“정부, 10.30 전월세대책, 전세 지원은 전셋값 폭등 부작용 키울 것. 저렴한 월세대출 지원하겠다"-국토교통부 김재정 국장

<경제 핫이슈> “정부, 10.30 전월세대책, 전세 지원은 전셋값 폭등 부작용 키울 것. 저렴한 월세대출 지원하겠다. 전세의 월세화 불가피"-국토교통부 김재정 주택정책관

앵커:
정부가 오늘 2시죠. 조금 전인데 가중되고 있는 전월세난을 해결해 주기 위해서 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 발표했습니다. 어떤 내용을 담고 있는지 서민들의 눈과 귀가 쏠리고 있는데요. 이번 대책을 발표한 국토교통부의 김재정 주택정책관을 직접 연결해서 자세한 내용 들어보도록 하겠습니다. 국장님, 안녕하십니까?

국토교통부 김재정 주택정책관(이하 김재정):
네, 안녕하십니까?

앵커:
먼저 이번 전월세 대책에 담겨 있는 내용을 핵심만 좀 간추려서 얘기해주시죠.

김재정:
첫 번째는 단기적인 전월세 수급 불안에 대응하고자 합니다. 그래서 단기적으로 전월세 불안 우려 지역에 대해서 즉시 입주가 가능한 매입 전세 임대 주택을 집중 공급하려고 하고요. 또 하나는 시장 변화에 따라서 다양한 임대 주택을 공급하려고, 거기에 따라 규제 개선도 하고 세제 지원도 많이 담았습니다. 마지막으로는 전세가 월세로 전환함에 따라서 저소득층의 주거비 부담이 굉장히 가중되고 있는데요. 그래서 저희가 보증부 월세 가구에 대한 지원을 강화하는 그런 내용들이 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있습니다.

앵커:
자금적인 지원도 있고요. 지금 얘기를 들어 보니까, 그 다음에 공급을 늘리는 그런 대책도 들어 있는 것 같아요. 그래서 이번 대책을 놓고 서승환 국토교통부 장관은 주택 시장 활력을 회복하고 전세 수요의 매매 전환을 통해서 전세 시장 안정을 도모하겠다, 라는 그런 말씀을 하신 적이 있는데, 보통 정부의 입장을 계속해서 들어 왔던 게 매매를 많이 활성화해서 전세 시장을 안정시키려고 했잖아요. 그건 맞죠?

김재정:
예, 맞습니다.

앵커:
그런데 오늘은 그런 얘기는 좀 안 나온 것 같네요?

김재정:
예, 그 이유는 저희가 작년에 4.1 대책부터 최근의 9.1 대책까지 기본적인 방향이 주택 시장 정상화를 통해서 고액의 전세 수요를 매매 수요로 전환한다, 그런 것들은 기존에 저희가 많이 발표를 했고요. 이번 대책은 그 중에 약간 소외되었다고 할 수 있는 보증부 월세 가구에 대한 그런 대책에 저희가 중점을 둔 거지, 앞에 말씀드린 대로 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 정책이 바뀌었다든지 하는 건 아닙니다.

앵커:
그러면 매매 수요 전환에는 성공하신 걸로 평가하시나요? 어떠신가요?

김재정:
충분치는 않지만 지금 거래량이나 주택 가격, 전세 가격도 상대적으로 안정이 되어 있기 때문에 저희 나름대로 성과가 있었다고 생각합니다.

앵커:
국장님, 그런데 전세 가격이 상대적으로 안정되었다고 말씀하셨잖아요? 이게 수치상으로 보면 사실 우리가 체감하고 있는 전세 가격은 굉장히 많이 올랐거든요? 상대적으로 안정화되었다는 건 어떤 기준에서인가요?

김재정:
일단 정부 정책의 지수를 봐야 하는데, 금년만 해도 10월까지 누계 상승률이 전셋값이 2.82%입니다. 그래서 최근의 5년 평균이 5.21%니까 낮다고 할 수 있는데, 다만 최근의 전셋값 상승률이 안정적이라고 제가 말씀드렸지만 2009년도부터 11년까지 전세 가격이 상당히 급등을 했습니다. 그래서 이러한 상승분이 누적이 되었기 때문에 상승률은 높지 않다 하더라도 절대 가격이 높고, 그래서 실제 국민들께서 체감하는 전세 가격에 대한 부담은 지수 보다 상당히 크다고 생각은 하고 있습니다.

