전세 임대차보호기간 3년으로 연장? 효과있을까? - 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원

YTN라디오(FM 94.5) [신율의 출발 새아침]


작심인터뷰 3 : 안규백 새정치민주연합 원내수석부대표



앵커:
법무부가 전세 임대차보호기간을 2년에서 3년으로 늘리는 방안을 검토 중에 있는 걸로 알려졌습니다. 고공행진 중인 전세값 대책의 일환이라고 하는데요. 세입자 입장에서는 귀가 솔깃한데, 반대 의견도 만만치 않다고 합니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원 연결해 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 박 위원님 안녕하세요?

박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원(이하 박원갑):
네, 안녕하세요.

앵커:
이게 2년마다 이사하는 사람 입장에서 3년으로 해주면 좋은 것 아닌가요?

박원갑:
그렇죠.

앵커:
그런데 왜 부작용 이야기가 나오죠?

박원갑:
어떻게 보면 세입자들의 주거안전성, 이런 측면에서는 이걸 늘려주는 것이 좋죠. 우리나라에 주택임대차보호법이 계속 개정되면서, 처음에는 6개월 이었거든요. 그런데 이게 1년, 2년으로 지금 와 있는 상황이고, 이걸 3년으로 또 늘린다는 것인데요. 지금 기재부나 국토부 쪽에서는 결과적으로 집주인이 한꺼번에 전세를 올릴 가능성이 있다. 혹은 전세가 월세로 넘어갈 수 있다는 생각에 반대 입장에 있는 것이고요. 제 개인적인 생각으로는, 전세기간을 만약 3년으로 하면, 거래가 많이 줄어들지 않을까 생각을 하고 있습니다.

앵커:
전세거래가요?

박원갑:
전세든 매매든요.

앵커:
왜요?

박원갑:
지금 부동산 시장이 실수요 중심으로 바뀌었죠. 투자 수요는 거의 없거든요. 그런데 전세를 끼면 거래가 안 됩니다. 전세가 끼면 당연히 중계업소들이 힘들 것 같고, 이삿집센터, 도배 장판, 수리업체 등 관련없체들이 힘들어지는 후폭풍이 있지 않을까 생각합니다.

앵커:
지금 최경환 경제부총리는 부동산을 살리기 위해 모든 규제를 다 풀고 있잖아요. 그런 것과는 반대되는 결과를 나을 수 있다. 이렇게 이해해도 되겠군요?

박원갑:
반드시 직접적인 연관관계는, 또 다른 변수가 있기 때문에요. 그런데 어쨌든 전세기간을 3년으로 할 경우에는 전세 가격은 많이 오를 것 같고요. 매매 가격은 어쨌든 그렇게 오를지 안 오를지 모르겠지만, 집주인 입장에서는 불리하게 생각할 수 있는 측면이 있는 것 같습니다.

앵커:
그런데 과거에는 어땠나요? 맨 처음에는 6개월이다가, 1년이 되고, 2년이 되었다고 하셨는데요. 이때는 어땠어요? 부작용을 우려하는 이야기가 많이 나왔나요?

박원갑:
그때도 나왔죠. 1989년 12월 31일에 주택임대차보호법이 개정되었거든요. 그때 1년에서 2년으로 바뀌었는데요. 당시 KB 조사결과를 보면, 89년 한 해에 전국 아파트 전세가격이 22% 올랐고요. 90년에는 21%가 올랐습니다. 아무래도 집 주인이, ‘2년 동안 못 올리니까 한꺼번에 올리자’ 이렇게 생각하고 전세값을 올린 것이라고 생각하고요. 전세 시장에 한동안 짝수해라는 말이 있었거든요. 그게 전세를 2년으로 연장하면서 나타나는 것이거든요. 1990년에 시작되었으니까 짝수 해는 이사를 많이 가고, 홀수 해는 이사를 덜 가고, 이러다보니까 짝수 해에는 전세값이 많이 오른다는 이런 속설들이 주택임대차보호법이 개정되면서 나타난 현상이라고 보입니다.

앵커:
그렇군요. 그런데 또 한가지는, 지금 이렇게 전세기간이 길어지면, 집주인 입장에서는 ‘그냥 월세를 받자’, 이렇게 되어 버릴 수 있지 않나요?

박원갑:
그렇게 될 가능성이 높죠. 왜냐면 3년 동안 집을 못 파는 것이니까요. 그런데 지금 임대차 기간이 2년이라고 말씀하셨는데, 월세는 1년인 경우가 많습니다. 집주인들은 2년 동안 차곡차곡 월세를 받고 싶겠죠. 세입자들은 1년을 원하거든요.

앵커:
1년 있다가 전세 나오면 갈아타겠다는 건가요?

박원갑:
그렇죠. 그런 생각을 많이 하죠.

앵커:
디딤돌 대출도 자격요건이 완화될 것이라고 하던데요. 이것이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것이라고 보십니까?

