​[금요기획-집앤잡]"집, 사? 말아?" 차라리 월세가 낫다 vs 잘 팔리는 지역을 사라 -조명래 교수 vs 박상언 대표

[금요기획] 2015 장기 프로젝트 집&잡 제 1탄 “최고의 복지는 안정적인 주거다” 1:1 멘토멘티 중간 점검 & 심층토론 "집, 사? 말아?" 차라리 월세가 낫다 vs 잘 팔리는 지역을 사라
-조명래 단국대 도시지역계획학과 교수, 박상언 유엔알컨설팅 대표

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대담 : 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수, 박상언 유엔알컨설팅 대표

◇김윤경> 생생경제와 한국전파진흥협회가 함께합니다. 2015 장기 프로젝트 집앤잡. 제1탄은 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’, 집 문제를 다루고 있습니다. 지난 4월 1일부터 시작을 했는데요. 오늘은 거주 문제에 대한 고민을 해결해 드리는 1대1 멘토멘티 상담도 하고요, 프로젝트 중간 점검도 하고, 심층토론을 해보는 시간을 마련해 보았습니다. 먼저 오늘 2015 장기 프로젝트 집앤잡 1탄, ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 중간점검과 심층 토론을 함께 해주실 분입니다. 두 분 모두 저희 거주 개선 프로젝트의 자문위원이신데요. 소개를 해드리겠습니다. 먼저 단국대 도시지역계획학과의 조명래 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까?

◆조명래 단국대 도시지역계획학과 교수(이하 조명래)> 안녕하세요.

◇김윤경> 유엔알컨설팅의 박상언 대표님 나오셨습니다. 안녕하십니까?

◆박상언 유엔알컨설팅 대표(이하 박상언)> 네. 안녕하십니까.

◇김윤경> 교수님과 대표님은 저희가 매주 월요일에 집앤잡 특집으로 짚어봤던 주제들, 다들 보셨을 텐데요. 전세의 월세화를 다뤘고요, 임대주택 문제, 또 대출 상품들 상당히 많아서 나에게 뭐가 맞느냐. 이것들을 좀 짚어봤어요. 요즘 들어서 더 그런 것인지, 이미 그런 것인지는 모르겠지만 집에 대한 고민. 이게 내용은 좀 다르지만 계속 되고 있는 것 같은데요. 조명래 교수님은 집에 대한 고민, 요즘에는 사람들이 어떤 고민 하고 있는 것 같다고 보시나요?

◆조명래> 글쎄, 각종 언론에 나오고 있는 이야기들이라든가. 주변의 그야말로 전문가는 아닌 보통 사람들의 이야기를 들어보면, 대게 질문이 나오죠. 집을 사야 하는지, 안 사야 하는지. 그런 질문이 아마 지배적인 것 같습니다.

◇김윤경> 그렇죠. 박상언 대표님은 현장에 계시니까 더 많이 들으실 것 같기도 한데.

◆박상언> 주택이 실제적으로 거래량도 상당히 늘었는데요. 아무래도 현장에서도 주택이 월세를 내는 것보다 사야하지 않냐. 이번에 전세 가격이 너무 많이 올랐는데, 사야 하지 않느냐. 집값과 전셋값이 얼마 차이가 안 난다. 여러 가지 대출도 많이, 정책자금대출이 있기 때문에. 이런 문화가 상당히 많이 늘었습니다.

◇김윤경> 그렇군요. 정말 지금이 사야 될 때인가. 그래서 오늘의 주제도 ‘빚내서라도 집을 사야 하나’ 이런 주제를 가지고 있는데. 살 때인지, 아닌지는 조금 후에 다시 얘기를 해보도록 하겠습니다. 그리고 저희가 거주 상담을 해주신 분이 있고요. 거기에 대해서 전문가분이 심층 상담을 해드리는 1대1 멘토멘티 프로그램을 진행했습니다. 그래서 토론에 앞서서 그동안에 1대1로 상담했던 내용을 좀 전해드릴까 합니다. 전화 또는 문자, 홈페이지 상담을 통해서 많이 올려주셨는데요. 너무 많아서 저희가 그 중에 오늘은 세 가지만 추려서 소개를 해드릴까 합니다. 먼저 첫 번째 경우는 경북 구미시에 살고 있는 청취자 김 씨라고만 하셨는데요. 고등학교 3학년과 대학교 3학년 아들이 있고, 남편은 몇 년 전에 사업 실패로 신용불량 상태라고 합니다. 그래서 지금은 보증금 1천만 원에 월세 50만 원 집에 살고 있는데. 소득이 얼마 되지 않아서 월세가 너무 벅차다, 라고 하셔서 좋은 방법을 알려 주십시오, 라고 하셨거든요. 저희 답변은 집앤잡 자문 위원으로 계신 에듀머니 김준하 팀장님이 해주셨는데요. 간단히 말씀드리면 채무가 문제니까, 채무 상황에 따라서 개인 회생이나, 혹은 파산/면책, 개인 워크아웃 중에서 선택을 해야 되지 않을까라는 조언을 해주셨습니다. 그리고 가장 현실적인 부담이 되고 있는 월세는요. 꼭 낮춰야 한다. 그래서 신청인이 소득이 있으면 신청인을 세대주로 하는 국민주택기금으로 하는 전세자금대출. 예를 들어서 버팀목전세자금대출이나 저소득전세작금대출이 해당될 거라고 하니까. 꼭 알아보시고요. 국민임대주택 조건이 되시는 지도 꼭 알아보시라고 조언을 해주셨습니다.