앵커:
그리고 전세 가격이 많이 오르면서 또 금리는 낮고, 이러다보니까 월세로 많이 전환을 하고 있잖아요? 그래서 전월세 전체가 문제가 있는데, 정부에서 파악하고 있는 심각성은 어느 정도라고 말씀을 하시겠어요?

김재정:
저희가 전세가 월세로 전환함에 따라서 비자발적으로 저희가 지방으로 이전을 한다든지, 아니면 도시 외곽으로 이전한다든지, 그런 가구들이 많이 나타나고 있기 때문에 이번 대책에서는 저희가 그 동안 중점을 뒀던 구매를 하는 가구, 또는 전세 들어 있는 가구도 중요하지만 그 동안 대책에서 약간 소외되었다고 할 수 있는 보증부 월세 가구에 대한 지원을 강화한 게 이번 대책의 배경이라고 할 수 있습니다.

앵커:
그래서 지금 대책을 보면, 임대를 늘리고요. 또 전월세 불안 지역에서 임대를 늘리고 집중 공급하겠다, 이런 것들은 일단 반갑게 받아들일 수는 있는 소식인데요. 그런데 이게 이 지역에 매입을 해서 다시 또 전세 임대할 수 있는 그런 매물이 있는지도 궁금해요.

김재정:
저희가 LH를 통해서 매년 매입 전세임대주택 4만 호를 공급하고 있습니다. 그런 노하우가 지금 되어 있기 때문에, 금년에 3천 호를 추가하고 내년에 만 호를 추가하겠다고 발표를 했는데 그게 쉽지는 않지만 그 동안의 많은 여건과 정보가 있기 때문에 어느 정도 가능할 거라고 생각을 하고 있습니다.

앵커:
지역은 어느 쪽인가요?

김재정:
지역은 그 동안에 전세가 많이 오른 지역이 서울의 남부 지역, 그 다음에 그 아래에 있는 경기도 지역이기 때문에 이들 지역을 중심으로 매입 임대, 그리고 전세 임대를 집중적으로 공급할 예정입니다.

앵커:
서울 남부, 구체적으로 어디라고 찍어주실 순 없으신가요?

김재정:
저희가 먼저 구로, 송파, 그런 데인데 그런 지역이 출퇴근이라든지 그런 거주 범위가 그 구에만 한정되지 않았기 때문에 그 둘을 둘러싼 출퇴근이 가능한 지역까지 저의가 매물을 확보할 수 있을 거라고 생각하고 있습니다.

앵커:
여기에 드는 예산은 어떻게 충당이 되나요?

김재정:
저희가 국민주택기금하고 정부 재정에서 충당을 하게 되는데, 추가 물량이 올해가 3천 호 정도 되는데요. 거기에 소요되는 재정이 2600억 정도, 내년에는 1만 호 추가 공급을 하기 때문에 9천억 정도, 합치면 1조 1600억 정도 되는데 어떻게 보면 크게 보이지만 주택기금의 재원이 여유가 있기 때문에 이 정도는 충분히 저희가 정부 재정으로 감당할 수 있을 거라고 생각합니다.

앵커:
그리고 지금 주택시장 정상화를 위한 대책 중에 하나였는데 재건축 규제 많이 풀어주셨잖아요? 이게 재건축이 되면서 전월세난이 심화된다, 이런 얘기도 많이 해요. 공급이 딸리게 되니까. 그렇게 되어서 이게 전월세난을 불러 왔다는 얘기도 있는데, 어떻게 보시나요?

김재정:
그건 한편으로는 맞고 한편으로는 맞지 않는데요. 재건축을 이어주면 당장은 아무래도 전세 문제는 있을 겁니다. 이전 수요가 있기 때문에. 그런데 일반적으로 저희가 재건축이 이루어지고 나면 그 전에 비해서 공급량, 건설되는 양이 30% 이상은 많아지기 때문에 궁극적으로는 전세난이 완화되는 데 도움이 된다고 생각합니다. 다만 이 과정에서 단기적으로 이주 수요가 증가를 해서 그 지역의 전세난에 문제가 있기 때문에 이번에 발표한 것처럼 그건 국토부하고 서울시가 협조가 잘 되어 있습니다. 그래서 그런 문제가 되는 지역은 이주 시기를 1년 이내에 조정을 할 수 있도록 지금 법령이 되어 있고, 저희가 서울시하고 긴밀하게 협의를 해서 그런 전세난이 크게 발생하지 않도록 협조를 하도록 하겠습니다.

