일보 한다면 임대주택이 공급되도록 토지를 임대해서, 토지를 빌려서. 50년 정도 설정을 한 다음에 임대주택을 짓는 토지임대부 임대주택도 뉴스테이 같은 경우로 활성화시킬 방법을 찾기 위해서 세제 지원 등도 할 필요가 있다고 보입니다.

◇김윤경> 그러면 이게 이 맥락에 맞는지는 모르겠는데요. 김근용 박사님께 질문을 드리고 싶은 게. 어제인가요. 인천이 재개발을 잘 하도록 하기 위해서, 라는 명분으로 민간에서 재개발할 때 임대주택을 건설하는 의무 비율을 0%로 하겠다, 라는 뉴스가 나왔거든요. 이렇게 되면 그동안에 임대 주택을 의무로 하던 것을 폐지를 해버리면 누가 짓겠느냐. 그래서 서민들의 주거난이 가중되는 것이 아니냐, 라는 지적이 나왔는데. 실제로 그런 것인가요?

◆김근용> 이게 어제 저도 뉴스를 봤습니다. 봤는데 지자체마다 사정은 다 달라요. 주택 공급 사정도 다르고. 재개발 사업하는 데에 있어서 공공부분이 하는 부분도 있고 민간부분이 하는 부분도 있고 이렇거든요. 인천시의 경우는 당초 임대주택 공급 의무 비율이 17%로 되어있었죠. 그 상황에서도 임대주택 공급량, 재개발 지역 등에서 임대주택 공급하는 양의 약 2% 정도밖에 민간 재개발이 이뤄지지 않았습니다.

◇김윤경> 의무는 17%였는데, 실제적으로는 2%.

◆김근용> 예. 그렇게 해서 결국은 민간 재개발 사업이 거의 이뤄지지 않은 상황이었어요. 그런 상황에서 그게 결국은 임대주택 공급 의무 비율이 상당히 걸림돌이 되는 상황이었다고 보이거든요. 그렇게 되다보니까 인천시에서 실제 이렇게 공급이 되지 않은 상황이니까. 당연히 거주자들도 1% 정도밖에 들어가지 않았어요. 이 상황이니까 이 부분을 가지고 굳이 17%를 가져가게 해서, 이렇게 활성화되는 데에 장애 요인으로 둘 것인가. 그런 것 때문에 이렇게 줄이지 않았나 싶고요. 거기다 5% 정도 구청장이나 군수 등에게 정비계획 때 조정할 수 있는 여지도 두었더라고요.

◇김윤경> 그러면 그렇게 우려하지는 않아도 되는 것이라고 보시는 것인가요?

◆김근용> 지자체에서 알아서 하지 않겠습니까?

◇김윤경> 그렇군요. 그리고 행복주택 같은 경우에 함 센터장님. 일부 서울에 어떤 동네들 보면 정말 혈서를 써가면서 반대하고 그랬잖아요. 그게 사실 지어지면 그래도 공급이 늘어나니까 좋지 않았을까, 라는 생각인데 안 됐어요. 삽도 못 뜬 곳도 많고. 이것은 어떻게 진행이 되어야 할까요?

◆함영진> 행복주택 사업지구들의 부지를 확대하기 위해서 철도부지 뿐만 아니라, 나대지라든지 가지고 있는 유수지. 이런 지자체나 정부가 갖고 있는 택지뿐만 아니라, 요즘에는 인천의 청천동이라고 하죠. 주택가격이 크게 오르지 않으니까 재개발 재건축 사업 속도도 굉장히 늦어지고 있습니다. 이럴 때 일정 부분 일반분양할 부분을 리츠나 펀드 같은 재무적 투자자들이 한꺼번에 매입을 해서, 조합원 시세로 대규모로 임대주택을 공급할 수 있는 뉴스테이 사업의 공급원에 이런 것들도 많이 증가하고 있는데요. 이런 것들처럼 행복주택도 여러 가지 택지를 확보해서 적재적소에 공급할 수 있도록 좀 주민들을 설득하고, 또 공공 기여할 수 있는 생활 편익 시설이라든지. 또 지자체 수요에 맞게 일부 지자체장에게 공급의 계획에 입주권을 넘긴다든지. 이런 식으로 해서 공급을 확대하는 것도 필요하다고 보입니다.

◇김윤경> 예. 김 박사님이 하시고 싶은 말씀이 있으신 것 같은데 시간이 별로 없어서. 30초 드릴게요.

◆김근용> 예. 짧게만 말씀 드리겠습니다. 행복주택 초기에 나왔을 때 그런 애로사항들이 있었어요. 그렇습니다만 2014년부터는 실제로 후보지가 LH가 보유하고 있는 땅이라든가, 지자체에서 지원하는 것 등에서. 작년에 공급 목표 26,000호였는데 33,000호 지구 지정이 됐습니다. 금년도에도 목표량의 절반 정도 수준까지 가고 있고. 그래서 지자체 등에 협조가 잘 되고 있는 상태입니다.

◇김윤경> 잘 되어가고 있다는 이야기셨군요. 시간이 없습니다. 저희가 더 많은 이야기를 하고 싶은데. 임대주택 어쨌든 늘어야 하고. 정책적인 제도 보완이 많이 필요하다는 얘기를 했는데. 마지막으로 정의를 내려야할 것 같아요. 임대주택은 무엇이다, 라는 정의를 내리면서 거기에 의제를 담아주시면 좋겠네요. 함영진 센터장님께 먼저 여쭐게요. 임대주택은 무엇이다.

◆함영진> 네. 임대주택은 서민주거복지의 첨병이라고 생각을 합니다. 일단 의식주 중에 가장 큰 돈이 들어가는 부분들이 바로 주거지죠. 그래서 좀 서민주거 안정의 보루 역할을 할 수 있도록 공급에 신경을 써야겠습니다.

◇김윤경> 꼭 필요하다. 김 박사님?

◆김근용> 주거생활은 점진적으로 상향 이동할 수 있어야 되지 않겠습니까? 그런 점에서 하나의 받침돌이 되어준다는 점에서, 임대주택은 희망의 사다리다. 이렇게 얘기하고 싶습니다.

◇김윤경> 이것도 역시 꼭 필요하단 말씀이시네요. 알겠습니다. 임대주택은 결국은 우리가 꼭 필요한 것이고 늘어나야할 것이고. 제도적인 보완이 계속 이뤄져야 할 것 같습니다. 2015 장기프로젝트 집앤잡 제 1탄 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 두 번째 심층토론 해봤습니다. 임대주택 꼭 필요하다는 결론이 났습니다. 국토연구원의 김근용 선임연구위원님. 부동산114의 함영진 리서치센터장님과 함께 했습니다. 두 분 오랜 시간 감사합니다.

◆함영진> 고맙습니다.

◆김근용> 감사합니다.