그리고 두 번째 상담입니다. 오 모 씨인데요. 최근에 대구에서 경주로 회사를 옮기면서, 올해 9월에 입주할 대구 소재 아파트를 취소하려고 시공사에 문의하니까, 입주 기간이 돼야 취소할 수 있고, 또 위약금이 있다. 이렇게 얘기하셨는데. 회사 이전으로 취소 조건이 되는데, 위약금을 내야 하는지 알고 싶다, 고 상담을 해주셨습니다. 여기에 대한 답변은 저희 집앤잡 자문위원으로 계신 법무법인 한별의 안병한 변호사가 해주셨습니다. 그래서 아무래도 중요한 것은 계약서 내용이기 때문에, 개인적으로 더 구체적인 상담은 아마 전화나 문자로 드렸을 겁니다. 간단히 말씀드리면, 부득이한 계약 진행이 어려운 상황이 있습니다만, 아무래도 계약자의 책임 영역에 해당한다. 일방적으로 취소하기는 어렵다고 말씀을 해주셨습니다. 이렇게 상담을 원하시는 분들은 생생경제 홈페이지에 집앤잡 게시판이 따로 있습니다. 여기에 남겨주시면 되는데요. 자문위원들, 오늘 모신 두 분도 있고요. 대한민국 최고의 부동산 전문가 분들이 집 문제를 상담해 드리고 있습니다. 프로젝트 기간 동안은 상담은 무료로 진행되고요. 비밀 게시판입니다. 정보 유출의 위험은 없으니까 안심하시고 상담을 남겨주시면 됩니다.

한 분 더 소개를 해드릴게요. 서울 성동구 성수동에 전세 1억 5천에 살고 계시는데, 계약이 지금 3개월 정도가 남았다고 합니다. 그래서 전세를 올리는 대신에 집주인이 역시 전세금에 월세 30만 원을 더 부담해라, 라고 요구를 했다는데. 정말 대출을 받아서 집을 사야 하나, 어떻게 해야 하나. 고민이 많다, 라고 하셨는데요. 이 분에 대한 고민은 사실 굉장히 많은 분들이 하시는 고민입니다. 그래서 저희 지금 스튜디오에 나오신 자문위원 두 분이 상담해 주시면 좋을 것 같아요. 이 분은 근처에 신축 빌라가 3억에서 3억 2천정도 한다고 합니다. 그래서 지금 1억 5천짜리 전세 빼고 대출 받고 해서 집을 살까. 이런 고민을 좀 하고 있는 것 같은데. 먼저 조명래 교수님께 이 분에 대한 조언을 좀 부탁을 드려도 될까요?

◆조명래> 네. 지금 월세 30만 원이 요구되기 때문에, 아마 가처분에서 나가는 부분이 많아서 생활이 상당히 어려워질 수 있는 문제가 있는 것 같아요. 그런데 지금 보니까 1억 5천에 전세를 들고 있는데. 신축빌라를 사려면 최소한 그 배가 필요하지 않습니까? 그런데 이 부채가 현재 재산의 대등한 정도로 부채 규모가 늘면, 그 또한 상환하기가 아무리 이자율이 낮다 하더라도 그렇게 쉽게 대출받을 수 있는 것은 아닌 것 같고. 그 다음에 앞으로 다른 경우도 마찬가지입니다만. 집값이 크게 오르지 않고 경우에 따라서 좀 떨어질 수 있는 가능성도 있다고 저는 보거든요. 특히 한국개발연구원의 공식 보고서를 보더라도, 내년 말 쯤 되면 가격이 다시 하락할 것이라는 가능성을 내놓고 있어서. 그래서 지금 주택을 사면 가격 하락에 대한 위험이 분명히 있습니다. 그럼에도 불구하고 그런 정도까지 많이는 안 떨어진다 하더라도, 그런 부분까지도 비용 부담을 할 수 있을 정도라면, 저는 사도 된다고 봅니다만. 저는 월세를 오히려 주인이 요구한다면, 좀 협상을 통해서 낮추는, 그것을 우선적인 대안으로 고민해보는 게 좋을 것 같고요. 아울러 부족한 부분이 있다면, 월세 관련해서. 오히려 좀 대출을 더 받아서 접근하는 것이 어떻겠냐. 이렇게 생각합니다.

◇김윤경> 사는 것 보다는, 일단 월세 금액에 대한 협상을 좀 진행해 보고. 부족한 부분들을 다른 대출로 이 월세를 메우는 것부터 먼저 생각해 보란 말씀이시네요. 박상언 대표님은 어떠세요?

◆박상언> 네. 일단은 두 가지 방향에서 말씀을 드리겠는데요. 일단 집을 안 사고 인근의 전세로 우선 사시면서…….

◇김윤경> 전세가 없다고 지금 그러시네요. 전세가 거의 씨가 말랐다고 하니까.