앵커:
이주 수요 관리라는 게 가능한 건가요?

김재정:
저희 법령 상 1년 이내에 이주 시기를 조정할 수 있도록 근거가 있기 때문에 이주 시기가 집중된다고 생각을 하면 단지별로 1년의 범위 내에서 조정을 하면 어느 정도 가능하고, 또 그 분들이 이주를 해야 될 때가 서울의 경우에는 물량이 충분치 않지만 경기도 쪽은 신도시 같은 데 많은 물량이 있습니다. 그런 것들에 대해서 정보를 공유하고 알선하고 그렇다고 한다면 우리가 예상했던 것만큼 전세난이 심하지는 않을 거라고 생각합니다.

앵커:
그리고요. 전세에서 월세로 전환하는 과정이 굉장히 빠르게 진행이 되고 있잖아요? 이거 때문에 주거 부담이 상당히 늘어나고 있는데, 이번 대책을 보니까요. 사실 그걸 인정을 하고 계신 것 같아요. 저는 그걸 좀 막는 대책이 나와야 되지 않나, 했는데 전세에서 월세로 바뀌고 있으니까 월세 중심의 지원책이 나온 게 아닌가, 라는 생각이 들거든요?

김재정:
그건 맞습니다. 저희가 전세가 월세로 가는 현상을 여러 가지로 분석을 해 봤는데 그건 막기는 어렵다, 자연스러운 현상이다, 그렇다고 한다면 그걸 인위적으로 못 가게 막는 것보다는 간다는 걸 인정을 하고, 다만 그로 인해서 보증부 월세 가구가 상당한 부담을 갖기 때문에 그러한 가구에 대해서 월세 대출을 한다든지, 기금에서 보증금 대출 이율을 깎아준다든지 해서 그 분들의 주거비 부담을 낮추는 게 저희는 최선의 방안이라고 생각을 하고 있습니다.

앵커:
그러면 일각에서는 그렇게 지적을 해요. 전세 빠진 전월세 대책이다, 그리고 전세의 월세화를 너무 인정하고 가는 것이 아니냐, 라고 지적을 하는데 그 부분은 어떻게 답을 하시겠어요?

김재정:
저희가 그 동안은 전세 대책도 많이 했습니다. 특히 전세자금을 1년에도 6조 4천억 정도 15만 가구에 공급을 하고 그랬었는데, 그러한 것들이 그 분들의 주거비 부담을 약간 덜어준다는 측면도 있지만 오히려 저리의 전세자금을 대출하다보니까 전셋값이 더 올라가는 그런 문제가 있어서 저희가 지금은 너무 전세에 대해서 집중적으로 지원하는 거는 부작용이 있다, 그래서 고액전세의 경우에는 매매수요로 돌리고, 그 다음에 고액전세가 아닌 경우에는 자연스럽게 보증부 월세로 갈 수 있도록 지원하는 게 시장의 왜곡을 가장 작게 하는 그런 수단이라고 생각을 하고 있습니다.

앵커:
그게 이론상으로는 맞아 보이기도 하는데요. 저도 전세를 살고 있는데, 서민들의 주거 안정이라는 것은 사실 우리나라에만 있다는 특수한 전세가 더 안정적이기도 하잖아요?

김재정:
물론 전세가 안정적이긴 한데, 그 동안에 전세는 시중금리가 낮았고, 그 다음에 주택 가격 상승이 예상이 되는 그런 상황에서는 어느 정도 성립이 되었는데 지금 같이 임대차 시장이 구조 변화가 이루어지고 거시 경제의 여건 변화에 따라서 전세의 경우에 계속 예전과 같은 상태, 집값의 50% 내외, 그렇게 싸게 공급하는 그런 형태는 쉽지 않을 거라고 생각을 합니다. 그걸 정부가 인위적으로 개입을 해서 어느 정도 가격을 낮춘다든지 하는 것에는 한계가 있다고 저는 생각합니다.