박원갑:
지금 디딤돌 대출은 결국 매수자들의 수요기반을 확대하는 효과가 있는데요. 이건 국민대출기금에서 나가는 것입니다. 그런데 그 동안에는 주로 4억 원 이하의 소형주택 보유자에 대해서만 이런 혜택을 주었는데, 이제 6억 원 이하 주택에도 혜택을 준다면, 주로 4억에서 6억 사이의 주택을 사려는 사람들에게 혜택이 돌아가겠죠. 그런데 이번 조치를 어떻게 보면, 주택을 취득하는데 문턱이 다소 낮아졌다고 보시면 될 것 같고요. 그런데 대출 조건이 조금 좋아졌다고 해서 당장 집을 사려고 하지는 않겠죠. 가을 이사철도 거의 마무리 되었거든요.

앵커:
이사철이 마무리 되었다고 하는데, 이번 가을에는 부동산 상황이 어땠어요?

박원갑:
거래는 많이 늘어났죠. 그런데 전세가격도 많이 올랐거든요. 왜 이런 현상이 나타나냐면, 세입자들이 분명히 집을 샀습니다. 그런데 집주인들이 전세를 월세로 너무 빠른 속도로 돌리다보니까, 세입자들이 집사는 속도보다는 집주인이 월세로 돌리는 속도가 너무 빠르다보니까, 이런 속도 차이에 의해서 전세가격이 올랐다고 보시면 될 것 같고요. 그런데 어쨌든 가을 이사철은 마무리가 되었습니다. 가을 이사철이라는 것은 짐을 싸는 때가 아니라, 한 달 전인 계약기간을 봐야하는데요. 그래서 이사 시즌이라고 하면 9월에 계약을 많이 했겠죠. 지금 계약하면 눈 올 때 가야 되거든요. 그래서 거의 마무리가 되는 국면이 아닌가, 그렇게 보고 있습니다.

앵커:
그리고요. 지금 월세로 돌리고, 월세 올리고, 전세 올라가고, 이런 부분이 큰 문제인데요. 야당은 전월세 상한제를 만들자고 하는데, 이것이 실효성이나, 대안이 될 수 있을까요?

박원갑:
전월세 상한제라는 것은 세입자를 보호하기 위한 하나의 방편인데요. 항상 후폭풍을 감안해야 합니다. 전세는 단순한 임대차라기보다는 그 자체가 불안한 사금융이거든요. 그래서 상당히 위험한 처방이 될 수 있는데, 지금처럼 전세에서 월세로 빠르게 전환되는 상황이라면, 집주인이 전세공급을 안 한다는 것이죠. 가뜩이나 저금리인데 공급을 해 봐야 메리트가 없는 것이죠. 그런데 이런 상황에서 공급자에게 불리한 가격 통제를 한다면, 전세를 더 안내놓으려고 하겠죠. 그럼 전세 종말을 더 빠르게 하는 효과가 있지 않겠느냐, 전세난을 더 심화시킬 것이라는 우려가 많거든요. 그러면 이런 것 보다는 전세를 더 내놓을 수 있도록 인센티브를 주는 방안으로 가는 것이 맞지 않나 싶습니다.

앵커:
그럼, 집값이 하양세 추세라는 것은 맞다고 보십니까?

박원갑:
지금 그렇게 하양하지는 않을 것입니다. 이렇게 보시면 되요. 과거에는 바닥을 치면 금방 올라왔죠. 그런데 지금은 바닥을 친다고 하더라도, 박스권에서 크게 벗어나지 못하는 저성장 국면이라고 보면 되요.

앵커:
디플레이션이 강한 것 같던데, 부동산은 그 영향을 안 받나요?

박원갑:
장기적으로는 그럴 수 있는데, 단기적으로는 정부가 워낙 지금 군불 때기를 하기 때문에, 가격은 그렇게 떨어지지는 않을 겁니다. 그리고 전세난이 워낙 심하다 보니까, 지금 깡통전세에 대한 두려움 때문에 집을 사시는 분들도 계시고요. 하우스 푸어들이 전세 보증금이 워낙 오르니까, 이걸 받아다가 대출을 상환했기 때문에, 급하게 팔 이유도 없어요. 그렇다면 지금 악재와 호재가 겹쳐 있는 상황이기 때문에, 소강국면이라고 보시면 될 것 같습니다.

앵커:
전세도 계속 올라갈까요?

박원갑:
아까 말씀드린 것처럼 가을 이사철이 끝났거든요. 내년 초에 학군 이사철이 시작되면 다시 불안해 질 가능성이 있죠. 그리고 내년에 강남 재건축 철거도 많다고 하니까요. 그런데 그런 내재적인 측면 뿐만아니라, 저금리가 계속되면서 전세가 사라지는 국면이기 때문에, 일부 그동안 많이 올라서 상승에 따른 피로감이 있긴 있지만, 구조적으로 본다면 전세시장은 계속해서 주의해야 하는 측면이 있다고 봅니다.

앵커:
잘 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.

박원갑:
네, 감사합니다.

앵커:
지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원이었습니다.