◆박상언> 다세대 같은 경우는 지역별로 틀리겠지만, 다세대는 강남권이야 대부분 월세지만. 방 두 세 개짜리. 성북구 같은 경우는 전세 비율이 소형 아파트가 현재 한 85% 정도까지 올라가 있어요. 아파트가. 다세대 같은 경우가 방 세 개 정도 된다고 봤을 때는, 전세가가 그 지역은 한 2억 5천정도 되거든요. 그래서 방 두 개짜리 하면 한 2억 2천정도. 전세를 사시면서. 전세라는 것은 사실 보증부 월세로, 사실상 가능하면. 보증부 월세나 전세인데. 무조건 또 전세가율이 높기 때문에 잘 들으셔야 합니다. 전세가율이 보통 80% 넘게 들면요, 우리 조 교수님 말씀처럼 집값이 떨어지게 되면 상당히 큰 문제가 생깁니다. 그럴 때는 무조건 월세가 나쁜 게 아니거든요. 그럴 때를 대비해서 보증부 월세로 이제.

◇김윤경> 반전세 얘기하시는 거죠?

◆박상언> 그렇죠. 그게 전세가율이 높은 지역에 들어갔을 때는, 혹시나 경제위기가 오게 되면 상당히 집주인의 채무상환이 어려워지면, 대출이 있었을 경우나 집값이 떨어졌을 경우에는, 전세금을 보장을 못 받습니다.

◇김윤경> 깡통 전세.

◆박상언> 그렇습니다. 전세금이 높은 지역에서는 보증금과 집의 대출 포함해서 보통 85% 정도. 그 정도 넘게 되면 보증부 월세로 하는 게 좀 더 안전하다. 이렇게 팁을 드리겠고요. 그러면서 청약 통장이 있으시면 청약 통장 활용을 하셔야 합니다. 일단은 집을 사야 하나, 말아야 하나. 이것은 제가 전문 컨설팅을 하기 때문에, 이것 때문에 물어보는 게 아니고. 어디를 사야 하냐. 어디를 청약해야 하나. 이것을 물어봅니다. 그래서 지금 청약통장을 사용해서, 정부에서 공공택지 같은 경우는 분양가 상한제가 적용이 돼있거든요. 그렇기 때문에 아직까지는 공공택지에서 나오는 물량이라든지, 아니면 민간택지들. 재개발, 재건축 단지에서 나오는 일반 분양분들이 있기 때문에. 이런 지역을 계속 청약해야 하겠죠. 그래서 아직까지는 무주택자들을 위해서 청약통장을 사용해서 어느 정도의 재택을 할 수 있는, 세차를 얻을 수 있는 이런 지역들이 좀 있기 때문에. 전세가율이 높은 지역에서는 보증부 월세를 좀 내시면서 청약통장을 좀 하시고. 전세가 있다면 사실상 전세가 제일 좋지만, 높은 지역은 이렇게 해야 한다. 두 번째는 집을 1억 5천 정도면 대출을 일부 받을 수 있거든요. 그래서 정부에서 2% 짜리, 2% 대 후반, 3% 초반까지 대출이 지금, 금리가 가능합니다. 정부에서 정책금리가 아니더라도, 시중 은행 대출 금리가 지금 3%대 초반까지 떨어졌습니다. 그래서 가능한 한 대출을 받아서 여력이 되시면 사야 하는데요. 향후 전세 가격도 계속 오를 수는 없습니다. 입주가 올해 분양을 많이 하기 때문에, 2년 뒤에는 입주가 몰리면 전세가 역전세 날 수가 있습니다만. 집값이 안 떨어지는 요건이 도심 지역에 실제적으로 월세가 전환이 빠른 지역들이 있거든요. 그래서 집을 산다고 봤을 때는 월세 수익형 부동산을 오피스텔이나 상가를 구입하듯이, 실제적으로 사게 되면 좀 하락폭이 적다. 상승할 때도. 주식이면 배당주죠.

◇김윤경> 두 가지라고 얘기하신 게, 제가 오래 말씀을 듣다 보니까. 결국은 처음에는 월세 유지하는 방법. 전세를 유지하는 방법을 얘기하셨고. 두 번째는 사는 방법을 얘기하신 것 같아요. 그런데 조 교수님이 아까 말씀하실 때, KDI에서도 보고서에서 내년 말 쯤이면 집값이 떨어질 수 있다. 떨어진다고 전망을 했나요? 질 수 있다. 하락폭도 예상을 했나요?

◆조명래> 거기까지는 아니고요. 지금 가격이 그렇게 급격하게 떨어질 정도는 아니고요. 대게 경량적으로 오르는 추세나 힘보다는, 하향 안정화 될 수 있는, 이런 것들이 더 힘이 강하죠.

◇김윤경> 그러면 내년 말이라는 것은 상당히 단기간이고, 더 중장기적으로 볼 때 부동산 시장의 정상화라는 것이 어떻게 보면 가격이 더 내려가는 것일 수도 있잖아요. 어떻게 보시나요?