앵커:
그러면 전세 대책은 지금 나올 건 다 나왔다고 보시는 건가요?

김재정:
그렇지는 않고요. 저희 나름대로 많은 노력을 하고 있고, 그 다음에 그런 것들이 준공공임대주택이라든지 공공임대주택, 그런 것들을 공급을 하면 그게 완전한 전세는 아니지만 그게 월세를 고려한다 하더라도 시중보다 많이 싸기 때문에 그런 것들이 근본적인 대책이 될 수 있을 거라고 생각합니다.

앵커:
전 그런 부분도 생각을 해 봤어요. 임대차 기간 연장안 같은 것도 얘기가 됐었고요. 전월세 상한제도 있고, 계약갱신청구권, 이런 것도 전세 안정 대책으로서 나와 줬으면 좋지 않았나, 라는 생각이 들거든요?

김재정:
그런데 저희 정부의 기본적인 입장은 방금 말씀하신 세 가지는 전부 다 규제를 강화하는 건데 거기에 따른 부작용이 크게 예상이 되기 때문에 현재 저희가 내세우고 있는 인센티브 형식, 용적률을 좀 더 준다든지, 그 다음에 저리의 자금을 지원한다든지, 그런 식의 간접적인 방법이 최선이 아닌가 생각이 들고, 예를 들어서 전월세 상한제의 경우에는 단기적으로는 전세 가격 급등이 우려가 되고요. 또 장기적으로는 임대 주택 공급 축소도 우려가 됩니다. 그래서 신중한 검토가 필요하고 갱신계약청구권도 사실 임대 기간이 현재 2년에서 사실상 4년으로 연장이 되었기 때문에 거기에 따라서 임대주택 공급이 위축되는 그런 것이 우려가 되고 있습니다.

앵커:
이번에 획기적으로 보인 게 월세 대출이에요. 취준생이나 직장 있는 기초생활수급자의 경우에는 대출을 해 준다고 하셨거든요. 이게 많은 사람들이 수혜를 받을 수 있을까요?

김재정:
일단 그렇게 생각하고 있고요. 현재 저희가 생각하고 있는 게 월세 30만원까지 지원할 계획입니다. 2년 간. 대출입니다. 그러면 30만원이면 1년에 360만원, 2년에 720만원이 되는데 저희가 500억을 예산을 생각하고 있기 때문에 일단 시범적으로 7천 명 정도 혜택을 볼 수 있을 거라고 생각합니다.

앵커:
대출수요가 더 늘어나면 어떻게 하실 건가요?

김재정:
그건 이번에 새로 제도가 도입되고 얼마나 수요가 있을지, 그런 거에 대한 판단이 쉽지 않기 때문에 시범사업을 해 보고 그 다음에 결정할 계획입니다.

앵커:
이게 사실 그냥 주는 게 아니라 대출이잖아요. 이게 연체가 되고 부실화되고 하면 결국 정부 재정, 이게 기금에서 나가는 거잖아요? 재정 악화라든지 이런 게 걱정이 되는데 그건 걱정 안 하셨나요?

김재정:
걱정을 좀 하긴 했는데 그래서 저희가 이번 주된 대상이 취업준비생입니다. 그 분들이 지금 당장은 소득이 없지만 저희가 월세자금이라든지 그런 걸 통해서 도와 드리면 일정 기간 내에 취직을 해서 그게 상환이 가능할 수 있을 거라 생각을 하고 있고요. 저희가 그 분들이 제대로 상환하면 나중에 전세 자금 대출할 때 금리 우대를 줄 겁니다. 그런 식의 인센티브도 생각을 하고 있습니다.

앵커:
전세는 포기하신 건 아니죠?

김재정:
포기한 건 아니고, 지금 대책이 계속 있기 때문에 15만 가구의 6조 4천억에 전세 자금 대출이 매년 나가고 있습니다.

앵커:
대출 이외에 최선책은 없나요?

김재정:
대출 이외의 방법은 임대주택 공급 등을 통해서 값싼 임대료로 계속 임대를 해 주는 그런 방법들이 부작용이 없는 가장 최선의 방안이라고 생각하고 있습니다.

앵커:
오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.

김재정:
예, 감사합니다.

앵커:
국토교통부의 김재정 주택정책관이었습니다.