◆조명래> 가격이 저는 이렇게 보고 있습니다. 어쨌든 우리나라, 특히 서울 같은 경우에는 우리가 갖고 있는 실질 소득에 비해서 상대적으로 집값이 높죠. 우리 실물경제 가치에 비해서는 주택의 평균 가격이 상당히 높은 편입니다. 그래서 이런 것들이 주택이 갖고 있는 이 가치가 일반재화적 성격으로 지금 바뀌어 나가는 단계예요. 이를테면 작년에 우리 주택 거래량이 106만 건이라고 하고. 2006년 수준과 맞먹는다 하는데, 2006년의 거래량이나 그 다음에 가격상승폭은 역사적인 기록입니다. 그 당시에 10퍼센트 이상 올랐고요. 특히 서울 같은 데, 많이 오른 곳은 20퍼센트까지 올랐는데. 그런데 작년 같은 경우에 1.8, 한 2퍼센트가 채 안 되거든요. 그렇게 될 수밖에 없는 것은, 지금 주택이라고 해서 옛날같이 터무니없이 오를 수는 없는 거예요. 최근에 며칠 전에도 어느 토론회를 갔더니, 우리나라 최근에 이 집값의 가격지수가 소비자 물가 지수와 상당히 근접해 가는, 그런 패턴을 보인다는 장기 추세 전망을 보여줬는데요. 일본에서도 거품 붕괴가 시작할 때는, 특히 일본에서는 맨션 가격의 하락이 일본의 경제 성장률 저하와 맞물려 갑니다. 우리나라에서는 물가지수를 보면, 작년 같은 경우는 한 2% 정도 오르는데 대게 집값의 상승도 거기에 맞춰가는. 그러니까 지금 은행이자율도 예금 이자율이 한 2%, 3%고. 물가상승률도 2%, 3%인데. 집값만이 그것의 수배를 넘어갈 수는 없는 거예요. 이런 힘이 과거에 고도성장기 때 집값이 많이 올랐던 것을 견준다면, 상대적으로 집값의 하향안정화 되는 힘으로 나타나는 것인데. 저는 그나마 마이너스 성장하지 안 하면 다행이라고 보고 있습니다.

◇김윤경> 그러면 집값이 떨어진다고 해서 집을 사지 않겠다고 사람들이 생각을 할까요, 아니면 그런 얘기들 많이 하잖아요. 다들 집은 빌려 살게 되는 개념으로 생각하게 될 것이다. 이런 얘기들도 많이 하는데. 저 같은 경우만 해도 주거의 안정성을 굉장히 중요시하는 세대거든요. 이런 사람들은 사고 싶어 하고요.

◆조명래> 그런데 우리나라에서 지금까지 집을 산다고 하면 쉽게 말해서 거주 개념도 있었고. 그 다음에 자산 증식의 개념도 분명히 있습니다. 우리나라 주택 구매자, 소비자들의 의식은 그 두 가지가 딱 붙어있었죠.

◇김윤경> 지금은 좀 변하고 있나요?

◆조명래> 변하고 있죠. 변하고 있는데 아직도 옛날이 집을 사면 집값이 오른다는 것에 대한 추억을 갖고 있는 거예요. 그런데 아무리 우리가 거주로 돌아간다고 해도 그 추억을 못 버리고 있는 것이죠. 그래서 주거 안정을 도모한다고 하지만, 개중에는 구매 요건이 있는 거예요. 그런데 제가 보는 바로는, 앞으로는 내가 돈을 2억 내지 3억을 갖고 있다면, 그걸 가지고 집을 살지, 아니면 다른 것을 할지에 대한 견주어 보는. 고민을 해보는 그런 시대가 본격적으로 열리지 않을까 싶습니다.

◆박상언> 추가적으로 제가 말씀을 드리겠습니다. 주택 같은 경우는 아무래도 여러 채 있는 분들이 과거에 경기가 휘청하자 문제가 됐는데요. 한 주택을 자기 소득 대비해서 원금과 이자 갚을 정도. 연소득의 한 30% 정도. 이 정도를 갚을 능력이면 크게 문제가 없다. 집이 하나인데 실제적으로 크게 투기하는 것도 실소유고, 크게 무리가 안 되고. 오히려 집이 없음으로써 이사 비용, 월세 비용이 더 많이 들고요. 일부 분들 같은 경우에는 심리적인 열등감이죠. 아직 집이 없네, 이런 것들. 아이들까지 하다 보니까. 이런 것들도 있습니다. 그래서 추가적으로 말씀드리자면 주택 가격을 결정하는 요인이 여러 가지 있습니다. 일부에서는 인구가 계속 줄어드니까 주택도 떨어진다. 주택 보급률이 백 퍼센트로 되고 있기 때문에 떨어진다, 라고 얘기를 하지만 중장기 그래프로 봤을 때는 오히려 집값은 꾸준히 상승하는. 이런 것을 보고 있는데요. 가장 중요한 게 소득과 경제성장입니다. 집값을 움직이는 게 팩트 중에 여러 가지 중에서 소득의 증가한다. 경제가 좋아져서 소득이 증가하면 가장 집값을 끌어올리는 요인이고요. 지방 같은 경우도 인구가 일부 지역에서 줄었지만, 지방 대도시. 특히 부산, 대구 같은 곳은 집값이 많이 오르지 않았습니까? 선진국에 제가 싱가포르라든지, 홍콩이라든지, 일부 쭉 제가 조사를 해보니까요. 이미 싱가포르 같은 경우도 주택보급률이 90%에 육박하고. 이런 지역이지만 집값이 두 세배 정도 급등하는. 소득이 증가했단 얘기죠. 그래서 일부에서는 단순히 팩트를 인구라든지, 주택보급률로 보고 있는데. 그 외 움직이는 게 소득하고 경제성장률, 이렇게 보시면 될 것 같아요.

◇김윤경> 미묘하게 다르네요. 조명래 교수님은 하향안정세의 어떤 추세를 말씀하셨고, 유엔알컨설팅의 박상언 대표님은 그래도 소득과 성장이 계속 된다면 집값은 오를 수 있다, 라고 얘기를 하셨는데. 집을 사시는 분들이 두 가지 의견을 다 보셔야 할 것 같습니다. 3부는 여기서 마무리를 하고요, 광고 듣고 저희는 4부에서 다시 찾아뵙도록 하겠습니다.

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◇김윤경> 2015 장기 프로젝트 집앤잡 제 1탄 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 지금 심층토론과 중간 점검을 하고 있습니다. 오늘 주제는 그래서 빚을 내서라도 집을 사야 하나, 라는 주제로 이야기를 하고 있고요. 단국대 도시지역계획학과의 조명래 교수님, 그리고 유엔알컨설팅의 박상언 대표님과 함께 하고 있습니다. 3부에서는 그래서 조명래 교수님이 집값은 약간 하향안정적인 추세로 갈 것이다, 라고 얘기를 하셨고. 유엔알컨설팅의 박상언 대표님은 그래도 집값은 오를 것이라고 얘기를 하셨는데. 그러면 집을 사야 하나요, 말아야 하나요, 라는 얘기를 좀 해야 할 것 같아요. 그런데 집은, 아까 조명래 교수님도 재화적 상품의 특성을 갖춰 가고 있다. 그러니까 어느 정도 내가 내 돈으로 접근할 수 있는 상품이 되어가고 있다고는 하지만, 결국은 사려면 대출 받아야 하거든요. 지금은 금리가 굉장히 낮기 때문에, 그리고 정책적으로 지원이 되기 때문에 살 수는 있는데. 앞으로 어떻게 될지 모르는데 그래도 집을 사야 할까요? 조 교수님?

◆조명래> 저는 만약 내가 삼십대이고, 그리고 각종 경제적 활동을 계속 해야 하기 때문에. 여러 가지 생활에서 필요한 그런 자금들이 많을 거예요. 이렇게 베이비붐 세대와 달리, 30대에서 사회생활을 시작하는 이런 세대들은 사실 주택을 사야할지, 안 사야할 지에 대한 고민이 필요합니다. 왜냐하면 서구선진국들을 보더라도 주택보급율이 100% 이상이 되고, 자가소유율이 60% 이상 되면 그 때는 집값이 굉장히 안정화 되요. 안정화되고, 특히 독일 같은 경우에는 주택소유율이 지금 40%인데도 불구하고 대부분의 사람들이 대게 임대로 살고 있습니다. 그래서 이게 우리가 생활자원 중에서도 주거비로 지출할 수 있는 부분을 상당히 줄여낼 수 있는 그런 효과가 있는 거예요. 그래서 젊은 세대들이 자기 인생의 경제라는 것을 길게 내다봐야 하기 때문에. 이런 측면에서 본다면 지금 많은 부채를 일으켜서 집을 사놓으면, 여전히 아직도 집값 상승이라는 기대를 가지고 사는데, 그렇지 않을 경우에는 엄청나게 부담이 되는데요. 지금 30대가 집을 많은 대출을 해서 장기상환 하는 것으로 해놓으면, 그 멍에가 평생을 갑니다.

◇김윤경> 알겠습니다. 어쨌든 가계부채가 젊은이가 지금 냈을 때는 괜찮지만, 평생 가지고 간다고 할 때는 상당히 부담이 될 수도 있다, 라는 말씀을 하셨거든요. 유엔알컨설팅의 박상언 대표님은 보시기에 집값이 오른다. 그래도 이 부채를 일으켰을 때의 금리는, 지금보다도 경제도 성장하게 되면 더 올라가잖아요? 부채 부담이 더 많아질 텐데 그래도 이렇게 해서 집을 사야 할까요?

◆박상언> 일단은 첫 번째로 선진국의 금리 구조를 보니까요. 장기적으로 갈수록 금리는 1%대로 수렴하게 됩니다.

◇김윤경> 모기지 같은, 모기지론의 금리를 얘기하시는 거죠.

◆박상언> 그렇습니다. 그래서 지금 우리 대출이 3%대 초반이고, 한국은행이 세 번 금리를, 지난해부터 내렸지만. 중장기적으로는 선진국으로 갈수록 우리보다 금리가 높은 나라가 없어요. 일단 첫 번째 안이고요. 두 번째 같은 경우는 사실 집을 사게끔 떠밀고 있어요. 왜 그러냐면요. 지금 너무 월세가, 다 월세입니다. 왜 전세가 없냐면 다 월세이기 때문에 없는 거예요. 그러다 보니까 월세를 직장인들이 어떻게 냅니까. 그래서 대출 3%대 받아서 하는데. 집을 안 사게 되면 지금 실제적으로 전월세, 전세에서 월세로 바뀌게 되면요. 평균적으로 연 6%입니다. 그러니까 더 내게 되는 거죠. 일단 그것을 말씀 드리고 싶고요. 그 다음에 아직까지 2년에 한 번씩 이사를 해야 하는, 이런 게 상당히 주부들한테는 스트레스를 받겠죠. 이런 게 가장 큽니다. 그래서 현재는 여러 가지 요건으로 봤을 때는, 집을 사야하는 것보다 더 중요한 것은 어디를 사야 하나. 이게 더 중요합니다.

◇김윤경> 어디를 사야 하나요?

◆박상언> 일단 가장 중요한 것이야, 그래도 그만큼 집을 사게 되면 대출이자를 내기 때문에. 대출 이자를 내는 만큼 이상은 올라야겠죠. 그래서 물가상승률이 올해는 안정이 됐지만, 물가상승률보다도 실제적으로 최소한 두 배 정도 오르는 지역이어야 되겠죠. 대출 이자만큼도 안 오른 지역은 실제적으로 투자가 적고. 대출 이자만큼 사실 올라야지 어느 정도 기회비용이라든지, 여러 가지 집값에 대한 취득세 이런 게 있기 때문에. 이 정도 오른다고 해서 집이 투기다. 이것도 시각의 문제가 있어요.

◇김윤경> 그것은 아닌 것 같고요.

◆박상언> 그 두 개가 아닌 거죠. 대출이자 이상으로는. 그 다음에 LH에서도 분양하는 게 임대분양이 있거든요. 5년, 10년. 민간은 5년, 10년짜리 실제적으로 살면서 그 전에 5년 있으면 분양전환 하거든요. 그러니까 LH에서 하는 것은 좀 저렴합니다. 월세가. 그래서 살다가 분양 전환 받는 것. 이게 저는 상당히 선진국형 주택 모델로 좋은 모델입니다. 분양 전환 받을 수가 있고 안 받을 수가 있기 때문에. 이런 것을 꾸준히 좀 눈여겨봐야 할 것 같습니다.

◇김윤경> 그렇군요. 물가상승률이나 어떤 대출이자 상승에 대한 부담 분을 집값 상승이 메워줄 수 있는 지역을 택하면 집을 사는 것도 바람직하고. 그 다음에 분양전환 할 수 있는 LH 공급.

◆조명래> 그런데 하나 중요한 변수가, 지금 서울 같은 경우에 열 가구 중에 6.7 가구가 사실은 임차 가구예요. 임차 가구로 살고 있습니다. 그만큼 이제는 주거 복지 정책이 임대차 관계를 어떻게 안정시키느냐, 에 달려 있거든요. 그런데 우리나라 주택 정책은 아직까지 매매활성화 내지는 공급 중심으로 되어있기 때문에, 아직도 월세로 전환이라든가, 혹은 임대가 확산되는. 임대차 관계가 확산되는 이런 것에 대응하는 정책이 아직도 제대로 갖춰져 있지 않아요. 수요가 굉장히 많다는 것이죠. 따라서 이 대체이자율이 낮아지는 것과 마찬가지로, 임대료라는 것도 지금까지 천정부지로 치솟을 수는 없습니다. 그 또한 집값이 낮아지는 만큼이나. 사실 우리나라 임대료가 높은 까닭은 집값이 높기 때문에 그러는 거예요.

◇김윤경> 거기에 상응하죠. 거의 비례하고 있죠.

◆조명래> 그래서 임대료도 지금 정부의 각종 여러 정책도 논의하고 있고 강구하고 있기 때문에, 저는 시장이자율을 반영하는 것으로 중장기적으로 안정화될 것으로 봐요. 그렇기 때문에, 특히 30대 같은 경우에는 자기의 재정의 설계라는 것을 주택 관련해서는 사실 5년, 10년까지 내다보면 선택의 여지가 훨씬 더 장기적으로 봐야 합니다.

◇김윤경> 그러면 조 교수님께 이런 것을 구체적으로 여쭤보기는 좀 그렇지만. 집에 대한 거주비, 대출을 다 포함해서요. 그게 내 소득의 어느 정도면 집을 사고, 어느 정도면 임대로 살고. 이것을 결정할 수 있는 기준이 있을까요?

◆조명래> 대체로 서울 같은 경우는 소득 하위 20% 미만 가구 같은 경우에는 월급에서 30%를 월세로 내고 있어요. 백만 원을 벌면 34만 원을 낸다고 하기 때문에, 굉장히 과도하다고 보고. 전문가는 최소한 30% 이하로 떨어져야 한다고 보거든요. 따라서 제가 보기에는 15%에서 한 최대 20% 이하. 가처분 소득 중에서 원리금으로 상환할 수 있는 최대치를 그 정도로 잡고 환산해서 집을 사든지, 아니면 그에 상응하는 대출을 일으켜서 전세로 살든지. 이런 것이 적정하다고 봅니다.

◇김윤경> 그런데 15%에서 20% 정도면 대출 이자 감당이나 이런 것은 거의 안 될 것 같은데요. 거주비를.

◆조명래> 그렇죠. 그것도 많죠. 그런데 지금 이제 당장은 전세라든가 월세가 세기 때문에, 그 정도는 어느 정도 수긍을 하고 가야 하는데. 앞에서 말씀 드렸던 임대료 같은 것이 어느 정도 안정화 되면, 그 때 조금 비중이 줄겠죠. 어쨌든 간에 가장 중요한 변수는 가처분 소득입니다.

◇김윤경> 그렇죠. 그리고 박상언 대표님께 좀 여쭤보고 싶은 게요. 무주택자들이 집을 사는 것은 지금의 정책들 무지하게 좋아요. 그래서 정말 부담스러운 수준이 아니라면 사도 좋겠다는 생각이 들 정도인데요. 이런 정책적인 지원을 무주택자만 받는 게 아니더라고요. 그래서 이걸 오히려 투기수요를 불러일으킬 수 있는 요인이 아닌가, 라고 지적하시는 분들도 많이 있거든요.

◆박상언> 최근에 아무래도 지난 2, 3년간 주택 시장이 거의 빈사 상태였기 때문에. 유주택자도 청약 요건을 대게 완화시켜 줬습니다. 그래서 한주택자들도 감점을 없앤다든지, 여러 가지 세대주 아니더라도 분양을 받게 해야 한다든지. 이런 것 때문에 사실상 무주택자들이 상대적으로 피해를 보고 있다. 이렇게 생각을 하고 있습니다. 일단은 아직까지는 청약 저축 같은 경우 무주택자들이 활용할 수 있는 이런 방향이고. 그리고 무주택자를 위한 대출도 좀 있습니다. 디딤돌 대출이라든지 이런 것들도 조건이 되기 때문에, 일단 보셔야 할 것 같은데요. 그래서 일단은 여러 가지 무주택을 유지하면서 청약 통장을 사용해서 하는 방법이, 사실상 가장 좋습니다만. 여력이 안 된다고 봤을 때는 과거에 집값이 급등할 때야 뭐 오히려 집을 사다놓고 거꾸로 대출을 갚는. 이런 방식으로 재테크를 많이 했거든요. 그런데 지금은 사실 과거 같이 그렇지는 않기 때문에. 너무 무리하게 대출은 받지 마시고. 제가 봤을 때 원리금하고 이자, 매월 원금과 이자를 갚는 게 보통 자기 소득의 30% 정도. 매매로. 임대로 봤을 때야 20% 되겠지만. 30% 정도 갚을 능력이 있다면 사는 게 좋고. 일단은 우리 때는 그런 것 같아요. 우리 때는 아무래도 집을 안 사게 되면, 오히려 있는 사람보다 나중에 보면 한참 뒤떨어지더라고요. 집을 안 사게 되면 그게 다 소비로 나가버리게 되는 거죠. 자동차를 업그레이드 한다든지, 해외여행 두 번 더 가버리고. 여기저기 돈 꿔달라고 하고. 이렇기 때문에 집을 집값이 오른다는 개념 보다는, 이제껏 고생해서, 실제적으로 노후를 위해서 저축해 놓는다. 스톡 개념. 이렇게 보셔야 할 것 같아요.

◇김윤경> 알겠습니다. 그런데 지금 두 분이 말씀해 주신 게, 대출을 끼고 집을 사더라도 조명래 교수님은 굉장히 신중하셔서 15 내지 20% 정도만, 그것을 감당할 수 있을 때 사라. 이렇게 얘기를 하셨고. 조금 더 너그럽게 잡아주셔서 박상언 대표님은 30%라고 얘기를 하셨는데요. 지금 집을 사고 싶어 하시는 분들의 경우에, 다 그걸 넘어갈 것 같아요. 그렇지 않을까요? 조 교수님? 그러면 결국 사지 말란 말씀이신가요?

◆조명래> 그렇죠. 저는 사야 될 것인가, 안 사야 될 것인가, 라는 그야말로 두 가지 선택지에 대해서 답을 하라고 하면. 저 같으면 안 삽니다. 왜냐하면 저도 자식을 갖고 있어서, 애들한테 집을 사줘야 할지, 안 사줘야 할지. 결혼한 애들이라서. 고민하다 결국 안 사기로 했습니다.

◇김윤경> 그러셨어요. 그러면 계속 거주의 불안정은 있잖아요.

◆조명래> 그런데 우리 베이비부머 세대보다는, 지금 현재 젊은 세대들이 상당히 가동력이 높습니다. 집에 있는 시간도 적고. 그리고 대형 주택에 예컨대 돈을 잠가놓는 것도 선호하지 않고. 또 부모가 주택을 남겨준다는 것에 대한 기대도 하고 있고.

◇김윤경> 아직도 하나요?

◆조명래> 왜냐하면 베이비붐 세대들이 은퇴를 하고 유산을 남기는 시점이 막 시작 되거든요. 어쨌든 간에 지금 전세들이 마련해 놓은 주택이 자식 세대로 넘어가는 상황도 있고 해서. 훨씬 더 소유에 대한 의식이 약해요.

◇김윤경> 소유에 대한 의식이 약해지고 있다.

◆조명래> 그리고 최근에 어느 여론조사를 보게 되면, 물론 조사에 따라 많이 다른데. 제가 최근에 본 조사 결과를 보면, 10명 중 한 명씩 사겠다는 그런 응답 결과도 있습니다.

◇김윤경> 그래요? 저는 농경사회의 유산이 저한테 아직 많이 남아있나 봅니다. 저는 집을 갖고 있으면 굉장히 안정적이겠다. 이런 생각이 드는데.

◆박상언> 일부 분들은 아버지가 집 줄 텐데, 왜 집을 사니. 이런 게.

◇김윤경> 그런데 아버지가 은퇴 자금이 모자라서, 은퇴 노후 자금이 모자라서 영 모기지론. 주택연금 받으실 수도 있잖아요.

◆박상언> 주택연금을 그래서 사실상 받는 게 아무래도 앞으로 100세 시대이기 때문에. 주택연금을 받고 사실 생활비로 해야 하기 때문에. 이렇게 설득을 시키는데. 일부 젊은 사람들은 그렇게 생각을 하는 분들도 있더라고요. 그런데 아무래도 재산적인 것을 제하더라도, 집이 있고 없고에 따라서 여러 가지 심리적인 안정감도 있습니다. 그 다음에 재산을 스톡해 놓은 개념이죠. 아무래도 전세를 살면서 나머지 돈을 통장으로 유지하고 있으면, 그 돈이 사실 오래 가기 쉽지 않거든요. 그런데 집에 묶어져 있으면 집값이 안 오르더라도 오래 갈 확률이 많은 거죠.

◇김윤경> 알겠습니다. 지금 문자로 문의가 많이 들어오고 있는데요. 한 가지 좀 문의를 드릴게요. 7582님. 전세 살다가 전세 보증금 너무 올려달라고 해서 월세로 돌릴지, 대출을 받아서 집 살지 고민 중이어서 딱 제 얘기를 하고 있습니다. 두 분의 말씀이 많이 도움이 되고 있는데. 눈을 낮춰서 이 분은 빌라를 사서 들어가든지, 교외로 빠져서 좀 저렴한 아파트로 가는 것은 어떨지를 물어보셨거든요. 조 교수님은 어떻게 조언해 주시겠어요?

◆조명래> 저는 집을 사는 게 여러 가지 고려를 해야 하는데. 가령 전세 살면서 느끼는 불안. 그 다음에 이사를 자주 해야 하는 것에 대한 불안. 지금 현행 제도가 그렇게 된 것입니다. 제도만 강구되면 많이 해소될 수 있는데. 가령 계약 갱신 청구권이라든가 등등. 지금 국회에서 논의되는 것이 어느 정도 제도화되면 괜찮지만. 지금으로서는 그 비용이 순수한 경제적 개념이라기보다는 심리적 비용이 있죠. 따라서 이런 것들이 나로서는 상당히 생활을 불안하게 하고 경제적인 가치 이상으로 해야 한다. 그 경우는 사실 빚이 들더라도 살 필요 있다고 봅니다. 그런데 중장기적으로 여러 가지 것들을 입체적으로 고려한다고 한다면, 저는 안 사는 것이 지금으로서는 낫다. 이런 이야기죠.

◇김윤경> 그럼 이 분도 눈 낮춰서 빌라를 가든지, 교외로 빠지든지 하지 않아도, 월세로 계속 사는 것도 바람직하다는 말씀이신데.

◆박상언> 저는 다른 생각인데요. 아무래도 월세가 이 분 같은 경우에는 부담이 많이 될 거예요. 그러다 보니까 아까 대출 3% 짜리를 받게 되면 월세보다 절감이 되는 것이기 때문에, 실제 생활비 면에서 도움이 되겠죠. 가계 경제에. 두 번째로 봤을 때, 외곽 지역이라든지 빌라들, 눈높이를 낮추면 사실 괜찮지만. 눈높이를 아파트보다는 빌라 쪽이 여유가 있습니다. 여유가 있어서 아파트 전세 가격이면 빌라를 살 수 있는데요. 실상 많은 분들이 아파트 가격, 전세 가격이 오르다 보니까 빌라로 눈을 낮추다 보니까, 빌라도 눈이 높아져 버린 거예요. 눈이 높아져 버리니까 빌라도 월세로 많이 돌아다니는데요. 이거 하나만 말씀 드릴게요. 빌라를 사든, 외곽에 아파트를 사든, 잘 팔리는 지역을 사세요. 매도하기 쉬운.

◆조명래> 하나만 더 말씀드릴게요. 실제 주거비용로서는 월세가 가장 많이 들고요. 그 다음에 자가고, 그 다음에 전세입니다. 그래서 자가라는 것이 보이지 않는 비용 지출도 많아요. 이를테면 각종 유지비라든가 관리비가 있기 때문에. 단순히 대출액으로만 비교할 수 없는 다른 숨은 여러 비용들이 많다는 것도 봐야 합니다. 그리고 가격 하락에 대한 비용도 있고.

◇김윤경> 그렇겠죠. 이제는 마쳐야 할 시간인 것 같아서요. 저희 토론은 언제나 맨 마지막으로 이 주제를 정의를 내리고 끝내는데요. 집은 무엇이다. 간단하게 한 마디씩을 부탁드릴게요. 박상언 대표님. 집은 무엇이다.

◆박상언> 집은 뉴스에서 사라져야 한다. 이게 무슨 이야기냐면, 서민들이 안정적으로 사실상 집값의 급등에 관계없이, 정부에서 계속 임대주택을 계속 공급해 주고. 우리가 외국을 가더라도 우리나라 같이 부동산 자체가 1면, 2면에 나오는 경우가 없거든요.

◇김윤경> 알겠습니다. 안정이 되면 뉴스에서 사라지게 될 것이다. 조명래 교수님. 집은 무엇이다.

◆조명래> 집은 멍에다. 이건 집값이 떨어져도 걱정이 되고, 사야 되나 걱정이 되고. 팔아야 되는 것도 걱정이고. 이것은 어쨌든 간에 국민적 멍에다.

◇김윤경> 알겠습니다. 두 분의 견해 차이와 또 사실은 이게 현실적으로 두 가지가 다 있는 것도 같고요. 오늘 좋은 얘기 많이 들어봤습니다. 단국대 도시지역계획학과의 조명래 교수님. 유엔알컨설팅의 박상언 대표님과 오늘 ‘최고의 복지는 안정적인 주거다’. 심층토론 함께 했습니다. 오늘 오랜 시간 감사합니다.